لزوم اخذ موافقت شهرداری در انتقال اراضی دولتی توسط سازمان مسکن
هنگامی که سازمان‌های دولتی متولی امر مسکن، از جمله سازمان ملی زمین و مسکن (که پیشتر با عناوینی چون سازمان مسکن و شهرسازی شناخته می‌شد)، اقدام به واگذاری و انتقال مالکیت اراضی تحت اختیار خود به اشخاص حقیقی یا حقوقی می‌کنند، یکی از مراحل مهم در فرآیند تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، مشخص شدن وضعیت استعلامات و مجوزهای لازم است.
سوال کلیدی در این میان، وضعیت عوارض شهرداری و لزوم یا عدم لزوم اخذ موافقت یا مفاصاحساب از شهرداری محل است. آیا سازمان‌های دولتی از پرداخت این عوارض و به تبع آن، از لزوم اخذ استعلام شهرداری معاف هستند؟
رای وحدت رویه ردیف ۸۴ کانون سردفتران و دفتریاران، با تفسیری حقوقی از مواد مرتبط در قانون زمین شهری، به این پرسش پاسخی روشن و قاطع داده و بر ضرورت اخذ موافقت شهرداری در این موارد تاکید کرده است. در این نوشتار، به تحلیل مفاد این رای و مستندات قانونی آن می‌پردازیم.
موضوع رای وحدت رویه ۸۴:
انتقال اراضی توسط سازمان مسکن و تکلیف استعلام از شهرداری
این رای به طور خاص به معاملاتی می‌پردازد که در یک طرف آن، سازمان دولتی مسئول واگذاری زمین (مانند سازمان ملی زمین و مسکن) قرار دارد و قصد دارد مالکیت یک قطعه زمین دولتی را به فرد یا نهاد دیگری منتقل کند.
سوال مورد بررسی این است که آیا دفتر اسناد رسمی پیش از تنظیم سند این انتقال، مکلف به دریافت گواهی یا موافقت‌نامه‌ای از شهرداری مبنی بر بلامانع بودن انتقال از نظر عوارض شهری هست یا خیر.
حکم رای وحدت رویه ۸۴:
اخذ موافقت / مفاصاحساب شهرداری الزامی است
پاسخ رای وحدت رویه ۸۴ به سوال فوق، مثبت و قاطع است: “… لذا اخذ موافقت شهرداری لازم است.” این جمله کوتاه اما صریح، هیچ شکی باقی نمی‌گذارد که دفاتر اسناد رسمی باید هنگام تنظیم سند انتقال اراضی از سوی سازمان مسکن و شهرسازی (و سازمان‌های مشابه فعلی)، گواهی یا موافقت لازم را از شهرداری محل دریافت کنند. بدون این موافقت، تنظیم سند انتقال ممکن نخواهد بود.
استدلال کلیدی رای:
عدم شمول عوارض شهرداری در معافیت‌های قانون زمین شهری
مبنای اصلی استدلال این رای، تفسیری دقیق از تبصره ۲ ماده ۱۱ قانون زمین شهری (مصوب ۱۳۶۶) است. رای ۸۴ به درستی اشاره می‌کند که “عوارض شهرداری از جمله معافیت های مندرج در تبصره ۲ ماده ۱۱ قانون زمین شهری نمی باشد”. برای درک بهتر این استدلال، باید نگاهی به ماده ۱۱ و تبصره‌های آن بیندازیم.
نگاهی به ماده ۱۱ قانون زمین شهری (وظایف سازمان مسکن)
ماده ۱۱ قانون زمین شهری، وظیفه کلی وزارت مسکن و شهرسازی (که وظایف آن اکنون عمدتاً بر عهده سازمان ملی زمین و مسکن و وزارت راه و شهرسازی است) را در خصوص آماده‌سازی، عمران و واگذاری اراضی دولتی تحت اختیارش، مطابق با سیاست‌های عمومی و طرحهای مصوب قانونی، مشخص می‌کند.
تحلیل تبصره ۲ ماده ۱۱: معافیت‌های دولت شامل چه مواردی است؟
تبصره ۲ این ماده، که هسته اصلی بحث ماست، معافیت‌های مالی دولت را هنگام انجام وظایف مذکور در ماده ۱۱ بیان می‌کند. این تبصره می‌گوید:
“دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده‌سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.”
همانطور که مشاهده می‌شود، قانونگذار به صراحت چهار دسته از پرداختی‌ها را برای دولت در این فرآیند معاف کرده است: مالیات، حق تمبر، هزینه‌های ثبتی (مانند حق‌الثبت سند) و هزینه‌های معاملاتی.
چرا عوارض شهرداری در تبصره ۲ مستثنی نشده است؟
نکته‌ای که رای وحدت رویه ۸۴ بر آن انگشت گذاشته، این است که در فهرست معافیت‌های تبصره ۲، نامی از “عوارض شهرداری” برده نشده است. عوارض شهرداری (مانند عوارض ناشی از تفکیک، آماده‌سازی، تغییر کاربری، عوارض عمرانی و…) منبع درآمدی مستقل برای شهرداریها هستند که صرف ارائه خدمات عمومی و توسعه شهری می‌شوند و ماهیتاً با مالیات یا هزینه‌های ثبتی متفاوتند.
