گزارش و تحلیل مباحث حقوقی و ثبتی در نشست هم‌اندیشی سردفتران و دفتریاران مرکز
در ادامه سلسله جلسات هم‌اندیشی هفتگی، روز یکشنبه مورخ ۱۸ خرداد ماه ۱۴۰۴، کانون سردفتران و دفتریاران مرکز بار دیگر میزبان جمعی از همکاران فرهیخته بود. در این نشست، موضوعات و چالش‌های متنوعی که دفاتر اسناد رسمی به صورت روزمره با آن‌ها مواجه هستند، مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفت. مباحثی همچون بایگانی نسخ نهایی اسناد، امکان درج شروط مالی در وکالت طلاق، تغییر نحوه پرداخت مهریه، و نکات تکمیلی بخشنامه اخیر در خصوص درج مبلغ واقعی معاملات، از مهم‌ترین محورهای این جلسه بود.
مطالب پیش رو، گزارشی از اهم نکات و اجماع نظرات حاضرین در جلسه است و طبیعتاً جنبه مشورتی داشته و نمی‌توان به آن به عنوان نظر قطعی یا رویه لازم‌الاتباع استناد کرد. بدینوسیله از تمامی همکاران گرامی و دانشجویان و علاقه‌مندان به مباحث حقوق ثبت دعوت به عمل می‌آید تا در این جلسات که هر هفته (به جز ایام تعطیل) حدود ساعت ۱۶:۰۰ در محل کانون سردفتران به آدرس تهران، خیابان مطهری، روبروی خیابان سنایی برگزار می‌شود، شرکت نمایند.
۱. آیا بایگانی نسخه نهایی اسناد تنظیمی در دفترخانه الزامی است؟
سوال: با توجه به ثبت نهایی اسناد در سامانه ثبت آنی، آیا دفاتر اسناد رسمی همچنان ملزم به نگهداری و بایگانی نسخه کاغذی نهایی اسناد هستند؟
پاسخ و تحلیل: متاسفانه بله. در گذشته، ردیف ۲۴۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی به دفاتر اجازه می‌داد که از نگهداری نسخه نهایی خودداری کنند. اما با توجه به اینکه این ردیف از بخشنامه در حال حاضر جزو محذوفات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفته است، دیگر استناد به آن معتبر نیست. بنابراین، در شرایط فعلی و تا زمان ابلاغ دستورالعمل جدید، دفاتر اسناد رسمی مکلف به چاپ و بایگانی نسخه نهایی اسناد تنظیمی می‌باشند.
۲. امکان درج شروط مالی در وکالت طلاق (حق طلاق)
سوال: آیا می‌توان در یک وکالت‌نامه طلاق شرطی با این مضمون گنجاند: «چنانچه زوجه از این وکالت برای طلاق استفاده نماید، مستحق دریافت تنها ۲۰ سکه از مهریه خود خواهد بود، اما اگر زوج، خود برای طلاق اقدام کند، مکلف به پرداخت کل مهریه است»؟
پاسخ و تحلیل: بله، تنظیم چنین شرطی کاملاً صحیح و بلااشکال است. این شرط، نوعی «شرط ضمن عقد» در عقد وکالت محسوب می‌شود و تا زمانی که مخالف قوانین آمره و نظم عمومی نباشد، معتبر و لازم‌الاجراست. این راهکار به طرفین اجازه می‌دهد تا در خصوص آثار مالی احتمالی طلاق با توافق یکدیگر تصمیم‌گیری کنند.
۳. تغییر نحوه پرداخت مهریه از عندالمطالبه به عندالاستطاعه
سوال: آیا زوجین پس از عقد می‌توانند نوع مهریه را از «عندالمطالبه» به «عندالاستطاعه» تغییر دهند؟
پاسخ و تحلیل: بله، این امر امکان‌پذیر است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۴۸۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آنچه ممنوع است، «افزایش میزان مهریه» پس از وقوع عقد نکاح است، زیرا این افزایش تعهدی جدید و مستقل محسوب می‌شود. اما تغییر در نحوه و شرایط پرداخت مهریه (از مطالبه فوری به منوط به استطاعت مالی زوج) بلامانع است و می‌تواند در قالب سند اقرار اصلاحی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
۴. مالی یا غیرمالی بودن سند اقرار به دریافت جایزه (سکه)
سوال: شخصی سندی مبنی بر اقرار به دریافت یک سکه بهار آزادی به عنوان جایزه از یک بانک تنظیم می‌کند. آیا این سند «مالی» محسوب شده و حق‌التحریر بر اساس ارزش روز سکه محاسبه می‌شود؟
پاسخ و تحلیل: در این خصوص دو نظر متفاوت و قابل تامل در جلسه مطرح شد:
- نظر موافق (مالی بودن): بله، این سند مالی است. سکه دارای ارزش مالی مشخصی است و باید ارزش آن در تاریخ تنظیم سند «تسعیر» (تبدیل به ریال) شده و حق‌التحریر بر اساس آن محاسبه گردد. تنها استثناء در این زمینه، اسناد مرتبط با مهریه (مانند بذل مهریه یا ابراء) است که با وجود ذکر سکه، به طور استثنایی غیرمالی تلقی می‌شوند.
