این تصویب‌نامه، آیین‌نامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است که به موضوع ساماندهی اسناد عادی و غیررسمی املاک واقع در طرح هادی روستاها و اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهرها می‌پردازد. این قانون فرآیند شناسایی متصرفان، تهیه نقشه، استعلامات لازم و در نهایت صدور سند مالکیت رسمی (حدنگار) را تشریح می‌کند. هدف اصلی آن، رسمی‌سازی مالکیت‌ها و ایجاد شفافیت در معاملات اینگونه اموال است. این آیین‌نامه در تاریخ ۱۴۰۴/۰۶/۲۳ به تصویب هیئت وزیران رسیده و شامل ۵۱ ماده و ۲۱ تبصره می‌باشد.
آیین نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
موضوع ساماندهی اسناد غیر رسمی به صورت پوششی
هیئت وزیران در جلسه ۱۴۰۴/۴/۱۸ به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و به استناد تبصره 11 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱، آیین نامه اجرایی تبصره 3 ماده یادشده را به شرح زیر تصویب کرد.
شماره: 96896/ت63740هـ
تاریخ: 1404/06/23
تبصره ۳ ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به این شرح است:
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی کشور) مکلفند حسب مورد در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور، نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالکیت به سازمان اعلام کنند.
سازمان موظف است نقشه‌های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده، درج و نیز در محل الصاق نماید.
در‌صورتی که اشخاص ذی‌نفع، به نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند باید ظرف شش‌ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند.
معترض مکلف است ظرف یکماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید. در این صورت صدور سند مالکیت، موکول به حکم قطعی دادگاه خواهدبود. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت محل، مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است.
آیین نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول:
(موضوع ساماندهی اسناد غیر رسمی به صورت پوششی)
فصل اول – تعاریف، اختصارات و کلیات
ماده ۱: در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌روند:
- قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱
- سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- جهاد کشاورزی: مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان
- بنیاد: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
- سامانه: سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده (۱۰) قانون
- سامانه پنجره واحد: سامانه پنجره واحد مدیریت زمین موضوع ضوابط اجرایی سامانه پنجره واحد مدیریت زمین مصوب ۱۴۰۱/۳/۲۴
- املاک مشمول: اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها یا اراضی کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهرها موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون؛
- اراضی کشاورزی: تمامی اراضی که در آنها محصولات زراعی، باغی، دامی، طیور، شیلاتی تولید یا پرورش داده می‌شود یا سابقه تولید محصولات مذکور را داشته باشد، اعم از باغ، زراعت، نهالستان، اراضی زیر کشت آبی، دیم، آیش، دامداری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش قارچ، گلخانه‌ها و صنایع وابسته به کشاورزی.
- بهره‌برداری کشاورزی: اقداماتی که در اراضی کشاورزی توسط شخص یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تولید محصولات کشاورزی صورت پذیرفته یا می‌پذیرد؛
- کاربری کشاورزی: وضعیت حقوقی هر نوع اراضی اعم از دایر و بایر که در حال حاضر یا سابقاً عملیات عمرانی توسط شخص یا اشخاص حقیقی یا حقوقی برای امور زراعت، باغبانی و سایر فعالیت‌های کشاورزی جهت تولید محصولات کشاورزی صورت می‌گیرد یا گرفته است.
- تبصره: مرجع تشخیص اراضی کشاورزی و بهره‌برداری و کاربری کشاورزی اراضی، جهاد کشاورزی است.
- متصرف: شخصی که در مقام اعمال حق مالکیت بر عین املاک مشمول (عرصه و اعیان) به نحوی از انحاء بر آن املاک تصرف مادی یا حقوقی (مانند موجر) دارد؛
- متصرف قانونی: متصرفی که محدوده تصرفی وی در فرآیند اجرای این آیین‌نامه و طبق ضوابط مقرر در مواد (۶)، (۲۳)، (۲۶) و (۲۷) حسب نتیجه استعلام از مراجع مذکور در تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون با اراضی عمومی، ملی و دولتی تداخل نداشته و با اسناد مالکیت سابق‌الصدور نیز تعارض نداشته باشد و شرایط مقرر در تبصره (۹) ماده (۱۰) قانون نیز در موارد مربوط احراز شود.
- بهره‌بردار: شخصی که املاک مشمول را در اختیار داشته و ادعای مالکیتی در عین عرصه و اعیان آن ندارد، مانند مستأجر.
ماده ۲: متصرفان املاک مشمول که فاقد سند رسمی هستند مطابق ماده (۱۰) قانون مکلفند پس از راه‌اندازی سامانه، ادعای خود را در سامانه ثبت و اقدام لازم جهت اخذ سند مالکیت را به عمل آورند. تکالیف جهاد کشاورزی و بنیاد دایر بر شناسایی متصرفان به شرح مندرج در این آیین‌نامه رافع تکالیف مدعی مبنی بر ثبت ادعا نسبت به املاک مذکور در سامانه و اقدام قانونی بعدی جهت اخذ سند مالکیت نیست.
فصل دوم – فرآیند شناسایی متصرف
ماده ۳: جهاد کشاورزی و بنیاد مکلفند حداکثر ظرف یک ماه پس از اعلام کارگروه موضوع ماده (۳۹) این آیین‌نامه حسب مورد در خصوص املاک مشمول نسبت به انتشار آگهی زمان مراجعه و اعلام عمومی شروع فرایند شناسایی متصرف و نقشه‌برداری اقدام کنند.
