بخشنامه جدید سازمان امور مالیاتی کشور با هدف رفع ابهامات موجود در خصوص تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال عین و حق واگذاری محل و همچنین چگونگی اجرای ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول صادر شده است. این دستورالعمل، دفاتر اسناد رسمی را در تعیین مبنای محاسباتی مالیات و زمان اجرای مقررات جدید مالیاتی راهنمایی می‌کند.
ایجاد رویه واحد مالیاتی: تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال املاک و اجرای ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی
موضوع بخشنامه: تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال و نحوه اجرای ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
متن زیر، متن کامل بخشنامه است:
با عنایت به ابهامات مطرح شده در خصوص تاریخ تعلق مالیات و نحوه اجرای ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و تبصره (۲) آن مبنی بر ارسال میزان ارزش معاملاتی املاک به صورت برخط به منظور ایجاد رویه واحد، موارد ذیل را مقرر می دارد:
الف- با توجه به تاریخ اجرای قانون فوق الذکر (۱۴۰۳/۴/۲) و پیرو بخشنامه شماره د/۲۰۰/۶۳۰۰۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۲۶ در خصوص تاريخ تعلق مالیات نقل و انتقال عین و حق واگذاری محل؛
۱- تاریخ تعلق مالیات در خصوص نقل و انتقال مالکیت عین (نقل و انتقال املاک) تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال است؛ بنابراین فارغ از تاریخ تنظیم سند عادی (از قبیل قولنامه)، تنظیم سند رسمی از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۲ مشمول مقررات ماده (۴) یاد شده خواهد بود.
- تبصره ۱: در مورد املاک با عنوان دستدارمی و یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است، معاملات به مأخذ ارزش معاملاتی در تاریخ تنظیم سند عادی (از قبیل قولنامه) مشمول مالیات خواهد بود.
- تبصره ۲: در خصوص واحدهای مسکونی موضوع تبصره (۱۰) ماده (۵۳) قانون یاد شده که به موجب قرارداد واگذار می گردد چنانچه شرکتهای سازنده مسکن تا پایان مهلت تسلیم اظهارنامه نسبت به پرداخت مالیات نقل و انتقال به ماخذ ارزش معاملاتی تاریخ تصرف اقدام نموده باشند صرف تنظیم سند رسمی پس از تاریخ اجرای ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، موجب تعلق مالبات نقل و انتقال مجدد به مأخذ ارزش معاملاتی تاریخ تنظیم سند رسمی نخواهد بود. این حکم در خصوص نقل و انتقال املاک با اسناد عادی توسط سایر اشخاص قبل از اجرای قانون فوق الذکر (۱۴۰۳/۰۴/۰۲) که مالیات نقل و انتقال آن پرداخت شده است نیز جاری خواهد بود.
۲- در مواردی که احراز شود تاریخ تحویل یا تصرف قبل از تاریخ اجرای ماده (۴) قانون صدرالذکر بوده است، تاریخ تحویل یا تصرف، تاریخ انتقال حق واگذاری محل میباشد و در صورت عدم پرداخت مالیات در زمان تحویل یا تصرف، حق واگذاری محل مزبور در زمان تنظیم سند رسمی با رعایت مقررات مربوطه مشمول مالیات به مأخذ وجوه دریافتی مالک مطابق ماده (۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم) خواهد بود.
- تبصره ۱: در خصوص املاک با کاربری اداری که زمان تنظیم سند رسمی آنها بعد از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۲ است، مالیات حق واگذاری محل مورد اشاره بر اساس مقررات ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول یا تبصره آن محاسبه و وصول خواهد شد.
- تبصره ۲: فارغ از نوع کاربری ملک مندرج در گواهی صادره از سوی مراجع ذیربط، چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته احراز گردد در خصوص سایر کاربریها به (جز کاربری تجاری و اداری)، وجوهی بابت انتقال حق واگذاری محل دریافت شده است، بدون در نظر گرفتن اینکه سند رسمی قبل یا بعد از اجرای ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول تنظیم شده است انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مشمول مالیات خواهد بود.
