نظریات مشورتی کانون سردفتران درباره انواع قرارداد اجاره
قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها در نظام حقوقی ایران است. تنظیم این قرارداد به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی، اعتبار و اطمینان بیشتری به طرفین می‌بخشد. با این حال، شرایط خاص مربوط به انواع املاک (دولتی، وقفی، رهنی، تجاری، مسکونی) و قوانین متعدد حاکم بر روابط موجر و مستاجر (مانند قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) سوالات و ابهامات زیادی را برای سردفتران و مراجعین ایجاد می‌کند.
در این پست، به مهم‌ترین نکات بر اساس نظریات مشورتی کمیسیون حقوقی کانون سردفتران می‌پردازیم.
۱. اجاره اراضی دولتی (جهاد کشاورزی)
برای تنظیم سند اجاره اراضی دولتی که با نمایندگی وزارت جهاد کشاورزی به اشخاص واگذار می‌شود (حتی برای مدت سه سال یا بیشتر)، نیازی به وصول بقایای ثبتی نیست. این معافیت بر اساس قوانین مربوط به منابع طبیعی و معافیت ادارات دولتی از پرداخت حق‌الثبت است.
۲. اجاره توسط ورثه مستاجر (با حق انتقال به غیر)
اگر در اجاره‌نامه‌ای (که مدت آن منقضی شده) مستاجر حق انتقال جزئی به غیر را داشته باشد، تنظیم سند اجاره توسط ورثه مستاجر یا مستاجرین جدید به استناد همان اجاره‌نامه منقضی شده، مبنای قانونی ندارد.
۳. اجاره موقوفات خاص (کمتر از ۱۰ سال)
برای تنظیم اسناد اجاره مربوط به موقوفات خاص که مدت اجاره کمتر از ۱۰ سال است، نیازی به استعلام و موافقت اداره اوقاف محل یا حضور و امضای نماینده آن اداره نیست. ادارات اوقاف در این موارد نظارت یا دخالتی ندارند.
۴. اجاره ملک در رهن بانک
اگر ملکی در رهن بانک باشد، امکان تنظیم اجاره‌نامه رسمی وجود دارد، مشروط بر اینکه راهن (مالک) در سند رهنی، حق اجاره دادن ملک را از خود سلب نکرده باشد. در صورتی که این حق سلب نشده باشد، راهن می‌تواند با حفظ حقوق مرتهن (بانک) و با قید کردن مراتب رهن در سند اجاره، ملک را برای مدتی که برابر یا کمتر از مدت باقیمانده دین است، اجاره دهد. این امر با استناد به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوان عالی کشور امکان‌پذیر است.
۵. اجاره اراضی و املاک روستایی
تکالیف دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم اسناد اجاره اراضی و املاک روستایی، مشابه تکالیف مربوط به املاک شهری است و نیاز به مجوز خاصی از ادارات متفاوت ندارد.
۶. اجاره املاک واقع در شهرک‌های صنعتی
برای تنظیم سند اجاره اراضی و املاک روستایی که در محدوده شهرک صنعتی واقع شده و به واحدهای تولیدی تبدیل شده‌اند، همانند املاک روستایی عادی عمل می‌شود، مگر اینکه در قرارداد اولیه با شرکت شهرک‌های صنعتی، شرایط خاصی برای انتقال یا اجاره شرط شده باشد.
۷. دریافت قبض سپرده اجاره‌بها توسط دفترخانه
دفاتر اسناد رسمی می‌توانند قبض سپرده اجاره‌بها را از طرف شخص ثالث (غیر از مستاجر) دریافت کرده و رسید رسمی صادر کنند. این امر منع قانونی ندارد، زیرا طبق قانون مدنی (ماده ۲۶۷) و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ (ماده ۶)، پرداخت دین از طرف غیر مدیون جایز است.