- تبصره ۱: آگهی موضوع این ماده در سامانه درج و در معابر و اماکن عمومی محل وقوع پلاک‌های ثبتی شهر یا روستای مربوط الصاق می‌شود. همچنین مراتب به شورای اسلامی شهر و روستا، شهردار، بخشدار و دهیار اطلاع‌رسانی می‌شود.
- تبصره ۲: آگهی مزبور حاوی اهداف اجرای طرح، فهرست مدارک و مستندات متصرف، زمان شروع و پایان عملیات شناسایی و نقشه‌برداری، تاریخ جمع‌آوری مدارک و مستندات و محل یا محل‌های استقرار نمایندگان جهاد کشاورزی یا بنیاد و همچنین تصریح به مفاد ماده (۲۱) این آیین‌نامه می‌باشد.
ماده ۴: نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد حسب مورد مکلفند در تاریخ مندرج در آگهی در محل یا محل‌های استقرار تعیین شده حاضر شوند و ضمن تهیه و تعیین موارد زیر نسبت به مستندسازی تصرفات اقدام و نقشه قطعه مورد تصرف به همراه جدول اطلاعات توصیفی را طبق ضوابط فصل سوم این آیین‌نامه و با ذکر شناسه یکتا، محل وقوع ملک و پلاک ثبتی تابعه تهیه کنند.
- ۱- اطلاعات هویتی، محل سکونت و شماره تماس متصرف و شخص بهره‌بردار با قید رابطه حقوقی او با مالک به همراه تصویر مدارک هویتی معتبر.
- ۲- نوع بهره‌برداری فعلی قطعه و کاربری آن مانند مسکونی، آموزشی، فرهنگی، کشاورزی در محدوده روستاها و همچنین کاربری و نوع بهره‌برداری کشاورزی اعم از دایر و آیش رها شده (بایر) در خصوص اراضی خارج از محدوده طرح هادی روستا یا شهر.
- ۳- تعیین میزان مالکیت متصرف یا سهم هر یک از متصرفان در صورت تعدد؛
- ۴- تصویر مستندات، ادله و امارات مالکیت متصرف مانند اسناد مالکیت مالکین و یا اسناد زارعین اجرای مقررات اصلاحات ارضی، کشت موقت خالصجات و یا تصاویر اسناد مثبته انتقال اشخاص و قائم‌مقام قانونی آنها، تقسیم‌نامه، گواهی حصر وراثت، احکام مراجع ذی‌صلاح قضایی و مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه عادی.
- ۵- مصادیق تغییر کاربری موضوع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی صرف‌نظر از مجاز یا غیرمجاز بودن تغییر کاربری و همچنین تخلفات اراضی و مستحدثات واقع در طرح هادی روستاها.
- تبصره ۱: تعیین نوع بهره‌برداری کشاورزی نظیر باغ، نهالستان، گلخانه و مزرعه با درج محصول و تعیین آبی یا دیم بودن آن خواهد بود.
- تبصره ۲: تغییر کاربری با مختصات جغرافیایی و جزئیات آن به همراه عکس محدوده تغییر کاربری یافته قید خواهد شد.
- تبصره ۳: قالب (تمپلیت) اطلاعات و مستندات مربوط طبق شیوه‌نامه‌ای خواهد بود که حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ این آیین‌نامه در کارگروه موضوع ماده (۴۱) این آیین‌نامه تهیه و تصویب می‌شود.
ماده ۵: نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد حسب مورد موارد مذکور در ماده (۴) این آیین‌نامه را صورت‌جلسه نموده و تصویر مستندات مربوط را اخذ می‌کنند.
- تبصره ۱: صورت‌جلسه مذکور به امضای متصرف یا نماینده قانونی وی و همچنین شخص بهره‌بردار می‌رسد. در صورت عدم حضور یا استنکاف متصرف یا نماینده قانونی وی و همچنین شخص بهره‌بردار از امضای صورت‌جلسه، مراتب طی صورت‌جلسه مذکور حسب مورد به تأیید دهیار یا رئیس شورای اسلامی شهر یا روستا یا بخشدار در مواردی که قائم‌مقام شورای اسلامی است خواهد رسید.
- تبصره ۲: عدم همکاری یا حضور متصرف مانع انجام تکالیف قانونی نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد در خصوص شناسایی متصرف و نقشه‌برداری محل تصرفات وی نیست.
- تبصره ۳: در صورت عدم شناسایی متصرف، علاوه بر الزامات تبصره‌های قبل، تأیید مجاورین شناسایی شده در نقشه موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون مبنی بر عدم شناسایی متصرف در صورت‌جلسه درج خواهد شد.
ماده ۶: احراز تصرفات توسط نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد مستند به یک یا چند روش زیر است:
- ۱- هر گونه سند مکتوب رسمی یا عادی که دلالت بر مالکیت عین اعم از عرصه و اعیان داشته باشد؛
- ۲- شهادت مکتوب حداقل سه نفر نزد نمایندگان موضوع این ماده حتی در مواردی که متصرف یا نماینده قانونی وی حضور نداشته باشد؛
- ۳- شهادت مکتوب متصرفان قطعات مجاور که هیچ‌گونه اعتراضی نسبت به حدود نداشته باشند؛
- ۴- وجود تصرفات عینی مشهود از قبیل اعیانی، اشجار و زراعت با خوداظهاری متصرف و تأیید دو نفر از متصرفان شناسایی شده.