ب – پیرو نامه شماره د/۲۰۰/۹۵۵۵ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۰۹ مبنی بر تمدید مهلت بلامانع بودن محاسبه و اخذ برخی از منابع مالیاتی مطابق مفاد ماده (۴) قانون مذکور توسط ادارات کل امور مالیاتی با عنایت به پیاده سازی و آمادگی سامانه‌های مربوط به ماده (۴) قانون مزبور و تبصره (۲) آن از تاریخ ۱۴۰۴/۸/۱ مفاد نامه اخیرالذکر منسوخ و محاسبه و اخذ مالیاتهای مورد اشاره توسط دفاتر اسناد رسمی با رعایت سایر مقررات مربوط انجام خواهد شد.
| شماره: | ۲۰۰/۱۴۰۴/۷۴ |
| تاریخ: | ۱۴۰۴/۰۷/۲۳ |
| موضوع: | ایجاد رویه واحد در خصوص تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال عین و حق واگذاری محل و نحوه اجرای مفاد ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و تبصره (۲) آن |
| فرستنده: | وزارت امور اقتصادی و دارایی – سازمان امور مالیاتی کشور |
| گیرنده: | ادارات کل امور مالیاتی |
| سایر اطلاعات: | تاریخ اجراء مطابق بخشنامه (بند ب: ۱۴۰۴/۸/۱) | مواد مرتبط: ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول – ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم |
خلاصه و توضیح ساده
این بخشنامه از دو جهت برای دفاتر اسناد رسمی و مودیان مالیاتی مهم است:
- زمان تعلق مالیات نقل و انتقال ملک: اصل بر این است که تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال املاک، تاریخ تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است، نه تاریخ قولنامه (ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی). با این حال، استثنائاتی نظیر املاک “دستدارمی” یا موارد خاصی که مالیات آن قبلاً (پیش از ۱۴۰۳/۴/۲) پرداخت شده، وجود دارد.
- بازگشت مسئولیت محاسبه و اخذ مالیات به دفاتر اسناد رسمی: بر اساس بند “ب” بخشنامه، از تاریخ ۱۴۰۴/۸/۱، با توجه به پیاده‌سازی سامانه‌های لازم، وظیفه محاسبه و اخذ مالیاتهای مربوط به نقل و انتقال املاک (موضوع ماده ۴) مجدداً به دفاتر اسناد رسمی بازگشته و بخشنامه‌های قبلی که موقتاً این وظیفه را به ادارات کل امور مالیاتی محول کرده بودند، منسوخ می‌شود.
در خصوص حق واگذاری محل نیز، اگرچه تاریخ تصرف ملاک است، اما در صورت عدم پرداخت مالیات در آن زمان، در زمان ثبت سند رسمی مشمول مالیات به مأخذ وجوه دریافتی خواهد بود.
ارتباط با قوانین و مقررات
این بخشنامه مستقیماً به نحوه اجرای دو قانون مالیاتی و ثبتی مهم مربوط می‌شود:
- ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: این ماده تعیین می‌کند که دفاتر اسناد رسمی موظفند مالیات نقل و انتقال قطعی املاک (۵% ارزش معاملاتی) و حق واگذاری محل (۲% وجوه دریافتی) را اخذ کنند. این بخشنامه با اعلام تاریخ ۱۴۰۴/۸/۱، مجدداً مسئولیت اجرا و اخذ مالیات بر اساس این ماده را به سردفتران محول می‌کند.
- ماده (۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم): این ماده، نرخ‌های مالیاتی فوق‌الذکر را تعیین می‌کند. بخشنامه در خصوص حق واگذاری محل، تأکید می‌کند که در صورت احراز تصرف قبل از قانون جدید (۱۴۰۳/۴/۲)، مبنای مالیات، وجوه دریافتی (موضوع ماده ۵۹) خواهد بود، مگر در املاک اداری که باید بر اساس ماده ۴ قانون الزام محاسبه شود.
- تبصره ۲ ماده ۴: این تبصره در مورد عدم تعهد سردفتر در صورت عدم اعلام برخط ارزش معاملاتی املاک، سازمان امور مالیاتی را مکلف به اعلام فوری ارزش‌ها کرده است. بند “ب” بخشنامه نشان دهنده آمادگی سامانه‌ها برای اجرای این تبصره و فعال شدن نقش دفاتر اسناد رسمی در اخذ مالیات است.
این رویه جدید برای سایت محضرچی و اطلاع‌رسانی به دفاتر اسناد رسمی بسیار حائز اهمیت است.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
بخشنامه ۲۰۰/۱۴۰۴/۷۴ با هدف نظم‌بخشی به فرآیند نقل و انتقال املاک از منظر مالیاتی صادر شده است. نتیجه‌گیری رسمی این است که از ۱۴۰۴/۸/۱، دفاتر اسناد رسمی موظف به محاسبه و اخذ مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل بر اساس ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی هستند. تاریخ ثبت سند رسمی، مبنای تعلق مالیات نقل و انتقال املاک است و مالیات حق واگذاری محل عموماً بر مبنای تاریخ تصرف/تحویل و مأخذ وجوه دریافتی محاسبه می‌شود. این اقدامات، گامی در جهت الکترونیکی شدن و شفاف‌سازی فرآیندهای مالیاتی در حوزه ثبت سند است.