۸. اخطار به موجر برای دریافت اجاره تودیع شده
ارسال اخطار توسط دفتر اسناد رسمی به موجر جهت اطلاع از تودیع مال‌الاجاره به حساب سپرده، حتی اگر دفترخانه از فوت مستاجر مطلع باشد، خلاف واقع نیست و تکلیف قانونی سردفتر است.
۹. اخذ مفاصاحساب دارایی برای تحویل قبض سپرده
زمانی که موجر برای دریافت قبض سپرده اجاره‌بهای تودیع شده (چه مربوط به اجاره‌نامه عادی و چه رسمی) به دفترخانه مراجعه می‌کند، سردفتر تکلیفی به اخذ مفاصاحساب مالیاتی از موجر ندارد. این مورد مشمول حکم تبصره ۲ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم نیست.
۱۰. اجاره ملک مسکونی برای محل کار (نیاز به استعلام)
برای تنظیم سند اجاره ملکی که کاربری آن مسکونی است اما برای محل کار (مثلاً دفتر یک نشریه یا انجمن صنفی) اجاره داده می‌شود، با توجه به قانون تسهیل تنظیم اسناد و تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، نیازی به اخذ گواهی پایان کار یا استعلام از شهرداری، بیمه، دارایی و اتحادیه نیست.
۱۱. درج مبلغ ودیعه/قرض‌الحسنه در سند اجاره
درج مبلغ دریافتی از مستاجر به عنوان ودیعه، تضمین یا قرض‌الحسنه در سند اجاره رسمی بلامانع است. حق‌الثبت و حق‌التحریر چنین سندی بر اساس مجموع کل مبلغ مال‌الاجاره برای تمام مدت قرارداد به اضافه مبلغ ودیعه/تضمین/قرض‌الحسنه محاسبه و دریافت می‌شود. این امر مستفاد از ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است.
۱۲. اطلاع‌رسانی شفاهی به موجر برای دریافت قبض سپرده
اگر موجر از تودیع اجاره‌بها توسط مستاجر به حساب سپرده دفترخانه مطلع شود و با رضایت، از سردفتر بخواهد که زمان حضور برای دریافت قبض به او اطلاع داده شود، سردفتر می‌تواند به صورت شفاهی یا تلفنی این کار را انجام دهد و صدور اخطاریه رسمی در این حالت ضرورتی ندارد، زیرا هدف اصلی (اطلاع موجر) حاصل شده است.
۱۳. ارسال خلاصه معامله اجاره بیش از ۳ سال
با وجود قانون تسهیل تنظیم اسناد که تکالیف دفاتر قبل از تنظیم سند را مشخص می‌کند، تکلیف مقرر در ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت مبنی بر لزوم ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت برای اسناد اجاره با مدت بیش از سه سال، همچنان پابرجاست. این دو قانون مغایرتی با هم ندارند.
۱۴. تودیع اجاره‌بها بر اساس سند عادی صلح سرقفلی
شخصی که با سند عادی، سرقفلی مغازه‌ای را خریداری کرده، می‌تواند به استناد همان سند عادی، اجاره‌بهای ملک را به حساب موجر واریز کرده و از دفتر اسناد رسمی تقاضای دریافت قبض سپرده نماید. طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، حتی اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد، دفترخانه می‌تواند سپرده را از متقاضی قبول کند.
۱۵. صلح سرقفلی ملک واقع در طرح شهرداری
اگر ملک تجاری در طرح شهرداری قرار گرفته باشد، مستاجری که دارای حق سرقفلی است، می‌تواند بدون نیاز به حضور یا رضایت موجر، نسبت به تنظیم سند صلح سرقفلی به نام شهرداری اقدام نماید، البته این در صورتی است که رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد (مستفاد از تبصره ۱ ماده ۱۹). اما اگر رابطه مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، این واگذاری تنها در صورتی ممکن است که حق انتقال سرقفلی ضمن عقد اجاره از مستاجر سلب نشده باشد (ماده ۶ قانون ۱۳۷۶).
