این مصوبه، «آیین‌نامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که به موضوع مدیریت و ساماندهی پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت می‌پردازد. هدف اصلی آن، ایجاد شفافیت و رسمیت بخشیدن به معاملات املاک از طریق صدور «شناسه یکتا» برای هر واحد ساختمانی حتی قبل از صدور پروانه ساختمان است. این آیین‌نامه فرایندهای مربوط به ثبت نقشه‌های معماری، صدور شناسه یکتا، ثبت قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت و نحوه اعمال حقوقی بر واحدهای دارای شناسه را در یک سامانه الکترونیکی یکپارچه تشریح می‌کند.
آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
آیین‌نامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
(موضوع مدیریت و ساماندهی پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت)
شماره 59880/ت63396هـ تاریخ ۱۴۰۴/۰۴/۲۲ ابلاغ شده توسط معاون اول رییس جمهور.
[ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد.
تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکان‌پذیر است.
سازمان مکلف است در‌صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌ‌الیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسه‌های یکتای مذکور خواهد بود.
تبصره ۱ ـ مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.
تبصره ۲ ـ سازمان مکلف است، ظرف شش‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید.
پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایانکاری که از مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است.
تبصره ۳ ـ آیین‌نامه اجرائی این ماده توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه میشود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.]
هیئت وزیران در جلسه ۱۴۰۴/۰۲/۰۷ به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (موضوع نامه شماره ۹۰۰۰/۱۹۸۴۳/۱۰۰۰ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۲۰ قوه قضائیه) و با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی و به استناد تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱، آیین‌نامه اجرایی ماده یادشده را به شرح زیر تصویب کرد:
ماده ۱: در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌روند:
- قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱؛
- سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
- مرجع صدور پروانه: هر مرجعی که به‌موجب قوانین یا مقررات صلاحیت صدور پروانه ساختمان را دارد؛ از قبیل شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، سازمان‌های مناطق آزاد تجاری-صنعتی و ویژه اقتصادی، شرکت‌های عمران شهرهای جدید، شرکت‌های شهرک‌های صنعتی، مراجع موضوع ماده (۱۰) آیین‌نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها موضوع تصویب‌نامه شماره ۳۱۶۳۶/ت۴۷۰۹۷هـ مورخ ۱۳۹۱/۰۲/۲۰؛
- نقشه معماری تأییدشده: نقشه معماری که مرجع صدور پروانه پیش از صدور پروانه ساختمان و مطابق این آیین‌نامه ثبت و صادر می‌کند و حاوی حداقل مشخصات «سطح اشغال مجاز»، «تعداد طبقات»، «تعداد و مساحت واحدهای هر طبقه و پارکینگ‌ها و انباری‌ها» و «نوع سازه طبق درخواست مالک از قبیل سازه فلزی، بتنی و مصالح بنایی» است و مبنای ثبت تقسیم‌نامه و صدور شناسه یکتا از سوی سازمان خواهد بود. نقشه معماری تأییدشده همان دستور نقشه موضوع ماده (۱۴) قانون است؛
- سامانه: سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده (۱) قانون؛
- سامانه پنجره واحد: سامانه پنجره واحد مدیریت زمین موضوع ضوابط اجرایی سامانه پنجره واحد مدیریت زمین مصوب ۱۴۰۱؛
- تقسیم‌نامه: سند رسمی که در سامانه ثبت و میزان سهم هر یک از مالکان مشاعی در هر یک از واحدهای مشخص‌شده در نقشه معماری تأییدشده مطابق با آن و توسط مالکان تعیین میشود. همچنین سایر قطعات اختصاصی اعم از توقفگاه (پارکینگ) و انباری هر یک از واحدها توسط مالکان با رعایت قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی و آیین‌نامه اجرایی آن مشخص میشود.
- مستندات ساختمانی: دستور نقشه موضوع بند (۱۹-۱-۲) مبحث دوم مقررات ملی ساختمان ایران، نقشه معماری تأییدشده، پروانه ساختمان، گواهی عدم خلاف و گواهی پایان‌کار عملیات ساختمانی.
