راهنمای کامل صدور اجراییه در دفاتر اسناد رسمی | نظریات مشورتی
صدور اجراییه یکی از وظایف مهم و حساس دفاتر اسناد رسمی است که نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه می‌باشد. کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران به طور مستمر به سوالات مطرح شده در این زمینه پاسخ داده و نظریات مشورتی ارائه می‌دهد. در این پست، مجموعه‌ای از این نظریات کلیدی را گردآوری و تحلیل کرده‌ایم تا راهگشای شما در فرآیندهای اجرایی باشد.
۱. اجراییه دارایی علیه دفترخانه برای عوارض آموزش و پرورش
سوال: آیا صدور اجراییه از ناحیه ادارات دارایی علیه دفتر اسناد رسمی جهت وصول عوارض آموزش و پرورش موضوع بند «د» تبصره ۸ قانون بودجه سال ۱۳۷۷ منطبق با قانون است؟
پاسخ کمیسیون: خیر، این اقدام منطبق با قانون نیست. اولاً، مقررات کمیسیون موضوع جزو ۲ بند «د» تبصره ۸ قانون بودجه سال ۱۳۷۷ باید به صورت بخشنامه به سازمان ثبت ابلاغ شود و صرف انتشار در روزنامه رسمی کافی نیست. دوماً، سازمان ثبت تکلیفی در این خصوص بر عهده دفاتر قرار نداده است. سوماً، طبق ماده ۴۸ قانون محاسبات عمومی کشور و ماده ۲۳ آیین‌نامه تجمیع عوارض، تا زمانی که حکم قطعی علیه سردفتر صادر نشده یا سند لازم‌الاجرایی تنظیم نشده باشد، دارایی حق وصول این وجوه را ندارد.
۲. ضرورت گواهی حصر وراثت و مفاصاحساب مالیات بر ارث برای اجراییه علیه ورثه
سوال: در خصوص صدور اجراییه به تقاضای بستانکار علیه ورثه مدیون (راهن)، آیا تحصیل گواهی حصر وراثت و مفاصا حساب واریز مالیات بر ارث ضروری و از وظایف دفتر اسناد رسمی و از جمله مستندات صدور اجراییه می‌باشد؟
پاسخ کمیسیون: خیر، مستنداً به بند ۲ ماده ۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، نیازی به اخذ گواهی حصر وراثت نیست و صدور اجراییه ارتباطی به اخذ گواهی‌نامه واریز مالیات بر ارث ندارد.
۳. صدور اجراییه تخلیه در سند اجاره با حق فسخ برای موجر
سوال: در سند اجاره هر گاه برای تمام مدت برای موجر حق فسخ باشد، آیا قبل از فسخ و با وجود رابطه استیجاری صدور اجراییه برای تخلیه امکان پذیر است؟
پاسخ کمیسیون: خیر، با توجه به ماده ۴۶۶ قانون مدنی، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. لذا تا زمانی که مدت اجاره منقضی نشده یا اجاره به دلیلی فسخ نگردیده، موجبی برای صدور اجراییه متصور نیست.
۴. نحوه محاسبه هزینه صدور اجراییه
سوال: آیا هزینه صدور اجراییه نسبت به تعداد برگ‌های اجراییه و یا نسبت به تمامی نسخ تهیه شده با عنایت به تعداد متعهدین قابل دریافت می‌باشد؟
پاسخ کمیسیون: با عنایت به ماده ۵ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا (که مقرر می‌دارد سردفتر رونوشت سند را حداقل در سه نسخه برای یک متعهد تهیه می‌کند) و بخشنامه تعرفه حق‌التحریر (که هزینه هر برگ اجرایی را مشخصاً ۳۰۰/۰۰۰ ریال تعیین نموده)، هزینه صدور اجراییه به تعداد تمامی برگ‌های اجرایی که حاصل ضرب تعداد نسخ در تعداد برگ‌های مورد استفاده می‌باشد، تعیین می‌گردد.
۵. صدور اجراییه اسناد ذمه‌ای و کسر جرائم به دلیل تعلل متعهدله
سوال: در خصوص صدور اجراییه مطابق اسناد ذمه‌ای، در صورت درخواست طلبکار و کسر کردن مبالغی از جرائم به جهت تعلل شرکت درخواست کننده سند رهنی (چه حکمی دارد)؟
پاسخ کمیسیون: صرف نظر از عدم نفوذ فک رهن وثیقه و استمرار حق عینی مرتهن، به لحاظ عدم پرداخت دین تا تسویه کامل، ذمه بدهکار نسبت به اصل، سود و خسارت تاخیر مشغول است و عدم درخواست بستانکار برای صدور اجراییه، تاثیری در حقوق و مزایای موضوع قرارداد ندارد. ضمناً صدور اجراییه مطابق اسناد ذمه‌ای در صورت درخواست طلبکار، مستفاد از مواد ۱۱۲ و ۱۱۳ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، منع قانونی ندارد.
