وکالت فروش و قانون ساماندهی مسکن: نظریه کانون البرز درباره استعلام از وزارت راه
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که در سال ۱۴۰۳ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است، با هدف ایجاد شفافیت و کنترل بیشتر بر معاملات املاک و مستغلات تدوین شده است. یکی از مواد مهم این قانون، ماده ۱۳ است که تکالیف و ضوابطی را برای انتقال و تنظیم اسناد مربوط به واحدهای مسکونی تعیین می‌کند.
در همین راستا، سوالاتی برای دفاتر اسناد رسمی در خصوص نحوه اجرای این ماده، به‌ویژه در مورد لزوم یا عدم لزوم استعلام از وزارت راه و شهرسازی هنگام تنظیم وکالت‌نامه فروش، مطرح شده است. کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز در پاسخ به یکی از این استعلامات، نظریه مشورتی خود را ارائه داده که در ادامه به تفصیل بررسی خواهد شد.
ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و پرسش اصلی
ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، مقرراتی را در خصوص نقل و انتقال املاک و واحدهای مسکونی وضع نموده است. پرسشی که برای یکی از دفاتر اسناد رسمی کرج (دفتر ۵۱) مطرح شده و منجر به صدور این نظریه مشورتی گردیده، این بوده است که اگر متقاضی، با استناد به ماده ۱۳ قانون مذکور، درخواست تنظیم وکالت فروش برای یک دستگاه آپارتمان را داشته باشد و صرفاً “برگ تحویل آپارتمان” را ارائه دهد، آیا برای تنظیم این وکالت‌نامه، نیازی به استعلام از وزارت راه و شهرسازی وجود دارد یا خیر؟
پاسخ و نظریه مشورتی دفتر حقوقی کانون سردفتران البرز
دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز در پاسخ به این پرسش، نظریه خود را به شماره ۵۷۷۷/ک/س/۰۴۱ در تاریخ ۱۴۰۴/۰۲/۲۷ اعلام کرده است. بر اساس این نظریه، تنظیم سند وکالت فروش و یا ثبت هرگونه معامله ناقله برای املاک موضوع ماده ۱۳ قانون یاد شده، بدون استعلام از وزارت راه و شهرسازی بلامانع است، مشروط بر اینکه یکی از سه شرط قانونی توسط سردفتر احراز گردد.
شروط سه‌گانه برای عدم نیاز به استعلام از وزارت راه و شهرسازی
نظریه مشورتی کانون البرز، سه شرط را به عنوان جایگزین استعلام از وزارت راه و شهرسازی معرفی کرده است. احراز حتی یکی از این شروط توسط سردفتر برای تنظیم سند وکالت فروش یا سایر معاملات ناقله کافی است:
- تحویل واحد (آپارتمان): ارائه و احراز صحت مستندات مربوط به تحویل قطعی واحد مسکونی به متقاضی. “برگ تحویل آپارتمان” که در پرسش اولیه نیز به آن اشاره شده، می‌تواند یکی از این مستندات باشد.
- نصب کنتور برق: وجود و نصب کنتور برق برای واحد مسکونی مورد نظر.
- گواهی پایان کار ساختمانی: ارائه گواهی معتبر پایان کار ساختمانی برای ملک.
بنابراین، اگر سردفتر اسناد رسمی بتواند با بررسی مدارک ارائه شده، وقوع یکی از این سه حالت را احراز نماید، نیازی به انجام استعلام از وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم سند نخواهد بود.
چه زمانی استعلام از وزارت راه و شهرسازی الزامی است؟
نکته بسیار مهمی که در انتهای نظریه مشورتی بر آن تاکید شده، این است که: “عدم دارا بودن شرایط معنونه بدواً مستلزم استعلام از وزارت راه و شهرسازی خواهد بود.” این بدان معناست که اگر هیچ‌یک از سه شرط فوق‌الذکر (تحویل واحد، نصب کنتور برق، یا گواهی پایان کار) برای سردفتر محرز نگردد، دفتر اسناد رسمی مکلف است پیش از تنظیم هرگونه سند وکالت فروش یا معامله ناقله، نسبت به اخذ استعلام لازم از وزارت راه و شهرسازی اقدام نماید.
