خلاصه جلسه کانون سردفتران و دفتریاران تهران – یکشنبه 28 بهمن 1403

تحلیل و بررسی چالش های دفاتر اسناد رسمی در جلسه کانون تهران (28 بهمن)

کانون سردفتران و دفتریاران تهران به طور منظم جلسات هفتگی در روزهای یکشنبه برگزار می کند تا فضایی برای تبادل نظر و بحث در مورد موضوعات مربوط به دفاتر اسناد رسمی فراهم شود. در این جلسات که با حضور سردفتران، دفتریاران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی برگزار می شود، شرکت کنندگان دغدغه ها، سوالات و تجربیات خود را به اشتراک می گذارند و به بررسی چالش ها و فرصت های پیش روی این حرفه می پردازند.

جلسه اخیر کانون مرکز در تاریخ 28 بهمن 1403 نیز از این قاعده مستثنی نبود و به موضوعات متنوعی از جمله مسائل مالیاتی، وکالت نامه ها، سامانه های ثبتی و سایر موارد مرتبط با عملکرد دفاتر اسناد رسمی پرداخته شد. در این پست، خلاصه ای از مهمترین مباحث مطرح شده در این جلسه را برای شما عزیزان گردآوری کرده ایم.

مالیات انتقال سرقفلی بدون پایان کار

پرسش: در یک پاساژ قدیمی، یکی از مالکین سرقفلی مغازه ها قصد صلح سرقفلی را دارد. با توجه به اینکه ملک پایان کار ندارد و سازمان امور مالیاتی نیز پاسخ استعلام انتقال حق واگذاری نمی دهد، نحوه محاسبه مالیات چگونه است؟

پاسخ: انتقال سرقفلی نیازی به پایان کار ندارد. ماده 4 و تبصره 1 ماده 4 قانون الزام، نحوه محاسبه مالیات حق واگذاری را مشخص کرده است.

توضیحات تکمیلی: بر اساس تبصره 2 ماده 4 قانون الزام و مواد 4 و 6 آیین نامه ماده 7 قانون الزام، سازمان امور مالیاتی موظف است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند. همچنین، کلیه وجوه دولتی و عمومی که وصول آنها بر عهده دفتر است، منحصراً از طریق درگاه های رسمی دریافت خواهد شد.

وکالت فروش ملک به تبعه خارجی

پرسش: آیا می توان وکالت فروش بلاعزل ملک به نام تبعه افغانی با قید ترتب تنظیم نمود؟ به این صورت که ابتدا مجوزهای لازم از سازمان ثبت اخذ و موانع قانونی رفع شوند و سپس انتقال صورت گیرد. و آیا تبعه خارجی می تواند همان وکالت را به فرد ایرانی تفویض کند؟

پاسخ: پاسخ به هر دو سوال مثبت است و از نظر قانونی منعی ندارد.

توضیحات تکمیلی: تنظیم وکالت فروش به نام تبعه خارجی با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، از جمله اخذ مجوزهای لازم از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، امکان پذیر است. همچنین، تبعه خارجی که وکالت فروش ملک را دریافت کرده است، می تواند آن را به فرد دیگری، از جمله فرد ایرانی، تفویض کند.

ساعات کاری دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت

پرسش: در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، امکان اخذ شناسه و تایید نهایی سند تا ساعت 3 بعد از ظهر وجود دارد. آیا الزام به حضور در دفتر تا ساعت 3 وجود دارد و بخشنامه ای در این خصوص صادر شده است؟

پاسخ: خیر، ساعات کاری دفاتر اسناد رسمی طبق روال قبل است و تغییری نکرده است.

توضیحات تکمیلی: محدودیت ساعت اخذ شناسه و تایید نهایی در سامانه تا ساعت 3 بعد از ظهر، به معنای تغییر ساعات کاری دفاتر اسناد رسمی نیست. دفاتر کماکان موظف به رعایت ساعات کاری مصوب قبلی هستند. این محدودیت سامانه، صرفاً مربوط به فرآیندهای داخلی سامانه ثبت الکترونیک اسناد است.

• بیشتر بدانید: ساعت کاری دفترخانه

فسخ سند اجاره و ماده 71 قانون ثبت

پرسش: حکم دادگاه مبنی بر فسخ سند اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356) به دفترخانه ارائه شده است. آیا باید وفق ماده 71 قانون ثبت، این حکم از طریق اداره ثبت به دفترخانه جهت اعمال ابلاغ شود؟

پاسخ: موضوع ماده 71 قانون ثبت، ابطال سند است که با فسخ سند متفاوت است. در فسخ سند اجاره، عقد به درستی منعقد شده و آثار حقوقی آن نیز جاری بوده است، اما به دلیل تخلف مستاجر، حکم بر فسخ صادر شده است. در این حالت، موضوع ابطال سند مطرح نیست که نیاز به اعلام از طریق اداره ثبت در راستای اجرای ماده 71 باشد.