ماده ۷: چنانچه در زمان احراز تصرفات توسط نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد، اشخاصی بدون اینکه تصرفی در عرصه داشته باشند مدعی مالکیت یا حقی نسبت به متصرفات متصرف باشند، این امر مانع از اجرای تکالیف نمایندگان مذکور نیست؛ لکن مراتب ادعا باید در صورت‌جلسه ثبت شده و معترض می‌تواند نسبت به ثبت ادعا در سامانه اقدام کند. ثبت ادعا در صورت‌جلسه مانع از درج آگهی توسط سازمان و رعایت ترتیبات این آیین‌نامه برای صدور سند مالکیت نیست.
ماده ۸: نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد موظفند در فرایند شناسایی و تهیه نقشه، اظهارات متصرف اراضی در خصوص حقوق ارتفاقی مانند حق عبور، حق مجرا و شبکه آب که علیه قطعه متصرفی آنها است را فارغ از مشهود بودن یا نبودن آن به صورت اطلاعات توصیفی درج کنند.
ماده ۹: در خصوص عوارض مشهود در زمین مانند مسیر عبور، مجرا، شبکه آب و خطوط انتقال برق و گاز و راه‌آهن که متصرف قطعه‌ای که عوارض در آن است منکر حق علیه خود است و یا در فرایند شناسایی و تهیه نقشه حاضر نیست، چنانچه متصرف قطعه‌ای دیگر با توجه به آن عوارض مدعی حقوق ارتفاقی به نفع خود باشد، نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد موظفند اظهارات متصرف قطعات ذی‌ربط در خصوص آن حق به صورت اطلاعات توصیفی و مختصات جغرافیایی عوارض مشهود را درج کنند. چنانچه در فرض این ماده مدعی حق ارتفاقی له خود حاضر نباشد یا اظهاری ننماید نیز نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد به تکلیف مذکور عمل خواهند نمود.
ماده ۱۰: جهاد کشاورزی مکلف است قطعات دارای تغییر کاربری غیرمجاز موضوع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها را به سازمان اعلام کند.
ماده ۱۱: در خصوص املاک مشمول داخل محدوده طرح هادی، عدم رعایت ضوابط طرح هادی نظیر حدنصاب تفکیک عرصه، وجود اعیان غیرمجاز یا عدم انطباق کاربری مصوب طرح هادی با بهره‌برداری فعلی از قطعه متصرفی، مانع از انجام تکالیف بنیاد مندرج در این آیین‌نامه و تهیه نقشه عرصه نخواهد بود.
فصل سوم – تهیه نقشه
ماده ۱۲: به منظور تعیین محدوده پلاک ثبتی مورد عمل این آیین‌نامه، سازمان و واحدهای تابعه استانی و شهرستانی مکلفند به صورت برخط و از طریق سامانه پنجره واحد، نقشه دارای مختصات جغرافیایی محدوده پلاک‌های ثبتی اعم از اصلی و فرعی دارای تحدید حدود و وضعیت ثبتی را از زمان تعیین اولویت پلاک تا قبل از انتشار آگهی زمان مراجعه حسب مورد به صورت رایگان به جهاد کشاورزی یا بنیاد ارسال کنند.
- تبصره ۱: در مواردی که پلاک ثبتی حدنگاری نشده و فاقد نقشه دارای مختصات جغرافیایی باشد، سازمان مکلف است نقشه فاقد مختصات جغرافیایی یا حدود اظهاری پلاک را برای جهاد کشاورزی و بنیاد ارسال کند و دستگاه‌های مذکور فارغ از اینکه تصرفات در کدام پلاک ثبتی واقع شده، صرفاً نقشه تصرفات و مستندات را طبق ماده (۱۹) این آیین‌نامه تهیه و به سازمان ارسال می‌کنند. سازمان مکلف است نقشه‌های مذکور را پس از تعیین پلاک و انجام سایر تکالیف خود در سامانه بارگذاری کند.
- تبصره ۲: در خصوص املاک مشمولی که مجهول‌المالک می‌باشند، صرفاً جریان ثبتی مربوط ارسال خواهد شد.
ماده ۱۳: سازمان مکلف است نقشه رقومی، شماره پلاک، کاربری، وضعیت خاص، نوع ملک و مفروز یا مشاعی بودن اسناد حدنگار صادره و نقشه‌های تهیه شده املاک مشمول را حسب مورد به صورت رایگان به سازمان امور اراضی کشور یا بنیاد تحویل و یا دسترسی مناسب مربوط را ایجاد نماید.
ماده ۱۴: سازمان مکلف است هنگام ارسال نقشه پلاک‌های اصلی، نقشه قطعات املاک مشمول را که نسبت به آنها در سامانه ادعا ثبت شده یا در هیأت‌های موضوع قوانین مذکور در تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون مطرح و نسبت به آنها رأی صادر شده یا نشده باشد، حسب مورد همراه با اسامی مدعی یا متقاضی و به صورت رایگان به جهاد کشاورزی و بنیاد ارسال کند.
