مقدمه‌ای بر مباحث مطروحه در جلسه اخیر کانون سردفتران
کانون سردفتران و دفتریاران تهران به صورت هفتگی در روزهای یکشنبه، جلساتی را با حضور فعال سردفتران، دفتریاران و کارمندان دفاتر اسناد رسمی برگزار می‌کند. این جلسات، فرصتی مغتنم برای هم‌اندیشی، تبادل نظر پیرامون موضوعات کاربردی و چالش‌های روزمره حرفه سردفتری و طرح پرسش‌ها و دغدغه‌های همکاران است.
در این مطلب، خلاصه‌ای از مباحث مهم و کاربردی مطرح شده در جلسه مورخ چهاردهم اردیبهشت ماه سال یکهزار و چهارصد و چهار (۱۴۰۴/۲/۱۴) ارائه می‌گردد.
لازم به ذکر است که مطالب این گزارش، صرفاً بازتاب دهنده اجماع نظرات و تجربیات حاضرین در جلسه بوده و الزاماً جنبه قانونی یا لازم‌الاتباع رسمی ندارند و مسئولیت صحت و سقم آن با سایت محضرچی نمی باشد. هدف از انتشار این گزارش، به اشتراک‌گذاری دانش و تجربیات همکاران و کمک به ارتقاء سطح علمی و عملی دفاتر اسناد رسمی است.
۱. وکالت فروش بلاعزل سرقفلی و مسائل مالیاتی آن
سوال: آیا وکالت فروش بلاعزل سرقفلی مشمول تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میشود؟ آیا این نوع وکالت مشمول مالیات است و سند آن مالی محسوب میشود یا غیرمالی؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: بر اساس نظر حاضرین در جلسه، وکالت فروش بلاعزل سرقفلی، خروج موضوعی از تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام دارد. این بدان معناست که نه مالیاتی به آن تعلق می‌گیرد و نه سند آن مالی محسوب میشود. بنابراین، حق‌الثبت و حق‌التحریر آن بر مبنای اسناد غیرمالی محاسبه می‌گردد.
استدلال اصلی این است که سرقفلی در یک تقسیم‌بندی حقوقی، جزء اموال غیرمادی (حقوق معنوی) محسوب شده و تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام، ناظر بر انتقال «عین» اموال غیرمنقول است و نه حقوق متصوره بر املاک تجاری مانند سرقفلی. به طور کلی، وکالت از عقود اذنی و مبتنی بر استنابه (اعطای نیابت) است و به خودی خود به معنای انتقال مالکیت نیست و جزء عقود تملیکی به شمار نمی‌رود. همچنین تأکید شد که ماده ۴ قانون الزام (راجع به مالیات نقل و انتقال قطعی عین یا حق واگذاری محل) با تبصره ۲ ماده ۱ این قانون (راجع به وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول) متفاوت است و نباید این دو را با یکدیگر اشتباه گرفت.
مستندات قانونی مرتبط:
- تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: «میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت تنظیم میشود.»
- ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: «دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) و یا حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج‌درصد (۵%) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (۲%) محاسبه و نسبت به أخذ آن از ذینفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک، اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قید نمایند.»
- تبصره ۱ ماده ۴: در‌صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم باشد، رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.
