قرارداد یکسان فروش زمین کشاورزی
قصد خرید یا فروش زمین کشاورزی دارید و به دنبال قراردادی مطمئن، قانونی و شفاف هستید؟ آشنایی با “قرارداد یکسان فروش زمین کشاورزی” که بر اساس آخرین تغییرات قانونی و با هدف ساماندهی معاملات اموال غیرمنقول تهیه شده، برای هر خریدار و فروشنده‌ای در این حوزه ضروری است. این قراردادها با استانداردسازی شروط، به حفظ حقوق طرفین کمک شایانی می‌کنند.
قانون الزام به ثبت رسمی و قراردادهای یکسان: راهنمای معاملات زمین کشاورزی
تحولات اخیر در نظام حقوقی کشور، به ویژه با تصویب “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول“، تاثیر قابل توجهی بر نحوه انجام معاملات ملکی، از جمله خرید و فروش زمین‌های کشاورزی، گذاشته است.
هدف اصلی این قانون، افزایش شفافیت، کاهش دعاوی ملکی و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی از طریق الزام به ثبت رسمی معاملات در سامانه‌های مشخص و استفاده از فرمت‌های استاندارد قراردادی است.
“قراردادهای یکسان” که برای انواع مختلف اموال غیرمنقول، از جمله اراضی کشاورزی، تهیه شده‌اند، ابزاری کلیدی برای دستیابی به این اهداف به شمار می‌روند. این قراردادها با ارائه چارچوبی مشخص و غیرقابل تغییر (در شروط اصلی) برای معاملاتی که خارج از دفاتر اسناد رسمی و از طریق سامانه‌های مربوطه ثبت می‌شوند، به ایجاد وحدت رویه و حمایت از حقوق طرفین کمک می‌کنند.
ماده ۱ قانون الزام: شفافیت در معاملات اموال غیرمنقول (از جمله اراضی کشاورزی)
این ماده، ستون فقرات قانون جدید است و تصریح می‌کند که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت عین (مانند زمین کشاورزی)، حق انتفاع (برای مدت بیش از دو سال)، حق ارتفاق، وقف، رهن، اجاره (بیش از دو سال)، اجاره به شرط تملیک و یا پیش‌فروش ساختمان شود، باید الزاماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مرتبط با این معاملات غیرثبتی در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابلیت استماع نخواهند داشت و تنها دعوای استرداد عوضین (بازگرداندن آنچه رد و بدل شده) پذیرفته می‌شود. این بدین معناست که اسناد عادی دیگر برای اثبات مالکیت زمین کشاورزی یا سایر حقوق مذکور در محاکم، فاقد اعتبار خواهند بود و مالک رسمی کسی است که نامش در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد.
تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام: نقش قراردادهای یکسان در معاملات زمین
این تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را موظف می‌کند تا ظرف یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک (مشاورین املاک) و همچنین اشخاص حقیقی و حقوقی را به سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم آورد. این دسترسی به منظور انجام استعلامات لازم و ثبت اعمال حقوقی مذکور در ماده ۱ قانون (مانند خرید و فروش زمین کشاورزی دارای سند رسمی) ایجاد می‌شود. نکته بسیار مهم در این تبصره آن است که ثبت این معاملات در سامانه مذکور، «فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه» امکان‌پذیر خواهد بود و متعاملین و دلالان معاملات املاک حق کاهش یا افزایش شروط قراردادی را نخواهند داشت. در صورتی که طرفین معامله قصد داشته باشند قراردادی با شروط متفاوت از قالب‌های استاندارد تنظیم کنند، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
ماده ۱ آیین‌نامه ماده ۳ قانون: تعریف قانونی قرارداد یکسان
آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام، در بند «چ» از ماده ۱ خود، به روشنی “قراردادهای یکسان” را تعریف می‌کند. بر اساس این تعریف، قراردادهای یکسان، نمونه‌هایی متحدالشکل هستند که شامل مجموعه‌ای از اطلاعات و شروط از پیش تعیین‌شده بوده و غیر قابل ویرایش می‌باشند. این بدان معناست که در هنگام استفاده از این قراردادها (خارج از بستر دفاتر اسناد رسمی و از طریق سامانه)، امکان افزودن یا کاستن شروط قراردادی وجود ندارد.
اهمیت استفاده از قرارداد یکسان در فروش زمین کشاورزی
استفاده از قرارداد یکسان برای فروش زمین کشاورزی، مزایای متعددی برای خریدار و فروشنده به همراه دارد:
- شفافیت کامل: تمامی بندها و شروط قرارداد به صورت استاندارد و روشن بیان شده‌اند، که از هرگونه ابهام یا تفسیرهای چندگانه جلوگیری می‌کند.
- کاهش ریسک و اختلافات: با تعیین چارچوب دقیق و قانونی، احتمال بروز اختلافات آتی در مورد مالکیت، حدود اربعه، حقوق ارتفاقی، حقابه و سایر مسائل مرتبط با زمین کشاورزی به شدت کاهش می‌یابد.