ماده ۱۵: به منظور تهیه نقشه به روش نقشه‌برداری هوایی (فتوگرامتری)، سازمان مکلف است تصاویر هوایی قائم شده (ارتوفتو) موجود در خصوص املاک مشمول را به صورت رایگان حسب مورد به جهاد کشاورزی یا بنیاد تحویل دهد.
ماده ۱۶: سازمان مکلف است ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ این آیین‌نامه با هدف شناسایی وضعیت اراضی در زمان مقارن با تصویب قانون، نسبت به تهیه و در صورت لزوم خرید تصاویر با وضوح مکانی مناسب از پهنه املاک مشمول این آیین‌نامه اقدام کند.
- تبصره: کلیه دستگاه‌های اجرایی از جمله وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، سازمان نقشه‌برداری کشور، سازمان فضایی ایران، سازمان امور اراضی کشور و سایر نهادهای مرتبط مکلفند برای این منظور تصاویر هوایی، ماهواره‌ای و داده‌های مکانی با بالاترین کیفیت موجود را اعم از تصاویر هوایی قائم شده (اورتوفتو) تهیه شده توسط ماهواره‌های داخلی مانند خیام و ماهواره‌های تحقیقاتی مرتبط یا داده‌های کش شده از منابع بین‌المللی مانند گوگل ارث (Google Earth) و سنتینل (Sentinel) را به صورت رایگان و بدون دریافت هزینه در اختیار سازمان قرار دهند.
ماده ۱۷: وزارت راه و شهرسازی مکلف است امکان دسترسی سازمان و سازمان امور اراضی کشور را از طریق سامانه پنجره واحد و به صورت برخط به نقشه دقیق و به‌روز رقومی یوتی‌ام (UTM) محدوده و حریم شهرها فراهم کند.
- تبصره: برای شهرهایی که محدوده یا حریم آنها فاقد نقشه رقومی یوتی‌ام (UTM) باشد، وزارت راه و شهرسازی مکلف است پس از اعلام کارگروه موضوع ماده (۳۹) این آیین‌نامه حداکثر ظرف یک ماه نقشه رقومی محدوده و حریم را تهیه و در سامانه پنجره واحد بارگذاری کند.
ماده ۱۸: بنیاد مکلف است در خصوص روستاهایی که مختصات جغرافیایی طرح هادی آنها مشخص شده است و در خصوص سایر طرح‌های هادی با رعایت بند «ت» ماده (۵۱) قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، امکان دسترسی سازمان و سازمان امور اراضی کشور را از طریق سامانه پنجره واحد و به صورت برخط به نقشه دقیق و به‌روز رقومی یوتی‌ام (UTM) طرح هادی روستا فراهم کند.
- تبصره ۱: بنیاد مکلف است حداکثر ظرف یک ماه پس از اعلام کارگروه موضوع ماده (۳۹) این آیین‌نامه، نقشه رقومی یوتی‌ام (UTM) محدوده روستاهای فاقد نقشه مذکور را تهیه و در سامانه پنجره واحد بارگذاری کند.
- تبصره ۲: اصلاح و بازنگری طرح‌های هادی روستایی مانع انجام تکالیف این ماده نبوده و تا قبل از اصلاح یا بازنگری، ملاک عمل آخرین طرح هادی مصوب است.
ماده ۱۹: نمایندگان جهاد کشاورزی و بنیاد مکلفند در تهیه نقشه موضوع این آیین‌نامه، تصاویر هوایی قائم شده (اورتوفتو) یا نقشه تهیه و واصل شده از سازمان را مبنا قرار دهند. در مواردی که تصاویر یا نقشه مذکور وجود ندارد و یا تصاویر واصل شده از حیث شکل و هندسه قطعه مورد نظر با وضع موجود تطابق نداشته باشد، دستگاه‌های مذکور مکلفند نسبت به تصویربرداری یا تهیه نقشه از سایر روش‌ها نظیر مراجعه به محل اقدام کنند.
ماده ۲۰: نقشه‌های این آیین‌نامه تحت شبکه شمیم و در سیستم تصویر یوتی‌ام (UTM) با مقیاس ۱:۵۰۰ در مناطق شهری و بافت روستایی و با مقیاس ۱:۲۰۰۰ در اراضی کشاورزی با قابلیت استفاده در نرم‌افزارهای اطلاعات جغرافیایی (GIS ready) و همچنین با رعایت دستورالعمل‌های همسان نقشه‌برداری سازمان برنامه و بودجه کشور و دستورالعمل تهیه نقشه عرصه املاک دستگاه‌های مشمول ماده (۹) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ تهیه خواهد شد. نظارت بر تهیه نقشه‌ها و سایر اطلاعات مکانی از نظر هندسی مطابق ماده (۱۱) قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ است.
ماده ۲۱: در فرآیند تهیه نقشه، املاکی که دارای حد فاصل متعارف از جمله ساختمان، دیوار، نرده، پرچین، حصار (فنس)، سیم خاردار و همچنین پیکنی، ردیف درخت، بریدگی، ترانشه، خاکریز، مرز زراعی (کرت)، راه، شانه خاکی، نهر و جوی، کانال، آبرو و پهنه‌های آبی باشند، یک قطعه محسوب و پس از شناسایی متصرف، نقشه آن تهیه خواهد شد. در هر حال خط فرضی را نمی‌توان حد فاصل قلمداد نمود.