- تبصره ۲ ماده ۴: وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم را به‌صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید، در غیر این‌صورت سردفتر، مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌ‌الیه تعهدی در‌خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
۲. تفویض وکالت بلاعزل از وکالت قابل عزل و اعتبار آن
سوال: شخصی وکالت جامع خرید و فروش با حق عزل به شخص “الف” داده است. سپس “الف” با استفاده از اختیارات خود، وکالت فروش پلاک ثبتی خاصی را به صورت بلاعزل به شخص “ب” تفویض می‌کند. آیا این تفویض وکالت بلاعزل، با توجه به اینکه وکالت اصلی قابل عزل بوده، صحیح است؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: بر اساس نظر اکثریت حاضرین، این اقدام صحیح بوده و منع قانونی ندارد. در این حالت، موکل اول (اصیل) همچنان اختیار عزل وکیل اول (الف) و حتی وکیل دوم (ب) را خواهد داشت. نکته مهم این است که وکیل اول (الف) پس از تفویض بلاعزل به “ب”، دیگر حق عزل “ب” را ندارد. حتی اگر موکل اولیه، وکیل اول (الف) را عزل کند، تفویض وکالت به “ب” کماکان معتبر باقی می‌ماند و “ب” در حقیقت وکیل اولین موکل (اصیل) محسوب میشود و اصیل هر زمان که بخواهد می‌تواند “ب” را عزل کند. همچنین اگر موکل اول، “ب” را عزل کند، “الف” (در صورت عدم عزل توسط موکل اول) همچنان وکیل موکل اول باقی می‌ماند. البته اشاره شد که این مسئله جزء موارد اختلافی در رویه دفاتر بوده و نظرات مخالفی نیز در این خصوص وجود دارد.
آراء وحدت رویه مرتبط جهت مطالعه بیشتر:
- «نظر به اینکه وکیل با استفاده از حق توكيل غير عموما نسبت به انتخاب وکیل برای موکل اقدام می نماید و تا احراز دلیلی مبنی بر منع مداخله وکیل اول در مورد وکالت و همچنین امین تلقی شدن وکیل و نهایتأ تصریح موارد انقضاء وکالت در قانون مدنی، نمی توان اقدام وکیل را مؤثر ندانست و بنابراین با استعفای وکیل دوم انجام مورد وکالت توسط وکیل اول مغایرتی با مقررات ندارد.» (منبع: محضرچی، رای شماره ۱۱۰۸۱)
- «رأي وحدت رویه کانون سردفتران: با عنایت به دکترین حقوق، وکلای توکیلی مگر در موارد مصرح، وکیل موكل می باشند و بنابراین فوت احدی از وکلا تاثیری در اعتبار وکالت سایرین ندارد.» (منبع: محضرچی، رای شماره ۱۱۰۸۵)
۳. نحوه ارسال استعلام دارایی برای اسناد صلح با حفظ منافع یا شرط فسخ
سوال: نحوه ارسال سیستمی استعلام به اداره دارایی برای اسناد صلح با حفظ منافع (مانند صلح عمری) و یا اسناد صلح با شرط فسخ چگونه است و چه پیامدهای مالیاتی دارد؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی:
- صلح عمری (موضوع ماده ۱۲۲ قانون مالیات‌های مستقیم): اگر استعلام به عنوان “صلح عمری” ارسال شود، این موضوع مشمول ماده ۱۲۲ قانون مالیات‌های مستقیم تلقی میشود. در این حالت، بهای مال به مأخذ جمع ارزش عین و منفعت در تاریخ تعلق منافع، مأخذ مالیات متصالح در تاریخ مذکور خواهد بود. بنابراین، مفاصاحساب مالیاتی معمولاً بدون وصول مالیات در لحظه تنظیم سند صادر میشود، اما مالیات آن در آینده و پس از تعلق منافع محاسبه و مطالبه خواهد شد.
- صلح با شرط خیار فسخ (موضوع ماده ۱۲۱ قانون مالیات‌های مستقیم): اگر گزینه “صلح با شرط خیار فسخ” انتخاب شود، این نوع صلح از نظر مالیاتی قطعی تلقی می‌گردد. البته مطابق ماده ۱۲۱ ق.م.م، در صورتی که ظرف شش ماه از تاریخ وقوع عقد، معامله فسخ یا اقاله یا رجوع شود، وجوهی که به عنوان مالیات وصول شده است قابل استرداد می‌باشد. در این حالت، مفاصاحساب پس از وصول مالیات نقل و انتقال صادر میشود.
