گزارش و تحلیل پرسش و پاسخ‌های حقوقی و ثبتی در نشست هفتگی سردفتران و دفتریاران
در ادامه برگزاری جلسات پربار یکشنبه‌ها، در تاریخ ۴ خرداد ماه ۱۴۰۴، کانون سردفتران و دفتریاران مرکز میزبان جمعی از همکاران ارجمند بود. در این جلسه، همانند هفته‌های گذشته، مجموعه‌ای از پرسش‌های کاربردی و چالش‌های روزمره دفاتر اسناد رسمی مطرح و با همفکری حاضرین، راهکارها و نظرات حقوقی ارزشمندی ارائه گردید. موضوعاتی چون نحوه انتقال ملک توسط زوجه با سند مالکیت شامل ثمنیه، استعلامات لازم برای واگذاری علامت تجاری، مالیات در وکالت‌های فروش و مستند قانونی مدیریت مدیران تصفیه از جمله مهم‌ترین مباحث این نشست بود.
مطالبی که در ادامه می‌آید، خلاصه‌ای از اجماع نظرات و دیدگاه‌های مطرح شده در این جلسه است و صرفاً جنبه مشورتی و اطلاع‌رسانی دارد. از تمامی همکاران و علاقه‌مندان به مباحث حقوقی و ثبتی دعوت می‌شود تا با حضور در این جلسات که یکشنبه‌ها رأس ساعت ۱۶:۰۰ در کانون سردفتران به آدرس تهران، خیابان مطهری، روبروی خیابان سنایی برگزار می‌شود، در این تبادل دانش مشارکت نمایند.
۱. انتقال ملک توسط زوجه با سند مالکیت اشتباهاً شامل ثمنیه
سوال: سند قطعی ملکی به نام زوجه تنظیم شده، اما در آن سهواً قید گردیده «به انضمام ثمنیه اعیانی» و سند مالکیت نیز بر همین اساس صادر شده است. اکنون زوجه قصد انتقال ملک را دارد، تکلیف چیست؟
پاسخ و تحلیل: در فرض سوال، از آنجا که زوجه با سند قطعی، مالک تمامیت ملک (عرصه و اعیان) شده، دیگر موضوعی به نام «ثمنیه اعیانی» (که سهم‌الارث زوجه از قیمت ابنیه و اشجار است) برای او متصور نیست. سند انتقال می‌بایست «باستثناء ثمنیه» تنظیم می‌شد. برای رفع این مشکل و جلوگیری از هرگونه ابهام در انتقالات بعدی، بهترین و اصولی‌ترین راهکار این است که بدواً سند اصلاحی نسبت به سند اولیه تنظیم گردد تا عبارت اضافی حذف شده و سپس سند انتقال به نام خریدار جدید تنظیم شود.
۲. استعلامات لازم برای صلح و واگذاری علامت تجاری
سوال: برای تنظیم سند صلح یا واگذاری یک علامت تجاری ثبت شده، چه استعلاماتی مورد نیاز است؟ آیا نیاز به اخذ گواهی از اداره دارایی وجود دارد؟
پاسخ و تحلیل: خیر، برای انتقال حقوق مالکیت فکری مانند علامت تجاری، نیازی به استعلام از اداره امور مالیاتی نیست. تنها استعلام ضروری، اخذ گواهی از «مرکز مالکیت معنوی» (وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) است. این استعلام، مالکیت فروشنده، عدم وجود هرگونه بازداشتی یا محدودیت و اعتبار علامت تجاری را تأیید می‌کند و برای تنظیم سند انتقال کفایت می‌نماید.
۳. استفاده از اجاره‌نامه قدیمی برای اثبات قدمت بنا و تنظیم سند
سوال: ملکی به صورت زمین با بنای احداثی است و در سوابق آن، یک اجاره‌نامه رسمی مربوط به سال ۱۳۴۹ وجود دارد. آیا می‌توان به استناد این اجاره‌نامه، قدمت بنا را مربوط به قبل از سال ۱۳۴۹ (موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری) تلقی کرد و سند انتقال را بدون نیاز به اخذ پایان‌کار تنظیم نمود؟
پاسخ و تحلیل: بله. در صورتی که شواهد، قرائن و مدارک معتبری دال بر احداث بنا قبل از تاریخ‌های مقرر قانونی (در اینجا سال ۱۳۴۹) وجود داشته باشد، می‌توان به استناد آن سند انتقال را تنظیم کرد. اجاره‌نامه رسمی یک مدرک قابل قبول و محکم در این زمینه است. مدارک دیگری مانند قبوض قدیمی برق، آب یا گاز و یا حتی استعلام کتبی از شهرداری که در آن تاریخ احداث بنا قید شده باشد نیز می‌توانند به عنوان مستند قدمت بنا مورد استفاده قرار گیرند.
توضیح: در صورتی که احداث بنا پیش از تاریخ ۱۵ اردیبهشت ۱۳۴۹، یعنی زمان تصویب نقشه جامع شهر تهران انجام شده باشد، ارائه پایان‌کار برای انتقال سند الزامی نیست. لازم به ذکر است که این تاریخ ممکن است در سایر شهرها متفاوت باشد و باید بر اساس تاریخ تصویب نقشه جامع همان شهر بررسی شود.
۴. مالیات نقل و انتقال در وکالت فروش بلاعزل و سند قطعی
سوال: در زمان تنظیم وکالت بلاعزل فروش ملک، مالیات نقل و انتقال آن اخذ شده است. حال اگر وکیل قبل از انقضای ۹ ماه، قصد تنظیم سند انتقال قطعی به نام شخص ثالث را داشته باشد، آیا سند قطعی مجدداً مشمول پرداخت مالیات می‌شود؟
پاسخ و تحلیل: خیر. بر اساس تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، عبارت «انتقال» به صورت مطلق به کار رفته و شامل انتقال به خود وکیل یا شخص ثالث می‌شود. بنابراین، چون یک بار مالیات نقل و انتقال در زمان تنظیم وکالت‌نامه پرداخت شده، سند انتقال قطعی که در مهلت مقرر تنظیم می‌شود، نیاز به پرداخت مجدد مالیات و حق‌الثبت ندارد.