- نظر مخالف (غیرمالی بودن): خیر، سند مذکور غیرمالی است. استدلال این گروه آن است که یک سند زمانی مالی محسوب می‌شود که مبلغی به صورت منجز و به «وجه رایج» کشور در آن ذکر شده باشد. از آنجا که در این اقرارنامه صرفاً به “یک سکه” اشاره شده و نه مبلغ ریالی آن، نمی‌توان آن را سند مالی تلقی کرد.
۵. چالش تنظیم تقسیم‌نامه وراث و سهم‌الارث زوجه
سوال: وراث یک متوفی (شامل پسر، دختر و زوجه) قصد تنظیم تقسیم‌نامه ماترک را دارند، اما زوجه حاضر به امضای سند اقرار به وصول بهای ثمنیه اعیانی (سهم‌الارث خود از قیمت بنای احداثی) نیست. راهکار چیست؟
پاسخ و تحلیل: برای تنظیم تقسیم‌نامه، حقوق تمام وراث باید استیفا شود. در این شرایط، دو راهکار اصلی وجود دارد:
- ورثه باید معادل ریالی بهای ثمنیه اعیانی سهم زوجه را به حساب صندوق ثبت تودیع نمایند و گواهی آن را جهت تنظیم تقسیم‌نامه ارائه دهند.
- زوجه با حضور در دفترخانه، سند رسمی «اقرار به وصول» سهم خود را امضا نماید.
علاوه بر این، یکی از همکاران تجربه موفقی را مطرح کردند که طی آن، وراث با توافق یکدیگر، در خود تقسیم‌نامه یک واحد آپارتمان از ماترک را در ازای کلیه حقوق ارثی زوجه (از جمله بهای ثمنیه اعیانی) به وی اختصاص دادند و سند مالکیت نیز بر همین اساس توسط اداره ثبت صادر گردید. این راهکار نیز در صورت توافق همه وراث، عملی و قابل اجراست.
۶. امکان‌سنجی تنظیم سند صلح حقوق ناشی از اجرائیه
سوال: آیا شخصی که به نفع او یک اجرائیه ثبتی یا قضایی صادر شده، می‌تواند حقوق خود ناشی از آن اجرائیه را به شخص دیگری «صلح» کند؟
پاسخ و تحلیل: بله، تنظیم سند صلح حقوق ناشی از اجرائیه کاملاً امکان‌پذیر و بدون ایراد حقوقی است. این حقوق، یک دارایی مالی و قابل انتقال محسوب می‌شود. سند مذکور می‌تواند حتی به صورت «صلح بلاعوض» تنظیم شود و برای تنظیم آن نیاز به هیچ‌گونه استعلامی (مانند دارایی یا ثبت) نیست. البته نکته بسیار مهمی که باید در نظر داشت این است که آیا در مرحله نهایی، دادورز اجرای احکام یا مسئول اجرای ثبت، این سند صلح را به عنوان مبنای انتقال اجرایی به نام مصالح‌له (شخصی که حق به او صلح شده) خواهد پذیرفت یا خیر. این موضوع باید پیش از تنظیم سند بررسی شود.
۷. تذکر مهم: لزوم رفع محدودیت سیستمی پس از تنظیم سند قطعی
یک تذکر مهم به همکاران داده شد: در مواردی که سندی تنظیم می‌شود که در سامانه ثبت، محدودیتی برای پلاک ثبتی ایجاد می‌کند (مانند ثبت اولیه قولنامه یا اسناد تعهد به فروش)، حتماً باید پس از تنظیم سند انتقال قطعی، سردفتر نسبت به «رفع محدودیت» از پلاک در سامانه (cpms) اقدام نماید. کوتاهی در این امر باعث ایجاد مشکلات جدی برای خریدار در زمان صدور سند مالکیت تک‌برگی خواهد شد.
۸. نکات تکمیلی بخشنامه درج مبلغ واقعی معامله در اسناد
در خصوص بخشنامه اخیر سازمان ثبت مبنی بر لزوم درج مبلغ واقعی معامله در اسناد، نکات زیر مورد تاکید قرار گرفت:
- مبنای درج مبلغ: مبلغ واقعی صرفاً طبق «اظهار طرفین» در سند قید می‌شود و نیازی به ارائه یا استناد به قولنامه مبایعه‌نامه نیست.
- اسناد بلاعوض: در اسنادی که ماهیتاً فاقد عوض هستند (مانند صلح بلاعوض)، از آنجا که در عالم واقع نیز مبلغی رد و بدل نشده، اساساً موضوع درج مبلغ واقعی منتفی است.
- عدم تاثیر بر حقوق دولتی: مهم‌ترین نکته این است که درج مبلغ واقعی معامله، هیچ تاثیری در نحوه محاسبه حقوق دولتی ندارد. کلیه مبالغ اعم از حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال و حتی نیم درصد هزینه کاداستر، کما فی‌السابق بر اساس «ارزش معاملاتی املاک» (مبلغ منطقه‌ای) محاسبه و وصول خواهد شد و نه بر اساس مبلغ واقعی درج شده در سند.
نتیجه‌گیری
جلسه این هفته نیز به خوبی نشان داد که حرفه سردفتری سرشار از نکات دقیق و ظرایف فنی است که تنها با هم‌اندیشی و تبادل مستمر تجربیات می‌توان بر آن‌ها فائق آمد. شفاف‌سازی ابهامات بخشنامه‌های جدید و یافتن راهکارهای عملی برای چالش‌های حقوقی، دستاورد ارزشمند این نشست‌هاست که به نفع همکاران و حقوق مردم خواهد بود.
