خلاصه جلسه کانون سردفتران و دفتریاران تهران مورخ ۵ اسفند ۱۴۰۳ با موضوع بررسی مسائل و ابهامات دفاتر اسناد رسمی شامل مباحثی چون محاسبه دارایی در وکالت بلاعزل، اصلاح نام خریدار در وکالت فروش، استعلام اوقاف در موقوفه اولاد ذکور، وکالت جامع بدون پلاک ثبتی، انتقال ملک به نوزاد جنین اهدایی، آمار اسناد غیرمنقول، اجرائیه اماکن تجاری اجاره سال ۵۲، اجاره ملک در رهن و قولنامه ملک در رهن.
خلاصه جلسه کانون سردفتران و دفتریاران تهران – ۵ اسفند ۱۴۰۳: بررسی مسائل و ابهامات دفاتر اسناد رسمی
مروری بر مباحث مطرح شده در جلسه این هفته کانون مرکز
در راستای تعامل مستمر و هم‌اندیشی میان فعالان عرصه دفاتر اسناد رسمی، کانون سردفتران و دفتریاران تهران طبق روال هفتگی، در روز یکشنبه مورخ ۵ اسفند ۱۴۰۳ میزبان جلسه‌ای با حضور جمعی از سردفتران، دفتریاران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی بود.
در این جلسه صمیمانه، شرکت‌کنندگان به بحث و تبادل نظر پیرامون مسائل و موضوعات روزمره دفاتر اسناد رسمی پرداخته و دغدغه‌ها و سوالات خود را با یکدیگر درمیان گذاشتند. محور اصلی گفتگوها حول ابهامات مربوط به فرایندهای مالیاتی، استعلامات ثبتی، تنظیم انواع وکالت‌نامه و اسناد اجاره متمرکز بود.
آنچه در ادامه می‌آید، خلاصه‌ای جامع از مهم‌ترین مباحث مطرح شده در این جلسه است. لازم به ذکر است که این مطالب صرفاً بازتابی از دیدگاه‌ها و نظرات جمعی حاضرین در جلسه بوده و فاقد هرگونه جنبه قانونی الزام‌آور می‌باشد. هدف از انتشار این خلاصه، اطلاع‌رسانی و بهره‌مندی سایر همکاران از نکات و تبادل تجربیات صورت گرفته در این نشست تخصصی است.
1\. نحوه محاسبه دارایی برای تنظیم وکالت بلاعزل
سوال: در فرآیند تنظیم وکالت بلاعزل، مبنای محاسبه دارایی به چه صورت است و حقوق دولتی بر چه اساسی تعیین می‌گردد؟ آیا مغایرت نوع سند (قطعی) در گواهی با نوع وکالت (بلاعزل) مشکلی ایجاد نمی‌کند؟
پاسخ: بر اساس مباحث مطرح شده، در حال حاضر روال محاسبه دارایی برای تنظیم وکالت بلاعزل به این صورت است که استعلام دارایی به شکل قطعی و به صورت سیستمی ارسال می‌گردد. پس از ارسال استعلام، مالیات متعلقه واریز شده و مبنای محاسبه حقوق دولتی، ارزش معاملاتی اعلامی می‌باشد.
در پاسخ به نگرانی برخی از همکاران در خصوص مغایرت مندرج در گواهی نوع سند (قطعی) با وکالت تنظیمی (بلاعزل)، لازم به ذکر است که ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم عملاً نسخ شده است. لذا، این مغایرت دیگر فاقد اثر بوده و مشکلی از این بابت وجود نخواهد داشت. بنابراین، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند با استناد به این رویه، نسبت به تنظیم وکالت‌های بلاعزل اقدام نمایند.
