ماده ۷۵ قانون مالیاتهای مستقیم، مستأجران املاک اوقافی را از نظر پرداخت مالیات بر درآمد املاک، نسبت به «عرصه» مشمول مقررات قانونی میداند. بر اساس این ماده و تبصرههای آن، تاریخ آغاز اجاره به عنوان مبنای محاسبه مالیات جایگزین تاریخ تملک میگردد.
متن ماده ۷۵ قانون مالیاتهای مستقیم
از نظر مالیاتی، مستأجرین املاک اوقافی اعم از اینکه اعیان مستحدثه در آن داشته یا نداشته باشند، نسبت به عرصه مشمول مقررات این فصل خواهند بود.
تبصره ۱- در محاسبه مالیات اینگونه مؤدیان، تاریخ اجاره به جای تاریخ تملک منظور خواهد شد.
تبصره ۲- حکم این ماده در مواردی که ملک توسط مستأجر واگذار میشود، مانع اجرای تبصره (۷) ماده (۵۳) این قانون نخواهد بود.
شناسنامه ماده ۷۵ قانون مالیاتهای مستقیم
| شاخص حقوقی / ثبتی | جزئیات مستند قانونی |
|---|---|
| قانون مرجع | قانون مالیاتهای مستقیم (مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات بعدی) |
| جایگاه در قانون | باب سوم (مالیات بر درآمد) – فصل اول (مالیات بر درآمد املاک) |
| موضوع اصلی | شمول مالیاتی مستأجران املاک اوقافی نسبت به عرصه و مبنای محاسباتی آن |
| مخاطبان هدف | دفاتر اسناد رسمی، سازمان اوقاف و امور خیریه، مستأجرین و متولیان موقوفات |
تحلیل حقوقی و رویه کاربردی ماده ۷۵ (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
در نظام حقوقی و ثبتی ایران، املاک اوقافی دارای شاکلهای خاص هستند؛ زیرا «عین عرصه» موقوفه غیرقابل فروش است (مگر در موارد نادر و مصرح قانونی) و حقوق اشخاص بر روی آن صرفاً در قالب «حق اجاره» یا «حق احداث اعیان (مستحدثات)» شکل میگیرد. قانونگذار در ماده ۷۵ قانون مالیاتهای مستقیم، تکلیف مالیاتی مستأجران این املاک را تبیین کرده است.
۱. شمول مالیاتی نسبت به عرصه (بدون توجه به وجود اعیان)
طبق نص صریح ماده ۷۵، مستأجر زمین اوقافی از نظر مالیات بر درآمد املاک، نسبت به «عرصه» مشمول مقررات مالیاتی شناخته میشود. این حکم مطلق است؛ یعنی فرقی نمیکند که مستأجر روی زمین اوقافی بنایی (اعیان) ساخته باشد یا زمین را به صورت بایر و بدون مستحدثه در اختیار داشته باشد. در هر دو حالت، حقوق استیجاری او بر عرصه، واجد اثر مالیاتی است.
به بیان ساده، در انتقال املاک اوقافی، دفاتر اسناد رسمی هنگام اخذ استعلام مالیاتی نباید فقط ارزش اعیان (ساختمان) را ملاک قرار دهند. بر اساس ماده ۷۵ قانون مالیاتهای مستقیم، استعلام مالیاتی باید با در نظر گرفتن مجموع ارزش عرصه و اعیان انجام شود؛ بنابراین محاسبه مالیات صرفاً بر مبنای اعیان، با حکم این ماده مطابقت ندارد.
۲. جایگزینی «تاریخ اجاره» به جای «تاریخ تملک» (تبصره ۱)
در محاسبات مالیاتی املاک ملکی، مبنای محاسبه مدت زمان نگهداری یا تعلق مالیات، «تاریخ تملک» (تاریخ سند مالکیت) است. اما از آنجا که مستأجر ملک اوقافی مالکِ عینِ عرصه نمیشود، تبصره ۱ ماده ۷۵ یک فرض حقوقی ایجاد کرده است: تاریخ تنظیم یا شروع سند اجاره اوقافی، قانوناً حکم تاریخ تملک را دارد. این تاریخ در محاسبات مربوط به نقل و انتقال حقوق استیجاری و منافع، ملاک عمل ادارات امور مالیاتی و سامانههای ثبتی خواهد بود.
۳. حفظ حقوق استهلاک و اجاره مجدد (تبصره ۲)
تبصره ۲ ماده ۷۵ به تبصره ۷ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم ارجاع میدهد. طبق تبصره ۷ ماده ۵۳، هرگاه مستأجر ملک مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد، مالالاجاره پرداختی او بابت ملک از مالالاجاره دریافتی کسر میشود. بنابراین، اگر مستأجرِ یک ملک اوقافی، منافع ملک را به شخص ثالثی واگذار کند یا اجاره دهد، مبالغی که سالانه به عنوان اجارهبها به اداره اوقاف یا متولی موقوفه میپردازد، از درآمد مشمول مالیات او کسر خواهد شد تا دچار اجحاف و مالیات مضاعف نگردد.
نکته کاربردی در دفاتر اسناد رسمی: در زمان تنظیم اسناد انتقال منافع، سرقفلی یا حق واگذاری املاک اوقافی، یا تنظیم اجارهنامههای رسمی موقوفات، محاسبه نرخ مالیاتی بر اساس مفاد ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صورت الکترونیک انجام میشود و سیستم به طور خودکار مبنای تاریخ سند اجاره اولیه را لحاظ مینماید.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی بالادستی و مواد قانونی مرتبط با این بخش عبارتند از:
- ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم (بهویژه تبصره ۷): ضوابط کسر مالالاجاره پرداختی از درآمد اجاره دریافتی در اجارههای مجدد.
- ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم: نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال قطعی و حق واگذاری محل.
- قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه (مصوب ۱۳۶۳): ضوابط حاکم بر نحوه پذیره و اجاره اراضی موقوفه.
- ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳): تکالیف وصول آنی مالیات نقل و انتقال و حقوق مالی در دفاتر اسناد رسمی.
