«چک خریدار برگشت خورد، من هم قرارداد را فسخ کردم!» این جملهای است که فروشندگان دوست دارند بگویند. اما در سیستم جدید ثبت رسمی معاملات، ماجرا به این سادگی نیست. اصلاحیه جدید آییننامه (ماده ۲۳ – تبصره ۲) یک سرعتگیر بزرگ جلوی پای فروشندگان گذاشته است: «اول پولهایی که گرفتهای را پس بده، بعد دکمه فسخ فعال میشود!»
یکی از ویژگیهای جذاب «قراردادهای یکسان» در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، امکان فسخ هوشمند (بدون نیاز به حکم دادگاه) در صورت عدم پرداخت ثمن است. اما این قابلیت، یک نگرانی بزرگ ایجاد کرده بود: نکند فروشنده، هم ملک را نگه دارد و هم پولهایی که قبلاً گرفته را پس ندهد؟
اصلاحیه مورخ ۱۴۰۴/۰۹/۱۰ با تغییر هوشمندانه در تبصره ۲ ماده ۲۳، عدالت معاوضی را برقرار کرده است.
فسخ یکطرفه دیگر آسان نیست؛ شرط جدید سامانه برای لغو قرارداد
شرط جدید: «تودیع» قبل از «فسخ»
طبق قانون جدید، اگر خریدار قسط آخر را ندهد و فروشنده بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند، سامانه کاتب به فروشنده پیغام میدهد:
خطا: برای ثبت فسخ، ابتدا باید وجوه دریافتی از خریدار را به «حساب امانی» واریز کنید.
این یعنی فروشنده نمیتواند با یک دست ملک را پس بگیرد و با دست دیگر پول خریدار را گروگان نگه دارد. تا زمانی که سامانه تأیید نکند که اصل پولهای دریافتی (مثل پیشپرداخت) به حساب واسط برگشت داده شده، اجازه اعمال حق فسخ صادر نمیشود.
مقایسه سناریوی قدیم و جدید
در جدول زیر تفاوت فرآیند فسخ در قراردادهای دستی (قولنامه) و قراردادهای سیستمی جدید را میبینید:
| مرحله | روش سنتی (دستی) | روش جدید (سیستمی) |
|---|---|---|
| عدم پرداخت چک | فروشنده اظهارنامه میفرستد | سامانه عدم پرداخت را ثبت میکند |
| اقدام فروشنده | اعلام فسخ میکند ولی پول خریدار را پس نمیدهد | باید پول دریافتی را به حساب امانی واریز کند |
| نتیجه | خریدار باید سالها بدود تا پولش را پس بگیرد | تا پول خریدار تأمین نشود، فسخ ثبت نمیشود |
منطق حقوقی این تغییر چیست؟
در حقوق به این کار «استرداد عوضین» میگویند. وقتی معامله بهم میخورد، همه چیز باید به حالت اول برگردد:
- ملک برمیگردد به فروشنده.
- پول برمیگردد به خریدار.
سیستم هوشمند ثبت طراحی شده تا جلوی «دارا شدن ناعادلانه» را بگیرد. سامانه اجازه نمیدهد فروشنده به بهانه تخلف خریدار، هم خدا را بخواهد و هم خرما را!
نکته اجرایی برای کاربران سامانه
اگر فروشنده هستید و قصد استفاده از شرط فسخ در قراردادهای یکسان را دارید، حواستان باشد که باید نقدینگی لازم برای بازگرداندن پیشپرداخت خریدار را داشته باشید. در غیر این صورت، حتی با وجود تخلف خریدار، دستتان به دکمه فسخ نخواهد رسید.