- تضمین حقوق طرفین: این قراردادها با در نظر گرفتن جوانب قانونی، از حقوق هر دو طرف معامله به طور منصفانه محافظت می‌کنند.
- رسمیت بخشی به معامله: ثبت این قراردادها در سامانه، به معامله زمین کشاورزی رسمیت بخشیده و اعتبار آن را در برابر اشخاص ثالث و مراجع قانونی تضمین می‌کند.
- تسهیل فرآیندهای قانونی: استفاده از فرمت استاندارد، فرآیند ثبت و پیگیری‌های قانونی بعدی را ساده‌تر و کارآمدتر می‌سازد.
نمونه قرارداد یکسان فروش زمین کشاورزی (رسمی و استاندارد)
در ادامه، متن کامل “قرارداد یکسان فروش زمین کشاورزی” که بر اساس تبصره (۲) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تهیه و تدوین گردیده است، جهت آگاهی و استفاده شما عزیزان ارائه می‌شود. لازم به ذکر است که این متن، یک نمونه رسمی بوده و شروط مندرج در آن برای معاملاتی که از طریق سامانه توسط دلالان املاک یا اشخاص حقیقی و حقوقی (خارج از دفاتر اسناد رسمی) ثبت می‌شوند، غیرقابل تغییر (کاهش یا افزایش) می‌باشد. چنانچه طرفین معامله نیاز به درج شروط خاص یا تغییر در مفاد استاندارد داشته باشند، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
بسم الله الرحمن الرحیم
قرارداد یکسان فروش زمین کشاورزی
موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
الف – طرفین قرارداد
ماده ۱: فروشنده: نام و نام خانوادگی: ……………………………. فرزند: ……………………………. شماره شناسنامه: ……………………………. صادره از: ……………………………. شماره ملی: ……………………………. تاریخ تولد: ……………………………. نشانی: استان: ……………………………. شهرستان: ……………………………. ادامه نشانی: ……………………………………………………………….. کدپستی: ……………………………. تلفن همراه: ……………………………. تلفن ثابت: ……………………………. ؛ مالک ………. سهم از ………. سهم (کل سهام) و فروشنده ………. سهم از ………. سهم (کل سهام)
ماده ۲: خریدار: نام و نام خانوادگی: ……………………………. فرزند: ……………………………. به شماره شناسنامه: ……………………………. صادره از: ……………………………. شماره ملی: ……………………………. تاریخ تولد: ……………………………. نشانی: استان: ……………………………. شهرستان: ……………………………. ادامه نشانی: ……………………………………………………………….. کدپستی: ……………………………. تلفن همراه: ……………………………. تلفن ثابت: ……………………………. ؛ میزان خرید ………. سهم از ………. سهم (کل سهام)
ب – مورد معامله و مشخصات ملک کشاورزی
ماده ۳: مشخصات ملک مورد معامله عبارت است از:
میزان مورد فروش ………. سهم از ………. سهم از [ ] عرصه [ ] عرصه و اعیان [ ] عرصه و اشجار، یک ملک کشاورزی واقع در استان: …………………….. حوزه ثبتی: …………………….. با پلاک ثبتی به شماره: …………………….. فرعی از …………………….. اصلی، مفروز و مجزی از …………………….. به مساحت: …………………….. متر مربع، دارای سند مالکیت [ ] شماره دفتر الکترونیک املاک: …………………….. [ ] شماره دفتر املاک: …………………….. صفحه: …………………….. ، بخش ثبتی: …………………….. وضعیت یا نوع ملک: [ ] طلق به میزان …………………….. سهم (دانگ) …………………….. به متراژ …………………….. [ ] دارای سند وقفی …………………….. با کاربری کشاورزی، قطعه: …………………….. به نشانی: ……………………………………………………………….. کد پستی: ……………………..
- مورد معامله اتاق نگهبانی [ ] دارد [ ] ندارد
- خانه نگهبانی شماره/قطعه: …………………….. مساحت: …………………….. متر مربع، واقع در: ……………………..
- مورد معامله انباری [ ] دارد [ ] ندارد]
- مشخصات انباری: شماره/قطعه: …………………….. مساحت: …………………….. متر مربع، واقع در: ……………………..
- مورد معامله [ ] چاه آب [ ] حقابه از قنات [ ] حقابه از چاه [ ] قنات [ ] چشمه [ ] رودخانه [ ] دارد [ ] ندارد
- شماره پروانه بهره برداری از چاه: …………………….. عمق: …………………….. دبی: …………………….. [ ] برقی / [ ] مکانیکی
- میزان حقابه از [ ] چاه [ ] قنات / [ ] چشمه [ ] رودخانه: [به میزان ….. ساعت در ….. روز ….. هفته ….. ماه حقابه از قنات ….. چشمه ….. رودخانه ….. چاه ….. دارد/ندارد]
- (در صورتی که دارد انتخاب شود فیلد زیر باید تکمیل شود) با دبی …… متر مکعب بر ثانیه
- ….. حلقه چاه [ ] عمیق / [ ] نیمه عمیق به عمق …… متر [ ] دارد [ ] ندارد]
- (در صورتی که دارد انتخاب شود فیلد زیر باید تکمیل شود) با دبی …… متر مکعب بر ثانیه
- مورد معامله در طرح‌های عمومی و عمرانی قرار [ ] دارد [ ] ندارد]
- مورد معامله حق ارتفاق در ملک/املاک ….. [ ] دارد [ ] ندارد] شامل: ………………………………………………………………..
