این پست به بررسی آخرین نظریات مشورتی کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص مسائل حقوقی مربوط به اتباع بیگانه در ایران، از جمله شرایط تنظیم اسناد رسمی، خرید املاک و مدارک هویتی مورد نیاز می‌پردازد. هدف ارائه راهنمایی کاربردی برای سردفتران و اتباع خارجی است
راهنمای جامع تنظیم اسناد و تملک املاک برای اتباع بیگانه در ایران: مجموعه نظریات مشورتی کانون
راهنمای کامل تنظیم اسناد و خرید ملک برای اتباع بیگانه در ایران + نظریات مشورتی
با افزایش تعاملات بین‌المللی و حضور اتباع کشورهای دیگر در ایران، آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به امور حقوقی ایشان، به‌ویژه در زمینه تنظیم اسناد رسمی و تملک اموال، اهمیت ویژه‌ای یافته است. کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران به عنوان مرجعی تخصصی، نظریات مشورتی مهمی در این زمینه ارائه داده است که در این مطلب به تفصیل بررسی می‌شوند.
۱. تنظیم اسناد با کارت اقامت یا تردد
یکی از سوالات متداول، امکان تنظیم اسناد رسمی و ثبت اموال منقول برای اتباع بیگانه صرفاً با استفاده از کارت اقامت یا تردد صادره از اداره امور اتباع بیگانه است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۱۰/۳۷۰۹۷ مورخ ۱۳۷۹/۱۱/۲۵ که مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز قرار گرفته، تنظیم اسناد برای اتباع بیگانه صرفاً با ارائه کارت اقامت و بدون گذرنامه معتبر، وجهه قانونی ندارد.
با این حال، کمیسیون حقوقی کانون سردفتران معتقد است در موارد استثنائی مانند آوارگان، پناهندگان و معاودین، ثبت اسناد آن‌ها منوط به کسب مجوز از مراجع ذی‌صلاح است.
۲. شرایط خرید ملک توسط اتباع بیگانه
اتباع خارجی که در ایران اقامت دارند، می‌توانند تحت شرایط خاصی اقدام به خرید ملک نمایند.
این امکان محدود به املاک غیرمزروعی و در چارچوب “آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب سال ۱۳۲۸” است.
۳. آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه (۱۳۲۸)
بر اساس ماده ۱ این آیین‌نامه، اتباع خارجی که قصد خرید ملک برای سکونت، صنعت یا کسب‌وکار خود را دارند، باید اظهارنامه‌ای با مشخصات کامل به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه دهند.
این مشخصات شامل اطلاعات هویتی (نام، تابعیت، وضعیت تأهل، اطلاعات فرزندان)، سوابق اقامت و شغلی در ایران، محل اقامت دائمی، هدف از مالکیت، مشخصات کامل ملک مورد نظر، گواهی عدم سوءپیشینه و رونوشت پروانه اقامت دائم است.
نکته بسیار مهم، تعهدی است که متقاضی باید بسپارد مبنی بر اینکه در صورت انتقال محل اقامت دائمی خود به خارج از ایران، ملک را ظرف شش ماه به یک تبعه ایرانی یا خارجی دارای مجوز استملاک واگذار کند؛ در غیر این صورت، ملک از طریق مزایده به فروش خواهد رسید. این تعهد برای وراث نیز الزامی است.
متقاضی همچنین باید اعلام کند که آیا خود یا خانواده تحت تکفل وی، ملک دیگری در ایران دارند یا خیر.
۴. شرایط استملاک برای شرکت‌ها و موسسات خارجی
شرکت‌ها و موسسات خارجی مجاز نیز می‌توانند تقاضای استملاک نمایند. اظهارنامه آن‌ها باید شامل اطلاعاتی مانند تابعیت شرکت، تاریخ تأسیس، میزان سرمایه، نوع فعالیت در ایران، هدف از استملاک، اثبات شخصیت حقوقی طبق قوانین کشور متبوع و ثبت در ایران، اعلام مالکیت املاک دیگر در ایران (در صورت وجود)، مشخصات ملک مورد تقاضا و سپردن تعهد مشابه بند (ح) ماده یک باشد.
۵. شرایط عمومی موافقت با تقاضای استملاک
موافقت با درخواست استملاک، چه برای اشخاص حقیقی و چه حقوقی، منوط به احراز شرایطی است:
- عدم مغایرت با مقررات عمومی دولت ایران.
- عدم مغایرت با قوانین و انتظامات عمومی کشور.
- وجود حق استملاک متقابل برای اتباع و شرکت‌های ایرانی در کشور متبوع متقاضی (اصل معامله متقابل).
- تناسب مساحت ملک با وضعیت متقاضی و هدف استملاک.
- واقع نشدن ملک در مناطق مرزی یا ممنوعه.
- در صورت استملاک برای کسب‌وکار، مجاز بودن آن شغل و داشتن پروانه در صورت لزوم.
فرآیند بررسی درخواست شامل ارسال پرونده به وزارت امور خارجه برای اظهارنظر و در صورت لزوم کسب اجازه از نخست‌وزیری (در زمان تصویب آیین‌نامه) است.
