راهنمای جامع مسائل حقوقی و ثبتی روز در دفاتر اسناد رسمی
جلسات پربار هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران مرکز، همچنان به عنوان چراغ راهی برای حل ابهامات و چالش‌های روزمره همکاران گرامی عمل می‌کند. در این مقاله، به تفصیل به بررسی و تحلیل مباحث حقوقی و فنی مطرح شده در جلسه مورخ یکشنبه، ۱۶ شهریور ماه ۱۴۰۴ می‌پردازیم. هدف ما در محضرچی، نه تنها بازنشر این نکات، بلکه بسط و تشریح آن‌ها برای درک عمیق‌تر و کاربردی‌تر است. لازم به ذکر است که مطالب پیش رو، صرفاً جمع‌بندی نظرات و تجربیات حاضرین در جلسه بوده و جنبه لازم‌الاتباع قانونی ندارد.
توصیه مهم در خصوص اظهارنامه مالیات بر مشاغل دفاتر اسناد رسمی
با توجه به اینکه در روزهای پایانی مهلت ارسال اظهارنامه مالیات بر مشاغل قرار داریم، سوالات متعددی در این خصوص مطرح شد. نکته بسیار مهمی که در جلسه مورد تاکید قرار گرفت این بود که ظاهراً در محاسبه مالیات، مبالغی فراتر از درآمد واقعی دفاتر (حق‌التحریر) لحاظ شده و مواردی چون حق‌الثبت نیز در محاسبه درآمد منظور گردیده است. همچنین به نظر می‌رسد «اینتاکدهای» مربوط به دفاتر نیاز به ویرایش و اصلاح دارد.
توصیه اکید: به همکاران محترم پیشنهاد شد که برای ارسال اظهارنامه مالیاتی خود عجله نکرده و موضوع را به روزهای پایانی موکول کنند تا این مشکل سیستمی برطرف شود. کانون سردفتران و دفتریاران پیگیر موضوع بوده و به محض رفع مشکل و اصلاح محاسبات، اطلاع‌رسانی لازم را انجام خواهد داد.
تنظیم سند ابراء مهریه و وکالت طلاق برای زوجه تبعه خارجی
موردی مطرح شد که در آن، خانمی لبنانی در کنسولگری جمهوری اسلامی ایران در لبنان با شخصی ایرانی ازدواج کرده، واقعه ازدواج ثبت شده، و ایشان تابعیت ایران را اخذ و دارای کارت ملی است. اینک ایشان قصد تنظیم سند ابراء (یا اقرار به وصول) مهریه و اعطای وکالت در طلاق را دارد. رویه صحیح به شرح زیر است:
- احراز رابطه زوجیت: ابتدا باید سند ازدواج که توسط کنسولگری (که از مأمورین رسمی دولت ایران محسوب می‌شود) تنظیم شده و همچنین تأییدیه آن از سوی وزارت امور خارجه، رویت و بررسی شود.
- تنظیم سند ابراء مهریه: پس از احراز زوجیت، تنظیم سند بلامانع است. مطابق بند ۱۵۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، دفتر اسناد رسمی مکلف است پیش از تنظیم سند، بقای حق زوجه نسبت به مهریه را از دفتر ازدواج مربوطه استعلام نماید.
- تنظیم وکالت در طلاق: اعطای وکالت در طلاق نیز پس از احراز رابطه زوجیت، کاملاً قانونی و بدون مانع است.
نکته تکمیلی: به موجب ماده ۹۸ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، چنانچه زوجه پس از صدور اجرائیه برای وصول مهریه، از ادامه عملیات اجرایی منصرف شود، از پرداخت نیم عشر دولتی معاف خواهد بود. این نکته می‌تواند در راهنمایی مراجعین مفید باشد.
شرط انتقال ملک به فرزند محجور پس از فوت پدر در سند صلح
پدری قصد دارد ۴ دانگ از ملک خود را به پسرش منتقل کند، اما با این شرط که آن پسر مکلف باشد پس از فوت پدر، ۲ دانگ از آن را به نام برادر محجور خود منتقل نماید. آیا درج چنین شرطی در سند صحیح است؟
پاسخ مثبت است. این شرط، یک شرط فعل است که بر عهده متصالح (پسر) قرار می‌گیرد و چون مخالفتی با قوانین و ذات عقد صلح ندارد، جزو شروط صحیحه محسوب شده و کاملاً معتبر است. البته یک راهکار جایگزین نیز وجود دارد: اگر حجر برادر دوم، متصل به صِغَر (ادامه‌دار از کودکی) باشد، پدر در حال حاضر نیز در مقام ولی قهری او، می‌تواند همان ۲ دانگ را مستقیماً و ولایتاً به نام فرزند محجور خود منتقل نماید و نیازی به درج شرط ضمن عقد نیست.
آیا در سند صلح عمری می‌توان منافع را برای همسر مصالح نیز حفظ کرد؟
پاسخ به این سوال نیز مثبت است. هیچ منع قانونی وجود ندارد که در سند صلح عمری، حق استفاده از منافع ملک (حق سکونت و…) برای مدتی معادل عمر مصالح و همچنین عمر همسر ایشان شرط شود. این شرط نیز جزو شروط صحیح و نافذ است.