- ملک /املاک … در مورد معامله حق ارتفاق [ ] دارد [ ] ندارد ] شامل: ………………………………………………………………..
- مورد معامله حق انتفاع ( [ ] عمری / [ ] رقبی) [ ] دارد [ ] ندارد] شامل: ………………………………………………………………..
ماده ۴: سایر مشخصات مورد معامله:
[ ] مشجر [ ] مثمر / [ ] غیر مثمر] / [ ] غیر مشجر
تعداد ………. اصله درخت مثمر شامل: …………………………………. و تعداد ………. اصله غیر مثمر شامل: …………………………………. است.
ماده ۵: انشعابات:
| نوع انشعاب |
اختصاصی |
اشتراکی |
شماره اشتراک |
| آب |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| برق |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| گاز |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| فاضلاب |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| تلفن |
[ ] |
[ ] |
……………… |
- تبصره ۱: فروشنده تعهدی در خصوص اخذ انشعاب [ ] دارد [ ] ندارد].
- تبصره ۲: فروشنده متعهد است تا تاریخ ……../……../…….. انشعاب …… را اخذ نماید.
- تبصره ۳: هزینه اخذ انشعاب ………. بر عهده [ ] فروشنده [ ] خریدار است.
پ) ثمن معامله و شرایط پرداخت آن
ماده ۶: ثمن مورد معامله از قرار متر مربعی ……………………………. ریال، جمعاً مبلغ ……………………………. ریال است.
ماده ۷: مواعد پرداخت ثمن به شرح زیر است:
مبلغ ……………………………. ریال [ ] ثمن [ ] از ثمن مورد معامله در تاریخ ……../……../…….. از طریق ……………………………. [ ] پرداخت شد [ ] خواهد شد.
[اگر پرداخت از طریق تسهیلات انتخاب شد (مورد D)، جدول زیر فعال و به طرفین نمایش داده شود]:
| مبلغ تسهیلات |
……………………… |
نرخ بهره |
……………………… |
| مبلغ کل اقساط باقیمانده |
……………………… |
تعداد اقساط باقیمانده |
……………………… |
| سررسید قسط اول که توسط خریدار پرداخت می‌شود |
……………………… |
سررسید قسط پایانی |
……………………… |
| شماره قرارداد تسهیلات |
………………………………………………………………………… |
| مشخصات بانک ارائه کننده تسهیلات |
بانک: ……………….. شعبه: …………………… کد: ………………………… آدرس: …………………………. |
| اخذ کننده تسهیلات |
……………………… |
مبلغ اقساط سررسید شده که پرداخت نشده است و خسارات متعلق به آن |
……………………… |
[در صورتی که مورد (i) انتخاب شد، متن زیر فعال شود]:
طرفین توافق نمودند پس از واریز مبلغ تسهیلات به حساب فروشنده (اعم از آنکه این واریز مستقیماً توسط بانک و یا توسط خریدار انجام شود)، مبلغ وام مذکور به میزان …………………….. (مبلغ تسهیلات در اینجا درج شود) ریال به عنوان بخشی از ثمن این قرارداد محسوب است. خریدار متعهد به پرداخت اقساط این تسهیلات تا پایان اتمام اقساط آن بوده و هیچ گونه مسؤولیتی در این خصوص متوجه فروشنده نمی‌باشد.
[در صورتی که مورد (ii) انتخاب شد، متن زیر فعال شود]:
طرفین توافق نمودند که به موجب این بند قرارداد، کلیه تعهدات و مسئولیت‌های ناشی از تسهیلات فوق بر ذمه خریدار مستقر گردد و نامبرده تمامی اقساط این تسهیلات را تا اتمام اقساط آن بپردازد. پس از واریز مبلغ تسهیلات به حساب فروشنده (اعم از آنکه این واریز مستقیماً توسط بانک و یا توسط خریدار انجام شود) مبلغ وام مذکور به میزان …………………….. (مبلغ تسهیلات در اینجا درج شود) ریال به عنوان بخشی از ثمن این قرارداد محسوب می‌شود.
[در صورتی که مورد (iii) انتخاب شد، متن زیر فعال شود]:
طرفین توافق نمودند اقساط باقیمانده از تسهیلات و همچنین اقساط سررسید شده پرداخت نشده و خسارات متعلق به آن، جمعاً به میزان …………………….. (جمع مبالغ اخیرالذکر) ریال، به عنوان بخشی از ثمن این قرارداد تلقی شده و از کل ثمن کسر می‌گردد. خریدار متعهد به پرداخت این مبالغ است. همچنین حق هرگونه توافق بعدی برخلاف مفاد این بند از طرفین سلب و ساقط گردید.
- تبصره: اقساطی از ثمن که روش پرداخت آن به صورت «پرداخت الکترونیک» است، طرفین اختیار تغییر روش پرداخت با توافق بعدی را از خود ساقط نمودند.
