↴ مختصر توضیحی درباره این دسته
رای وحدت رویه شماره ۹۲: گشایش یا محدودیت در تنظیم سند برای اتباع بیگانه؟
تردد و اقامت اتباع بیگانه در ایران، همواره سوالات حقوقی متعددی را به‌ویژه در دفاتر اسناد رسمی ایجاد می‌کند. یکی از پرتکرارترین این پرسش‌ها، امکان و شرایط تنظیم اسنادی نظیر وکالتنامه، اقرارنامه یا تعهدنامه برای این افراد است. رای وحدت رویه شماره ۹۲ کانون سردفتران و دفتریاران، پاسخی روشن و کاربردی به این دغدغه ارائه داده و چارچوب قانونی انجام این امور را مشخص ساخته است. درک دقیق مفاد این رای برای سردفتران، دفتریاران، مشاوران حقوقی و همچنین خود اتباع بیگانه و نمایندگان قانونی آن‌ها امری ضروری است تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
شرایط اساسی تنظیم سند برای اتباع خارجی طبق رای ۹۲
بر اساس مفاد صریح رای وحدت رویه شماره ۹۲، تنظیم اسنادی که در دسته “متفرقه” قرار می‌گیرند، برای اتباع بیگانه بلامانع است، اما مشروط به احراز دو شرط بنیادین توسط دفتر اسناد رسمی:
- داشتن گذرنامه معتبر: اولین شرط، ارائه گذرنامه ای است که دارای اعتبار باشد و هویت تبعه خارجی را به طور رسمی تایید کند.
- داشتن روادید (ویزا) معتبر: صرف داشتن گذرنامه کافی نیست؛ تبعه خارجی باید دارای روادید ورود و اقامت معتبر در ایران باشد. نوع روادید (توریستی، تجاری، تحصیلی، اقامتی و…) و مدت اعتبار آن باید توسط سردفتر به دقت بررسی شود.
عدم وجود هر یک از این دو مدرک معتبر، مانع قانونی برای تنظیم سند محسوب می‌شود.
منظور از “اسناد متفرقه” در این رای چیست؟
رای ۹۲ به طور مشخص از عبارت “اسناد متفرقه” استفاده می‌کند. درک دامنه شمول این عبارت اهمیت زیادی دارد. منظور از اسناد متفرقه، اسنادی است که به خودی خود منجر به انتقال مالکیت یا ایجاد تعهداتی نمی‌شوند که ذاتاً برای اتباع بیگانه ممنوعیت قانونی دارند (مانند تملک برخی اموال غیرمنقول). رای به طور مشخص به موارد زیر اشاره می‌کند:
- اقرارنامه: مانند اقرار به دریافت وجه، اقرار به وجود دین، اقرار به نسب (با رعایت قوانین احوال شخصیه حاکم).
- تعهدنامه: مانند تعهد به انجام یک فعل یا ترک فعل مجاز، تعهد به پرداخت دین، تعهد به تخلیه ملک استیجاری.
- وکالتنامه: این بخش دامنه وسیع‌تری دارد و شامل اعطای وکالت برای انجام امور مختلفی می‌شود، از جمله:
- وکالت برای پیگیری امور اداری در سازمان‌ها و ادارات دولتی یا خصوصی.
- وکالت به وکلای دادگستری برای طرح دعوی یا دفاع در مراجع قضایی.
- وکالت برای فروش اموال منقول (مانند خودرو، اثاثیه) در صورتی که مالکیت تبعه خارجی بر آن‌ها قانونی باشد.
- وکالت برای اجاره دادن یا اجاره کردن ملک (به عنوان موجر یا مستاجر) در چارچوب قوانین روابط موجر و مستاجر.
- وکالت برای انجام امور بانکی مجاز.
نکته بسیار مهم: همانطور که در ادامه توضیح داده خواهد شد، امکان تنظیم این اسناد، به‌ویژه وکالتنامه، محدود به اموری است که خود تبعه بیگانه (موکل) قانوناً مجاز به انجام آن باشد.
چرا داشتن گذرنامه و روادید معتبر الزامی است؟
تاکید رای بر اعتبار گذرنامه و روادید، فراتر از یک تشریفات اداری صرف است. این مدارک، مبنای احراز هویت و قانونی بودن حضور تبعه بیگانه در قلمرو جمهوری اسلامی ایران هستند.
