نکات کلیدی جلسه کانون سردفتران (۲۸ اردیبهشت ۱۴۰۴): از مالیات صلح عمری تا رویه جدید گواهی عدم حضور
جلسه هم‌اندیشی هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران مرکز در تاریخ یکشنبه، ۲۸ اردیبهشت ماه ۱۴۰۴، بار دیگر با حضور جمعی از همکاران محترم و دغدغه‌مند برگزار گردید. در این نشست، مطابق با روال همیشه، چالش‌ها و پرسش‌های کاربردی دفاتر اسناد رسمی به بحث و تبادل نظر گذاشته شد و نکات مهمی در خصوص مسائل روزمره صنف مطرح گردید. از جمله مباحث کلیدی این جلسه می‌توان به نحوه استعلام دارایی املاک اداری، نکات تکمیلی صلح عمری، رویه جدید گواهی عدم حضور و شرایط صدور اجرائیه برای شرکت‌های بیمه اشاره کرد.
آنچه در ادامه می‌خوانید، خلاصه‌ای از نظرات و دیدگاه‌های مطرح‌شده توسط حاضرین در جلسه است و جنبه نظری و مشورتی دارد. از تمامی همکاران و علاقه‌مندان به مباحث حقوقی و ثبتی دعوت میشود تا در این جلسات هفتگی که معمولاً یکشنبه‌ها رأس ساعت ۱۶:۰۰ در محل کانون سردفتران به آدرس تهران، خیابان مطهری، روبروی خیابان سنایی برگزار می‌گردد، حضور به هم رسانند.
۱. اشتباه در استعلام دارایی ملک اداری و تکلیف دفترخانه
سوال: برای ارسال استعلام مالیاتی یک ملک با کاربری اداری، سهواً گزینه «حق واگذاری» انتخاب نشده و گواهی صرفاً برای «عین» ملک صادر شده است. تکلیف چیست؟
پاسخ و تحلیل: در این حالت، دفترخانه باید مجدداً یک استعلام دیگر، این بار مشخصاً تحت عنوان «حق واگذاری محل» به اداره دارایی ارسال نماید. املاک دارای کاربری تجاری و اداری دارای دو ارزش مجزا برای محاسبه مالیات هستند: یکی ارزش «عین» (عرصه و اعیان) و دیگری ارزش «حق واگذاری محل» (سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری). مطابق ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این دو مالیات باید به صورت جداگانه محاسبه و وصول شوند.
۲. نوع سند مناسب برای املاک در حال ساخت (پروژه)
سوال: برای پروژه‌ای که هنوز در دست احداث است و مالک قصد تنظیم سند با هر یک از خریداران را دارد، چه نوع سندی پیشنهاد میشود؟
پاسخ و تحلیل: برای ملکی که هنوز فرآیند ساخت آن تکمیل نشده است، دو قالب حقوقی رایج وجود دارد:
- سند پیش‌فروش ساختمان: این قالب، بهترین و استانداردترین روش است که تابع «قانون پیش‌فروش ساختمان» بوده و الزامات و حمایت‌های قانونی مشخصی برای طرفین در نظر گرفته است.
- سند تعهد به بیع: تنظیم سند تعهد به فروش (قولنامه رسمی) نیز بلامانع است. این سند یک قرارداد معتبر است که طرفین را به انعقاد عقد بیع در آینده و پس از تکمیل ساختمان و اخذ مجوزهای لازم، متعهد می‌سازد.
۳. وضعیت وکالت فروش بلاعزل املاک مسکن مهر و مالیات آن
سوال: آیا وکالت‌نامه‌های فروش بلاعزل که برای املاک مسکن مهر تنظیم می‌شوند نیز مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال (موضوع تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام) هستند؟
پاسخ و تحلیل: خیر. در حال حاضر این وکالت‌نامه‌ها مشمول پرداخت مالیات مذکور نیستند. استدلال اصلی این است که اکثر املاک مسکن مهر فاقد سند مالکیت رسمی و تک‌برگی هستند و تبصره مذکور در قانون الزام، ناظر بر املاکی است که دارای سابقه ثبتی و سند رسمی می‌باشند.
۴. نکات تکمیلی صلح عمری: استعلام دارایی، فسخ و اقاله
سوال: بهترین نوع استعلام دارایی برای سند صلح عمری چیست که نه سردفتر و نه طرفین در آینده دچار مشکل نشوند؟ و تفاوت فسخ و اقاله آن از نظر مالیاتی چیست؟
پاسخ و تحلیل: بهترین و مطمئن‌ترین حالت برای ارسال استعلام دارایی، انتخاب گزینه «صلح با شرط خیار فسخ» است. با انتخاب این گزینه، مالیات نقل و انتقال در همان ابتدا به صورت کامل پرداخت میشود. مزیت بزرگ این روش آن است که اگر در آینده مصالح (صلح‌کننده) بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند، برای تنظیم سند فسخ، دیگر نیازی به اخذ گواهی مالیاتی جدید و حتی استعلام از اداره ثبت نیست و این امر فرآیند فسخ را بسیار تسهیل می‌کند.