از آنجا که معافیت یک امر استثنائی است و باید به موارد منصوص (صریحاً ذکر شده) اکتفا کرد، عدم ذکر “عوارض شهرداری” در تبصره ۲ به این معناست که قانونگذار قصد معاف کردن دولت از پرداخت این عوارض (یا لزوم اخذ تسویه حساب آن) را نداشته است. بنابراین، سازمان‌های دولتی واگذارکننده زمین، همانند سایر اشخاص، مکلف به رعایت مقررات مربوط به عوارض شهرداری و اخذ گواهی لازم از آن مرجع هستند.
اهمیت عملی رای ۸۴ برای دست‌اندرکاران (دفاتر، سازمان مسکن، شهرداری)
این رای وحدت رویه، دارای پیامدهای عملی مهمی است:
- برای دفاتر اسناد رسمی: تکلیف قانونی آنها را مشخص می‌کند که حتماً باید پیش از تنظیم سند، موافقت یا گواهی شهرداری را مطالبه و دریافت کنند.
- برای سازمان ملی زمین و مسکن (و نهادهای مشابه): روشن می‌سازد که نمی‌توانند به استناد تبصره ۲ ماده ۱۱، از مراجعه به شهرداری و تعیین تکلیف عوارض متعلقه خودداری کنند.
- برای شهرداریها: حقوق قانونی آنها در خصوص وصول عوارض ناشی از واگذاری اراضی دولتی را مورد تاکید قرار می‌دهد.
- برای خریداران اراضی دولتی: اطمینان می‌دهد که وضعیت عوارض ملک مورد معامله پیش از انتقال، توسط مراجع قانونی بررسی و تعیین تکلیف شده است.
نتیجه‌گیری:
تکلیف نهایی در مورد استعلام شهرداری
رای وحدت رویه ردیف ۸۴ کانون سردفتران، با ارائه تفسیری دقیق و منطقی از تبصره ۲ ماده ۱۱ قانون زمین شهری، به روشنی اعلام می‌دارد که معافیت‌های مالی دولت در فرآیند آماده‌سازی، تفکیک و فروش اراضی دولتی، شامل عوارض شهرداری نمی‌شود. در نتیجه، سازمان‌های دولتی متولی واگذاری زمین (مانند سازمان ملی زمین و مسکن) مکلف هستند پیش از انتقال قطعی این اراضی، نسبت به اخذ موافقت یا مفاصاحساب لازم از شهرداری محل اقدام نمایند و دفاتر اسناد رسمی نیز موظف به مطالبه و دریافت این گواهی پیش از تنظیم و ثبت سند انتقال هستند. این رای به حفظ حقوق شهرداریها و اجرای صحیح قوانین و مقررات کمک شایانی می‌نماید.
سوالات متداول
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه ۸۴ و پانوشت مربوطه
لزوم اخذ موافقت شهرداری در انتقال اراضی از سوی سازمان مسکن و شهرسازی
چون عوارض شهرداری از جمله معافیت های مندرج در تبصره ۲ ماده ۱۱ قانون زمین شهری نمی باشد لذا اخذ موافقت شهرداری لازم است.
(مستند به: بند (۱) بخشنامه شماره ۲۳/۳۲۹۱۴ مورخ ۱۳۸۱/۹/۲۶ کانون سردفتران و دفتریاران؛ مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه‌های شماره ۳۴/۴۶۱۹ – ۸۱/۷/۲۳ و شماره ۳۴/۱۱۲۲۹ – ۸۱/۸/۲۹ و شماره ۳۴/۱۱۶۶۷ – ۸۱/۹/۷ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت: [قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶/۰۶/۲۲]
ماده ۱۱ – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آیین‌نامه اجرایی نسبت به آماده‌سازی یا عمران و واگذاری زمینهای خود مطابق طرحهای مصوب قانونی اقدام کند.
تبصره ۱ – تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع و تفضیلی و هادی و تصویب آن”موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها” به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.
تبصره ۲ – دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده‌سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.
تبصره ۳ – بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت‌های منطقه‌ای زمان واگذاری (ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقه‌ای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار می‌گردد. نحوه وصول هزینه‌های ناشی از آماده‌سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهره‌وری قطعات از خدمات و تأسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می‌گردد که از مجموع هزینه‌ها تجاوز ننماید.
تبصره ۴ – به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود اماکن عمومی و خدماتی مورد نیاز مجموعه‌های مسکونی را احداث و واگذار نماید.
تبصره ۵ – وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرای مفاد این ماده و ایجاد شهرها و شهرکها با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه می‌تواند نسبت به تشکیل شرکتهای عمرانی و ساختمانی رأساً و یا با مشارکت بخش غیر دولتی اقدام نماید. اساسنامه این قبیل شرکتها به پیشنهاد وزارت مذکور به تصویب هیأت دولت خواهد رسید.
این رای وحدت رویه در ردیف ۸۴ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (بخش آرای وحدت رویه کانون سردفتران) چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
