در این نشست هفتگی، ۷ موضوع مهم از جمله انتقال ملک در رهن بانک، محاسبه عوارض نقل‌وانتقال، اصلاح وکالت سهام، اقاله با وکالت فروش، حق‌الثبت و مالیات در وکالت بلاعزل، تخفیف هزینه کاداستر و انتقال پارکینگ تجاری به اداری بررسی شدند. این موارد صرفاً دیدگاه‌های اجماعی اعضای حاضر در جلسه بودند و ممکن است حکم قانونی لازم‌الاجرا نداشته باشند.
خلاصه نشست هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران تهران 16 دی 1403
راهنمای جامع نکات کاربردی دفاتر اسناد رسمی
۷ پرسش کلیدی دفاتر اسناد رسمی و راهکارهای عملی
مقدمه
جلسات هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران تهران، فرصتی ارزشمند برای به‌اشتراک‌گذاری تجربه‌ها، بررسی پرسش‌ها و چالش‌های موجود در حوزه دفاتر اسناد رسمی و تبادل‌نظر میان سردفتران و دفتریاران است. در خلاصه نشست این هفته (۱۴۰۳/۱۰/۱۶)، موضوعاتی از قبیل نحوه انتقال املاک در رهن بانک، تکالیف مربوط به عوارض نقل‌وانتقال، اصلاح اشتباه در وکالت فروش سهام شرکت، اقاله با وکالت فروش، معافیت‌های حق‌الثبت و مالیات، و موارد مهم دیگر بررسی شد. نکته مهم اینکه آنچه می‌خوانید، صرفاً اجماع نظرات حاضرین و همکاران محترم بوده و ممکن است الزام قانونی یا لازم‌الاجرا نداشته باشد.
۱. ملک در رهن بانک و نحوه انتقال
بانک در صورت موافقت با انتقال ملک مرهونه، درخواست تنظیم سند متمم مبنی بر تغییر راهن را مطرح می‌کند. در این زمینه، می‌توان یا:
- سند جداگانه‌ای برای صلح غیرمنقول و متمم تنظیم کرد.
- یا شرایط مربوط به تغییر راهن را در همان سند انتقال قید نمود (مشابه صلح‌های بانک مسکن).
همچنین اگر نسبت به سند رهنی اجرائیه صادر شده باشد، ابتدا باید از اداره اجرای ثبت در خصوص نیم‌عشر استعلام به عمل آید تا اقدامات بعدی با اطلاع کامل صورت گیرد.
۲. محاسبه عوارض نقل‌وانتقال
به موجب نظر دفتر حقوقی کانون و تبصره ۸ قانون درآمد پایدار، تا زمانی که درگاه پرداخت الکترونیکی برای دریافت این عوارض ایجاد نشده، دفاتر اسناد رسمی تکلیفی به محاسبه و وصول آن ندارند (طبق ماده ۶ آیین‌نامه اجرای ماده ۷ قانون الزام). بااین‌حال، اگر دفترخانه بخواهد آن را دریافت کند، رقم عوارض ۲٪ از ارزش معاملاتی (۱۱/۵٪) خواهد بود و باید روی همان مبنای معاملاتی وصول شود.
۳. اصلاح اشتباه در وکالت فروش سهام
اگر در وکالت فروش سهام شرکت، اشتباهی در درج مقدار سهام رخ دهد و مقدار کمتری ثبت شود، برای اصلاح آن دو راهکار وجود دارد:
- تنظیم اقرار اصلاحی با حضور طرفین و درج دقیق میزان سهام.
- تنظیم وکالت مجدد فروش سهام نسبت به مازاد سهام (مابه‌التفاوت) باقی‌مانده.
۴. امکان اقاله با وکالت فروش
در صورتی که وکیل بر اساس وکالت فروش هر نوع معامله‌ای را انجام داده باشد و خریدار و وکیل فروشنده قصد اقاله داشته باشند، بررسی متن وکالت ضروری است. اگر در وکالت، اختیار اقاله نیز صریحاً به وکیل داده شده باشد، اقاله ملک بلامانع خواهد بود. برای تنظیم سند اقاله نیز:
- استعلام ثبت الزامی است.
- اگر بیش از ۶ ماه از زمان تنظیم سند گذشته باشد، استعلام دارایی نیز باید انجام شود.
۵. حق‌الثبت و مالیات در تنظیم انتقال وکالت بلاعزل
– پرداخت حق‌الثبت در انتقال قطعی ملک حتی در صورتی که در مبایعه‌نامه حق‌الثبت اخذ شده باشد، همچنان در زمان تنظیم سند رسمی انتقال لازم است و معافیتی در این خصوص وجود ندارد.
– در مورد وکالت بلاعزل فروش ملک که در آن حق‌الثبت و مالیات نیز وصول شده است، اگر ظرف ۹ ماه از تاریخ وکالت، ملک موضوع وکالت رسماً منتقل شود، سند انتقال از پرداخت مجدد حق‌الثبت و مالیات معاف خواهد بود (تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام).
– تفویض وکالت بلاعزل فروش هم مشمول پرداخت مالیات و حق‌الثبت جداگانه است.
۶. تخفیف کاداستر برای شرکت‌های تولیدی و دانش‌بنیان
– برای اعمال تخفیف نیم‌درصد در هزینه کاداستر، ارائه نامه وزارت صمت جهت تأیید نوع شرکت تولیدی کفایت دارد.
– در مورد شرکت‌های دانش‌بنیان، نامه تأییدیه از معاونت علمی و فناوری نهاد ریاست جمهوری برای استفاده از مزایای مرتبط مورد نیاز است.
۷. انتقال پارکینگ تجاری به واحد اداری
در مجتمع تجاری، اگر بنا باشد که بخشی از پارکینگ‌های تجاری به واحدهای اداری منتقل شود، بهتر است قبل از تنظیم سند و اقدام رسمی، از اداره ثبت تکلیف موضوع پارکینگ مشخص شود. این امر مانع از بروز مشکلات احتمالی در زمان صدور سند مالکیت برای واحد اداری خواهد شد.
نتیجه‌گیری
نشست‌های هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران، فضایی برای هم‌اندیشی و تبادل تجربیات عملی در حوزه اسناد رسمی فراهم می‌کنند. مواردی چون نحوه انتقال املاک مرهونه، تعیین تکالیف عوارض نقل‌وانتقال، اصلاح وکالت سهام، اقاله در چارچوب وکالت فروش و سایر موضوعات، همگی در عمل برای سردفتران و دفتریاران اهمیت دارند. با مطالعه این موارد و بررسی شرایط قانونی هر موضوع، امکان ارائه خدمات دقیق‌تر و حرفه‌ای‌تر در دفاتر اسناد رسمی فراهم می‌شود.
