مقدمه: شفافیت در معاملات املاک با قانون جدید
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، گامی مهم در جهت شفاف‌سازی، کاهش دعاوی و ایجاد ثبات در معاملات املاک و مستغلات به شمار می‌رود. این قانون، ثبت کلیه اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را الزامی کرده و برای عدم رعایت این تکلیف، ضمانت اجراهای مشخصی در نظر گرفته است. با این حال، برخی ابهامات در تفسیر مواد این قانون، از جمله وضعیت دعاوی خاصی مانند استرداد عوضین، نیازمند تفسیر و ارائه راهکارهای روشن از سوی مراجع ذی‌صلاح است. این پست به بررسی دقیق یکی از این ابهامات و پاسخ رسمی به آن اختصاص دارد.
نگاهی به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف پایان دادن به مشکلات ناشی از اسناد عادی و ایجاد یک نظام یکپارچه و قابل اتکا برای ثبت معاملات ملکی به تصویب رسیده است. این قانون تاکید دارد که هرگونه عمل حقوقی منجر به انتقال مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، وقف، رهن و سایر موارد مشابه در خصوص اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. عدم ثبت این معاملات، اعتبار آنها را در مراجع قضایی و اداری با چالش جدی مواجه میکند و صرفاً مالک رسمی ملک (کسی که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده) به رسمیت شناخته میشود.
پرسش کلیدی: آیا دعوای استرداد عوضین مشمول مرور زمان قانون جدید است؟
یکی از پرسش‌های مهمی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون مطرح شد، مربوط به وضعیت «دعوای استرداد عوضین» است. ماده ۱ قانون مقرر می‌دارد که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، دعاوی راجع به اعمال حقوقی ثبت نشده (جز دعوای استرداد عوضین) مسموع نخواهد بود. سوال این بود که آیا این مهلت یکساله به معنای مرور زمان برای طرح دعوای استرداد عوضین نیز تلقی میشود یا خیر؟ به عبارت دیگر، آیا پس از گذشت این یک سال، دیگر امکان طرح دعوای استرداد عوضین برای معاملاتی که به صورت رسمی ثبت نشده‌اند، وجود نخواهد داشت؟
پاسخ صریح اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اداره کل حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به این سوال، موضع روشنی اتخاذ کرده است. بر اساس این پاسخ، اولاً مهلت مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، «مرور زمان» تلقی نمی‌شود. ثانیاً، با توجه به اینکه در هیچ‌یک از مواد قانون یاد شده برای استماع دعوای استرداد عوضین، مرور زمان خاصی پیش‌بینی نشده است، این دعوا تابع عمومات آیین دادرسی مدنی بوده و فاقد مرور زمان است. این بدان معناست که امکان طرح دعوای استرداد عوضین برای معاملات غیررسمی، محدود به مهلت یکساله مذکور نبوده و همواره قابل طرح خواهد بود.
تحلیل ماده ۱ قانون: الزامات، پیامدها و استثنای مهم
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، محور اصلی این قانون است و درک دقیق آن برای همه فعالان حوزه املاک ضروری است. این ماده به تفصیل بیان میکند که چه اعمال حقوقی باید به ثبت برسند و عدم ثبت آنها چه پیامدهایی در پی خواهد داشت.
الزامات ثبت طبق ماده ۱
بر اساس این ماده، اعمال حقوقی زیر باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند:
- انتقال مالکیت عین یا منافع اموال غیرمنقول (مانند بیع، صلح، هبه)
- انتقال حق انتفاع (عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال)
- انتقال حق ارتفاق
- وقف
- عقد رهن
- عقود مفید انتقال منافع اموال برای مدت بیش از دو سال (مانند اجاره بلندمدت)
- اجاره به شرط تملیک
- پیشفروش ساختمان (اعم از سهمی از عرصه یا اعیان)
- تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی فوق
پیامدهای عدم ثبت رسمی
ماده ۱ به صراحت اعلام میکند که در صورت عدم ثبت اعمال حقوقی فوق در سامانه، دعاوی مرتبط با آنها و ادله مربوطه در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود. این شامل دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات نمی‌شود. همچنین، اسناد ثبت نشده در دستگاه‌های اجرایی نیز پذیرفته نمی‌شوند.
استثنای کلیدی: دعوای استرداد عوضین
نکته بسیار مهم و حیاتی در ماده ۱، استثنا شدن «دعوای استرداد عوضین» از قاعده عدم استماع دعاوی مربوط به معاملات ثبت نشده است. این بدان معناست که حتی اگر معامله‌ای به صورت رسمی ثبت نشده باشد، طرفین همچنان می‌توانند برای بازپس‌گیری آنچه در معامله رد و بدل کرده‌اند (عوضین)، در دادگاه اقامه دعوی کنند. این استثنا، راه را برای احقاق حق افرادی که در معاملات غیررسمی متضرر شده‌اند، باز نگه می‌دارد.
بررسی تبصره‌های کلیدی ماده ۱ قانون
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دارای شش تبصره است که هر یک به جنبه‌های خاصی از اجرای این ماده می‌پردازند:
- تبصره ۱: شرایط استماع دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده را بیان میکند.
- تبصره ۲: به میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول می‌پردازد.
- تبصره ۳: تکلیف مرجع صدور گواهی حصر وراثت مبنی بر بارگذاری آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را مشخص میکند.
- تبصره ۴: اجرای مفاد ماده ۱ در خصوص اموال غیرمنقول با سند مالکیت حدنگار جدید را حتی قبل از راه‌اندازی کامل سامانه موضوع ماده ۱۰، لازم‌الاجرا می‌داند.
- تبصره ۵: به شرایط استماع دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی که قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون محقق شده و به ثبت نرسیده‌اند، می‌پردازد.