۶. دریافت هزینه برای صدور اجراییه مجدد (اصلاحی)
سوال: سند اجراییه‌ای به تقاضای بانک صادر شده است. نظر به ایرادات اعلام شده از سوی اداره اجرا، باید نسبت به صدور اجراییه جدید نیز اقدام نمود. آیا دفتر اسناد رسمی برای صدور اجراییه مجدد باید هزینه دریافت شود یا خیر؟
پاسخ کمیسیون: قطع نظر از اینکه مسئولیت صدور اجراییه مطابق با سند با سردفتر است، نظر به اینکه صدور اجراییه مجدد در واقع جهت اصلاح اجراییه صادره صورت می‌گیرد، مادامی که بر حسب نوع تغییرات و اصلاحات به عمل آمده، اجراییه جدید تلقی نگردد، مشمول دریافت حق‌التحریر جدید نمی‌باشد.
۷. اجراییه فروش اموال زوج متوفی به نفع زوجه (طلبکار و وارث)
سوال: زوجه از طریق اجرای ثبت مبادرت به بازداشت و فروش اموال زوج نموده و زوج در حین عملیات اجرایی فوت نموده است. در حال حاضر دو پیش‌نویس سند انتقال اجرایی توسط اداره اجرا تهیه و جهت ثبت به دفتر اسناد رسمی ارجاع شده است. در سندهای پیش‌نویس شش دانگ اموال محکوم‌علیه مورد انتقال قرار گرفته است در حالی که در حال حاضر محکوم‌له (زوجه) یکی از وراث است و باید به نسبت سهم او از مورد انتقال اجرایی کاسته شود ولی اداره اجرا توجهی به این امر ندارد. تکلیف دفتر اسناد رسمی چیست؟
پاسخ کمیسیون: با عنایت به مواد ۸۶۸، ۸۶۹ و ۸۷۰ قانون مدنی، مالکیت وراث بر ترکه متوفی قبل از ادای حقوق و دیونی که بر ترکه میت تعلق گرفته، مستقر نمی‌شود. لذا زوجه قبل از آنکه از باب ارث مالکیتی پیدا کند، طلبکار محسوب شده و باید ابتدا طلب خود را از اموال (ترکه میت) استیفا نماید. بنابراین، اقدام اداره اجرای اسناد رسمی در انتقال شش دانگ اموال مورد مزایده به نام زوجه صحیح و منصرف از بحث وراثت می‌باشد.
۸. انتقال اجرایی بر اساس نامه اجرای احکام مدنی حوزه قضایی دیگر
سوال: آیا تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی بر اساس نامه اجرای احکام مدنی در خصوص اجرای مفاد حکم در حوزه قضایی دیگر از حکم مقرر مندرج در ماده ۲۰ قانون اجرای احکام خروج موضوعی دارد؟
پاسخ کمیسیون: مطابق ماده ۲۰ قانون اجرای احکام مدنی، هر گاه تمام یا قسمتی از عملیات اجرایی باید در حوزه دادگاه دیگری به عمل آید، مدیر اجرا انجام عملیات مذکور را به قسمت اجرای آن دادگاه محول می‌کند. بنابراین در اجرای احکام مراجع قضایی خارج از حوزه ثبتی، رعایت مقررات نیابت الزامی است. در صورت اشکال، مطابق مواد ۲۵ الی ۲۷ قانون اجرای احکام مدنی عمل خواهد شد.
۹. اجراییه الزام به تنظیم سند اجاره بر اساس دادنامه تجویز انتقال منافع
سوال: دفتر اسناد رسمی برابر دادنامه‌ای که دلالت بر تجویز انتقال منافع دارد، اقدام نموده است. لیکن پس از آن اجراییه با عنوان الزام به تنظیم سند اجاره صادر شده است. تکلیف قانونی سردفتر در این رابطه چیست؟
پاسخ کمیسیون: نظر به اینکه مدلول دادنامه صرفاً دلالت بر تجویز انتقال منافع دارد و حکمی مبنی بر الزام موجر به تنظیم سند اجاره از آن استنباط نمی‌گردد، دفتر اسناد رسمی در تنظیم سند مکلف به رعایت مفاد دادنامه می‌باشد. ضمناً پس از تنظیم سند انتقال منافع، طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود و سردفتر می‌تواند موضوع را به اجرای احکام اعلام و رفع اشکال را متذکر گردد.
۱۰. ضرورت تقاضانامه فرم مخصوص و نحوه محاسبه هزینه‌های اجراییه
سوال: آیا صدور اجراییه مستلزم ارائه تقاضانامه طبق فرم مخصوص می‌باشد؟ هزینه‌های صدور اجراییه علیه مدیون چگونه محاسبه می‌شود؟
پاسخ کمیسیون: مطابق ماده ۳ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، صدور اجراییه مستلزم ارائه تقاضانامه طبق فرم مخصوص می‌باشد. ضمناً هزینه‌های صدور اجراییه علاوه بر حق‌التحریر دفتر اسناد رسمی، مستنداً به بند ک ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، ۵ درصد مبلغ لازم‌الاجرا می‌باشد.