- گذرنامه: سند رسمی شناسایی بین‌المللی فرد است.
- روادید (ویزا): مجوز ورود، اقامت و گاه فعالیت تبعه خارجی در کشور میزبان است که نوع، مدت و شرایط آن توسط مراجع ذیصلاح (معمولاً وزارت امور خارجه و نیروی انتظامی) تعیین می‌شود.
سردفتر اسناد رسمی مکلف است پیش از هر اقدامی، اصالت و مدت اعتبار این دو مدرک را به دقت کنترل نماید. تنظیم سند با گذرنامه یا روادید منقضی شده، فاقد وجاهت قانونی است.
محدودیت مهم: “در حدودی که خود موکل قانوناً می‌تواند…”
شاید کلیدی‌ترین و تفسیری‌ترین بخش رای، عبارت “…در حدودی که خود موکل [تبعه بیگانه] می‌تواند قانوناً تعهد یا تملیک نماید…” باشد. این قید، یک محدودیت ماهوی مهم را بر امکان تنظیم سند برای اتباع بیگانه اعمال می‌کند.
معنای این عبارت آن است که موضوع سندی که قرار است تنظیم شود (چه اقرار باشد، چه تعهد و چه وکالت)، باید در دایره اعمال حقوقی مجاز برای یک تبعه خارجی در ایران قرار داشته باشد. به عبارت دیگر، تبعه بیگانه نمی‌تواند از طریق تنظیم سند در دفترخانه، اختیارات یا حقوقی را به دست آورد یا به دیگری تفویض کند که طبق قوانین ایران، اساساً از داشتن آن‌ها محروم است.
مثال‌های کاربردی:
- تملک اموال غیرمنقول: قوانین ایران محدودیت‌های جدی برای تملک اموال غیرمنقول (به ویژه اراضی کشاورزی و مطلق زمین) توسط اتباع خارجی قائل است. بنابراین، یک تبعه خارجی نمی‌تواند وکالت برای خرید زمینی بدهد که خود قانوناً حق خرید آن را ندارد.
- برخی فعالیت‌های تجاری: فعالیت در برخی حوزه‌های اقتصادی یا تملک سهام در بعضی شرکت‌های خاص ممکن است برای اتباع بیگانه ممنوع یا مشروط به کسب مجوزهای ویژه باشد. تنظیم سند تعهد یا وکالت مغایر با این قوانین امکان‌پذیر نیست.
لذا، وظیفه سردفتر صرفاً احراز هویت و اعتبار مدارک نیست، بلکه باید محتوای سند درخواستی را با قوانین و مقررات مربوط به حقوق و محدودیت‌های اتباع بیگانه تطبیق دهد.
پشتوانه و مبنای قانونی رای وحدت رویه ۹۲
اعتبار و لازم‌الاجرا بودن این رای وحدت رویه، ریشه در تاییدات رسمی دارد. این رای مستند به بند (۲) بخشنامه شماره ۲۵/۴۲۷۸۰ مورخ ۱۳۸۱/۱۲/۷ صادره از کانون سردفتران و دفتریاران است. اهمیت موضوع سبب شد تا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به عنوان نهاد حاکمیتی ناظر بر دفاتر اسناد رسمی، صحت و قابلیت اجرای این بخشنامه را طی دو نامه رسمی به شماره‌های ۳۴/۱۲۵۵۷ مورخ ۱۳۸۱/۹/۲۳ و شماره ۳۴/۱۲۵۷۹ مورخ ۱۳۸۱/۱۰/۱۴ صادره از اداره کل وقت امور اسناد و سردفتران، مورد تایید قرار دهد. این تاییدات، جایگاه قانونی رای را تثبیت کرده و اجرای آن را برای کلیه دفاتر اسناد رسمی الزامی نموده است.
