آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف می‌کند تا برای املاکی که دستور نقشه آن‌ها شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز، و تعداد واحدهای هر طبقه که توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی تهیه شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم کند. همچنین برای هر واحد مندرج در دستور نقشه، یک شناسه یکتا تخصیص داده و بر اساس این آیین‌نامه، تنظیم سند رسمی برای اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکان‌پذیر خواهد بود و صدور سند مالکیت تفکیکی برای واحدهای مذکور نیز تنها پس از ابطال شناسه‌های یکتای مربوطه ممکن خواهد بود. افزون بر این، سازمان مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، این موضوع را در استعلام ثبتی به منتقلٌ‌الیه اطلاع دهد.
آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
توجه: این پست شامل پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این آیین‌نامه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه شده و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. پیش‌نویس این آیین‌نامه در کتاب محشای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به قلم دکتر حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، منتشر شده است. لازم به ذکر است که این آیین‌نامه تاکنون به‌طور رسمی تصویب نشده است. در صورت تصویب و انتشار آن در روزنامه رسمی، این پست با نسخه نهایی و تایید شده جایگزین خواهد شد.
مقدمه
در اجرای تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس شورای اسلامی که در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شده است، به شرح مواد آتی است.
فصل اول
اصطلاحات و اختصارات
ماده ۱: اصطلاحات و اختصارات به کار رفته در آیین‌نامه در معانی زیر به کار می‌رود:
- الف – قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ مجلس شورای اسلامی
- ب – سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- ج – مراجع صدور پروانه: شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، مراجع موضوع ماده ۱۰ آیین‌نامه اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستا مصوب ۱۳۹۱ شامل بخشداری‌ها، فرمانداری‌ها، شرکت‌های صنعتی و مناطق آزاد تجاری
- د – دستور نقشه: گواهی‌ای است که مرجع صدور پروانه یا مرجع تهیه نقشه صادر می‌کند و مالک می‌تواند بر مبنای آن نقشه معماری ساختمان را تهیه نماید
- هـ – مراجع تهیه نقشه: سازمان نظام مهندسی کشور، دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان و یا هر مرجعی که قانوناً حق تهیه نقشه معماری ساختمان را داشته باشد
- و – شناسه یکتا: ارقام مرتب شده‌ای که از طریق سامانه ثبت الکترونیک برای هر واحد مطابق دستور نقشه و تعداد واحد هر طبقه صادر می‌گردد
- ز – سامانه: سامانه ثبت الکترونیک اسناد که توسط سازمان جهت ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون ایجاد شده است
- ر – تقسیم‌نامه: سند رسمی است که توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم و میزان سهم مالکانه مالکین مشاعی در تعداد واحدهای آپارتمانی بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی مستند به دستور نقشه پروانه ساختمانی در آن به صورت واحد مفروزی مشخص می‌گردد.
فصل دوم
تکالیف سازمان و مراجع صدور پروانه
ماده ۲: سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که مطابق شناسه ملی پایگاه اشخاص حقوقی امکان دسترسی آنی مراجع صدور دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار فراهم گردد.
- تبصره: سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که شناسه یکتای هر واحد بر اساس اقلام اطلاعاتی شناسه جامع ملک و شماره دستور نقشه با مشخص شدن تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه صادر گردد.
ماده ۳: سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که سمت و هویت مرجع صدور دستور نقشه، پروانه ساختمانی و پایان کار به صورت برخط با سامانه پایگاه اشخاص حقوقی تطبیق، تا ضمن احراز هویت و سمت مرجع مربوطه نسبت به بارگذاری دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار عملیات ساختمانی برای مراجع صدور پروانه به صورت وب‌سرویس و برخط فراهم گردد.
ماده ۴: سردفتر اسناد رسمی مکلف است مستند به شناسه یکتا و رعایت مشخصات کامل پلاک مورد تقسیم برابر بندهای زیر نسبت به تنظیم سند تقسیم‌نامه اقدام نماید.
- کاربری و مساحت عرصه
- تراکم و سطح اشغال مجاز
- تعداد و مساحت واحدها (تعداد واحدها در کل و در هر طبقه)
- کاربرد واحدها (اعم از مسکونی، تجاری و…)
- مساحت و تعداد پارکینگ‌ها
- مساحت و تعداد انباری‌ها
- اختصاصات (تراس، حیاط و…)
ماده ۵: با اختصاص شناسه یکتا به واحد یا قطعه موضوع دستور نقشه تا زمان ثبت ملک در دفتر املاک الکترونیک، کلیه تغییرات و اعمال حقوقی مربوط به هر واحد یا قطعه در سامانه ذخیره می‌گردد.
- تبصره ۱: ادارات ثبت مکلفند در صورت استعلام مراجع قضایی و اداری دارای مجوز، استعلام تغییرات و انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی صادر شده را به مرجع استعلام‌کننده اعلام نمایند و هرگونه اقدام بعدی نسبت به ملک دارای شناسه یکتا بر اساس پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک محل خواهد بود.
با صدور سند مالکیت تفکیکی، شناسه یکتای اختصاصی مربوطه ابطال می‌گردد. - تبصره ۲: صدور سند مالکیت صرفاً مطابق دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایان کار خواهد بود که از سوی مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده و قابل استناد می‌باشد.
ماده ۶: در هر مورد که صورت‌مجلس تفکیکی ملک اصلاح و ابطال شود تا قبل از تنظیم صورت جلسه جدید، مناط برای واگذاری حقوق متصوره در قالب اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون نسبت به هر یک از قطعات یا واحدهای دارای شناسه یکتا با رضایت واگذار شونده خواهد بود.
ماده ۷: در صورتی که مشخصات مندرج در شناسه یکتا مغایر با دستور نقشه باشد، ثبت سند تقسیم منوط به رفع ابهام از طرف مراجع ذی‌صلاح صدور دستور نقشه و پروانه ساختمانی خواهد بود.
ماده ۸: اصلاح دستور نقشه مطابق مقررات شهرسازی و مراجع صدور دستور و پروانه ساختمانی موجب تغییر یا حذف شناسه یکتا نخواهد شد. مراجع مزبور مکلف به اعمال اصلاحات در سامانه مزبور می‌باشند. در صورت اضافه شدن قطعه یا واحد، شناسه یکتای اختصاصی تعلق می‌گیرد.
- تبصره: اصلاحات صورت گرفته در سامانه، ذخیره، و مورد استناد ادارات ثبت اسناد و املاک خواهد بود.
ماده ۹: ثبت قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و هرگونه اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون در مورد واحدهای دارای شناسه یکتا صرفاً با شناسه یکتای صادره در سامانه قابل ثبت بوده و عقد هرگونه قرارداد فاقد شناسه یکتا در سامانه مشمول ضمانت اجرایی ماده ۱ قانون می‌باشد.
ماده ۱۰: به منظور حفظ حقوق موقوفات، سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که صدور شناسه یکتا نسبت به املاک وقفی به صورت وب‌سرویس و برخط به متولی یا سازمان اوقاف منعکس گردد.
این آیین‌نامه در … ماده و … تبصره توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه و در تاریخ … به تصویب هیأت وزیران رسید.