۱۱. تکلیف دفترخانه به صدور اجراییه تخلیه پس از انقضای مدت اجاره (قانون ۱۳۷۶)
سوال: پس از انقضای مدت اجاره در صورت درخواست موجر، دفتر اسناد رسمی تکلیفی به صدور اجراییه بر تخلیه عین مستاجره دارد؟ (سند اجاره مربوط به سال ۱۳۷۹)
پاسخ کمیسیون: با عنایت به تاریخ تنظیم سند (۱۳۷۹/۴/۷) و شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، مطابق ماده ۳ آن قانون، پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته انجام خواهد گرفت. تعلق سرقفلی به مستاجر یا تودیع مال‌الاجاره تاثیری در حقوق قانونی مالک ندارد و صدور اجراییه تکلیف دفتر است.
۱۲. صدور اجراییه تخلیه به دلیل انقضای مدت (قانون ۱۳۶۲)
سوال: موجرین سند اجاره یک آپارتمان (با ذکر تعداد ساکنین ۴ نفر) تقاضای صدور اجراییه با موضوع انقضای مدت علیه مستاجر دارند. آیا صدور اجراییه تخلیه بلامانع است؟
پاسخ کمیسیون: صرف‌نظر از اینکه تکلیف سردفتر در صورت بروز اشکال در تبصره یک ماده ۵ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مشخص شده، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ منعی برای صدور اجراییه جهت تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره پیش‌بینی نشده است.
۱۳. اجراییه تخلیه پس از انتقال ملک به مستاجر و سپس اقاله سند انتقال
سوال: مورد اجاره (طبق قانون ۱۳۷۶) قبل از انقضای مدت به مستاجر منتقل قطعی شده است. چند ماه بعد، سند انتقال با تراضی طرفین اقاله می‌شود. حال موجر به دلیل انقضای مدت اجاره اولیه، درخواست صدور اجراییه تخلیه نموده است. آیا دفتر مجاز به صدور اجراییه است؟
پاسخ کمیسیون: با عنایت به انقضای مدت اجاره اولیه (سند ۱۶۷۶۵۸ مورخ ۱۳۹۳/۲/۱۷) و ماده ۴۹۴ قانون مدنی (عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود)، و با توجه به انتقال قطعی ملک به مستاجر و استقرار مالکیت برای او، اقاله سند انتقال تاثیری در برقراری رابطه استیجاری سابق نداشته و تقاضای صدور اجراییه از ناحیه موجر سابق منتفی و قابلیت صدور در دفتر اسناد رسمی را ندارد. خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل در صلاحیت محاکم دادگستری است.
۱۴. محاسبه بدهی برای فسخ سند وثیقه با شرط وصول ۵ برابر معادل ریالی ارز
سوال: راهن سند تضمین وثیقه قصد تودیع بدهی و فسخ سند را دارد. در سند ذکر شده در صورت تخلف، مطالبات به میزان ۵ برابر معادل ریالی ارز صرف شده وصول خواهد شد. آیا محاسبه بر مبنای ۵ برابر مبلغ تعهد سند (چهار میلیون ریال) صحیح است؟
پاسخ کمیسیون: با عنایت به تبصره یک ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت، در صورتی که بدهکار بتواند با تودیع کلیه بدهی خود (اصل، سود، خسارت قانونی و اجرای شروط مندرج در سند به میزان پنج برابر مبلغ معادل ریالی ارز صرف شده) به حساب سپرده ثبت و تسلیم مدارک به دفترخانه، موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند، اجابت خواسته متقاضی بلامانع است.
نتیجه‌گیری
آگاهی از نظریات مشورتی کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران برای تمامی فعالان حوزه اسناد رسمی امری ضروری است. این نظریات، که برآمده از تجربیات عملی و بررسی‌های دقیق حقوقی هستند، می‌توانند به عنوان یک راهنمای معتبر در تصمیم‌گیری‌ها و اقدامات دفاتر اسناد رسمی مورد استفاده قرار گیرند. امیدواریم این مجموعه گردآوری شده، درک بهتری از پیچیدگی‌های مربوط به صدور اجراییه ارائه داده و به تسهیل امور شما کمک نماید.
همچنین در اجرای بند «ب» اصلاحی ماده ۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و نحوه رسیدگی به شکایات از عملیات اجرایی، درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی در خصوص وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی و سایر مواردی که صدور اجراییه بر عهده ثبت محل یا اداره اجرای ثبت است، از طریق دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌شود. در این راستا، سازمان ثبت اقدام به تدوین و ابلاغ شیوه‌نامه‌ای کرده است که نحوه پذیرش و اجرای درخواست‌های اجراییه در دفاتر اسناد رسمی را مشخص می‌کند. برای مشاهده مفاد این شیوه‌نامه می‌توانید به لینک زیر مراجعه کنید: مشاهده شیوه‌نامه
از اینکه تا پایان این مطلب با ما همراه بودید سپاسگزاریم. نظرات و سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها با ما در میان بگذارید. همچنین می‌توانید برای مطالعه مطالب بیشتر در حوزه حقوق ثبت و دفاتر اسناد رسمی، سایر مقالات وب‌سایت محضرچی را دنبال کنید.