درخواست‌های مربوط به سفارتخانه‌ها و کنسولگری‌ها از مجاری دیپلماتیک پیگیری و منوط به معامله متقابل و تصویب هیئت وزیران است.
اطلاعات املاک تملک شده توسط اتباع خارجی در دفاتر مخصوصی در اداره کل ثبت و وزارت امور خارجه ثبت می‌شود.
۶. تملک املاک توسط اتباع خارجی غیر مقیم
اتباع خارجی که مقیم ایران نیستند نیز تحت شرایطی می‌توانند در ایران ملک تملک کنند. این امر بر اساس “آیین‌نامه اجرایی تصویب‌نامه راجع به استملاک اتباع بیگانه در ایران مصوب سال ۱۳۴۴” و “آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران مصوب سال ۱۳۷۴” امکان‌پذیر است.
نقش سردفتر: طبق ماده ۴۲ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی (۱۳۱۷)، هنگام مراجعه اتباع خارجی برای تملک اموال غیرمنقول، سردفتر موظف است جواز اقامت معتبر آن‌ها را ملاحظه کرده و از طریق اظهارنامه مخصوص، از اداره ثبت محل برای تنظیم سند معامله، اجازه کسب نماید.
۷. تنظیم اسناد برای اتباع فاقد مدارک هویتی
در خصوص تنظیم اسناد، به‌ویژه اقرارهای غیرمالی، برای اتباع بیگانه‌ای که فاقد کارت اقامت یا گذرنامه معتبر هستند، حتی اگر به موجب دستور قضایی باشد، با توجه به ردیف‌های ۳۴ و ۹۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، این امر صحیح به نظر نمی‌رسد.
تنظیم اسناد برای اتباع بیگانه مستلزم ارائه و ملاحظه گذرنامه معتبر یا جواز حضور قانونی در ایران است.
ردیف ۳۴ تأکید دارد تنظیم سند صرفاً با کارت اقامت وجهه قانونی ندارد و ردیف ۹۲ اجازه تنظیم اسناد متفرقه (مانند اقرار، تعهد، وکالت) را منوط به داشتن گذرنامه معتبر با روادید می‌داند، آن هم در حدودی که خود شخص قانوناً اهلیت انجام آن را دارد.
نتیجه‌گیری
تنظیم اسناد و تملک اموال برای اتباع بیگانه در ایران تابع قوانین و مقررات دقیقی است. اصل بر لزوم ارائه گذرنامه معتبر و جواز اقامت است و صرف داشتن کارت اقامت کافی نیست، مگر در موارد استثنائی با مجوز خاص. تملک املاک نیز محدود به موارد مصرح در آیین‌نامه‌های مربوطه و با کسب مجوزهای لازم امکان‌پذیر است. سردفتران نقش مهمی در احراز هویت، بررسی مدارک و کسب مجوزهای لازم پیش از تنظیم سند دارند.
پیشنهاد می‌شود پیش از هر اقدامی، با کارشناسان حقوقی و دفاتر اسناد رسمی مشورت نمایید.
سوالات متداول
خیر، طبق رأی وحدت رویه و نظر کمیسیون حقوقی، اصل بر لزوم ارائه گذرنامه معتبر است و کارت اقامت به تنهایی کافی نیست، مگر در موارد استثنائی مانند پناهندگان با مجوز خاص.
اتباع خارجی مقیم اصولاً فقط می‌توانند املاک غیرمزروعی (برای سکونت، صنعت یا کسب) را طبق شرایط آیین‌نامه استملاک مصوب ۱۳۲۸ خریداری کنند. اتباع غیرمقیم نیز طبق آیین‌نامه‌های سال ۱۳۴۴ و ۱۳۷۴ شرایط خاص خود را دارند.
بله، خرید ملک توسط اتباع خارجی نیازمند ارائه اظهارنامه به اداره ثبت، بررسی شرایط (از جمله معامله متقابل) و کسب اجازه از مراجع ذی‌صلاح مانند وزارت امور خارجه است. سردفتر نیز باید پیش از تنظیم سند، جواز اقامت را ملاحظه و از ثبت محل کسب اجازه کند.
طبق تعهدی که در زمان خرید ملک می‌دهد، باید ظرف شش ماه پس از خروج از ایران، ملک را به یک تبعه ایرانی یا خارجی دارای مجوز واگذار کند، در غیر این صورت ملک از طریق مزایده فروخته خواهد شد.
خیر، طبق بخشنامه‌های ثبتی، تنظیم هرگونه سند برای اتباع بیگانه مستلزم ارائه گذرنامه معتبر یا جواز حضور قانونی در ایران است و حتی دستور قضایی نیز مجوزی برای تنظیم سند برای افراد فاقد این مدارک محسوب نمی‌شود.
امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. در صورت داشتن هرگونه سوال یا نیاز به اطلاعات بیشتر، می‌توانید در بخش نظرات مطرح فرمایید یا با دفترخانه تماس بگیرید.
