نکات تکمیلی آیین‌نامه ثبت رسمی املاک: خدمات غیرحضوری، سکوهای خصوصی و تبادل اطلاعات
پس از پرداختن به جزئیات درج پیش‌نویس، قراردادهای یکسان و سازوکار پرداخت و فسخ، اکنون زمان آن رسیده تا نگاهی به «سایر مقررات» مندرج در فصل پنجم آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیندازیم؛ مقرراتی که شاید در نگاه اول متفرقه به نظر برسند، اما نقشی حیاتی در تکمیل چارچوب اجرایی این قانون دارند.
در ادامه سلسله مطالب آموزشی درباره آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی، این بار به سراغ فصل پنجم: سایر مقررات رفته‌ایم. این فصل شامل مواد ۲۵ تا ۲۹ آیین‌نامه است و به موضوعات مهمی چون تکلیف ثبت خلاصه معاملات در سوابق ملک، امکان ارائه خدمات غیرحضوری توسط دفاتر اسناد رسمی، نقش سکوهای (پلتفرم‌های) بخش خصوصی و تبادل اطلاعات میان‌دستگاهی می‌پردازد.
درک این مقررات برای تمامی فعالان حوزه املاک، دفاتر اسناد رسمی و عموم مردم که با معاملات ملکی سروکار دارند، ضروری است.
ثبت خلاصه معاملات و ضمانت اجرای عدم ثبت (ماده ۲۵)
این ماده بر چند نکته کلیدی تأکید دارد:
- تکلیف سازمان ثبت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است خلاصه‌ای از مفاد تمام اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون (مانند خرید و فروش، اجاره بیش از دو سال، رهن، پیش‌فروش و…) که از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شوند (چه از طریق دفاتر اسناد رسمی، چه از طریق ثبت قراردادهای یکسان توسط اشخاص یا دلالان) را در دفتر الکترونیک املاک یا پرونده ثبتی ملک درج کند.
- انعکاس در استعلام‌ها: این خلاصه باید در استعلام‌های بعدی که مراجع قضایی، اداری و غیره از وضعیت ملک می‌گیرند، منعکس شود تا حقوق منتقل‌الیه (کسی که حقی به او منتقل شده) مشخص باشد.
- فراهم‌سازی امکان ثبت: سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که امکان ثبت انواع قراردادهای موضوع ماده ۱ قانون، مطابق نمونه‌های پیش‌بینی شده، برای دفاتر اسناد رسمی، اشخاص حقیقی و حقوقی و دلالان معاملات املاک فراهم باشد.
- تأکید بر ضمانت اجرا: این ماده مجدداً تصریح می‌کند که هر عمل حقوقی موضوع ماده ۱ قانون که در سامانه ثبت نشود، مشمول ضمانت اجرای همان ماده خواهد بود (یعنی در محاکم و ادارات قابل استناد نیست و دعاوی مربوط به آن مسموع نخواهد بود، مگر دعوای استرداد عوضین).
نقش سکوهای دولتی و خصوصی در ثبت معاملات (ماده ۲۶)
قانون‌گذار برای تسهیل دسترسی به سامانه و خدمات ثبت الکترونیک، صرفاً به درگاه‌های دولتی اکتفا نکرده است. ماده ۲۶ سازمان ثبت را مکلف می‌کند تا دسترسی‌های لازم برای اجرای ماده ۳ قانون (درج پیش‌نویس توسط دلالان) و تبصره ۲ آن (ثبت قراردادهای یکسان توسط اشخاص و دلالان) را علاوه بر سکوهای دولتی، از طریق سکوها (پلتفرم‌ها)ی خصوصی دارای مجوز نیز فراهم سازد.
- اهمیت: این امر می‌تواند منجر به افزایش رقابت، بهبود کیفیت خدمات و سهولت دسترسی کاربران به خدمات ثبت الکترونیک شود.
- الزام رعایت مقررات: البته این دسترسی باید با رعایت کامل موازین قانونی، از جمله قوانین مربوط به مدیریت داده‌ها و اطلاعات ملی، صورت گیرد.
انقلابی در خدمات ثبتی: ارائه خدمات غیرحضوری دفترخانه (ماده ۲۷)
این ماده گامی مهم در جهت مدرن‌سازی و تسهیل خدمات دفاتر اسناد رسمی برمی‌دارد:
- تکلیف سازمان ثبت: سازمان مکلف است امکان ارائه غیرحضوری خدماتی که در حال حاضر در دفاتر اسناد رسمی ارائه می‌شوند را یا به صورت مستقیم یا از طریق سکوهای دولتی و خصوصی (موضوع ماده ۲۶) فراهم نماید.
