ثبت رسمی املاک الزامی شد، خداحافظی با مبایعه‌نامه‌های عادی، سلام به اسناد رسمی!

قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» لازم الاجراء شد

در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تصویب شد و از سوم تیرماه به اجرا درآمد.ا ین قانون، نیازمند سازوکار‌های لازم برای اجرا است.

از این پس، نقل و انتقال عادی برای اسناد صادره قابل قبول نخواهد بود. اسناد عادی به تدریج از اعتبار قضایی ساقط می‌شوند.

اگرچه ممکن است اسناد عادی بین طرفین تنظیم شود و در مواردی حجت باشد، اما اگر به مراجع قضایی مراجعه کنند، اسناد عادی اعتبار نخواهند داشت.

قانونگذار نیز مکانیسم‌های تدریجی برای اعتبارزدایی را در نظر گرفته است. این تدابیر به منظور بهبود وضعیت کشور اتخاذ شده‌اند.

انجام معامله به روش جدید

از سوم تیرماه 1403، نقل و انتقال تمام املاک دارای سند حدنگاری باید به صورت رسمی انجام شود. این قانون شامل سه روش برای انجام معامله رسمی است:

1. تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی: طبق ماده 2 قانون، دفاتر اسناد رسمی موظفند به درخواست طرفین، اسناد مربوط به معاملات املاک را تنظیم و ثبت کنند.
2. ثبت پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط دلالان معاملات املاک: طبق ماده 3 قانون، دلالان املاک باید پس از مذاکرات اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت و سپس برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
3. استفاده از سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط اشخاص حقیقی و حقوقی: طبق تبصره 2 ماده 3 قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک موظف است ظرف یک سال از لازم الاجرا شدن قانون، زمینه دسترسی اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را برای انجام معاملات املاک دارای سند رسمی در قالب‌های نمونه و بدون امکان تغییر شروط، فراهم کند.

هدف از این قانون، افزایش امنیت معاملات املاک و کاهش دعاوی حقوقی و کیفری در این زمینه است.

نکات کلیدی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

1.  این قانون فقط شامل اموال غیرمنقول می‌شود و اموال منقول را در بر نمی‌گیرد.
2. تکالیفی برای سازمان ثبت، دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک در نظر گرفته شده است.
3. اسناد مالکیت به دو دسته تقسیم می‌شوند:
   1. اسناد قهوه‌ای رنگ که قبل از 3 تیر 1403 صادر شده‌اند و معاملات عادی در خصوص آنها همچنان معتبر است.
   2. اسناد آبی یا سبز رنگ که بعد از 3 تیر 1403 صادر می‌شوند و معاملات عادی در خصوص آنها ممنوع است و باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
4. مشاوران املاک مجاز به تنظیم مبایعه نامه عادی فقط برای اسناد قهوه‌ای رنگ هستند و برای اسناد آبی و سبز رنگ باید پیش‌نویس تنظیم و به دفترخانه جهت ثبت ارسال کنند.
5. اسناد عادی به تدریج از اعتبار خارج خواهند شد.
6. عدم ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی، ضمانت اجرایی برای آنها به همراه نخواهد داشت.

تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر سایر قوانین

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییراتی را در قوانین دیگر ایجاد کرده است که به شرح زیر است:

مواد منسوخ شده:

• ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور
• ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم

مواد اصلاح شده:

•  ماده ۱، ۲، ۴ و ۱۴ و ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان

مواد محذوف:

• ماده ۲۰ و ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان

این قانون با نسخ برخی مواد و اصلاح برخی دیگر، انسجام و هماهنگی بیشتری را در قوانین مرتبط با اموال غیرمنقول ایجاد کرده است.