ماده ۲: مرجع صدور پروانه مکلف است نقشه معماری تأییدشده را که براساس ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری و استعلامات لازم جهت صدور پروانه ساختمان تهیه شده، با تعیین نوع کاربری هر یک از واحدهای نقشه مذکور، ثبت، صادر و به‌صورت برخط و آنی در سامانه بارگذاری کند. نقشه مذکور مجوزی برای ساخت محسوب نمی‌شود.
- تبصره: مرجع صدور پروانه مکلف است در صدور پروانه ساختمان، نقشه معماری تأییدشده را با رعایت ماده (۲۳) این آیین‌نامه ملاک اقدام قرار دهد؛ مگر آنکه متقاضی به نحو دیگری تقاضا کند.
ماده ۳: سازمان مکلف است سامانه را به‌نحوی طراحی کند که امکان ثبت برخط و آنی مستندات ساختمانی و همچنین اقلام اطلاعاتی آن به‌صورت ساختاریافته توسط مرجع صدور پروانه از طریق سامانه پنجره واحد فراهم باشد. سازمان تا قبل از ایجاد دسترسی مراجع صدور پروانه برای ثبت اطلاعات مذکور در سامانه پنجره واحد، مکلف است امکان ثبت آن‌ها را برای مراجع مذکور به‌صورت مستقیم فراهم کند.
- تبصره: ثبت اطلاعات مذکور در این ماده در سامانه منوط به استعلام اعتبار شناسه ملی مرجع صدور پروانه و سمت صاحب امضای آن از سامانه جامع پایگاه اطلاعاتی اشخاص حقوقی کشور و همچنین احراز هویت شخص صاحب امضا به‌صورت الکترونیکی است. سازمان‌های ثبت‌کننده مراجع صدور پروانه مکلف‌اند در صورت هرگونه تغییرات مدیریتی و هویتی در شخص صاحب امضا، مراتب را ظرف حداکثر (۲۴) ساعت در سامانه جامع پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی کشور به‌روزرسانی کنند.
ماده ۴: پس از ایجاد دسترسی مراجع صدور پروانه به سامانه، مراجع مذکور مکلف‌اند نقشه معماری تأییدشده و نیز پروانه ساختمان و گواهی پایان‌کار عملیات ساختمانی و اقلام اطلاعاتی مربوط و همچنین مهلت اعتبار آن‌ها را پس از صدور، تمدید، تغییر و یا ابطال آن‌ها، بلافاصله به‌صورت ساختاریافته و برخط و آنی در سامانه ثبت کنند. همچنین مراجع مذکور مکلف‌اند تخلفات ساختمانی رسیدگی‌شده در مراجع مربوط را بلافاصله پس از اطلاع در سامانه ثبت نمایند.
- تبصره ۱: صرفاً مستندات ساختمانی که در سامانه ثبت شده است، حسب مورد در ثبت تقسیم‌نامه، صدور شناسه یکتا، ثبت اعمال حقوقی راجع به شناسه یکتا و صدور اسناد مالکیت قابل استناد می‌باشد.
- تبصره ۲: ثبت مستندات ساختمانی به‌صورت برخط و آنی در سامانه الزامی است و در صورت تخلف، طبق قوانین و مقررات مربوط عمل خواهد شد.
ماده ۵: مرجع صدور پروانه صرفاً در صورت بارگذاری نقشه معماری تأییدشده در سامانه، مستحق دریافت وجوه مرتبط با صدور، تغییر و اصلاح هر مستند می‌باشند.
- تبصره: دریافت هرگونه وجه خارج از سازوکار مقرر در این ماده، دریافت وجه برخلاف قانون محسوب میشود.
ماده ۶: سازمان مکلف است امکان ثبت تقسیم‌نامه را برای مالکان املاک دارای نقشه معماری تأییدشده در سامانه فراهم کند. در تقسیم‌نامه باید قطعات اختصاصی اعم از توقفگاه (پارکینگ) و انباری هر یک از واحدهای مشخص‌شده در نقشه معماری تأییدشده توسط مالکان با رعایت مقررات مربوط مشخص شود.