نکات تکمیلی مهم:
- تفویض وکالت: تنظیم سند تفویض وکالت فروش بلاعزل، چه قبل و چه بعد از ۹ ماه، یک عمل حقوقی جدید محسوب شده و قطعاً مستلزم اخذ مالیات نقل و انتقال مجدد است.
- اصلاح گواهی مالیاتی: با توجه به تغییرات سیستمی در سامانه دارایی و نسخ ضمنی ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، مواردی همچون تغییر نام خریدار، گذشتن مهلت سه ماهه اعتبار گواهی یا حتی صدور گواهی به نام دفترخانه‌ای دیگر، نیاز به اصلاح یا اخذ گواهی جدید ندارد و دفاتر می‌توانند با همان گواهی صادره سند را تنظیم نمایند.
۵. قالب حقوقی مناسب برای واگذاری منافع آتی ملک به همسر
سوال: مردی قصد دارد منافع ملک خود را به گونه‌ای به همسرش واگذار کند که پس از فوت او، همسرش تا پایان عمر خود مالک منافع باشد، اما در زمان حیات، حق استفاده و اجاره دادن ملک با خود مرد باشد. سند در چه قالبی باید تنظیم شود؟
پاسخ و تحلیل: برای این منظور، دو راهکار حقوقی مناسب پیشنهاد شد:
- صلح حق انتفاع: بهترین و دقیق‌ترین قالب، تنظیم سند «صلح حق انتفاع به مدت عمر منتفع (خانم)» است. در این سند شرط می‌شود که شروع استیفای منفعت، از زمان فوت مصالح (شوهر) خواهد بود. این سند غیرمالی محسوب می‌شود.
- اجاره بلندمدت با حق فسخ: راهکار دیگر، تنظیم یک قرارداد اجاره بلندمدت (مثلاً ۵۰ ساله) به نفع همسر است که در آن برای موجر (شوهر) در طول حیات خود، «اختیار فسخ» شرط شود. با این شرط، مرد در زمان حیات خود کنترل کامل بر ملک را حفظ می‌کند و پس از فوت او، با از بین رفتن حق فسخ، قرارداد اجاره برای خانم به قوت خود باقی می‌ماند.
۶. آیا وکالت جامع شامل اموال موروثی آینده نیز می‌شود؟
سوال: اگر در یک وکالت جامع، به «اموال و املاک موروثی» موکل اشاره شده باشد، آیا این وکالت شامل اموالی که موکل بعد از تاریخ تنظیم وکالت به ارث می‌برد نیز می‌شود؟
پاسخ و تحلیل: در این خصوص دو دیدگاه متفاوت وجود دارد:
- نظر اول (تفسیر موسع): بله، عبارت «موروثی» به طور مطلق به کار رفته و شامل تمام اموالی است که از طریق ارث به موکل می‌رسد، چه در زمان تنظیم وکالت و چه در آینده.
- نظر دوم (تفسیر مضیق): از دیدگاه برخی فقها، برای وکالت دادن، «استیلا» شرط است؛ یعنی شخص باید در زمان اعطای وکالت، مالک آن مال باشد. لذا نمی‌توان برای مالی که هنوز به مالکیت فرد درنیامده، وکالت داد.
راهکار پیشنهادی: برای جلوگیری از هرگونه اختلاف و ایجاد رویه واحد، پیشنهاد شد که همکاران در متن وکالت‌نامه‌های جامع تصریح نمایند که اختیارات، «شامل کلیه اموال و دارایی‌هایی که در آینده نیز به هر نحو قانونی یا قهری (اعم از ارث، صلح، هبه و…) به مالکیت موکل درآید نیز می‌شود.»
۷. مستند قانونی مدت دو ساله مأموریت مدیران تصفیه شرکت
سوال: مستند قانونی که مدت مأموریت مدیران تصفیه شرکت را به دو سال محدود می‌کند، چیست؟
پاسخ و تحلیل: مستند این امر، مواد ۲۱۴ و ۲۱۵ لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت است. طبق این مواد، مدت مأموریت مدیر یا مدیران تصفیه نباید از دو سال تجاوز کند. اگر تا پایان دوره دو ساله، امر تصفیه خاتمه نیافته باشد، مدیر تصفیه مکلف است با ذکر دلایل، تمدید مدت مأموریت خود را از مجمع عمومی عادی صاحبان سهام یا دادگاه (بسته به مورد) درخواست نماید.
نکته تکمیلی: این موضوع نباید با ماده ۱۳۶ همان قانون اشتباه گرفته شود. ماده ۱۳۶ مربوط به مدیران شرکت (در حال فعالیت) است و بیان می‌دارد که پس از انقضای مدت مأموریت مدیران، تا زمان انتخاب مدیران جدید، مدیران سابق کماکان مسئول امور شرکت و اداره آن خواهند بود.
نتیجه‌گیری
جلسه این هفته نیز سرشار از نکات فنی و کاربردی بود که به شفاف‌سازی بسیاری از ابهامات روزمره دفاتر کمک کرد. بررسی دقیق قوانین جدید، بازخوانی بخشنامه‌ها و یافتن قالب‌های حقوقی خلاقانه برای پاسخ به نیازهای مردم، نشان‌دهنده پویایی و اهمیت دانش تخصصی در حرفه سردفتری است.