ماده ۸: مورد معامله در تصرف مستأجر [ ] است [ ] نیست.
- خریدار از تاریخ انعقاد این قرارداد در رابطه با فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره، قائم مقام فروشنده است.
- تمامی اقساط اجاره ماهیانه (هر قسط به مبلغ …………………….. ریال) از تاریخ انعقاد این قرارداد باید به خریدار پرداخت شود.
- مستاجر حق انتقال به غیر [ ] دارد [ ] ندارد.
- مستاجر مبلغ …………………….. ریال بابت [ ] قرض الحسنه [ ] رهن / [ ] ودیعه به فروشنده [ ] پرداخت کرده است [ ] نکرده است.
- [در صورت وجود قرض الحسنه/ رهن / ودیعه]:
- [ ] موافقت مستاجر:
- مبلغ …………………….. ریال [ ] قرض الحسنه / [ ] رهن / [ ] ودیعه مربوط به قرارداد اجاره که باید به مستاجر پرداخت گردد، به عنوان بخشی از ثمن این معامله در نظر گرفته شد. در زمان انقضای قرارداد اجاره، خریدار مکلف به تأدیه وجه مذکور به مستاجر است.
- تمامی اقساط اجاره (هر قسط به مبلغ …………………….. ریال) از تاریخ انعقاد این قرارداد تا زمان اتمام قرارداد اجاره متعلق به [ ] خریدار [ ] فروشنده است.
- [ ] عدم موافقت مستأجر:
- مبلغ …………………….. ریال معادل مبلغ [ ] قرض الحسنه / [ ] رهن / [ ] ودیعه مربوط به قرارداد اجاره که باید به مستاجر پرداخت گردد، به عنوان بخشی از ثمن این معامله در نظر گرفته شد و تاریخ پرداخت آن همان تاریخ انقضای اجاره است. در زمان انقضای قرارداد اجاره، فروشنده مکلف به استرداد وجه مذکور به مستاجر و اعلام مراتب از طریق اظهارنامه به خریدار است. در این صورت خریدار مکلف به پرداخت این مبلغ به فروشنده است. در صورت عدم تأدیه و عدم ارسال اظهارنامه توسط فروشنده، خریدار می‌تواند اقدام به پرداخت وجه مذکور به مستاجر نموده و این مبلغ با باقیمانده ثمن تهاتر خواهد شد.
ماده ۹: در صورت تأخیر در پرداخت هر یک از اقساط، بیش از …………………….. (حداکثر ۱۰) روز از تاریخ سررسید، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد که می‌تواند ظرف …………………….. روز (حداکثر ۲ ماه) از تاریخ ایجاد حق فسخ، نسبت به اعمال آن از طریق ارسال اظهارنامه اقدام و ظرف ۱۵ روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام نماید. طرح دعوای تنفیذ فسخ نافی امکان طرح دعوا جهت مطالبه وجه التزام عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن (موضوع تبصره ۳ همین بند) نمی‌باشد.
ماده ۱۰: چنانچه خریدار اقساط معوق ثمن را قبل از ارسال اظهارنامه پرداخت کند، فروشنده حق فسخ نخواهد داشت.
ماده ۱۱: در صورتی که فروشنده تصمیم بر این داشته باشد که ملتزم به بیع باقی بماند و حق فسخ خود را اعمال نکند، می‌تواند نسبت به طرح دعوای مطالبه الباقی ثمن و وجه التزام تأخیر در پرداخت آن اقدام نماید. این اقدام به منزله اسقاط حق فسخ است.
ماده ۱۲: در صورت استفاده فروشنده از سازوکار ماده (۲۳) آیین نامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای اعمال حق فسخ، ثبت در سامانه به منزله اعمال و اعلام حق فسخ می‌باشد و نیازی به ارسال اظهارنامه و طرح دعوای تنفیذ فسخ نیست.
ماده ۱۳: وجه التزام تأخیر در پرداخت هر یک از اقساط مقرر در این قرارداد، روزانه به میزان [ ] یک هزارم [ ] دو هزارم [ ] سه هزارم قسط یا اقساط پرداخت نشده است. سقف وجه التزام اقساط معوق، حداکثر تا نصف کل ثمن معامله خواهد بود و پس از رسیدن به سقف مذکور، مبلغ بدهی (مشتمل بر اصل قسط پرداخت نشده و وجه التزام متعلق به آن) بر مبنای شاخص قیمت ماهانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران محاسبه خواهد شد. مطالبه وجه التزام موضوع این بند، مانع از مطالبه خسارت تأخیر تأدیه موضوع قانون صدور چک نخواهد بود.
ماده ۱۴: در صورت فسخ قرارداد به جهت عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن، فروشنده مستحق دریافت وجه التزام عدم انجام تعهد به میزان …………………….. (حداکثر ۲۵ درصد) از کل ثمن معامله است. در صورتی که خریدار قبل از فسخ، بخشی از ثمن را پرداخت نموده باشد، مبلغ مذکور به میزان وجه التزام موضوع این بند تهاتر می‌شود.
