آیا می‌دانید آخرین تغییرات قانونی در حوزه دفاتر اسناد رسمی چیست؟ از وکالت در خارج از کشور تا نحوه محاسبه حق الثبت سرقفلی، ابهامات زیادی وجود دارد. در این پست، خلاصه‌ای از مهم‌ترین مباحث مطرح شده در جلسه کانون سردفتران تهران را بررسی می‌کنیم تا شما را در جریان آخرین نکات و چالش‌های این حوزه قرار دهیم. با ما همراه باشید.
خلاصه جلسه کانون سردفتران تهران هفته آخر دی ماه و نکات مهم برای دفاتر اسناد رسمی
خلاصه جلسه کانون سردفتران تهران (۱۴۰۳/۱۰/۳۰)
وبسایت محضرچی همواره در تلاش است تا آخرین اخبار و نکات مربوط به دفاتر اسناد رسمی را به اطلاع شما عزیزان برساند. در همین راستا، خلاصه‌ای از مباحث مطرح شده در جلسه کانون سردفتران تهران مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۳۰ را به صورت یک پست سئو شده برای شما آماده کرده‌ایم. لازم به ذکر است که این مطالب صرفاً بازتاب اجماع نظرات حاضرین در جلسه بوده و الزاماً جنبه قانونی یا لازم‌الاتباع ندارند.
موضوعات مطرح شده در جلسه:
۱. وکالت کاری خارج از کشور و خرید ملک:
سوال: در وکالت کاری خارج از کشور، اگر در انتهای وکالت عبارت “و نیز خرید و فروش” قید شده باشد، آیا وکیل می‌تواند ملکی به نام موکل خریداری کند؟
پاسخ: با توجه به قید عبارت “خرید و فروش”، خرید ملک به نام موکل بلامانع است. حتی فروش ملک نیز بدون اشکال است و می‌توان سند قطعی تنظیم نمود که در آن اسقاط خیارات یا ضمانت کشف فساد قید نشود، زیرا در وکالت به این موارد تصریح نشده است. البته بررسی رعایت غبطه موکل در این خصوص نیاز به رسیدگی قضایی دارد. لازم به ذکر است که نظر مخالفی نیز در جلسه مطرح شد.
۲. خرید ملک برای محجور بدون مجوز دادستان:
سوال: آیا می‌توان بدون مجوز دادستان، ملکی به نام محجور خریداری نمود؟
پاسخ: طبق ماده ۸۳ قانون امور حسبی، برای فروش مال غیرمنقول محجور نیاز به مجوز دادستان است، اما برای خرید ملک برای محجور، نیازی به مجوز دادستان نیست.
۳. ترهین سرقفلی نزد بانک:
سوال: آیا ترهین سرقفلی نزد بانک امکان‌پذیر است؟
پاسخ: در نگاه اول، طبق ماده ۷۷۴ قانون مدنی که مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است، پاسخ منفی است. اما با بررسی بیشتر، به نظر می‌رسد این ماده نیاز به اصلاح دارد. توثیق و رهن دو مقوله جدا از هم هستند. ماده ۷ قانون تامین مالی تولید و زیرساخت‌ها مصوب ۱۴۰۳، کلیه اموال و دارایی‌ها اعم از عین، منفعت، طلب و حقوق مالی، اموال منقول و غیرمنقول، اموال مادی و غیرمادی و … را قابل توثیق می‌داند و در تبصره ذیل آن قید شده که قبض، شرط صحت قرارداد وثیقه نیست. همچنین ماده ۹ قانون معادن (اصلاحی ۱۳۹۰) اشاره دارد که پروانه بهره‌برداری سندی رسمی، لازم‌الاجراء، قابل معامله، تمدید و توثیق است که متضمن حق انتفاع دارنده پروانه از ذخیره معدنی مندرج در پروانه و نیز دربردارنده تعهدات وی در اجرای مفاد آن می‌باشد. با توجه به این موارد و اینکه سرقفلی نیز مال غیر مادی است، به نظر می‌رسد قانونگذار در سال‌های اخیر به سمتی رفته که مجوز توثیق منفعت را صادر نموده است.
۴. تخلیه ملک توسط اداره اجرا و فسخ اجاره:
سوال: اگر اداره اجرا نامه‌ای مبنی بر تخلیه و تحویل مغازه به موجر (موضوع اجاره نامه قبل از سال ۵۶) برای دفترخانه ارسال نماید، آیا این به منزله فسخ اجاره است؟
پاسخ: بله، طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، در صورت عدم پرداخت مال الاجاره توسط مستاجر و به درخواست موجر، دفترخانه اقدام به صدور اجرائیه می‌نماید. اگر اداره اجرا مغازه را تخلیه و تحویل موجر دهد، این تخلیه به منزله فسخ اجاره است و مراتب باید توسط دفترخانه در حاشیه اجاره نامه در دفتر الکترونیک اخبار شود.
۵. نحوه محاسبه حق الثبت و حق التحریر اسناد قطعی غیر منقول توأم با سرقفلی:
سوال: نحوه محاسبه حق الثبت و حق التحریر اسناد قطعی غیر منقول توأم با سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت چگونه می‌باشد؟
پاسخ: مطابق تبصره یک اصلاح ماده ۱۲۳ قانون ثبت، مبنای وصول حق الثبت اسناد در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می‌باشد و مطابق تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ضریب محاسبه آن در حال حاضر ۱۱/۵ درصد است.
در خصوص حق واگذاری و سرقفلی، دفاتر مطابق کد ۷۲۹ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، مبلغی را در سند درج و از آن مبلغ حق الثبت وصول می‌نمایند. این مبلغ می‌تواند مبلغ اعلامی طرفین یا مبلغ واقعی ارزش واگذاری یا سرقفلی باشد که دیگر مشمول ضریب ۱۱/۵ درصد نبوده و باید از صد درصد آن مبلغ حق الثبت وصول گردد.
به عبارت دیگر، ۲۵ برابر ارزش معاملاتی مذکور در تبصره یک ماده چهار قانون الزام مآخذ وصول مالیات است و نه حق الثبت و حق التحریر.
بنابراین حق الثبت این سند عبارت است از: یک درصد از یازده و نیم درصد ارزش معاملاتی اعلامی دارایی به اضافه یک درصد از کل مبلغ اظهاری طرفین (مندرج در سند بابت سرقفلی یا حق واگذاری).
حق التحریر نیز از جمع این دو رقم (مبلغ اعلامی بابت ارزش معاملاتی و مبلغ مندرج بابت حق واگذاری) و مطابق ردیف چهار قسمت الف تعرفه حق التحریر دفاتر محاسبه و وصول خواهد شد.