این موضوع با «اقاله» (فسخ دوجانبه) متفاوت است. طبق ماده ۶۷ قانون مالیاتهای مستقیم، اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک، تنها در صورتی که ظرف مدت شش ماه از تاریخ انجام معامله صورت گیرد، به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نمی‌شود. بخشنامه مرتبط نیز این موضوع را تایید می‌کند:
بخشنامه شماره: ۱۸۶۸۴/۵۰۷۸/۴/۳۰ مورخ: ۱۳۶۸/۰۶/۲۴
نظر باینکه در مورد نحوه اجرا شمول مفاد ماده ۶۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ سوالاتی شده است, لذا بدینوسیله یادآور میشود: مفاد ماده مذکور ناظر بمعاملات قطعی املاکی است که از اول فروردین ماه ۶۸ و انجام و سپس اقاله یا فسخ می شود, بنابراین در مورد معاملاتی که قبل از سال ۶۸ انجام و بعدا فسخ شده یا می شود تسری ندارد.
۵. امکان تغییر صلح عمری بلاعوض به معوض جهت پرداخت مالیات
سوال: شخصی ۵ سال پیش سند صلح عمری «بلاعوض» با حق فسخ تنظیم کرده است. آیا او می‌تواند اکنون با تنظیم یک اقرارنامه، آن را به صلح «معوض» تبدیل کند؟ هدف او این است که از پرداخت مالیات سنگین احتمالی در آینده (پس از فوت) جلوگیری کرده و مالیات نقل و انتقال را هم‌اکنون بپردازد.
پاسخ و تحلیل: این اقدام پیچیده است اما امکان آن مورد بحث قرار گرفت. راهکار این است که طرفین با تنظیم یک اقرارنامه اصلاحی، ماهیت صلح را از بلاعوض به معوض تغییر دهند. برای این کار، قطعاً نیاز به اخذ گواهی مالیاتی جدید بر مبنای معوض بودن صلح خواهد بود. در این حالت نیز بهترین گزینه برای استعلام، «صلح با شرط خیار فسخ» است. این موضوع با ماده ۱۲۱ قانون مالیاتهای مستقیم نیز مرتبط است:
ماده ۱۲۱ قانون مالیاتهای مستقیم:
صلح با شرط خیار فسخ و هبه با حق رجوع از نظر مالیاتی قطعی تلقی می‌گردد ولی در صورتی که ظرف شش ماه از تاریخ وقوع عقد معامله فسخ یا اقاله یا رجوع شود، وجوهی که به عنوان مالیات موضوع این فصل وصول شده است قابل استرداد می‌باشد…
این ماده نشان می‌دهد که قانون‌گذار صلح با حق فسخ را از نظر مالیاتی قطعی می‌داند، که این امر هدف شخص در سوال را (پرداخت مالیات در زمان حیات) تأمین می‌کند.
۶. مالی یا غیرمالی بودن سند ذمه با موضوع «طلا»
این موضوع کماکان یکی از موارد اختلافی است و دو دیدگاه در جلسه مطرح شد: مالی بودن (با لزوم تقویم طلا به ریال) و غیرمالی بودن (چون موضوع تعهد وجه نقد نیست).
۷. صحت اقرارنامه مبنی بر پرداخت طلب به شخص ثالث
سوال: آیا «مُقِر» (طلبکار) می‌تواند طی یک اقرارنامه، اقرار کند که بدهکار، طلب او را به شخص ثالثی پرداخت نماید؟
پاسخ و تحلیل: بله، این اقدام کاملاً صحیح و بدون ایراد حقوقی است.
۸. نیاز به استعلام جهاد کشاورزی برای اراضی زراعی دارای سند
سوال: برای انتقال ملکی که به تازگی سند مالکیت دریافت کرده و کاربری آن «زراعی» است، آیا نیاز به استعلام از جهاد کشاورزی است؟
پاسخ و تحلیل: خیر. طبق تبصره ۲ ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد، برای اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که دارای سند مالکیت هستند، در زمان انتقال نیازی به اخذ استعلام از اداره جهاد کشاورزی نیست.