در جلسه یکی از همکاران عنوان نمود که در سیستم دارایی، تقسیم‌بندی به شکل “معوض” و “غیر معوض” وجود دارد. در صلح غیر معوض (که می‌تواند شامل صلح عمری باشد)، ممکن است گواهی با مالیات صفر صادر شود، اما این به معنای معافیت کامل نیست و ممکن است بعداً مالیات سنگینی از ذینفع مطالبه گردد. همچنین تفاوت بین “حق فسخ” و “شرط فسخ” در گزینه‌های سامانه مورد بحث قرار گرفت؛ عنوان شد که در گزینه “با حق فسخ”، مالیات ممکن است تا ۵ برابر محاسبه شود و امکان حفظ منافع برای مصالح در این حالت وجود دارد. اما در گزینه “با شرط فسخ”، مالیات مشابه نقل و انتقال قطعی ملک است و در این حالت، سردفتر نباید منافع را برای مصالح حفظ و نگهداری کند.
مواد قانونی مرتبط (قانون مالیات‌های مستقیم):
- ماده ۱۲۲: «در مورد صلح مالی که منافع آن مادام‌العمر یا برای مدت معین به مصالح یا شخص ثالث اختصاص داده میشود بهای مال به مأخذ جمع ارزش عین و منفعت در تاریخ تعلق منافع، مأخذ مالیات متصالح در تاریخ مزبور خواهد بود.»
- تبصره ماده ۱۲۲: در صورتی که قبل از تاریخ تعلق منفعت انتقالاتی صورت گیرد قیمت مذکور در سند مأخذ مالیات انتقال‌دهنده قرار خواهد گرفت که طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود، لیکن مأخذ مالیات آخرین انتقال‌گیرندة عین که منافع مال نیز به او تعلق بگیرد، عبارت خواهد بود از مابه‌التفاوت بهای مال به شرح حکم فوق و مبلغی که طبق سند پرداخته است.
- ماده ۱۲۱: «صلح با شرط خیار فسخ و هبه با حق رجوع از نظر مالیاتی قطعی تلقی می‌گردد ولی در صورتی که ظرف شش ماه از تاریخ وقوع عقد معامله فسخ یا اقاله یا رجوع شود، وجوهی که به عنوان مالیات موضوع این فصل وصول شده است قابل استرداد می‌باشد. در این صورت اگر در فاصلة بین وقوع عقد و فسخ یا اقاله یا رجوع منتقل‌الیه از منافع آن استفاده کرده باشد نسبت به آن منفعت مشمول مالیات این فصل خواهد بود.»
- ماده ۱۸۷: (حذف شده) – لازم به ذکر است این ماده به موجب ماده ۱۵ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» مصوب ۱۴۰۱/۰۹/۰۶، از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون اخیر (۱۴۰۳/۰۴/۰۲) نسخ شده است. متن سابق این ماده تکالیفی را برای دفاتر اسناد رسمی در خصوص اخذ گواهی مالیاتی قبل از ثبت یا اقاله یا فسخ سند مقرر کرده بود.
- ماده ۱۱۹: «درآمد نقدی و یا غیر نقدی که شخص حقیقی یا حقوقی به صورت بلاعوض و یا از طریق معاملات محاباتی و یا به عنوان جایزه یا هر عنوان دیگر از این قبیل تحصیل می‌نماید مشمول مالیات اتفاقی به نرخ مقرر در ماده (131 ) این قانون خواهد بود.»
- ماده ۱۳۱: (مربوط به نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی که متن آن و اصلاحات بعدی آن مفصل است و برای جزئیات باید به متن قانون مراجعه شود.)
جهت مطالعه بیشتر در خصوص نحوه استعلام دارایی برای انواع صلح، می‌توانید به این مطلب در سایت محضرچی مراجعه فرمایید: راهنمای جامع استعلام دارایی برای اسناد صلح.