- تبصره: ملاک احراز موارد مذکور در این ماده، وجود آنها تا زمان ابلاغ قانون است.
ماده ۲۲: در صورت تهیه نقشه به روش نقشه‌برداری هوایی (فتوگرامتری)، لازم است از تصاویر هوایی قائم شده (اورتوفتو) از محدوده مورد نظر با تأیید سازمان نقشه‌برداری کشور استفاده شود.
- تبصره: در مناطقی که عوارض دارای ارتفاع مانند دیوار یا اشجار به صورت متراکم وجود دارند، در تصاویر هوایی قائم شده (اورتوفتو)، عوارض مذکور به روش نقشه‌برداری هوایی (فتوگرامتری) تبدیل سه‌بعدی (برجسته‌بینی) انجام و در صورت عدم امکان، به روش نقشه‌برداری زمینی تکمیل شود.
ماده ۲۳: پس از تهیه نقشه‌های قطعات یک پلاک، جهاد کشاورزی و بنیاد حسب مورد مکلفند نسبت به استعلام برخط از طریق سامانه پنجره واحد از جهت بررسی تداخل محدوده دارای تصرف با اراضی عمومی از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات اقدام کنند.
- تبصره ۱: سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مکلفند حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ وصول استعلام نسبت به ارسال پاسخ مثبت یا منفی حسب مورد به جهاد کشاورزی یا بنیاد اقدام کنند.
- تبصره ۲: چنانچه در پاسخ استعلام مشخص شود که قسمتی از یک قطعه در اراضی ملی یا دولتی واقع شده است، جهاد کشاورزی و بنیاد حسب مورد مکلفند قسمت دارای تداخل را در نقشه تهیه شده نمایش دهند. سازمان مکلف است قبل از درج در سامانه برای اطلاع‌رسانی، محدوده اراضی ملی یا دولتی مشخص شده را از قطعات مربوط کسر کند.
ماده ۲۴: پس از اعلام وصول پاسخ استعلام موضوع ماده (۲۳) این آیین‌نامه و یا عدم پاسخ در مهلت مقرر، جهاد کشاورزی و بنیاد حسب مورد مکلفند موارد مذکور در مواد (۴) تا (۱۱) این آیین‌نامه از جمله نقشه کلی پلاک با جانمایی قطعات را به همراه فهرستی حاوی اسامی متصرفان، ابعاد، مساحت و حد فاصل قطعات و اطلاعات توصیفی و مستندات را بلافاصله پس از وصول پاسخ یا اتمام مهلت مذکور به سازمان ارسال کنند.
فصل چهارم – فرآیند صدور سند
ماده ۲۵: از تاریخ راه‌اندازی سامانه، هر گونه اقدام جهت اخذ سند مالکیت و رسیدگی به آن در مراجع مختلف از جمله رسیدگی وفق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ با اصلاحات بعدی آن و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸ با اصلاحات بعدی آن، صرفاً از طریق درج ادعا در سامانه امکان‌پذیر است.
- تبصره: نحوه رسیدگی به ادعای مشمول تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون و نحوه اقدام مشمولین تبصره مذکور و ارتباط آن با سایر مقررات قانون از جمله رسیدگی‌های موضوع قوانین یاد شده با توجه به تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون بر اساس آیین‌نامه ماده (۱۰) قانون و تبصره‌های (۱) و (۲) آن خواهد بود.
ماده ۲۶: سازمان مکلف است پس از وصول موارد مذکور در ماده (۲۴) این آیین‌نامه و قبل از درج در سامانه برای اطلاع‌رسانی، موارد تعارض قطعات نقشه واصله با اسناد سابق‌الصدور در اجرای قوانین مختلف از جمله مواد (۱۴۷) و (۱۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات بعدی آن، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ با اصلاحات بعدی آن، ماده (۱۴۰) قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و «ماده (۱۳۳) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران» و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸ با اصلاحات بعدی آن و همچنین اسناد مالکیت حدنگار مفروز (غیر مشاع) را بررسی و عدم تعارض با این موارد را احراز کرده و در صورت احراز عدم تعارض، متصرفین قانونی شناسایی شده را با رعایت مواد بعدی در سامانه بارگذاری کند. شیوه‌نامه احراز تعارض در تصرفات و چگونگی رفع آن حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ این آیین‌نامه با همکاری سازمان امور اراضی کشور و بنیاد تهیه و به تصویب رئیس سازمان می‌رسد.
- تبصره: محدوده بستر رودخانه‌ها که در اجرای ماده (۹) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ با اصلاحات بعدی آن توسط وزارت نیرو به سازمان اعلام شده است، باید از نقشه واصل شده کسر گردد.
ماده ۲۷: سازمان مکلف است در صدور سند مالکیت اراضی کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهرها و قبل از درج در سامانه برای اطلاع‌رسانی، مفاد تبصره (۹) ماده (۱۰) قانون را با لحاظ موارد زیر رعایت کند:
- ۱- ملاک تصرفات مفروزی، تشخیص قطعه مفروزی در تصاویر سنواتی هوایی و ماهواره‌ای مقارن زمان ابلاغ قانون می‌باشد. در صورت عدم تشخیص قطعه مورد نظر در تصاویر مذکور، به شرح زیر اقدام می‌شود:
- الف- در صورتی که مساحت قطعه ارائه شده بالاتر از حدنصاب‌های موضوع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی – اقتصادی مصوب ۱۳۸۳ باشد، ادامه فرایند تا صدور سند مالکیت انجام خواهد شد.