۹. اصلاح سند به دلیل اشتباه در پاسخ استعلام اداره ثبت
سوال: اداره ثبت در پاسخ استعلام، سهم مالک را اشتباهاً ۱.۷ دانگ اعلام کرده در حالی که مالک واقعی ۱.۶ دانگ بوده است و سردفتر بر همان اساس سند را تنظیم کرده است. راهکار چیست؟
پاسخ و تحلیل: بله، این اشتباه قابل اصلاح است. راهکار آن، تنظیم یک «اقرارنامه اصلاحی» با حضور هر دو طرف معامله (فروشنده و خریدار) است. در این سند، میزان مالکیت صحیح قید شده و تمام حقوق دولتی مربوط به این اصلاح نیز باید محاسبه و پرداخت گردد.
۱۰. امکان تنظیم اقرارنامه اصلاحی در هر دفترخانه‌ای
سوال: آیا اقرارنامه اصلاحی را می‌توان در هر دفترخانه‌ای تنظیم کرد یا حتماً باید در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اصلی باشد؟
پاسخ و تحلیل: بله، تنظیم اقرارنامه اصلاحی در هر دفتر اسناد رسمی در سراسر کشور امکان‌پذیر است و الزامی به مراجعه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اولیه وجود ندارد.
۱۱. حدود اختیارات دفاتر اسناد رسمی در برابر اصل نمودن مدارک
سوال: آیا دفاتر اسناد رسمی می‌توانند هر نوع مدرکی را برابر با اصل کنند؟
پاسخ و تحلیل: بله. بر اساس ماده ۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی، این اختیار عام است و به شرط ارائه اصل مدرک، می‌توان رونوشت آن را گواهی نمود.
۱۲. نحوه تنظیم سند بر اساس حکم «تجویز انتقال منافع»
سوال: حکم دادگاه مبنی بر «تجویز انتقال منافع» یک ملک استیجاری به دفترخانه ارجاع شده است. چه سندی باید تنظیم گردد؟
پاسخ و تحلیل: رویه عملی و دقیق در این خصوص، تنظیم دو سند مجزا برای تفکیک کامل روابط حقوقی است:
- سند اجاره جدید: یک قرارداد اجاره‌نامه کامل بین مالک (موجر) و مستأجر جدید (لاحق) تنظیم میشود.
- سند صلح سرقفلی: یک سند صلح حقوق کسبی و سرقفلی بین مستأجر سابق و مستأجر جدید تنظیم می‌گردد که در آن، مستأجر سابق کلیه حقوق صنفی و سرقفلی خود را در ازای مبلغ مشخصی به مستأجر جدید واگذار می‌کند.
این رویه دقیقاً مشابه حالتی است که انتقال با رضایت مالک و بدون حکم دادگاه صورت می‌گیرد و بهترین راه برای شفاف‌سازی حقوق همه طرفین است. این فرآیند در چارچوب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ انجام میشود:
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر (۱۳۵۶):
در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند…
۱۳. الزام به ارائه حکم دادگاه برای صدور اجرائیه به درخواست بیمه
سوال: یک شرکت بیمه درخواست صدور اجرائیه دارد اما حکمی از دادگاه ارائه نکرده است. تکلیف چیست؟
پاسخ و تحلیل: درخواست نباید پذیرفته شود. با توجه به «شیوه‌نامه پذیرش و صدور اجرائیه اسناد رسمی»، (ردیف ۲-۱۱)، یکی از مدارک لازم‌الارائه، «حکم دادگاه مبنی بر اثبات عمد مسبب در ایجاد حادثه» می‌باشد. بدون این حکم، صدور اجرائیه ممکن نیست.
۱۴. رویه جدید در خصوص «گواهی عدم حضور»
سوال: رویه فعلی برای درخواست گواهی عدم حضور چیست؟
پاسخ و تحلیل: صدور سندی مجزا تحت عنوان «گواهی عدم حضور» دیگر ممنوع است. رویه صحیح و فعلی این است که متقاضی درخواست خود را ارائه می‌دهد و سردفتر صرفاً مراتب را در دفتر اندیکاتور (دفتر مراسلات) دفترخانه ثبت کرده و یک شماره به آن اختصاص می‌دهد. برای این کار، نیازی به کامل بودن مدارک طرفین یا بررسی ماهوی موضوع نیست و این ثبت، صرفاً جنبه اخباری و اطلاع‌رسانی دارد.
۱۵. نتیجه‌گیری
جلسه این هفته نیز سرشار از نکات فنی و کاربردی بود که به شفاف‌سازی بسیاری از ابهامات روزمره دفاتر کمک کرد. تسلط بر قوانین، آیین‌نامه‌ها و شیوه‌نامه‌های اجرایی، کلید ارائه خدمات دقیق، سریع و مطمئن به مردم و کاهش اختلافات حقوقی در جامعه است.