- تبصره ۱: تا قبل از ایجاد دسترسی مراجع صدور پروانه به سامانه، در صورتی که مراجع مذکور شماره‌گذاری قطعات اختصاصی را انجام نداده باشند، مالک یا مالکان می‌توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در زمان ثبت تقسیم‌نامه نسبت به شماره‌گذاری قطعات مذکور اقدام کنند.
- تبصره ۲: برای ثبت تقسیم‌نامه نیازی به گواهی پایان‌کار عملیات ساختمان و صورتمجلس تفکیکی نیست.
ماده ۷: سازمان مکلف است سامانه را به‌نحوی طراحی کند که هم‌زمان با ثبت تقسیم‌نامه، شناسه یکتا برای هر واحد صادر شود.
- تبصره ۱: در صورت درخواست صدور شناسه یکتا توسط مالک یا مالکان بدون تقسیم‌نامه، متقاضیان مکلف‌اند در برگه (فرم) درخواست خود، قطعات اختصاصی اعم از توقفگاه (پارکینگ) و انباری هر واحد را با رعایت قوانین و مقررات مربوط مشخص کنند و سازمان نیز مکلف است بر همین اساس در خصوص صدور شناسه یکتا اقدام کند.
- تبصره ۲: چنانچه مالکیت ملک مشاعی باشد، در صورت وجود تقسیم‌نامه، مالکیت شناسه‌های یکتا براساس آن و در غیر این صورت، مشاعی و به همان نسبت مالکیت مالکان در ملک خواهد بود.
- تبصره ۳: سازمان مکلف است برای تمامی واحدهای نقشه معماری تأییدشده، شناسه یکتا صادر کند و صدور شناسه یکتا صرفاً برای برخی از واحدها مجاز نیست.
ماده ۸: سازمان مکلف است شناسه یکتای صادرشده برای واحدهای مشخص‌شده در نقشه معماری تأییدشده را به‌صورت برخط و آنی به مرجع صدور پروانه اعلام کند.
- تبصره: سازمان مکلف است سامانه را به‌نحوی طراحی کند که صدور شناسه یکتا به مالک عرصه و در موارد وقفی به سازمان اوقاف و امور خیریه یا متولی وقف نیز اعلام شود.
ماده ۹: مرجع صدور پروانه مکلف است پروانه ساختمانی را منضم به شناسه یکتای اعلامی سازمان صادر کند. صدور پروانه ساختمانی صرفاً پس از صدور نقشه معماری تأییدشده و شناسه یکتا امکان‌پذیر است.
- تبصره: صدور شناسه یکتا و پروانه ساختمانی راجع به املاک مشمول تبصره (۴) ماده (۱۰) قانون، حسب مورد منوط به اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازی یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و با رعایت ضوابط مرتبط خواهد بود.
ماده ۱۰: سازمان مکلف است شناسه یکتا را به‌نحوی صادر کند که امکان دسترسی به اطلاعات مربوط به ساختمان و هر یک از واحدها از قبیل نقشه معماری واحد، نقشه معماری ساختمان، موقعیت واحد و توقفگاه (پارکینگ) و انباری متعلق به آن در ساختمان، کاربری واحد، مساحت واحد، تعداد طبقات ساختمان، تعداد کل واحدها و تعداد واحدهای هر طبقه، مجموع مساحت اختصاصی کل واحدها، مساحت عرصه ساختمان، اطلاعات مالک یا مالکان شناسه یکتا و میزان سهم هر یک، اطلاعات ثبتی ملک از قبیل پلاک ثبتی و شناسه جام ملک، نشانی و شناسه پستی ملک و همچنین سوابق نقل‌وانتقالات صورت‌گرفته در مورد آن واحد فراهم باشد.
- تبصره: مرجع صدور پروانه مکلف است اطلاعات مذکور در این ماده را به‌صورت ساختاریافته و برخط و آنی در سامانه ثبت کند.
ماده ۱۱: در اجرای تبصره ماده (۱۱) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ با اصلاحات بعدی آن، ثبت تقسیم‌نامه و صدور شناسه یکتا در خصوص دارندگان اسناد رسمی مالکیت غیرحدنگار منوط به اخذ سند مالکیت حدنگار است.