- ب- در صورتی که مساحت قطعه ارائه شده کمتر از حدنصاب‌های موضوع «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی – اقتصادی مصوب ۱۳۸۳» باشد، تصاویر و عکس‌های هوایی و ماهواره‌ای و مستندات رسمی و قانونی دال بر مفروز شدن قطعه مورد نظر قبل از ابلاغ قانون مورد استناد قرار خواهد گرفت.
- ۲- در صورتی که متصرف دو یا چند قطعه مجاور یک شخص باشد، برای قطعات مذکور یک سند تجمیعی صادر می‌شود. این حکم در صورتی که متصرف قطعات مجاور جزء افراد تحت تکفل متصرف باشد نیز جاری است. در فرض اخیر، سند مالکیت به صورت مشاعی برای متصرفان به میزان نسبت سهم مالکیت آنها صادر خواهد شد.
- تبصره: سازمان مکلف است تحت تکفل بودن متصرف قطعات مجاور را از سازمان ثبت احوال کشور استعلام کند. سازمان یاد شده مکلف است پاسخ استعلام مذکور را به صورت برخط و آنی به سازمان اعلام کند.
ماده ۲۸: سازمان مکلف است اطلاعات زیر را جهت اطلاع عموم در سامانه بارگذاری کند:
- ۱- نقشه قطعات در هر پلاک اصلی
- ۲- حدود، مساحت و حقوق ارتفاقی هر قطعه
- ۳- مشخصات هویتی متصرفین قانونی شناسایی شده هر قطعه
- ۴- میزان و یا سهم مالکیت متصرف قانونی شناسایی شده
ماده ۲۹: سازمان همزمان با بارگذاری اطلاعات مذکور در ماده (۲۸) این آیین‌نامه در سامانه، آگهی آن متضمن اطلاعات ردیف‌های (۱)، (۳) و (۴) ماده (۲۸) مذکور را در محل و اماکن عمومی محدوده مورد نظر الصاق کرده و به متصرفین قانونی شناسایی شده به طریق مقتضی از جمله پیامک اطلاع‌رسانی می‌کند. در آگهی الصاقی تصریح می‌شود که سایر اطلاعات مربوط در سامانه منتشر شده است.
- تبصره: بخشدار، شورای اسلامی روستا و دهیار مکلفند همکاری لازم در زمینه اطلاع‌رسانی در محل و اماکن عمومی مورد نظر را با سازمان داشته باشند.
ماده ۳۰: چنانچه پس از بررسی سازمان، تمام یا بخشی از قطعات مطابق ضوابط مذکور در این آیین‌نامه از نقشه واصل شده از جهاد کشاورزی یا بنیاد کسر شود، سازمان قطعات کسر شده را به همراه دلایل کسر آن در سامانه درج و مراتب را از طریق پیامک به متصرف اعلام خواهد نمود.
ماده ۳۱: چنانچه بخشی از اراضی نقشه‌برداری شده مطابق استعلام موضوع ماده (۲۳) این آیین‌نامه به جهت وقوع در اراضی عمومی از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات از نقشه کسر شده باشد، مدعی مالکیت صرفاً به مرجع صالح برای رسیدگی به آن اعتراض مانند شعب ویژه اراضی اختلافی موضوع تبصره (۱) ماده (۹) قانون افزایش بهره‌وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۸۹ با اصلاحات بعدی آن و ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع ماده (۵۶) قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها مصوب ۱۳۶۷ با اصلاحات بعدی آن مراجعه می‌کند.
ماده ۳۲: در صورتی که متصرف یا سایر اشخاص ذی‌نفع به نقشه قطعه، مالکیت متصرف اعلام شده، میزان مالکیت وی، حدود قطعات یا توصیفات منضم به نقشه از جمله حقوق ارتفاقی هر قطعه اعتراضی داشته باشند، مکلفند ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری در سامانه اعتراض خود را در سامانه ثبت کنند؛ مگر اینکه عذر موجهی داشته باشد.
- تبصره ۱: معترض مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج کند.
- تبصره ۲: چنانچه در خصوص موضوع این ماده سابقاً پرونده‌ای در محاکم در حال رسیدگی باشد، معترض مکلف است ضمن ثبت اعتراض خود در سامانه، در مهلت قانونی گواهی طرح دعوا را ظرف یک ماه از تاریخ ثبت اعتراض در سامانه درج کند.
ماده ۳۳: سازمان مکلف است پس از سپری شدن مهلت قانونی اعتراض، در صورتی که اعتراضی واصل نشده و یا ظرف مهلت مقرر گواهی تقدیم دادخواست یا گواهی طرح دعوای سابق در سامانه درج نشده باشد، فارغ از اینکه متصرف با صدور سند مالکیت موافقت نموده است یا خیر، برمبنای اطلاعات و مستندات جمع‌آوری شده نسبت به صدور سند مالکیت حدنگار به صورت الکترونیکی به نام متصرف شناسایی شده اقدام کرده و مراتب را به نحو مقتضی به مالک اطلاع دهد.