ماده ۱۵: طرفین توافق نمودند که [ ] پرداخت [ ] پرداخت‌های [ ] تاریخ [ ] تاریخ‌های …………………….. صرفاً از طریق مذکور در مواد ۲۱ و ۲۲ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام انجام شود و در صورت عدم پرداخت در مواعد اخیرالذکر و با تحقق تمامی شرایط مندرج در ماده ۲۳ آیین نامه مذکور، متعهد له می‌تواند با استفاده از حق فسخ هوشمند موضوع آن ماده قرارداد را فسخ نماید.
ماده ۱۶: مفاد ماده ۲۴ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام جزء شروط این قرارداد است.
ماده ۱۷: چنانچه بعد از معامله معلوم شود کاربری مورد معامله با کاربری مندرج در قرارداد مغایرت دارد، خریدار ظرف مدت پانزده روز از تاریخ اطلاع از مغایرت کاربری، اختیار فسخ معامله را دارد یا می‌تواند مابه التفاوت کاربری مندرج در قرارداد با کاربری قانونی را مطابق نظریه کارشناس رسمی دادگستری مطالبه نماید.
ماده ۱۸: در صورتی که مورد معامله قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال فروشنده تلف شده باشد، بیع منفسخ و فروشنده باید ثمن دریافتی را به قیمت روز به خریدار پرداخت کند.
ت) شرایط تسلیم مورد معامله (زمین کشاورزی)
ماده ۱۹: فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ……../……../۱۴، تسلیم خریدار نماید و هرگونه مانع در استیفا و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف نماید. کلیه هزینه های ناشی از تسلیم بر عهده فروشنده خواهد بود. چنانچه فروشنده به علتی غیر از قوه قاهره در تسلیم مورد معامله تأخیر نماید، خریدار مستحق دریافت وجه التزام روزانه به میزان مقرر در ماده ۱۳ این قرارداد و شرایط آن است.
ماده ۲۰: در صورت بطلان معامله به لحاظ مستحق للغیر بودن مورد معامله، مصادره، ممنوع المعامله بودن فروشنده و همچنین سایر مواردی که بطلان، مستند به فروشنده باشد، فروشنده باید ثمن دریافتی را به قیمت روز پرداخت، برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری تأدیه نماید؛ مگر اینکه خریدار با علم به موارد فوق اقدام به معامله نموده باشد.
- تبصره ۱: انشاء این شرط از قرارداد اصلی مستقل بوده و بی اعتباری قرارداد اصلی موجب بی اعتباری این شرط نمی‌شود.
- تبصره ۲: چنانچه بعداً معلوم شود که تمام یا بخشی از مورد معامله حین معامله در طرح های عمومی یا دولتی قرار داشته است، در صورتی که وقوع در طرح، موجب تنزل قیمت نسبت به ثمن پرداختی شود، خریدار می‌تواند جهت استرداد مابه التفاوت به فروشنده مراجعه نماید. در غیر این صورت حداکثر تا ۲ سال از تاریخ انعقاد قرارداد، کل معامله را با ارسال اظهارنامه فسخ نماید.
- تبصره ۳: چنانچه مورد معامله، در رهن بوده است و خریدار از آن آگاه نباشد، می‌تواند با پرداخت بدهی، فک رهن نموده و برای دریافت وجه پرداختی به فروشنده مراجعه نماید؛ در غیر این صورت خریدار می‌تواند حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ اطلاع، معامله را با ارسال اظهارنامه فسخ نماید و مستحق دریافت وجه التزام به میزان مقرر در ماده ۱۴ (در متن اصلی ۱۳ ذکر شده که با توجه به ارجاع به وجه التزام فسخ، به نظر می‌رسد ماده ۱۴ صحیح‌تر باشد، اما متن اصلی حفظ شده است) این قرارداد و شرایط آن خواهد بود. چنانچه قبل از ارسال اظهارنامه مبنی بر فسخ، فک رهن انجام شود، حق فسخ مذکور ساقط می‌گردد.
- تبصره ۴: چنانچه مطابق نتیجه استعلام مراجعی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنهاست، مورد معامله در اراضی عمومی یا متعلق به دولت واقع شده باشد و از همین جهت امکان رفع محدودیت توسط سردفتر فراهم نباشد، احکام این ماده ناظر بر مستحق للغیر بودن مجری است.
ماده ۲۱: پرداخت کلیه هزینه های مربوط به خدمات انشعابات (قبوض آب، برق، گاز و…) و هزینه ماهانه ملک موضوع قرارداد تا زمان تحویل ملک به خریدار، به عهده [ ] فروشنده [ ] خریدار است.
ماده ۲۲: در صورتی که پرداخت هزینه خرید و نصب انشعابات نظیر فاضلاب به صورت اقساط باشد، پرداخت کلیه اقساط باقی مانده از تاریخ تنظیم مبایعه نامه به عهده [ ] فروشنده [ ] خریدار است.