2\. اصلاح نام خریدار در وکالت فروش بلاعزل پس از استعفای وکیل
سوال: در مواردی که برای وکالت فروش بلاعزل مالیات وصول شده و وکیل پس از آن استعفا می‌دهد، چنانچه موکل قصد تنظیم سند قطعی به نام شخص دیگری (غیر از وکیل اولیه) را داشته باشد، آیا امکان اصلاح نام خریدار در همان گواهی مالیاتی و استفاده از آن برای انتقال سند وجود دارد؟
پاسخ: مطابق با نظر جمعی حاضر در جلسه، بله، انجام این امر بلامانع است. دفاتر اسناد رسمی می‌توانند در این شرایط، نام خریدار جدید را در سیستم اصلاح نموده و از همان گواهی مالیاتی قبلی برای انتقال سند به نام خریدار جدید استفاده نمایند.
توضیحات تکمیلی: این موضوع نشان‌دهنده انعطاف‌پذیری سیستم و همکاری سازمان امور مالیاتی با دفاتر اسناد رسمی در راستای تسهیل فرآیندهای مربوط به نقل و انتقال املاک است. با این حال، توصیه می‌شود در هنگام اصلاح اطلاعات در سیستم، دقت لازم به عمل آمده و مستندات مربوطه به صورت کامل ثبت و نگهداری گردد تا در صورت نیاز، امکان ارائه و پیگیری‌های آتی وجود داشته باشد.
3\. لزوم استعلام از اداره اوقاف در سند تک برگی عرصه موقوفه اولاد ذکور
سوال: در صورتی که سند مالکیت تک برگی ملکی، عرصه آن را “موقوفه اولاد ذکور” قید کرده باشد، آیا اخذ استعلام از اداره اوقاف جهت تنظیم سند ضروری است؟
پاسخ: بر اساس بیانات مطرح شده در جلسه، خیر، در این حالت نیازی به اخذ استعلام از اداره اوقاف نیست. با توجه به اینکه وقف در این مورد از نوع وقف خاص (وقف بر اولاد ذکور) است، مطالعه دقیق وقف‌نامه کفایت می‌کند.
توضیحات تکمیلی: مطابق با ماده ۱۰ قانون اوقاف، موارد مشخصی برای استعلام از اداره اوقاف تعیین شده است. در صورتی که موضوع سند خارج از موارد مصرح در این ماده باشد، استعلام الزامی نیست. با این حال، به منظور احتیاط بیشتر و حصول اطمینان کامل، برخی از همکاران ممکن است مبادرت به اخذ استعلام نمایند که این امر صرفاً جنبه احتیاطی داشته و الزامی قانونی ندارد. در هر صورت، مطالعه دقیق وقف‌نامه و احراز شرایط وقف پیش از تنظیم سند از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
4\. امکان تنظیم وکالت جامع بلاعزل بدون قید پلاک ثبتی و شمول مالیات
سوال: آیا تنظیم وکالت جامع که در آن اختیار فروش کلیه املاک موکل (بدون ذکر پلاک ثبتی مشخص) قید شده، به صورت بلاعزل امکان‌پذیر است؟ آیا چنین وکالتی مشمول مالیات خواهد بود؟
پاسخ: بر اساس جمع‌بندی نظرات، بله، تنظیم وکالت جامع فروش املاک به صورت بلاعزل، بدون قید پلاک ثبتی، منع قانونی ندارد. همچنین، از آنجایی که در این نوع وکالت به پلاک ثبتی مشخصی اشاره نشده است، مشمول مالیات نیز نخواهد بود.
توضیحات تکمیلی: این نوع وکالت می‌تواند در مواردی که موکل قصد تفویض اختیار فروش تمامی املاک خود را به وکیل دارد، کاربرد داشته باشد. با این حال، توصیه می‌شود به منظور جلوگیری از هرگونه ابهام یا اختلاف در آینده، حدود اختیارات وکیل و موضوع وکالت به طور دقیق و شفاف در سند قید گردد. همچنین، موکل از آثار و تبعات حقوقی اعطای وکالت جامع آگاه شده و رضایت کامل وی در این خصوص احراز گردد.