۱۶. استعلام برای فسخ سند اجاره
چنانچه طرفین بخواهند سند اجاره‌ای را که در یک دفترخانه تنظیم شده، در دفترخانه دیگری بر اساس شروط مورد توافق مندرج در همان سند و در طول مدت اجاره، فسخ یا اقاله کنند، استعلام از دفترخانه تنظیم‌کننده سند اولیه ضروری است (به استناد بند ۶۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی).
۱۷. انتقال سهم اجاره بین شرکای مستاجر
اگر چند نفر به صورت مشاع مستاجر یک ملک باشند و در اجاره‌نامه شرط عدم انتقال به غیر قید شده باشد، انتقال سهم یکی از شرکای مستاجر به شریک دیگر، “انتقال به غیر” محسوب نمی‌شود. واژه “غیر” در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، ناظر به شخصی خارج از جمع مستاجرین مشاعی است. بنابراین، چنین انتقالی منع قانونی ندارد، مشروط بر اینکه مدت اجاره معتبر باشد.
۱۸. تودیع اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های عادی (پس از سال ۱۳۷۶)
حتی پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، مقررات قسمت اخیر ماده ۶ قانون سال ۱۳۵۶ در خصوص امکان تودیع اجاره‌بها توسط مستاجر دارای اجاره‌نامه عادی (یا حتی در صورت نبود اجاره‌نامه) در دفتر اسناد رسمی نزدیک ملک، همچنان قابل اجراست. زیرا قانون ۱۳۷۶ این قسمت از ماده ۶ قانون ۱۳۵۶ را صراحتاً لغو نکرده و با آن مغایرتی ندارد. البته پرداخت وجه دلیلی بر اثبات خود رابطه استیجاری نیست و اثبات آن در صورت اختلاف با دادگاه است.
۱۹. تکلیف دفترخانه در صورت استنکاف موجر از دریافت اجاره (اجاره عادی)
همانطور که در مورد قبل ذکر شد، در صورتی که موجرِ یک قرارداد اجاره عادی از دریافت اجاره‌بها خودداری کند، مستاجر می‌تواند با مراجعه به نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی به محل ملک، مبلغ اجاره را تودیع نماید و نیازی به مراجعه به دادگاه برای این منظور نیست.
۲۰. نیاز به استعلام ثبت برای تنظیم سند اجاره و رهن
بر اساس قانون تسهیل تنظیم اسناد، برای تنظیم سند اجاره نیازی به استعلام از اداره ثبت نیست. اما همانطور که قبلاً اشاره شد، برای اجاره‌های بیش از ۳ سال، ارسال خلاصه معامله الزامی است. در مورد تنظیم سند رهن، با توجه به اینکه جزء معاملات با حق استرداد محسوب می‌شود و انتقال عین یا منافع نیست، همچنان نیاز به اخذ استعلام از اداره ثبت وجود دارد.
نتیجه‌گیری
آگاهی از نظریات مشورتی کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران برای تنظیم صحیح و قانونی اسناد اجاره ضروری است. نکات کلیدی شامل عدم نیاز به بقایای ثبتی برای اراضی دولتی، عدم نیاز به مجوز اوقاف برای موقوفات خاص (زیر ۱۰ سال)، امکان اجاره ملک رهنی با شرایط خاص، عدم نیاز به استعلامات متعدد برای اجاره مسکونی به منظور کسب‌وکار (طبق قانون تسهیل)، امکان درج ودیعه در سند، اعتبار تودیع اجاره در دفترخانه برای اجاره‌های عادی طبق قانون ۱۳۵۶ و لزوم ارسال خلاصه معامله برای اجاره‌های بالای ۳ سال است. توصیه می‌شود همواره آخرین بخشنامه‌ها و قوانین مد نظر قرار گیرد.
سوالات متداول
پیشنهاد می‌شود برای موارد خاص و پیچیده، حتماً با سردفتر اسناد رسمی یا کارشناس حقوقی مشورت نمایید. نظرات و سوالات خود را می‌توانید در بخش دیدگاه‌ها مطرح کنید.