ث) شرایط مربوط به مراجعه به دفتر اسناد رسمی و رفع محدودیت سند
ماده ۲۳: طرفین توافق نمودند که خریدار تا زمان مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و تأیید سردفتر، حق انجام و ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (۱) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را در خصوص مورد معامله نخواهد داشت و طرفین حق هرگونه توافق برخلاف آن را از خود ساقط نمودند.
- تبصره: طرفین توافق نمودند که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی حق توکیل به غیر ندارند و شخصاً مکلف به حضور در دفترخانه هستند.
ماده ۲۴: طرفین متعهد شدند تا پایان وقت اداری مورخ ……../……../۱۴ به منظور رفع محدودیت موضوع ماده قبل، در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………………….. واقع در شهر …………………….. حاضر شوند. در صورت عدم رفع محدودیت توسط سردفتر، شخص حاضر مکلف است گواهی حضور خود را از سردفتر اخذ نماید. عدم اخذ گواهی مذکور به منزله عدم حضور است.
- تبصره ۱: طرفین توافق نمودند:
- در صورتی که ظرف شش ماه از موعد مقرر در این ماده برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی، هر دو طرف به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند، قرارداد منفسخ می‌شود.
- در صورت ثبت حضور فروشنده و عدم حضور خریدار، سردفتر به درخواست فروشنده با احراز سایر شرایط، رفع محدودیت را انجام خواهد داد.
- در صورت ثبت حضور خریدار و عدم حضور فروشنده:
- الف – در صورت وجود شرط داوری: خریدار مکلف است ظرف یک ماه از ثبت حضور خود و عدم حضور فروشنده به داوری مندرج در این قرارداد مراجعه نماید. داور مکلف است شرایط صحت قرارداد را بررسی و در صورت احراز، ظرف سه ماه رأی مقتضی دایر بر رفع محدودیت صادر و به طرفین ابلاغ نماید. چنانچه داور رأی به نفع خریدار صادر نمود، سردفتر بر اساس رأی داور رفتار می‌کند. در صورتی که خریدار ظرف مهلت مذکور رأی داوری را به دفترخانه ارایه نکند یا ادعای وی رد شود، قرارداد منفسخ می‌گردد.
- ب – در صورت عدم وجود شرط داوری: خریدار مکلف است ظرف یک ماه از ثبت حضور خود و عدم حضور فروشنده، دعوای الزام به حضور در دفتر اسناد رسمی و رفع محدودیت را به طرفیت فروشنده اقامه و گواهی آن را به دفترخانه تسلیم نماید. سردفتر بر اساس حکم قطعی صادره از مرجع قضایی حسب مورد اقدام می‌نماید. چنانچه خریدار ظرف مهلت مذکور گواهی اقامه دعوا را ارائه ننماید یا ظرف دو سال از تاریخ اقامه دعوا، حکم قطعی را به دفترخانه ارایه نکند یا حکم به بطلان دعوی وی صادر شود (توضیح محضرچی: در متن اصلی “حکم به حقی وی صادر شود” ذکر شده که به نظر می‌رسد منظور “حکم به بطلان دعوی وی” یا “عدم حقانیت وی” باشد، اما طبق درخواست، متن اصلی حفظ شده است)، قرارداد منفسخ می‌گردد؛ مگر اینکه حسب گواهی دادگاه پرونده در جریان رسیدگی باشد.
- تبصره ۲: چنانچه تاریخ مقرر جهت رفع محدودیت با تعطیلی مواجه گردد، اولین روز کاری بعد از تعطیلی برای حضور در دفترخانه مربوطه ملاک خواهد بود.
ماده ۲۵: با امضای این قرارداد، فروشنده موظف است حداکثر تا زمان مقرر برای مراجعه به دفترخانه، کلیه استعلام‌های لازم را از مراجع مختلف در ارتباط با موضوع معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری و حسب مورد گواهی‌های لازم از ادارات اوقاف، دارایی، راه و شهرسازی، آب و فاضلاب، تأمین اجتماعی، برق، گاز و مخابرات و غیره را اخذ و بدهی‌های احتمالی مورد معامله را تسویه نماید.
- تبصره: با اعطای وکالت از جانب فروشنده و قبول آن توسط خریدار جهت انجام امور فوق، خریدار متعهد به انجام این امور [ ] می‌شود [ ] نمی‌شود و فروشنده همچنان موظف است در صورت عدم اقدام خریدار، شخصاً امور فوق را انجام دهد.»
ماده ۲۶: پرداخت مالیات‌ها و عوارض اعم از هزینه های نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و … به عهده [ ] فروشنده / [ ] خریدار / [ ] مطابق توافق طرفین است.
- تبصره: با اعطای وکالت از جانب فروشنده و قبول آن توسط خریدار جهت انجام امور مذکور در این ماده و ماده قبل، [ ] هزینه‌های فوق بر عهده خریدار است [ ] خریدار تعهدی به پرداخت هزینه‌های فوق ندارد و اعطای وکالت در این موارد صرفاً به معنای اختیار در انجام این امور است.
ماده ۲۷: پرداخت هزینه های تنظیم اسناد مربوطه در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر، مالیات ارزش افزوده، مکاتبات و استعلامات، بهای اوراق دفترخانه به عهده [ ] فروشنده / [ ] خریدار / [ ] مطابق توافق طرفین است.