5\. انتقال ملک به نوزاد متولد از جنین اهدایی و نگرانی‌های مربوط به وراثت
سوال: خانمی که از طریق جنین اهدایی صاحب فرزند شده، قصد دارد ملکی را به نام نوزاد خود منتقل کند. نگرانی ایشان از این بابت است که در صورت فوت فرزند، ملک به والدین اهداکننده جنین (که وراث فرضی کودک محسوب می‌شوند) منتقل گردد. چه نوع سندی برای انتقال ملک در این شرایط مناسب است؟
پاسخ: در پاسخ به این سوال، پیشنهاد تنظیم سند صلح عمری با حق فسخ برای خانم مطرح گردید. با این حال، با توجه به پیچیدگی موضوع و ابعاد حقوقی و فقهی آن، مقرر شد تحقیق و بررسی بیشتری در این خصوص صورت پذیرد. از جمله سوالات مطرح شده برای بررسی بیشتر، این بود که آیا این سند باید توسط پدر شناسنامه‌ای فرزند امضا شود؟ یا اینکه فرآیند انتقال از طریق سرپرستی قانونی پیگیری گردد؟
توضیحات تکمیلی: این موضوع از جمله موارد پیچیده و نوظهور در حوزه حقوقی و ثبتی است که نیازمند بررسی دقیق‌تر ابعاد مختلف آن با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان حقوقی، فقهی و ثبتی می‌باشد. تحقیق در خصوص رویه‌های مشابه و استعلام از مراجع ذی‌صلاح می‌تواند در یافتن بهترین راهکار حقوقی برای حل این مسئله راهگشا باشد.
- بیشتر بدانید: راهنمای گام به گام تنظیم سند اجاره رحم در ایران
6\. وضعیت ارسال آمار اسناد غیرمنقول موضوع ماده ۱۸۵ قانون مالیات‌های مستقیم
سوال: آیا در شرایط فعلی، ارسال آمار اسناد غیرمنقول (موضوع ماده ۱۸۵ قانون مالیات‌های مستقیم) همچنان پابرجاست؟
پاسخ: مطابق با پاسخ ارائه شده در جلسه، خیر، موضوع ارسال آمار اسناد غیرمنقول (موضوع ماده ۱۸۵ قانون مالیات‌های مستقیم) منتفی شده است.
توضیحات تکمیلی: با توجه به تغییرات قوانین و مقررات مالیاتی و رویه‌های اجرایی، ماده ۱۸۵ قانون مالیات‌های مستقیم و تکالیف مربوط به آن در خصوص ارسال آمار اسناد غیرمنقول، دیگر موضوعیت ندارد. لذا، دفاتر اسناد رسمی نیازی به ارسال آمار مذکور نداشته و تکلیفی از این بابت ندارند. توصیه می‌شود همکاران محترم در صورت مواجهه با هرگونه درخواست یا ابهام در این زمینه، به آخرین مصوبات و بخشنامه‌های سازمان امور مالیاتی کشور استناد نمایند.
7\. نحوه صدور اجرائیه برای اماکن تجاری با اجاره‌بهای سال ۵۲
سوال: نحوه صدور اجرائیه به دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت مال‌الاجاره برای اماکن تجاری که اجاره‌نامه آن‌ها مربوط به سال ۱۳۵۲ می‌باشد، به چه صورت است؟
پاسخ: با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، انقضای مدت اجاره به تنهایی مجوز صدور اجرائیه نیست. به عبارت دیگر، صرفاً به دلیل اتمام مدت اجاره نمی‌توان برای تخلیه ملک تجاری اجرائیه صادر کرد. با این حال، عدم پرداخت مال‌الاجاره از جمله دلایلی است که موجب حق صدور اجرائیه برای موجر می‌گردد.