۴. وکالت صاحب امضای شرکت به تبعه خارجی برای ترهین ملک شرکت
سوال: آیا یکی از صاحبان امضای مجاز شرکت می‌تواند حق امضای خود را جهت ترهین ملکی که به نام شرکت است، به یک تبعه خارجی (که جزء سهامداران شرکت نیز می‌باشد) وکالت دهد؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: بله، پس از بررسی دقیق اساسنامه شرکت و اطمینان از عدم وجود منع قانونی در آن، و همچنین بررسی وضعیت اعتبار گذرنامه وکیل (تبعه خارجی)، تنظیم چنین وکالتی بلامانع است. حتی اگر در اساسنامه شرکت در این خصوص سکوت اختیار شده باشد، اصل بر تعلق این حق برای صاحبان امضای مجاز شرکت است، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد. بررسی دقیق اختیارات مدیران و صاحبان امضا در اساسنامه و آخرین روزنامه رسمی شرکت ضروری است.
۵. انتقال برند شرکت منحله با مسئولیت محدود
سوال: در یک شرکت با مسئولیت محدود که منحل شده و اعضای هیئت مدیره آن پدر و پسر هستند، قرار است برندی که به نام شرکت ثبت شده، به نام پسر منتقل شود. این انتقال چگونه باید صورت گیرد؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: انتقال برند متعلق به شرکت منحله، با حضور و امضای مدیر تصفیه شرکت (که طبق قانون تجارت و صورتجلسه انحلال شرکت تعیین شده است) امکان‌پذیر می‌باشد. تنظیم سند صلح حقوق نسبت به برند، پس از احراز سمت مدیر تصفیه و بررسی مدارک مربوط به انحلال شرکت، بلامانع خواهد بود.
۶. حق ستاد اجرایی فرمان امام (ره) در اخذ مدارک از دفاتر اسناد رسمی
سوال: آیا ستاد اجرایی فرمان امام (ره) حق دارد مستقیماً از دفاتر اسناد رسمی، مدارک مربوط به اسناد تنظیمی را مطالبه نماید؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: خیر، ستاد اجرایی اصولاً به عنوان ذینفع مستقیم در اسناد تنظیمی بین اشخاص تلقی نمی‌شود. برای اخذ اسناد و مستندات از دفترخانه، ارائه نامه رسمی از مراجع قضایی (مانند دادگاه یا دادسرا) که در آن دستور ارائه مدارک به ستاد اجرایی صادر شده باشد، الزامی است. دفاتر اسناد رسمی مکلف به حفظ اسرار و اطلاعات مراجعین خود هستند مگر به حکم قانون یا دستور مقام قضایی صالح.
۷. مالیات در عزل یا استعفای وکیل در وکالت فروش بلاعزل
سوال: آیا عزل یا استعفای وکیل در یک وکالت فروش بلاعزل، در حکم اقاله یا فسخ معامله تلقی شده و مشمول مالیات نقل و انتقال (موضوع ماده ۶۷ قانون مالیات‌های مستقیم) میشود؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: خیر، ماده ۶۷ قانون مالیات‌های مستقیم ناظر بر فسخ یا اقاله معاملات قطعی املاک است و ارتباطی به موضوع عزل یا استعفای وکیل در عقد وکالت ندارد. وکالت عقدی جایز است (مگر در موارد استثنایی بلاعزل بودن آن نسبت به وکیل) و انحلال آن از طریق عزل یا استعفا، مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود. صرف تنظیم وکالت، انتقال مالکیت محسوب نمی‌شود تا عزل وکیل به منزله فسخ یا اقاله آن انتقال باشد.
ماده ۶۷ قانون مالیات‌های مستقیم: «فسخ معاملات قطعي املاك بر اساس حكم مراجع قضايي به طور كلي و اقاله يا فسخ معاملات قطعي املاك در ساير موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جديد مشمول ماليات موضوع اين فصل نخواهد بود.»