ماده ۲۸: طرفین توافق نمودند در صورت عدم ارائه مدارک و مستندات لازم جهت رفع محدودیت بند (۲) ماده (۱۵) آیین نامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول توسط فروشنده، با اعلام سردفتر مبنی بر عدم امکان رفع محدودیت قرارداد، خریدار می‌تواند نسبت به اخذ و ارائه مدارک و مستندات لازم اقدام نماید یا آنکه معامله را فسخ کند و حسب مورد خسارت تأخیر در انجام تعهد یا خسارت عدم انجام تعهد را نیز مطالبه نماید.
- تبصره ۱: وجه التزام تأخیر انجام تعهد، روزانه به میزان …………………….. ریال (تا یک هزارم) و وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد به جهت فسخ، مبلغ …………………….. ریال (تا یک دهم ثمن) است.
- تبصره ۲: در صورتی که فروشنده به خریدار به منظور انجام اقدامات لازم برای دریافت مدارک و مستندات لازم وکالت داده باشد و این وکالت به معنای سلب مسؤولیت از فروشنده و متعهد شدن خریدار به انجام امور مربوطه باشد، عدم اقدام خریدار بر انجام امور مربوطه و به تبع عدم ارائه مستندات و مدارک لازم در تاریخ مراجعه به دفترخانه، موجد حق فسخ و مطالبه وجه التزام برای خریدار نخواهد بود.
ماده ۲۹: با تأیید معامله توسط سردفتر، محدودیت ناشی از این قرارداد در دفتر املاک رفع خواهد شد.
ج – سایر شروط
ماده ۳۰:
- [ ] خریدار / [ ] فروشنده / [ ] طرفین قرارداد تا …………………….. (حداکثر ۲۰) روز از تاریخ انعقاد قرارداد حق فسخ معامله را بدون قید و شرط [ ] دارد [ ] ندارد. اعمال این حق مستلزم پرداخت وجهی معادل …………………….. (حداکثر تا پنج درصد ثمن معامله) به طرف مقابل [ ] است [ ] نیست.
- علاوه بر محدودیت انجام معامله توسط خریدار تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تأیید سردفتر، خریدار تا زمان تسویه حساب کامل ثمن با فروشنده (پرداخت آخرین قسط ثمن) نیز حق انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را از خود ساقط نمود.
ماده ۳۱: انجام تعهد فروشنده مبنی بر تحویل مبیع و حضور در دفترخانه جهت رفع محدودیت انتقال، در صورتی قابل مطالبه است که خریدار تمامی تعهدات خود را که قبل از مواعد فوق سررسید شده است، به طور کامل ایفا نموده باشد. در صورتی که تأخیر فروشنده در تحویل مبیع و یا عدم حضور وی در دفترخانه به منظور رفع محدودیت انتقال، به علت عدم انجام تعهدات خریدار باشد، خریدار حق فسخ و یا مطالبه وجه التزام از فروشنده نخواهد داشت.
- تبصره: استفاده هر یک از طرفین از امتیازات مقرر در این ماده منوط به ارسال اظهارنامه رسمی از طریق سامانه ثنا به طرف مقابل می‌باشد. مفاد اظهارنامه باید متضمن اعلام انجام تعهدات قراردادی و درخواست انجام تعهدات توسط طرف مقابل باشد.
ماده ۳۲: طرفین کلیه خیارات قانونی به جز خیار تدلیس، خیار غبن (در صورتی که تفاوت ارزش واقعی مبیع با ثمن این قرارداد بیش از یک پنجم ثمن این قرارداد باشد)، خیار تخلف از شرط، خیار تعذر تسلیم و خیار عیب را اسقاط نمودند.
- تبصره: حق فسخ‌هایی که در سایر مواد این قرارداد پیش بینی شده، مشمول حکم این بند نخواهد بود و به قوت خود باقی است.
ماده ۳۳: چنانچه بعد از معامله معلوم شود مساحت واقعی مورد معامله با مساحت مندرج در این قرارداد بیش از ده درصد اختلاف داشته باشد، خریدار یا فروشنده می‌توانند مابه التفاوت را بر اساس این ماده به نرخ روز مطالبه نمایند و چنانچه خریدار تمایل به دریافت مابه التفاوت نباشد، ظرف مدت پانزده روز از تاریخ اطلاع، اختیار فسخ معامله را دارد.
ماده ۳۴: در صورتی که مبیع دارای اعیانی احداثی یا اشجار باشد و انتقال اعیان یا اشجار مستلزم پرداخت حقوق مربوط به مالک عرصه/اشجار/موقوفه یا موافقت وی باشد، فروشنده متعهد است تعهد قانونی خود را در این خصوص انجام داده و تا زمان تحویل ملک به خریدار کل بدهی خود به مالک عرصه/اشجار/موقوفه را تسویه یا رضایت کتبی وی را اخذ نماید. در صورتی که از عدم اقدام فروشنده در این خصوص، خسارتی به خریدار وارد آید، فروشنده موظف به جبران بوده و علاوه بر آن خریدار حق مطالبه …………………….. ریال (حداکثر تا ده درصد ثمن) به عنوان وجه التزام از فروشنده را نیز خواهد داشت.