توضیحات تکمیلی: بر اساس قانون مذکور، چنانچه مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره امتناع نماید، موجر می‌بایست بدواً اخطاریه‌ای برای مستاجر ارسال نموده و ۱۰ روز به وی مهلت پرداخت دهد. در صورتی که پس از گذشت ۱۰ روز، مال‌الاجاره پرداخت نگردد، موجر می‌تواند نسبت به صدور اجرائیه اقدام نماید. پس از صدور اجرائیه نیز، مستاجر این حق را دارد که با تودیع مال‌الاجاره، از ادامه عملیات اجرایی جلوگیری نماید. بنابراین، رعایت دقیق تشریفات قانونی و مفاد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در فرآیند صدور اجرائیه برای اماکن تجاری اجاره‌بهای سال ۵۲ از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
8\. لزوم اخذ مجوز بانک برای تنظیم اجاره‌نامه ملک در رهن
سوال: در صورتی که قصد تنظیم سند اجاره ۳۴ ماهه برای ملکی که به مدت ۶۰ ماه در رهن بانک قرار دارد، وجود داشته باشد، آیا اخذ مجوز از بانک الزامی است؟
پاسخ: مطابق با ماده ۷۹۳ قانون مدنی، اخذ موافقت بانک در این مورد الزامی است. بنابراین، پیش از تنظیم سند اجاره برای ملکی که در رهن بانک می‌باشد، می‌بایست موافقت کتبی بانک (مرتهن) اخذ گردد.
توضیحات تکمیلی: رهن، به عنوان یک حق عینی برای بانک (مرتهن) ایجاد می‌کند و تا زمان فک رهن، مالک (راهن) نمی‌تواند تصرفاتی منافی با حق مرتهن در مال مرهونه انجام دهد. اجاره ملک مرهونه نیز از جمله تصرفاتی است که ممکن است منافی با حق مرتهن باشد. لذا، اخذ مجوز از بانک پیش از تنظیم اجاره‌نامه، جهت رعایت حقوق مرتهن و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده، ضروری است. عدم رعایت این نکته می‌تواند منجر به بی‌اعتباری سند اجاره در قبال بانک گردد.
9\. امکان تنظیم قولنامه برای ملک در رهن
سوال: آیا تنظیم قولنامه برای ملکی که در رهن بانک قرار دارد، امکان‌پذیر است؟
پاسخ: بله، تنظیم قولنامه برای ملک در رهن بانک بلامانع است. با توجه به اینکه قولنامه صرفاً یک تعهد به انتقال مالکیت است و انتقال مالکیت رسمی (عمل حقوقی در دفتر املاک) از طریق آن صورت نمی‌پذیرد، تنظیم آن روی ملک در رهن منع قانونی ندارد.
توضیحات تکمیلی: قولنامه، سندی است که تعهدات طرفین (فروشنده و خریدار) را در خصوص انجام معامله ملک مشخص می‌کند. تا زمان تنظیم سند رسمی انتقال و ثبت آن در دفتر املاک، مالکیت ملک به خریدار منتقل نمی‌گردد. بنابراین، تنظیم قولنامه روی ملک در رهن، خللی به حقوق بانک (مرتهن) وارد نمی‌کند. با این حال، توصیه می‌شود در هنگام تنظیم قولنامه برای ملک در رهن، وضعیت رهن ملک به طور صریح در قولنامه قید شده و خریدار از این موضوع آگاه گردد. همچنین، در خصوص نحوه فک رهن و انتقال سند رسمی پس از انجام تعهدات قولنامه، توافقات لازم بین طرفین صورت پذیرد.
نتیجه‌گیری:
جلسه این هفته کانون سردفتران و دفتریاران تهران نیز همچون جلسات گذشته، بستری ارزشمند برای تبادل نظر و هم‌اندیشی میان فعالان عرصه دفاتر اسناد رسمی بود. مباحث مطرح شده در این جلسه، طیف متنوعی از مسائل و ابهامات رایج در دفاتر اسناد رسمی را شامل می‌شد و پاسخ‌های ارائه شده، مبتنی بر تجربیات و دیدگاه‌های جمعی شرکت‌کنندگان بود. امید است خلاصه این مباحث، برای همکاران گرامی مفید واقع شده و در انجام وظایف حرفه‌ای ایشان راهگشا باشد.