توضیحات تکمیلی: در خصوص نحوه عمل، صرفاً درج مفاد حکم فسخ در حاشیه سند اجاره مورد نظر کفایت می کند. با این حال، یک نظر دیگر نیز در جلسه مطرح شد مبنی بر اینکه روند ماده 71 قانون ثبت طی شده و اعلام فسخ از طریق ثبت و تنظیم سند فسخ از طریق سایر خدمات ثبتی انجام شود.

درج ثمن در وکالت تعویض پلاک

پرسش: اخیراً اتحادیه خودرو تقاضای درج متن اخذ ثمن در وکالت تعویض پلاک را دارد. آیا الزامی به درج این متن وجود دارد؟

پاسخ: هیچ الزامی به درج این متن وجود ندارد.

توضیحات تکمیلی: درج متن مربوط به اخذ ثمن در وکالت تعویض پلاک الزام قانونی ندارد. با این حال، چنانچه دفترخانه به منظور همکاری با اتحادیه خودرو قصد درج این مطلب را داشته باشد، بهتر است یک اقرارنامه جداگانه از سوی فروشنده مبنی بر دریافت ثمن تنظیم شود. لازم به ذکر است که این اقرارنامه به طور قطع و یقین، نافی مسئولیت های قانونی طرفین نخواهد بود.

حق التحریر وجه التزام در قولنامه

پرسش: در خصوص وجه التزام قید شده در قولنامه که بعضاً مبالغ بالایی است، آیا لزوماً باید حق التحریر مالی اخذ شود؟

پاسخ: ماده 51 قانون دفاتر اسناد رسمی به معافیت حق الثبت وجه التزام و وجه الضمان اشاره دارد، اما معافیت از حق الثبت به معنای معافیت از حق التحریر نیست و حق التحریر باید اخذ گردد.

توضیحات تکمیلی: تفاوت بین حق الثبت و حق التحریر باید مورد توجه قرار گیرد. معافیت ماده 51 قانون دفاتر اسناد رسمی صرفاً شامل حق الثبت وجه التزام است و حق التحریر که بابت تنظیم سند دریافت می شود، همچنان باید مطابق تعرفه های قانونی اخذ گردد.

قانون تسهیل و ماده 37 قانون تامین اجتماعی

پرسش: آیا قانون تسهیل تنظیم اسناد همچنان در خصوص ماده 37 قانون تامین اجتماعی و پایان کار به قوت خود باقی است؟

پاسخ: بله، قانون تسهیل تنظیم اسناد کماکان در خصوص ماده 37 قانون تامین اجتماعی و پایان کار به قوت خود باقی است. همچنین موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون تسهیل نیز همچنان معتبر است.

توضیحات تکمیلی: قانون تسهیل تنظیم اسناد، به منظور کاهش موانع و تسریع در فرآیند تنظیم اسناد رسمی به تصویب رسیده است و مفاد آن در خصوص ماده 37 قانون تامین اجتماعی و پایان کار کماکان لازم الاجرا است. تبصره 1 ماده 1 این قانون نیز که به موضوع عدم نیاز به استعلام برخی از مدارک در تنظیم سند اشاره دارد، همچنان دارای اعتبار قانونی است.

تنظیم سند بدون استعلام دارایی

پرسش: آیا با استناد به تبصره 2 ماده 4 و مواد 4 و 6 آیین نامه ماده 7 قانون الزام، می توان با قبول خریدار، بدون استعلام دارایی سند تنظیم نمود؟

پاسخ: در خصوص مواردی که هنوز در سیستم راه اندازی نشده است (مانند اسناد ورثه ای، قانون تسهیل، تجاری و اسناد بدون پایان کار)، به استناد مواد مذکور، تنظیم سند بدون استعلام دارایی بلامانع است.

توضیحات تکمیلی: از آنجایی که بر اساس مواد قانونی ذکر شده، می بایست کلیه خدمات مالیاتی و وصول وجوه از طریق درگاه های الکترونیکی انجام شود و در حال حاضر این امکان برای برخی از انواع اسناد (مانند موارد ذکر شده) فراهم نشده است، تنظیم سند بدون استعلام دارایی در این موارد از نظر فنی امکان پذیر است. با این حال، لازم به ذکر است که واکنش و رویکرد سازمان امور مالیاتی در قبال تنظیم این اسناد و نحوه قانع کردن آنها، موضوعی جداگانه و نیازمند بررسی بیشتر است.