ماده ۱۲: مالک شناسه یکتا می‌تواند با مراجعه به سامانه یا دفاتر اسناد رسمی، گواهی مالکیت شناسه یکتا حاوی اطلاعات مذکور در ماده (۱۰) این آیین‌نامه را دریافت کند.
ماده ۱۳: با صدور شناسه یکتا برای واحدهای مشخص‌شده در نقشه معماری تأییدشده، سازمان مکلف است شناسه‌های مذکور، مالکیت و میزان آن‌ها و خلاصه اعمال حقوقی مربوط به هر شناسه را در اسناد مالکیت ملک درج و در دفتر الکترونیک املاک منعکس کند.
ماده ۱۴: مالک یا مالکان هر یک از شناسه‌های یکتا به نسبت مساحت قطعات اختصاصی مندرج در نقشه معماری تأییدشده براساس ماده (۱۰) قانون تملک آپارتمان‌ها، مالک ملک مربوط می‌شوند. این امر باید در دفتر الکترونیک املاک و استعلامات ملک منعکس شود.
- تبصره: درصورتی‌که نقشه معماری تأییدشده در رابطه با تمام یک ملک صادر نشده باشد، حکم این ماده صرفاً در رابطه با قسمتی از ملک که در خصوص آن نقشه معماری تأییدشده صادر شده، جاری است.
ماده ۱۵: ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون از قبیل اعمال حقوقی ناقل مالکیت عین و رهن در مورد ملکی که برای واحدهای مشخص‌شده در نقشه معماری تأییدشده آن، شناسه یکتا صادر شده است و همچنین توقیف آن ملک، صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکان‌پذیر است.
ماده ۱۶: سازمان مکلف است در زمان صدور شناسه یکتا، کلیه تعهدات رسمی راجع به ملکی که در رابطه با آن نقشه معماری تأییدشده صادر شده و حقوق متعهدله را در آن منعکس کند.
ماده ۱۷: چنانچه ملکی که در رابطه با آن نقشه معماری تأییدشده صادر گردیده، در رهن باشد، باید هر یک از شناسه‌های یکتا به همان میزان در رهن قرار گیرد.
ماده ۱۸: انعقاد قرارداد پیش‌فروش واحد ساختمانی مستلزم صدور شناسه یکتا است.
ماده ۱۹: سازمان مکلف است سامانه را به‌نحوی طراحی کند که در قرارداد پیش‌فروش تمام یا سهمی از واحد موضوع یک شناسه یکتا، حسب مورد امکان انتقال مالکیت کامل شناسه یکتا یا به میزان سهم مذکور، از مالک به شخصی غیر از پیش‌خریدار فراهم نباشد.
ماده ۲۰: سازمان مکلف است سامانه را به‌نحوی طراحی کند که با احراز ایفای تعهدات، انتقال مالکیت شناسه یکتا براساس قرارداد و همچنین وصول حقوق عمومی و دولتی، به‌صورت خودکار انجام شود. در صورت عدم وصول حقوق عمومی و دولتی به‌صورت خودکار، وصول آن‌ها توسط سردفتر اسناد رسمی انجام خواهد شد.
- تبصره ۱: در تعهدات مربوط به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد، احراز پرداخت هر یک از اقساط از طریق حساب امانی (واسط) موضوع ماده (۲۱) آیین‌نامه ماده (۳) قانون انجام میشود.
- تبصره ۲: در خصوص سایر تعهدات، احراز ایفای هر یک از تعهدات از طریق تأیید متعهدله در سامانه یا مرجع قضایی یا داور و یا شخص دارای پروانه نظام مهندسی که طرفین در قرارداد این اجازه را به آن‌ها داده‌اند، انجام میشود.