- تبصره ۶: شرایط صدور حکم استرداد عوض یا عوضین در اعمال حقوقی ثبت نشده را تشریح میکند و احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین را شرط صدور حکم می‌داند.
در ادامه به توضیح مختصر هر یک از این تبصره‌ها می‌پردازیم:
تبصره ۱: شرایط دعوای تنفیذ فسخ
این تبصره به دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی که قبلاً ثبت شده‌اند، می‌پردازد. اگر ثبت فسخ نیازمند رای مرجع قضایی یا داوری باشد، دعوای تنفیذ فسخ مسموع است، به شرطی که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف ۱۵ روز بعد از آن، دعوای تنفیذ فسخ اقامه شود. این تبصره همچنین به طراحی سامانه ثبت الکترونیک اسناد اشاره دارد که باید امکان محدود کردن انتقال مورد معامله را تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا پرداخت ثمن فراهم کند. در صورت انتقال رسمی مال به شخص ثالث قبل از ثبت فسخ، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و دارنده حق فسخ می‌تواند به قیمت روز مال به منتقل‌الیه رجوع کند.
تبصره ۲: هزینه وکالت بلاعزل انتقال مالکیت
بر اساس این تبصره، میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. اگر ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شوند، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت تنظیم میشود.
تبصره ۳: گواهی حصر وراثت و سامانه الکترونیک
این تبصره مراجع صدور گواهی حصر وراثت را مکلف میکند که پس از صدور گواهی، نسخه‌ای از آن را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نمایند.
تبصره ۴: املاک با سند حدنگار جدید
مفاد ماده ۱ در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، اجرایی است، حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) هنوز راه‌اندازی نشده باشد.
تبصره ۵: دعاوی مستندات پیش از اجرای قانون
دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز ملکیت و حق) که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده‌اند، تنها در صورتی قابل استماع هستند که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضاییه میرسد و به تشخیص وی محرز باشد.
تبصره ۶: شرایط حکم استرداد عوضین
این تبصره به طور خاص به دعوای استرداد عوضین در اعمال حقوقی ثبت نشده می‌پردازد. مرجع قضایی در این دعوا، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد میکند. این تبصره اهمیت اثبات پرداخت یا تبادل عوضین را در اینگونه دعاوی برجسته می‌سازد.
نتیجه‌گیری: تکلیف دعوای استرداد عوضین
با توجه به پاسخ صریح اداره کل حقوقی قوه قضاییه و مفاد ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، می‌توان نتیجه گرفت که:
- مهلت یکساله مذکور در ماده ۱ قانون، مرور زمان تلقی نمی‌شود.
- دعوای استرداد عوضین در خصوص معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، مشمول هیچ‌گونه مرور زمان خاصی ذیل این قانون نبوده و تابع عمومات قواعد آیین دادرسی مدنی است.
- بنابراین، افرادی که در معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، عوضی را پرداخت کرده و به دلیل عدم ثبت رسمی، نمی‌توانند سایر دعاوی مرتبط با ملک (مانند الزام به تنظیم سند) را مطرح کنند، همواره حق طرح دعوای استرداد عوضین پرداختی خود را خواهند داشت.
این تفسیر، ضمن تاکید بر ضرورت ثبت رسمی معاملات، از تضییع حقوق افرادی که به هر دلیل موفق به ثبت رسمی معامله خود نشده‌اند، جلوگیری میکند و راه را برای بازپس‌گیری آنچه پرداخت کرده‌اند، هموار می‌سازد. توصیه میشود در تمامی معاملات ملکی، به ویژه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، از مشاوره حقوقی متخصصین بهره‌مند شده و نسبت به ثبت رسمی معاملات خود اقدام نمایید.
کاربران گرامی محضرچی، نظرات و سوالات خود را در مورد این بخشنامه و تحلیل ارائه شده با ما در میان بگذارید. آیا تجربه مشابهی در این زمینه داشته‌اید؟
نسخه کامل متن رسمی بخشنامه و پاسخ اداره کل حقوقی
تاریخ: ۱۴۰4/۰۲/۰۶
شماره: ۱۳۸۸/۱۰
به: رؤسای محترم کلیه واحدهای قضایی و ستادی دادگستری کل استان تهران
سلام علیکم
احتراماً، پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه به یکی از سؤالات واحدهای قضایی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به شرح ذیل جهت بهره برداری همکاران محترم ارسال می گردد.
سوال
آیا دعوی استرداد عوضین مشمول مرور زمان یکساله ثبت الکترونیک اسناد موضوع ۱ قانون می گردد یا اینکه این دعوی بصورت همیشگی قابل طرح خواهد بود؟
پاسخ
صرف نظر از آن که مهلت مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ را نمی توان مرور زمان تلقی کرد با توجه به این که در هیچ یک از مواد قانون یاد شده برای استماع دعوای استرداد عوضین مرور زمان پیش بینی نشده است. این دعوا تابع عمومات آیین دادرسی مدنی و فاقد مرور زمان است.
نعمت اله بهروزی
معاون قضایی رئیس کل و سرپرست معاونت حقوقی دادگستری استان تهران
پ.ن: ماده ۱ ـ یکسال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته میشود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده میشود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
تبصره ۱ ـ دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه‌ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌ‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقلٌ‌الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ‌الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل‌الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می‌گردد.
تبصره ۲ ـ میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت تنظیم میشود.
تبصره ۳ ـ مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی مذکور، یک نسخه از آن را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید.
تبصره ۴ ـ مفاد این ماده در‌خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه‌اندازی نشده باشد.
تبصره ۵ ـ دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز ملکیت و حق) که قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد و به تشخیص وی محرز باشد.
تبصره ۶ ـ مرجع قضائی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد میکند.