- تبصره: در صورت عدم موافقت مالک عرصه/اشجار/موقوفه، خریدار اختیار فسخ معامله و مطالبه …………………….. ریال (حداکثر تا یک سوم ثمن) به عنوان وجه التزام از فروشنده را خواهد داشت.
ماده ۳۵: خریدار اقرار نمود بر این امر مطلع است که مالکیت مبیع در این معامله به صورت مشاعی است و تصرف در مورد معامله مشمول مقررات املاک مشاعی است.
چ – قوه قاهره
ماده ۳۶: هرگاه بنا به علت قوه قاهره اجرای تعهدات هر یک از طرفین در زمان مقرر ممکن نباشد، اجرای تعهدات شخص متعهد تا زمان رفع حالت قوه قاهره به تأخیر خواهد افتاد و متعهد برای تأخیر در اجرای تعهد، وجه التزام یا خسارتی پرداخت نخواهد نمود.
ماده ۳۷: در صورتی که حالت قوه قاهره برای تعهدات هر یک از طرفین بیش از …………………….. (تا حداکثر شش ماه) به طول بینجامد، طرف مقابل می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
ح – داوری
ماده ۳۸: طرفین، منازعه و اختلافات ناشی از این قرارداد را به داوری حرفه‌ای ارجاع [ ] می‌دهند [ ] نمی‌دهند.
ماده ۳۹: کلیه اختلافات ناشی از این قرارداد از جمله تفسیر، اجرا و یا انحلال، چنانچه منجر به توافق نشد، طرفین …………………….. [یکی از داوران حرفه‌ای بر اساس فهرست اعلامی مرکز توسعه حل اختلاف / موسسات داوری دارای پروانه داوری / سایر داوران] را به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب نمودند تا بر اساس قوانین و مقررات و مفاد این قرارداد نسبت به حل و فصل اختلاف، قطعی و لازم الاجرای اختلافات اقدام نماید.
- تبصره ۱: این موافقتنامه داوری مستقل از قرارداد اصلی بوده و در هر حال لازم الاجراست.
- تبصره ۲: مدت زمان صدور رأی داور از زمان قبول، …………………….. ماه تعیین می‌گردد و داور مکلف است پس از صدور رأی، ظرف سه روز رأی خود را از طریق …………………….. [دفتر دادگاه محل وقوع ملک / اظهارنامه رسمی/ سایر طرق مورد توافق] برای طرفین ارسال نماید.
- تبصره ۳: در موارد موضوع ماده ۲۴ این قرارداد، داور مکلف است رأی صادره را به یکی از طرق مذکور در تبصره فوق برای سردفتر جهت درج در سامانه ارسال نماید. (توضیح محضرچی: در متن اصلی ماده ۲۳ ذکر شده بود، با توجه به محتوای ماده ۲۴ و تبصره ۱ آن در مورد مراجعه به داور، به نظر می‌رسد ارجاع به ماده ۲۴ صحیح‌تر باشد، اما متن اصلی حفظ شده است.)
- تبصره ۴: در صورتی که داور تعیین شده از پذیرش داوری امتناع نماید یا به دلایل دیگری از قبیل فوت یا حجر یا ممنوع شدن از داوری، امکان داوری نداشته باشد، طرفین داور دیگری از فهرست داوران حرفه‌ای را انتخاب می‌کنند. در صورت عدم توافق بر انتخاب داور، به درخواست هریک از طرفین حسب مورد، مقام ناصب /دادگاه صالح، داور را از میان فهرست داوران حرفه‌ای انتخاب می‌کند.
- تبصره ۵: طرفین به داور اختیار صلح اختلافات احتمالی را اعطا نمودند.
(محل امضای الکترونیک فروشنده، خریدار، گواهان، مستاجر و مرتهن در صورت وجود، در سامانه پیش‌بینی می‌شود)
جمع‌بندی و مشاوره تخصصی معاملات زمین کشاورزی با محضرچی
قرارداد یکسان فروش زمین کشاورزی، ابزاری کارآمد برای ایجاد شفافیت و امنیت در معاملات این نوع اراضی است. با این حال، با توجه به اهمیت و پیچیدگی‌های خاص معاملات زمین‌های کشاورزی، از جمله مسائل مربوط به کاربری، حقابه، محدودیت‌های قانونی و ثبتی، اکیداً توصیه می‌شود که پیش از هرگونه اقدام و امضای قرارداد، از مشاوره تخصصی حقوقی بهره‌مند شوید.
تذکر مهم: اطلاعات و نمونه قرارداد ارائه شده در این مطلب، صرفاً با هدف آموزش و اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده است. قوانین و مقررات همواره در حال تغییر و تحول هستند و هر معامله‌ای دارای شرایط و ویژگی‌های خاص خود می‌باشد. بنابراین، محضرچی هیچگونه مسئولیتی در قبال استفاده از این مطلب بدون مشاوره با متخصصین حقوقی و سردفتران اسناد رسمی بر عهده نمی‌گیرد.