نحوه انتقال ملک موضوع صلح عمری به شخص ثالث با امضای مصالح و متصالح
اگر مصالح (مالک منافع) و متصالح (مالک عین) هر دو رضایت داشته باشند که ملک را به شخص ثالثی منتقل کنند، آیا این کار امکان‌پذیر است؟ بله، برای این کار دو راهکار عملی وجود دارد:
- راهکار اول (در قالب عقد صلح): یک سند صلح جدید تنظیم می‌شود که در آن، متصالح به عنوان “انتقال‌دهنده” و شخص ثالث به عنوان “منتقل‌الیه” قرار می‌گیرند. در این سند، مصالح اولیه نیز به عنوان “شخص ثالث” در سیستم ثبت آنی انتخاب شده و با امضای سند، رضایت خود را با انتقال منافع اعلام می‌دارد.
- راهکار دوم (در قالب عقد بیع): در این روش که شاید شفاف‌تر باشد، ابتدا مصالح طی یک اقرارنامه رسمی، از کلیه حقوق خود ناشی از سند صلح عمری (مانند حق فسخ و حق انتفاع) اعراض می‌نماید. پس از آن، متصالح به عنوان مالک شش‌دانگ، سند انتقال قطعی را به نام شخص ثالث تنظیم می‌کند.
آیا مصالحی که صرفاً حق انتفاع دارد، می‌تواند ملک را اجاره دهد؟
در حالتی که در سند صلح عمری، عین و منافع به متصالح منتقل شده و برای مصالح صرفاً حق انتفاع (حق استفاده و سکونت) شرط شده باشد، آیا او حق اجاره دادن ملک را دارد؟ در این خصوص دو نظر مطرح شد:
- نظر اول: می‌توان ضمن عقد صلح، این شرط را قید نمود که “مصالح حق اجاره دادن ملک را نیز دارد”. این شرط صحیح و بلامانع است.
- نظر دوم (محتاطانه‌تر): از آنجا که مالکیت منافع با متصالح است، بهتر است برای جلوگیری از هرگونه ابهام، متصالح طی یک وکالتنامه رسمی و جداگانه، به مصالح وکالت در اجاره دادن ملک را اعطا نماید.
امکان فسخ جزئی (نسبت به سه دانگ) در سند صلح عمری با حق فسخ
اگر در سند صلح عمری، حق فسخ برای مصالح نسبت به شش‌دانگ ملک شرط شده باشد، آیا او می‌تواند تنها بخشی از آن (مثلاً سه دانگ) را فسخ کند؟ پاسخ مثبت است. وقتی کسی اختیار فسخ کل را دارد، به طریق اولی اختیار فسخ جزء را نیز خواهد داشت و این امر هیچ ایراد قانونی ندارد.
نحوه تنظیم سند مشارکت در ساخت با توجه به قانون الزام به ثبت
با توجه به “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” که قراردادهای مشارکت در ساخت را به نوعی در زمره پیش‌فروش قرار داده، آیا این اسناد باید در قالب پیش‌فروش تنظیم شوند؟ ماهیت این دو سند کاملاً متفاوت است. اگر سند در قالب پیش‌فروش تنظیم شود، خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال و در دفتر املاک محدودیت ایجاد می‌شود. اما اگر در قالب قرارداد خصوصی (مشارکت) تنظیم شود، خلاصه معامله ارسال نمی‌گردد. این تفاوت‌ها نشان‌دهنده نیاز به رفع نقص در سیستم ثبت آنی است. راهکار نهایی این است که گزینه‌ای مجزا تحت عنوان “مشارکت مدنی” در سیستم فعال شود تا این اسناد به درستی و با حفظ ماهیت خود ثبت گردند.
فرآیند تنظیم سند انتقال اجرایی برای یک واحد آپارتمان تفکیک شده
در خصوص انتقال اجرایی یک قطعه از مجتمعی که دارای صورت‌مجلس تفکیکی و پایان‌کار است، آیا ابتدا باید تقسیم‌نامه تنظیم شود؟ پاسخ منفی است. چنانچه از سوی محاکم دادگستری، حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی برای یک واحد مشخص صادر شود، فرآیند به این صورت است که ابتدا اداره ثبت اسناد و املاک، سند مالکیت آن قطعه تفکیکی را به نام محکوم‌علیه (مالک اولیه) صادر می‌کند. پس از صدور این سند، امکان تنظیم سند انتقال اجرایی به نام محکوم‌له فراهم می‌گردد.
نتیجه‌گیری
جلسه ۱۶ شهریور ماه، بار دیگر بر اهمیت تسلط بر جزئیات حقوقی و بخشنامه‌های ثبتی تاکید کرد. از مسائل روز مانند مالیات گرفته تا نکات دقیق اسناد پیچیده‌ای چون صلح عمری و مشارکت، همگی نشان‌دهنده گستردگی دانش مورد نیاز برای حرفه سردفتری است. به اشتراک‌گذاری این دانش و تجربیات، به یکسان‌سازی رویه‌ها و ارائه خدمات دقیق‌تر به مردم کمک شایانی خواهد کرد. محضرچی نیز مفتخر است که در این مسیر اطلاع‌رسانی، همراه همکاران عزیز باشد.
