حق‌الثبت در تعویض وثیقه
یکی از سوالات متداول در دفاتر اسناد رسمی و موسسات مالی، مربوط به هزینه ثبت اسنادی است که در آن صرفاً وثیقه یا مورد رهن تعویض می‌شود، بدون آنکه تغییری در اصل تعهد یا سایر ارکان قرارداد (مانند مبلغ وام، مدت، طرفین و…) رخ دهد. آیا این اقدام، یک معامله جدید محسوب شده و مشمول پرداخت حق‌الثبت مجدد بر اساس ماده ۱۲۳ قانون ثبت است؟ رای وحدت رویه ردیف ۶۷ کانون سردفتران و دفتریاران به این پرسش پاسخ شفافی داده است.
مفاد رای وحدت رویه ردیف ۶۷: عدم تعلق حق‌الثبت
این رای به صراحت اعلام می‌دارد که در مواردی که عملیات “فک رهن” از وثیقه قبلی و “جایگزینی مورد وثیقه و رهینه دیگر” صورت می‌گیرد، اگر این اقدام بدون تغییر در مفاد اصلی سند رهنی اولیه باشد، مشمول پرداخت حق‌الثبت مجدد نمی‌شود. به عبارت دیگر، صرفاً تعویض مال مورد رهن، فی‌نفسه یک معامله جدید که مستلزم پرداخت حق‌الثبت باشد، تلقی نمی‌گردد.
شرط اصلی برای عدم پرداخت حق‌الثبت مجدد
نکته کلیدی و بسیار مهم در این رای، قید “بدون تغییر در مفاد سند” است. این بدان معناست که برای بهره‌مندی از عدم پرداخت حق‌الثبت مجدد، باید تمامی ارکان و شرایط اصلی قرارداد رهنی اولیه، ثابت و بدون تغییر باقی بماند. این موارد شامل:
- مبلغ اصلی دین یا وام
- طرفین قرارداد (راهن، مرتهن، مدیون در صورت وجود)
- نرخ سود و شرایط بازپرداخت
- و سایر شروط اساسی مندرج در سند رهنی اولیه
تنها چیزی که تغییر می‌کند، عین مرهونه یا همان مال مورد وثیقه است. اگر هر یک از موارد فوق همراه با تعویض وثیقه تغییر کند، دیگر مشمول این رای نبوده.
ارتباط با ماده ۱۲۳ قانون ثبت: چرا حق‌الثبت تعلق نمی‌گیرد؟
رای وحدت رویه تاکید دارد که مورد تعویض وثیقه (با شرط عدم تغییر مفاد)، مشمول ماده ۱۲۳ اصلاحی قانون ثبت نیست. دلیل این امر آن است که ماده ۱۲۳ ناظر بر تعیین تعرفه حق‌الثبت برای ثبت اولیه اسناد یا معاملاتی است که دارای ارزش مالی مشخص هستند (مانند خرید و فروش، یا انتقال منافع). در حالت تعویض وثیقه، معامله جدیدی با ارزش مالی مستقل (بر مبنای کل مبلغ وام) رخ نمی‌دهد، بلکه صرفاً تضمینِ همان تعهد قبلی، از یک مال به مال دیگری منتقل می‌شود. بنابراین، اخذ حق‌الثبت مجدد بر مبنای کل مبلغ وام، توجیه قانونی ندارد.
نگاهی به ماده ۱۲۳ قانون ثبت (تعرفه عمومی حق‌الثبت)
برای درک بهتر زمینه رای، متن ماده ۱۲۳ قانون ثبت (با اصلاحات بعدی) که تعرفه کلی حق‌الثبت را مشخص می‌کند، در ادامه آورده شده است:
ماده ۱۲۳ قانون ثبت (اصلاحی به موجب ماده (۱۰) قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۴/۸/۱۵):
تعرفه ثبت کلیه اسناد در دفاتر اسناد رسمی به میزان نیم درصد مبلغ مندرج در سند و در موارد اسنادی که موضوع آنها انتقال منافع می‌باشد هرگاه منافع به طور عمومی انتقال داده شود حق الثبت از منافع ده ساله اخذ خواهد شد.
تبصره ۱ – مبنای وصول حق الثبت اسناد در مورد املاک به شرح بند (ع) ماده (۱) قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ و در مورد انواع خودروهای سبک و سنگین اعم از سواری و غیرسواری و ماشین آلات راهسازی و کشاورزی و موتورسیکلت اعم از تولید داخل یا وارداتی حسب مورد، ماخذ محاسبه مالیات نقل و انتقال و یا ارزش اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می باشد.
تبصره ۲ – حق الثبت اسناد وکالت برای فروش وسایط نقلیه موتوری و ماشین آلات راهسازی و مصرفی و کشاورزی و موتورسیکلت و نظایر آنها مطابق حق الثبت سند قطعی آنها می‌باشد.
[محتوای بند (ع) ماده (۱) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین]:
مبنای وصول حق‌الثبت موضوع این ماده در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارائی می‌باشد و در نقاطی که ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
نتیجه‌گیری: خلاصه و نکته کلیدی رای ۶۷
رای وحدت رویه ردیف ۶۷ کانون سردفتران به روشنی تکلیف حق‌الثبت در موارد تعویض وثیقه را مشخص کرده است. بر اساس این رای، اگر در یک قرارداد رهنی، صرفاً مال مورد وثیقه با مال دیگری جایگزین شود و هیچ‌گونه تغییری در مبلغ بدهی، طرفین، مدت یا سایر شرایط اصلی قرارداد اولیه ایجاد نشود، دفتر اسناد رسمی نباید حق‌الثبت مجددی بر اساس ماده ۱۲۳ قانون ثبت مطالبه نماید. تاکید بر شرط “عدم تغییر در مفاد سند” برای اعمال این رای ضروری است.
سوالات متداول
متن کامل رای وحدت رویه ردیف ۶۷
عدم تعلق حق الثبت در تعویض وثیقه و رهینه
در صورت فک رهن و جایگزینی مورد وثيقه و رهینه دیگر، بدون تغییر در مفاد سند، مورد مشمول ماده ۱۲۳ قانون ثبت نبوده و اخذ حق الثبت جدید موردی ندارد.
(بند (۳) بخشنامه شماره ۱۹/ ۷۴۰۰ مورخ ۱۳۸۱/۲/۱۷ کانون سردفتران و دفتریاران مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه‌های شماره ۳۴/ ۴۷۹ – ۸۱/۱/۲۶ و شماره ۳۴/ ۸۷۹ – ۸۱/۲/۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران)
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف ۶۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران به لینک زیر مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