اهمیت این نظریه برای سردفتران و مراجعین
این نظریه مشورتی برای دفاتر اسناد رسمی استان البرز و به طور بالقوه برای سایر دفاتر در سراسر کشور، از اهمیت زیادی برخوردار است. این نظریه به شفاف‌سازی رویه اجرایی ماده ۱۳ قانون ساماندهی کمک کرده و از سردرگمی سردفتران و مراجعین جلوگیری می‌کند. با مشخص شدن این سه شرط، فرآیند تنظیم اسناد در مواردی که این شروط وجود دارند، تسریع شده و بار استعلام‌های غیرضروری کاهش می‌یابد. از سوی دیگر، با الزام به استعلام در صورت عدم وجود این شرایط، اهداف قانون‌گذار در نظارت بر معاملات اینگونه املاک نیز محقق خواهد شد.
متن کامل نامه و نظریه مشورتی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز
در این بخش، متن کامل نامه شماره ۵۷۷۷/ک/س/۰۴۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۲۷ دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز ارائه می‌گردد (با ویرایش جزئی املایی بدون تغییر در محتوا):
کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز
تاریخ: ۱۴۰۴/۰۲/۲۷
شماره: ۵۷۷۷ / ک/س ۰۴۱
پیوست: –
به نام خدا
سردفتر محترم دفتر اسناد رسمی ۵۱ کرج
با سلام و احترام
بازگشت به شماره ۲۱ مورخه ۱۴۰۴/۰۲/۲۱ بدین وسیله نظریه مشورتی دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز در خصوص این پرسش که چنانچه مستند به ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، متقاضی تقاضای تنظیم وکالت فروش نسبت به یک دستگاه آپارتمان موضوع قانون یاد شده نماید، آیا با ارائه برگ تحویل آپارتمان نیازی به استعلام از وزارت راه و شهرسازی می‌باشد یا خیر؟ به شرح زیر اعلام می‌گردد:
مستند به ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ مجلس شورای اسلامی، با احراز یکی از سه شرط قانونی [تحویل واحد، نصب کنتور برق یا گواهی پایان کار ساختمانی] توسط سردفتر، تنظیم سند وکالت فروش و یا ثبت هر گونه معامله ناقله بدون استعلام از وزارت راه و شهرسازی بلامانع می‌باشد. لازم به ذکر است عدم دارا بودن شرایط معنونه، بدواً مستلزم استعلام از وزارت راه و شهرسازی خواهد بود.
رئیس دفتر حقوقی و حمایت قضایی
امیر حسینی جلیلیان
کرج، بلوار طالقانی شمالی، بالاتر از دادگستری، خیابان مینا، نبش نمای شمالی
تلفن: ۰۲۶۳۲۵۴۰۰۱۱ – فکس: ۰۲۶۳۲۵۴۰۰۱۰
Email: info@alborznotary.ir
نتیجه‌گیری
نظریه مشورتی دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز، یک راهنمای عملی و شفاف برای اجرای ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در دفاتر اسناد رسمی ارائه می‌دهد. با تکیه بر این نظریه، سردفتران می‌توانند با احراز دقیق یکی از سه شرط مشخص شده (تحویل واحد، نصب کنتور برق، یا گواهی پایان کار)، بدون نیاز به استعلام از وزارت راه و شهرسازی، نسبت به تنظیم وکالت فروش یا سایر اسناد ناقله برای املاک مشمول این ماده اقدام نمایند. این امر ضمن تسریع در ارائه خدمات به مراجعین، به اجرای صحیح قانون و جلوگیری از مشکلات احتمالی کمک شایانی خواهد کرد. بدیهی است در صورت عدم احراز هر یک از این شروط، انجام استعلام از وزارت راه و شهرسازی کماکان الزامی خواهد بود.
نظرات و تجربیات خود را در خصوص اجرای ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و این نظریه مشورتی با ما و سایر کاربران محترم محضرچی در میان بگذارید.