نگاهی به سایر قوانین محدودکننده برای اتباع بیگانه
همانطور که در بخش محدودیت کلیدی اشاره شد، رای وحدت رویه ۹۲ در خلاء قانونی صادر نشده و باید در کنار سایر قوانین و مقررات حاکم بر وضعیت حقوقی اتباع بیگانه در ایران تفسیر و اجرا شود. صدور این رای به معنای نادیده گرفتن یا نسخ ضمنی قوانین محدودکننده دیگر نیست. مهم‌ترین قوانینی که سردفتران و اشخاص مرتبط باید مد نظر داشته باشند عبارتند از:
- قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰ و آیین‌نامه اجرایی آن: این مجموعه قوانین، اصل را بر محدودیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه قرار داده و موارد استثنا (عمدتاً برای محل سکونت یا کار و آن هم با شرایط خاص و کسب مجوز) را پیش‌بینی کرده است.
- ممنوعیت مطلق تملک اراضی کشاورزی: قوانین متعددی به صراحت اتباع بیگانه را از تملک هر نوع اراضی زراعی و باغی منع کرده‌اند.
- قانون کار و مقررات مربوط به اشتغال اتباع بیگانه: هرگونه فعالیت شغلی اتباع بیگانه منوط به داشتن پروانه کار معتبر از وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی است. تنظیم اسناد تعهد یا وکالت نمی‌تواند جایگزین این مجوزها شود یا آن‌ها را دور بزند.
- قوانین مربوط به سرمایه‌گذاری خارجی: قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی و سایر مقررات مرتبط، چارچوب‌ها و محدودیت‌هایی را برای سرمایه‌گذاری و تملک سهام شرکت‌ها توسط بیگانگان تعیین می‌کنند.
- مقررات خاص مناطق آزاد تجاری-صنعتی و ویژه اقتصادی: این مناطق ممکن است قوانین تسهیل‌کننده یا محدودکننده خاص خود را در خصوص فعالیت و تملک اتباع بیگانه داشته باشند.
بنابراین، تطبیق موضوع سند با کلیه این قوانین و مقررات، بخشی از وظیفه خطیر سردفتر در زمان تنظیم سند برای اتباع بیگانه است.
نتیجه‌گیری: چکیده نکات کلیدی رای ۹۲
رای وحدت رویه شماره ۹۲ کانون سردفتران، یک راهنمای عملی مهم برای دفاتر اسناد رسمی و کلیه افرادی است که با موضوع تنظیم سند برای اتباع بیگانه سروکار دارند. این رای ضمن مجاز دانستن تنظیم اسناد متفرقه، چارچوب و شروط آن را به روشنی بیان می‌کند. خلاصه نکات کلیدی این رای به شرح زیر است:
- اصل بر امکان تنظیم است: تنظیم اسناد متفرقه (اقرار، تعهد، وکالت) برای اتباع بیگانه مجاز است.
- شرط شکلی: داشتن گذرنامه و روادید معتبر برای تبعه خارجی الزامی است.
- شرط ماهوی: موضوع سند باید جزو اعمال حقوقی مجاز برای تبعه بیگانه طبق قوانین ایران باشد.
- وظیفه سردفتر: احراز هویت، کنترل اعتبار مدارک و تطبیق محتوای سند با قوانین حاکم بر حقوق و محدودیت‌های اتباع بیگانه.
- عدم نسخ قوانین دیگر: این رای ناقض قوانین خاص مربوط به محدودیت‌های اتباع بیگانه (مانند تملک اموال غیرمنقول) نیست.
رعایت دقیق مفاد این رای و توجه به قوانین مرتبط، از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری خواهد کرد.
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه شماره ۹۲
تنظیم اسناد متفرقه برای اتباع بیگانه
با توجه به مقررات مربوطه و در حدودی که خود موکل… می تواند قانوناً تعهد یا تملیک نماید تنظیم اسناد متفرقه مانند: اقرار – تعهد – وكالت برای اتباع بیگانه‌ای که دارای گذرنامه معتبر با روادید معتبر باشند، ایرادی ندارد.
مستند به: بند (۲) بخشنامه شماره ۲۵/۴۲۷۸۰ مورخ ۱۳۸۱/۱۲/۷ کانون سردفتران و دفتریاران (مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره۳۴/۱۲۵۵۷ – ۸۱/۹/۲۳ و شماره ۳۴/۱۲۵۷۹ – ۸۱/۱۰/۱۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف ۹۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران، می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه نمایید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در سایت محضرچی