۸. شرایط تنظیم سند صلح عمری برای واحد تجاری
سوال: شرایط تنظیم سند صلح عمری برای یک واحد تجاری (دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه) با یا بدون شرط فسخ چگونه است؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: در صلح عمری واحد تجاری، هم عین ملک و هم حقوق ناشی از آن (مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه) منتقل میشود. می‌توان شرط فسخ برای مصالح (صلح‌کننده) در نظر گرفت. اما نکته‌ای که در جلسه مطرح شد این بود که در این نوع صلح، معمولاً شرطی مبنی بر حفظ منافع (مانند اجاره‌بها یا درآمد واحد تجاری) برای مصالح درج نمی‌شود، خصوصاً اگر هدف اصلی، انتقال کامل حقوق در آینده باشد. البته این موضوع به توافق طرفین بستگی دارد و باید با در نظر گرفتن جوانب حقوقی و مالیاتی آن صورت پذیرد.
۹. اقرار بهای ثمنیه اعیانی زوجه برای ماترک زوج (چندین ملک)
سوال: آیا زوجه برای دریافت سهم‌الارث خود از ماترک زوج که شامل چندین ملک است، نیاز دارد که برای هر ملک به صورت جداگانه اقرار بهای ثمنیه اعیانی تنظیم نماید؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: تنظیم اقرار بهای ثمنیه اعیانی توسط زوجه، هم به صورت جداگانه برای هر ملک و هم به صورت یکجا و کلی نسبت به تمامی اعیانی‌های موجود در ماترک متوفی، بلامانع است. این اقرار به منظور تعیین سهم‌الارث زوجه از قیمت اعیانی‌های احداثی توسط زوج بر روی عرصه (در صورتی که عرصه جزء ماترک نباشد یا متعلق به غیر باشد) صورت می‌گیرد.
۱۰. انتقال ملک به نام مسجد دارای شناسه ملی
سوال: آیا انتقال قطعی ملک به نام یک مسجد امکان‌پذیر است یا حتماً باید سند به صورت وقف تنظیم شود؟ این در حالی است که مسجد مذکور دارای شناسه ملی بوده و به عنوان یک شخصیت حقوقی تلقی می‌گردد.
پاسخ و توضیحات تکمیلی: اگر مسجد دارای شناسه ملی معتبر از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باشد و به عنوان یک شخصیت حقوقی مستقل شناخته شود، تنظیم سند انتقال قطعی ملک به نام همان شخصیت حقوقی (مسجد) بلامانع است. در این حالت، مالکیت مستقیماً به مسجد به عنوان یک نهاد حقوقی منتقل میشود و لزوماً نیازی به تنظیم سند وقف نیست، مگر اینکه واقف قصد خاص وقف کردن را داشته باشد که در آن صورت تابع مقررات خاص وقف خواهد بود.
۱۱. امکان عدول از رضایت خروج همسر از کشور
سوال: فردی قبلاً در دفتر اسناد رسمی رضایت خروج از کشور به همسر خود داده است. آیا اکنون می‌تواند از این رضایت عدول کند و آن را کان لم یکن نماید؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: عدول از رضایت خروج از کشور که قبلاً به صورت رسمی اعلام شده، از طریق دفتر اسناد رسمی امکان‌پذیر نیست. شخصی که قصد عدول از رضایت خود را دارد، باید مستقیماً به اداره گذرنامه مراجعه کرده و مراتب انصراف خود را به آن مرجع اعلام نماید تا اقدامات مقتضی از سوی اداره گذرنامه صورت پذیرد. دفترخانه در این خصوص صلاحیتی برای ابطال یا اعلام عدول از رضایت قبلی ندارد.
۱۲. رهن آپارتمان با عرصه وقفی و لزوم استعلام از اوقاف
سوال: آیا رهن آپارتمانی که عرصه آن وقفی است، مجاز می‌باشد و آیا نیازی به استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه دارد؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: مطابق ماده ۱۰ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، ثبت معاملات راجع به عین یا منافع موقوفات در دفاتر اسناد رسمی موکول به موافقت سازمان حج و اوقاف و امور خیریه است. این ماده به طور کلی به “معاملات راجع به عین یا منافع” اشاره دارد. در جلسه عنوان شد که قانون صراحتاً برای فروش، لزوم استعلام را بیان کرده است. با این حال، در عرف دفاتر اسناد رسمی، برای تنظیم سند رهن املاکی که عرصه آنها وقفی است نیز از سازمان اوقاف استعلام به عمل می‌آید تا از حقوق موقوفه و شرایط احتمالی مربوط به رهن ملک وقفی اطمینان حاصل شود. هرچند برخی معتقدند که برای رهن، الزام قانونی صریحی برای استعلام وجود ندارد، اما رویه احتیاطی دفاتر، اخذ موافقت یا حداقل اطلاع‌رسانی به اوقاف است.