- تکلیف سردفتران: سردفتران مکلفند برای متقاضیانی که از خدمات غیرحضوری استفاده می‌کنند، اسناد مورد تقاضا را بدون نیاز به مراجعه حضوری ایشان، حسب مورد تأیید، تنظیم یا ثبت نمایند.
- پیامدها: این ماده می‌تواند منجر به کاهش چشمگیر مراجعات حضوری به دفاتر، صرفه‌جویی در وقت و هزینه مردم و افزایش کارایی دفاتر اسناد رسمی شود. تصور کنید بتوانید بسیاری از امور مربوط به تنظیم یا تأیید اسناد را از منزل یا محل کار خود انجام دهید!
کدام اسناد مشمول ماده ۱ قانون الزام هستند؟ (ماده ۲۸)
تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام، اجرای مفاد آن ماده را در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مذکور مجری می‌داند. ماده ۲۸ آیین‌نامه این موضوع را شفاف‌سازی می‌کند:
- منظور از اسناد: این ماده تصریح می‌کند که منظور از اسناد مذکور در تبصره ۴ ماده ۱ قانون، تمامی اسناد مالکیت حدنگاری (کاداستری) است که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون (تیر ۱۴۰۳) صادر شده باشند.
- عدم تفکیک علت صدور: تفاوتی نمی‌کند که این سند حدنگار، اولین سند صادره برای ملک باشد (بدواً صادر شده باشد) یا در نتیجه انتقال قهری (مانند ارث) یا قراردادی (مانند خرید و فروش) یا به هر علت قانونی دیگری صادر شده باشد. مهم، تاریخ صدور سند حدنگار پس از لازم‌الاجرا شدن قانون است.
تبادل اطلاعات ثبتی و مسکن: همکاری سازمان ثبت و وزارت راه (ماده ۲۹)
این ماده بر لزوم همکاری و تبادل اطلاعات میان سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارت راه و شهرسازی برای تحقق اهداف قانون الزام و همچنین قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها تأکید می‌کند:
- تکلیف سازمان ثبت: ارائه اطلاعات مربوط به معاملات اموال غیرمنقول (با رعایت حریم خصوصی و محرمانگی و صرفاً اطلاعات مصرح در قانون ساماندهی) به صورت برخط و آنی به وزارت راه، جهت به‌روزرسانی اطلاعات املاک، مالکین، ساکنین و کشف بازه‌های قیمتی و اجاره‌بها.
- تکلیف وزارت راه: ارائه اطلاعات قراردادهای اجاره ثبت شده در سامانه‌های خود به صورت برخط و آنی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، جهت جلوگیری از انجام معاملات معارض و انعکاس در استعلامات ثبتی.
- اهمیت: این تبادل اطلاعات می‌تواند به شفافیت بازار مسکن، جلوگیری از تخلفات و کلاهبرداری‌ها و اجرای مؤثرتر سیاست‌های مربوط به حوزه زمین و مسکن کمک شایانی نماید.
جمع‌بندی فصل پنجم
فصل پنجم آیین‌نامه اجرایی ماده ۳، اگرچه تحت عنوان «سایر مقررات» آمده، اما حاوی نکات بسیار مهمی است که تصویری کامل‌تر از تحولات نظام ثبت رسمی ارائه می‌دهد. تأکید بر ثبت خلاصه معاملات، باز کردن فضا برای فعالیت پلتفرم‌های خصوصی، حرکت به سوی ارائه خدمات غیرحضوری دفاتر اسناد رسمی و لزوم تبادل اطلاعات میان‌دستگاهی، همگی نشان‌دهنده عزم جدی برای مدرن‌سازی، افزایش کارایی و شفافیت در حوزه ثبت اسناد و املاک کشور است.
همانطور که ملاحظه کردید، آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی، ابعاد گسترده و جزئیات فنی و حقوقی فراوانی دارد. آگاهی از این جزئیات برای حفظ حقوق و انجام معاملات مطمئن، امری ضروری است.
چنانچه در خصوص هر یک از مواد این آیین‌نامه، به ویژه مقررات مربوط به خدمات غیرحضوری یا نحوه ثبت معاملات در سکوهای مختلف، سوال یا نیاز به مشاوره دارید، کارشناسان متخصص ما در محضرچی آماده پاسخگویی و ارائه راهنمایی‌های لازم به شما هستند.
تجربیات و دیدگاه‌های خود را درباره این مقررات جدید، به خصوص امکان خدمات غیرحضوری، در بخش نظرات با ما و سایر کاربران به اشتراک بگذارید.