استعلامات انتقال باشگاه سوارکاری

پرسش: انتقال باشگاه سوارکاری نیاز به چه استعلاماتی دارد؟

پاسخ: انتقال باشگاه سوارکاری نیازمند استعلام از مراجع زیر است:

1. ثبت اسناد و املاک
2. دارایی (سازمان امور مالیاتی)
3. بیمه

توضیحات تکمیلی: علاوه بر استعلامات فوق، در زمان انتقال مجوز باشگاه سوارکاری، استعلام از فدراسیون سوارکاری نیز باید صورت گیرد. لازم به ذکر است که استعلام از فدراسیون سوارکاری صرفاً مربوط به انتقال مجوز باشگاه است و نه انتقال ملک آن.

وصیت نامه رسمی و انحصار وراثت

پرسش: شخص فوت شده دارای وصیت نامه رسمی است، اما در گواهی انحصار وراثت اشاره ای به وصیت نامه نشده است. تکلیف چیست و روال عمل به وصیت چگونه است؟

پاسخ: گواهی انحصار وراثت نیاز به اصلاح دارد و باید به وصیت نامه رسمی اشاره شود.

توضیحات تکمیلی: در مواردی که متوفی دارای وصیت نامه رسمی است، لازم است که در گواهی انحصار وراثت به وجود وصیت نامه اشاره شده و مفاد آن نیز در فرآیند انحصار وراثت لحاظ گردد. در خصوص نحوه عمل به وصیت نامه، به ماده 299 قانون امور حسبی باید توجه شود. اگر مورد وصیت، ملک باشد، باید به دفتر املاک مراجعه شده و درخواست صدور سند مالکیت بر اساس وصیت نامه ارائه گردد.

تقسیم ملک ورثه ای بین وراث

پرسش: چهار واحد در یک ملک ورثه ای ساخته شده است. آیا وراث به نسبت سهم الارث باید مالک واحدها شوند یا می توانند تقسیم نامه تنظیم و واحدها را بین خود تقسیم کنند؟

پاسخ: از آنجا که مال، مشاعی است (مشاع به صورت قهری)، وراث می توانند با توافق و تراضی، واحدها را بین خود تقسیم نمایند و تقسیم نامه رسمی تنظیم کنند.

توضیحات تکمیلی: در اموال مشاعی، مالکین مشاع به صورت قهری در مالکیت مال شریک هستند. با این حال، قانوناً وراث می توانند با توافق یکدیگر، نسبت به تقسیم مال مشاعی اقدام کنند و با تنظیم تقسیم نامه، وضعیت مالکیت هر یک از وراث را به طور مشخص تعیین نمایند.

رضایت مالکین مشاعات و اعتبار آن برای مالکین بعدی

پرسش: اگر مالک یکی از واحدها بخواهد از مشاعات به عنوان پارکینگ استفاده کند و در قالب رضایت از سایر مالکین سند رسمی تنظیم شود، آیا این رضایت برای مالکین بعدی اعتبار دارد؟

پاسخ: خیر، این رضایت (یا تعهد یا اقرار) به شخص برمی گردد نه به ملک. بنابراین، با تغییر مالکیت، مالک جدید می تواند با این موضوع مخالفت کند و لزوماً این رضایت برای مالکین بعدی لازم الاتباع نیست.

توضیحات تکمیلی: رضایت نامه یا تعهداتی که مالکین مشاعات در خصوص نحوه استفاده از مشاعات تنظیم می کنند، معمولاً جنبه شخصی دارند و صرفاً برای طرفین قرارداد و در زمان مالکیت آنها معتبر هستند. با انتقال مالکیت هر یک از واحدها، مالک جدید الزامی به تبعیت از توافقات قبلی ندارد، مگر آنکه به طور مشخص در سند انتقال به این توافقات اشاره شده و مالک جدید نیز آن را پذیرفته باشد.

• بیشتر بدانید: رضایت‌نامه محضری همسایگان آپارتمان برای استفاده از مشاعات جهت پارک خودرو

نتیجه گیری

جلسه اخیر کانون سردفتران و دفتریاران تهران به مباحث مهم و کاربردی در حوزه دفاتر اسناد رسمی پرداخت و به سوالات و ابهامات همکاران پاسخ داد. موضوعاتی مانند مسائل مالیاتی، وکالت نامه ها، سامانه های ثبتی و نحوه تفسیر قوانین و مقررات، از جمله محورهای اصلی گفتگو در این جلسه بود.

لازم به ذکر است که مطالب ارائه شده در این پست، صرفاً بازتاب اجماع نظرات حاضرین در جلسه بوده و الزاما جنبه قانونی یا لازم الاتباع ندارد. برای کسب اطلاعات دقیق تر و انطباق موضوعات با شرایط خاص هر مورد، توصیه می شود با کارشناسان حقوقی و مراجع ذیصلاح مشورت نمایید.