مواد قانونی مرتبط (قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه):
- ماده ۹: «سازمان حج و اوقاف و امور خيريه نسبت به مواردي كه در بند هاي ماده يك اين قانون به عهده آن گذاشته شده در صورت عدم اقدام متولي يا امناء يا موقوف عليهم حق تقاضاي ثبت و ساير اقدامات لازم و اعتراض و اقامه دعوي را دارد همچنين مي تواند در مواردي كه لازم بداند و مصلحت موقوفه ايجاد نمايد در دعاوي مربوط وارد دعوي شده و به احكام صادره اعتراض كند…»
- تبصره ماده ۹: «در كليه موارد مذكور در اين ماده سازمان حج و اوقاف و امور خيريه، موقوفات عام، بقاع متبركه، اماكن مذهبي اسلامي، مدارس علوم ديني و مؤسسات و بنياد هاي خيريه از پرداخت مخارج و هزينه هاي دادرسي و ثبتي و اجرايي معاف مي باشند.»
- ماده ۱۰: «ثبت معاملات راجع به عين يا منافع موقوفات و بنيادها و مؤسسات خيريه مذكور در ماده ۹ در دفاتر اسناد رسمي موكول به موافقت سازمان حج و اوقاف و امور خيريه است. دفاتر اسناد رسمي مكلفند رونوشت مصدق وقف نامه ها و اسناد راجع به وقف را ظرف ۱۰ روز پس از ثبت به اداره اوقاف مربوطه ارسال دارند.»
- تبصره ماده ۱۰: «ادارات ثبت مكلفند رونوشت مصدق اسناد مالكيت وقف را پس از صدور به اداره اوقاف محل تحويل نمايند. متوليان نيز موظفند ظرف مدت دو ماه از تاريخ اجراي اين قانون رونوشت مصدق اسناد مالكيت و رونوشت وقفنامه هاي موجود نزد خود را براي حفظ و نگهداري به اداره اوقاف مربوط تسليم دارند.»
۱۳. ابطال یا تصحیح سند رسمی توسط دادگاه و وظیفه سردفتر
سوال: آیا دادگاه می‌تواند به استناد ماده ۱۱ قانون اجرای احکام مدنی، به سردفتر دستور دهد که سندی را ابقا یا ابطال کند؟ (ماده ۱۱: هرگاه در صدور اجرائیه اشتباهی شده باشد دادگاه می‌تواند رأساً یا به درخواست هر یک از طرفین به اقتضای مورد، اجرائیه را ابطال یا تصحیح نماید یا عملیات اجرایی را الغا کند و دستور استرداد مورد اجرا را بدهد)
پاسخ و توضیحات تکمیلی: در خصوص بی‌اعتباری یا ابطال اسناد رسمی، باید طبق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی عمل شود. مطابق این ماده، محاکم دادگستری مکلفند در هر موردی که رأی بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر میکنند، مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. اما هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت، موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود. بنابراین، دادگاه مستقیماً به سردفتر دستور ابطال یا اصلاح ماهوی سند را نمی‌دهد، بلکه حکم قضایی پس از قطعیت از طریق سازمان ثبت به دفترخانه اعلام و سردفتر مکلف به اجرای دستورات ثبتی مبتنی بر حکم دادگاه است. ماده ۱۱ قانون اجرای احکام مدنی بیشتر ناظر بر اشتباهات در خود اجرائیه یا عملیات اجرایی است.
ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران: «محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی‌اعتباری سند رسمی صادر میکنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد. ولی هر گونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول بصدور حکم نهائی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود. در صورتیکه بی‌اعتباری سند ناشی از تخلف سردفتر یا دفتریار از قوانین و مقررات باشد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت تعقیب انتظامی او اقدام خواهد کرد.»
۱۴. شرط عدم فروش ملک توسط پدر در انتقال به فرزند صغیر
سوال: پدری ملکی را به پسر زیر ۱۸ سال خود صلح عمری کرده یا انتقال قطعی داده است. آیا پدر می‌تواند در سند شرط کند که تا زمانی که پسر به سن ۱۸ سال تمام نرسیده، حق ندارد (حتی با اعمال ولایت پدر) این ملک را بفروشد؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: بله، درج چنین شرطی در سند صلح یا انتقال قطعی امکان‌پذیر است. این شرط به عنوان “شرط عدم انتقال” یا “شرط محدودیت در فروش” تا رسیدن به سن معین، معتبر بوده و باید رعایت گردد. این شرط می‌تواند به منظور حفظ منافع صغیر و جلوگیری از تضییع حقوق وی در آینده باشد.
۱۵. استفاده از قانون تسهیل تنظیم اسناد برای استعلام دارایی
سوال: آیا هنوز هم می‌توان برای استعلام از اداره دارایی، از مفاد قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی (در صورت عدم پاسخگویی اداره دارایی ظرف مهلت مقرر) استفاده کرد؟
پاسخ و توضیحات تکمیلی: بله، بر اساس قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، چنانچه اداره امور مالیاتی ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ استعلام دفترخانه، پاسخ استعلام را ندهد، دفترخانه مجاز به تنظیم سند خواهد بود (با رعایت سایر مقررات). این قانون همچنان معتبر و قابل اجراست و به منظور تسریع در انجام معاملات و جلوگیری از توقف بی‌دلیل امور مردم وضع شده است.
۱۶. شیوه محاسبه تجمیع املاک و مستغلات
سوال: در خصوص شیوه محاسبه حقوق مالکین در اسناد تجمیع املاک سوال شد.
پاسخ و توضیحات تکمیلی: در تجمیع املاک، هدف آن است که پس از ادغام چند پلاک ثبتی مجاور و ایجاد یک پلاک واحد، سهم هر یک از مالکین اولیه در پلاک جدید به صورت مشاعی و به نحو صحیح و عادلانه تعیین گردد. اصل کلی آن است که باید ارزش هر یک از پلاک‌های اولیه قبل از تجمیع مشخص شده و سپس بر اساس نسبت ارزش ملک هر مالک به کل ارزش املاک تجمیع شده، سهم مشاعی وی در ملک تجمیع شده جدید محاسبه شود. به عبارت دیگر، تلاش میشود تا هر کدام از مالکین در پلاک جدید، به نسبت ارزش ملک قبلی خود، سهمی معادل و برابر داشته باشند. برای توضیحات دقیق‌تر و مثال‌های عملی در این خصوص، می‌توانید به مطلب زیر در سایت محضرچی مراجعه فرمایید:
راهنمای جامع و محاسبه سهم در تجمیع املاک
نتیجه‌گیری
جلسات هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران، نقش بسیار مهمی در به‌روزرسانی اطلاعات حقوقی و ثبتی همکاران، یکسان‌سازی رویه‌ها تا حد امکان، و یافتن راه‌حل‌های عملی برای چالش‌های پیش روی دفاتر اسناد رسمی ایفا می‌کند. مباحث مطرح شده در این جلسه نیز نشان‌دهنده گستردگی و پیچیدگی مسائل مبتلابه حرفه سردفتری است که نیازمند بحث و تبادل نظر مستمر می‌باشد. امید است با تداوم این جلسات و به اشتراک‌گذاری نتایج آن، شاهد ارتقاء روزافزون کیفیت خدمات ثبتی در کشور باشیم.