- تبصره: چنانچه در اجرای این ماده سند مالکیت بدون دریافت هزینه‌های قانونی صادر شود، تسلیم سند به مالک و ارائه هر گونه خدمات ثبتی به مالک از جمله نقل و انتقال رسمی منوط به پرداخت کلیه هزینه‌های قانونی به نرخ زمان دریافت سند است. همچنین بدهی‌های احتمالی مربوط به اراضی بایر دولتی که سازمان امور اراضی کشور اعلام کرده طبق قوانین و مقررات مربوط و هنگام تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر اخذ می‌شود.
ماده ۳۴: در صورت اعتراض طبق مواد قبل، صدور سند مالکیت موکول به صدور حکم قطعی دادگاه خواهد بود و طبق آن حکم عمل خواهد شد.
ماده ۳۵: چنانچه متصرف قطعه یا قطعات مفروزی در یک پلاک دارای سند رسمی مالکیت مشاعی باشد و مجموع مساحت تصرفات مفروز او نسبت به مساحت کل پلاک بیش از سهم مشاعی او نباشد، این امر با رعایت ضوابط تبصره (۹) ماده (۱۰) قانون مانع از درج آگهی و صدور سند مفروزی برای متصرف قانونی نسبت به محدوده تصرف شده نیست.
ماده ۳۶: سازمان مکلف است پس از احراز شرایط مذکور در ماده (۲۷) این آیین‌نامه، برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. پس از صدور سند مالکیت حدنگاری موضوع این ماده، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی-اقتصادی مصوب ۱۳۸۳ خواهد بود.
ماده ۳۷: در مورد اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیرمجاز در آن واقع است، صرفاً صدور سند مالکیت زمین بدون درج واژه اعیانی یا مستحدثات و با قید کاربری کشاورزی و درج عبارت «ملک موضوع این سند دارای اعیانی غیرمجاز تعیین تکلیف نشده است» در سند صادره امکان‌پذیر است.
- تبصره: پس از صدور سند مالکیت، هر گونه تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون در مورد قطعات مذکور در این ماده وفق تبصره (۹) ماده (۱۰) قانون منوط به اخذ تأییدیه از جهاد کشاورزی مبنی بر بهره‌برداری کشاورزی است.
ماده ۳۸: در خصوص موارد مذکور در ماده (۱۱) این آیین‌نامه، صدور سند مالکیت منطبق با کاربری مشخص شده در طرح هادی صورت می‌گیرد.
- تبصره: در مواردی که اجرای طرح هادی نیاز به تملک املاک دارد، تا قبل از تملک از شمول حکم مبنی بر صدور سند مالکیت منطبق با کاربری مشخص شده در طرح هادی مستثنی است و سند مربوط براساس وضعیت موجود صادر خواهد شد.
فصل پنجم – هماهنگی و نظارت
ماده ۳۹: به منظور هماهنگی و ارائه راهکارهای نحوه اجرای این آیین‌نامه و تعیین اولویت پلاک‌های ثبتی بر اساس ضوابط مذکور در ماده (۴۳) این آیین‌نامه و سایر مقتضیات محلی در هر شهرستان، کارگروهی به ریاست رئیس اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان و در محل این اداره با عضویت مدیر جهاد کشاورزی و رئیس بنیاد مسکن شهرستان تشکیل می‌شود.
ماده ۴۰: با هدف نظارت بر عملکرد کارگروه‌های شهرستانی و حل و فصل مشکلات احتمالی در تعیین تکلیف پرونده‌های مشمول این آیین‌نامه، کارگروه استانی به ریاست مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان و در محل این اداره کل با عضویت رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیرکل بنیاد و مدیر امور اراضی استان تشکیل می‌شود.
- تبصره: دبیر کارگروه حسب مورد مدیر امور اراضی یا رئیس بنیاد مسکن استان خواهد بود.
ماده ۴۱: به منظور ایجاد رویه واحد و نظارت بر عملکرد کارگروه‌های استانی، سیاست‌گذاری اجرایی، تدوین شیوه‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های لازم و رفع اختلافات فنی و حل مشکلات در اجرای این آیین‌نامه، کارگروه ملی به ریاست رئیس سازمان و در محل سازمان با عضویت رئیس سازمان امور اراضی کشور، رئیس بنیاد و نماینده معاون حقوقی رئیس‌جمهور تشکیل می‌شود.
- تبصره: رفع اختلافات حقوقی مربوط بر عهده این کارگروه و با مسئولیت معاونت حقوقی رئیس‌جمهور است.
ماده ۴۲: تعیین ترتیبات مذکور در مواد (۳۹) تا (۴۱) این آیین‌نامه منافاتی با وظایف و اختیارات دستگاه‌های اجرایی در اجرای مقررات این آیین‌نامه ندارد.
ماده ۴۳: شناسایی متصرفان و تهیه نقشه برای املاک موضوع این آیین‌نامه بر اساس اولویت‌هایی از قبیل موارد زیر است:
- ۱- پلاک‌هایی که در اجرای ماده (۵۴) قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴ رفع تداخل شده است؛
- ۲- پلاک‌هایی که عملیات مقدماتی ثبت نسبت به آنها خاتمه یافته است؛
- ۳- پلاک‌هایی که بیشترین ادعا نسبت به آنها در سامانه ثبت شده است؛
- ۴- پلاک‌هایی که دارای نقشه رقومی طرح هادی مصوب روستایی می‌باشند؛
- ۵- پلاک‌هایی که بخشی از تکالیف مربوط به نقشه‌برداری، اطلاعات توصیفی و شناسایی متصرف نسبت به آنها اجرایی شده باشد.