ماده ۲۱: سازمان مکلف است امکان ثبت قرارداد مشارکت در ساخت را قبل از صدور نقشه معماری تأییدشده فراهم کند به‌نحوی که طرفین بتوانند توافق خود در خصوص تعیین مالکیت واحدهای احداثی و همچنین تخصیص سایر قطعات اختصاصی از قبیل توقفگاه (پارکینگ) و انباری به هر یک از واحدهایی که شناسه یکتا دریافت خواهند کرد را در قالب یک یا چند اولویت در قرارداد مذکور درج کنند. پس از صدور نقشه معماری تأییدشده، دریافت شناسه یکتا الزامی است و اولویتی که نقشه معماری تأییدشده با آن منطبق است، مبنای صدور شناسه یکتا خواهد بود. انطباق نقشه معماری تأییدشده با اولویت، بر عهده مرجع صدور پروانه است؛ مگر اینکه طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت به نحو دیگری توافق کرده باشند.
ماده ۲۲: ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون در خصوص شناسه یکتا منوط به اخذ گواهی عدم خلاف از مرجع صدور پروانه با رعایت ماده (۶) قانون است.
ماده ۲۳: مراجع صدور پروانه در مورد املاک دارای نقشه معماری تأییدشده، صرفاً در صورت مصالحه رسمی مالکان و موافقت سایر ذی‌نفعان شناسه یکتا بر اصلاح نقشه معماری تأییدشده و پروانه ساختمان به همراه تعیین وضعیت مالکیت پیشنهادی منطبق بر آن، می‌توانند در خصوص اصلاح موارد مذکور مطابق ضوابط و مقررات شهرسازی اقدام کنند؛ مشروط بر اینکه مصالحه مذکور برخلاف ضوابط و مقررات شهرسازی نباشد. در صورت صدور نقشه معماری تأییدشده اصلاحی توسط مرجع صدور پروانه، سازمان مکلف است مطابق آن، اطلاعات واحد متناظر شناسه یکتا و وضعیت مالکیت آن را براساس توافق مالکان و ذی‌نفعان اصلاح کند.
- تبصره ۱: هرگونه توافق قانونی میان مالکان و مرجع صدور پروانه که منجر به اصلاح نقشه میشود، از حیث اصلاح نقشه معماری تأییدشده و شناسه یکتا مشمول حکم این ماده است.
- تبصره ۲: مراجع تصویب‌کننده طرح‌های توسعه شهری و روستایی و دبیرخانه کمیسیون موضوع ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ با اصلاحات بعدی آن و همچنین مراجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی مانند کمیسیون موضوع مواد (۹۹) و (۱۰۰) قانون شهرداری‌ها مکلف به استعلام از سازمان در خصوص آخرین وضعیت مالکیت شناسه‌های یکتا و رعایت حقوق تمامی مالکان شناسه‌های یکتا می‌باشند و باید تغییرات را در اجرای ماده (۸) قانون به‌صورت برخط و آنی در سامانه بارگذاری نمایند.
- تبصره ۳: مرجع صدور پروانه مکلف است قبل از هرگونه اقدام راجع به اصلاح پروانه ساختمان، صدور گواهی عدم خلاف و یا صدور یا اصلاح گواهی پایان‌کار عملیات ساختمانی که مستلزم تغییر در نقشه معماری تأییدشده اعم از تعداد طبقات، تعداد واحدها و سایر مشخصات نقشه و یا کاربری و مالکیت شناسه یکتا باشد، آخرین وضعیت را از سامانه استعلام کند.
محمدرضا عارف، معاون اول رئیس جمهور
2 دیدگاه. Leave new
واحدهای که بدهکارند به مالک اصلیواخطلاف دارن میشود خودش اقدام به سند کند
در صورتی که واحدهایی که بدهی دارند و یا اختلاف با مالک اصلی دارند، مالک اصلی می‌تواند به صورت مستقل اقدام به تنظیم سند کند. اما باید توجه داشت که در صورتی که بدهی‌ها یا اختلافات موجود تأثیری بر حقوق مالکیتی ملک داشته باشد، ممکن است لازم باشد که ابتدا این مسائل حل و فصل شوند.
در این گونه موارد، به منظور جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی، توصیه میشود که مسائل مربوط به بدهی‌ها و اختلافات با مشاوره حقوقی یا از طریق مراجع قضائی رفع شوند.