فصل ششم – سایر مقررات
ماده ۴۴: تا قبل از درج در سامانه، جهاد کشاورزی و بنیاد حسب مورد می‌توانند اشتباهات جزئی و قلمی از قبیل مشخصات متصرف یا شماره پلاک مربوط را اصلاح و مراتب را به سازمان جهت درج در سامانه اعلام کنند. چنانچه تا قبل از موعد اعتراض، وقوع اشتباهات مذکور مشخص شود، پس از اعلام دستگاه‌های مذکور سازمان مکلف است نسبت به درج آگهی اصلاحی در خصوص قطعات اعلامی اقدام کند. مبدأ محاسبه موعد اعتراض به این قطعات از زمان درج آگهی اصلاحی می‌باشد. پس از انقضای موعد آگهی یا صدور سند مالکیت، رسیدگی به اشتباهات حادث شده طبق ضوابط و مقررات حاکم بر ثبت اسناد می‌باشد.
ماده ۴۵: وزارت جهاد کشاورزی و بنیاد مکلفند نسبت به تکمیل سامانه‌های موجود و یا راه‌اندازی سامانه جدید برای تبادل اطلاعات با سازمان از طریق سامانه پنجره واحد و داده‌آمایی اطلاعات مرتبط اقدام کنند.
ماده ۴۶: سازمان مکلف است سامانه را به گونه‌ای طراحی کند که امکان مشاهده، نظارت و دسترسی به اطلاعات ارایه شده از سوی جهاد کشاورزی و بنیاد در اجرای این آیین‌نامه و همچنین اسناد صادره مربوط به صورت برخط برای دستگاه‌های اجرایی مرتبط با این آیین‌نامه و همچنین دستگاه‌های نظارتی فراهم شود.
ماده ۴۷: تبادل اطلاعات موضوع این آیین‌نامه بین سازمان، سازمان امور اراضی کشور، بنیاد، سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور، وزارت راه و شهرسازی و دیگر دستگاه‌های مذکور در این آیین‌نامه صرفاً از طریق سامانه پنجره واحد و با رعایت قانون مدیریت داده‌ها و اطلاعات ملی مصوب ۱۴۰۱ با اصلاحات بعدی انجام خواهد شد.
ماده ۴۸: سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور به عنوان راهبر سامانه پنجره واحد و سازمان فناوری اطلاعات ایران مکلفند نسبت به ایجاد بسترهای فنی لازم برای ارایه خدمات مورد نیاز در اجرای این آیین‌نامه اقدام کنند.
ماده ۴۹: وزارت جهاد کشاورزی می‌تواند در اجرای تکالیف مندرج در این آیین‌نامه و مطابق دستورالعملی که ظرف حداکثر یک ماه از تاریخ ابلاغ این آیین‌نامه با همکاری سازمان تهیه و از سوی وزیر جهاد کشاورزی ابلاغ می‌شود، از مشاوران و پیمانکاران بخش خصوصی صاحب صلاحیت فنی و امانت‌دار استفاده کند؛ ولی در هر صورت مکلف است صرفاً توسط کارکنان خود و به طریق مقتضی از جمله با استفاده از سامانه‌های موجود، مراجعه به محل و کسب اطلاع از شورای محل یا دهیار نسبت به تأیید تصرف متصرف شناسایی شده و صحت‌سنجی مدارک و مستندات و نقشه تهیه شده و همچنین احراز کاربری‌های تعیین شده و تغییر کاربری‌های غیرمجاز و ممانعت از خرد شدن اراضی کشاورزی اقدام کند. بنیاد نیز می‌تواند در چهارچوب ظرفیت‌های قانونی خود و با رعایت مفاد این ماده از سازوکار مذکور استفاده کند.
- تبصره: مسئولیت تأیید صحت مدارک، مستندات، نقشه‌ها و سایر اطلاعات جمع‌آوری شده، حسب مورد بر عهده رئیس جهاد کشاورزی شهرستان و رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان خواهد بود.
ماده ۵۰: کلیه دستگاه‌های اجرایی مانند فرمانداری‌ها و واحدهای تابعه ادارات راه و شهرسازی، شوراهای اسلامی شهر و روستا و دهیاران از حیث شناسایی متصرفان، جمع‌آوری مدارک و مستندات متصرفان برابر این آیین‌نامه مکلف به همکاری با دستگاه‌های مجری این آیین‌نامه می‌باشند.
ماده ۵۱: سازمان برنامه و بودجه کشور موظف است منابع مالی لازم برای اجرای این آیین‌نامه را از محل منابع قانونی از جمله اعتبارات حاصل از اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور در قالب قوانین بودجه سالانه پیش‌بینی و متناسب با حجم فعالیت و تکالیف هر یک از دستگاه‌های اجرایی متولی مذکور در این آیین‌نامه به آنها با رعایت سازوکار ماده (۳۰) قانون برنامه و بودجه کشور مصوب ۱۳۵۱ تخصیص دهد.
جهت مطالعه آیین‌نامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (موضوع ساماندهی اسناد غیررسمی به‌صورت پوششی) و دانلود نسخه PDF، می‌توانید از طریق پایگاه ملی اطلاع‌رسانی قوانین و مقررات کشور اقدام کنید:
