آیا فسخ قراردادهای ملکی می‌تواند هوشمند و بدون مراجعه به دادگاه انجام شود؟ قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکان فسخ هوشمند را فراهم کرده است. بیایید با این تحول بزرگ در معاملات ملکی و نحوه عملکرد آن آشنا شویم.
فسخ هوشمند قرارداد در قانون جدید املاک: راهنمای کامل + نکات کلیدی
فسخ هوشمند قرارداد ملکی | چگونه قراردادها را بدون دادگاه فسخ کنیم؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تحولات مهمی را در نحوه انعقاد و انحلال قراردادهای ملکی به همراه داشته است؛ یکی از نوآوری‌های کلیدی این قانون، امکان “فسخ هوشمند” قراردادهاست که فرآیند فسخ را در شرایط خاصی، خودکار و سریع‌تر می‌کند.
آیا می‌دانستید عدم پرداخت قسط ملک می‌تواند به فسخ خودکار و هوشمند قرارداد منجر شود؟ قانون جدید الزام به ثبت رسمی، انقلابی در فسخ قراردادهای ملکی ایجاد کرده است. با ما همراه باشید تا با جزئیات فسخ هوشمند و نحوه عملکرد آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد آشنا شوید و از حقوق خود محافظت کنید.
مقدمه‌ای بر فسخ قرارداد در قانون جدید
فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به اعتبار حقوقی یک قرارداد، پیش از موعد طبیعی آن است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، ضمن تاکید بر لزوم ثبت رسمی تمام معاملات ملکی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مقررات مشخصی را برای فسخ این قراردادها، چه به صورت سنتی و چه به صورت هوشمند، پیش‌بینی کرده است.
فسخ قراردادهای ثبت شده: شرایط کلی
بر اساس تبصره 1 ماده 1 قانون، حتی اگر قرارداد ملکی شما در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد، امکان فسخ آن وجود دارد. اما این فسخ شرایطی دارد:
- نیاز به رأی مرجع قضایی یا داوری: در بسیاری از موارد، ثبت فسخ نیازمند رأی دادگاه یا داور است.
- مهلت‌های قانونی:
- شما باید ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ (یعنی زمانی که تصمیم به فسخ گرفته‌اید و شرایط آن مهیاست)، این موضوع را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اطلاع دهید.
- سپس باید ظرف ۱۵ روز پس از ارسال اظهارنامه، دعوای تنفیذ فسخ را در مرجع قضایی یا داوری مطرح کنید.
- اثر فسخ بر معاملات بعدی: اگر خریدار (منتقلٌ‌الیه)، ملک را پیش از ثبت فسخ شما، به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و آن شخص ثالث حق فسخ نداشته باشد، این انتقال مانند از بین رفتن (تلف) ملک محسوب می‌شود و فسخ شما باعث بر هم خوردن معامله دوم نمی‌شود. در این حالت، شما می‌توانید معادل قیمت روز ملک را از خریدار اول مطالبه کنید. اما اگر خریدار دوم حق فسخ داشته باشد یا ملک به هر نحوی دوباره به مالکیت خریدار اول درآید، عین ملک به شما (دارنده حق فسخ) بازگردانده می‌شود.
- شرط عدم انتقال توسط خریدار: طرفین می‌توانند در قرارداد شرط کنند که خریدار تا پایان مهلت فسخ فروشنده، یا تا پرداخت کامل ثمن، حق انتقال ملک به دیگری را نداشته باشد. سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید طوری طراحی شود که در این مدت، امکان انتقال رسمی ملک توسط خریدار وجود نداشته باشد.
معرفی فسخ هوشمند قرارداد
یکی از نوآوری‌های مهم آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام (مربوط به نقش دلالان معاملات املاک و قراردادهای یکسان)، معرفی سازوکاری به نام “فسخ هوشمند” است. این مکانیسم در قراردادهایی که در قالب “قراردادهای یکسان” (نمونه‌های استاندارد و غیرقابل ویرایش سامانه) منعقد می‌شوند، کاربرد دارد.
فسخ هوشمند به دارنده حق فسخ (معمولاً فروشنده یا موجر) اجازه می‌دهد تا در صورت عدم پرداخت وجوه قرارداد (مانند اقساط ثمن یا ودیعه اجاره) توسط طرف مقابل، بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و به صورت خودکار از طریق سامانه، قرارداد را فسخ کند.
شرایط تحقق فسخ هوشمند
برای اینکه بتوان از مکانیسم فسخ هوشمند استفاده کرد، باید تمام شرایط زیر به طور همزمان وجود داشته باشد:
- درج شرط فسخ در قرارداد یکسان: حق فسخ باید به طور مشخص به دلیل عدم پرداخت تمام یا بخشی از وجوهی مانند ثمن معامله یا ودیعه اجاره، در متن قرارداد یکسان پیش‌بینی شده باشد.
- پرداخت صرفاً از طریق سامانه: طرفین باید توافق کرده باشند که پرداخت این وجوه مشخصاً از طریق حساب امانی (واسط) یا وکالتی متصل به سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.
- عدم پرداخت در سررسید: وجه مورد نظر در تاریخ سررسید تعیین شده در قرارداد، پرداخت نشده باشد و این عدم پرداخت توسط سامانه تأیید شود.
- عدم توافق بر مهلت جدید: طرفین برای پرداخت وجه، مهلت جدیدی را در سامانه ثبت نکرده باشند.
- استرداد وجوه دریافتی (در صورت لزوم): اگر طبق قرارداد، فسخ منوط به بازگرداندن وجوهی باشد که فروشنده قبلاً دریافت کرده، این وجوه باید به حساب امانی (واسط) سامانه واریز شده باشد تا امکان ثبت فسخ فراهم شود.
فرآیند گام به گام فسخ هوشمند
فرآیند فسخ هوشمند به صورت زیر عمل می‌کند:
- تشخیص عدم پرداخت توسط سامانه: سامانه به طور خودکار عدم پرداخت وجه در سررسید را تشخیص می‌دهد.
- ارسال ابلاغیه به بدهکار: سامانه به صورت خودکار ابلاغیه‌ای از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی (ثنا) برای شخص بدهکار (مثلاً خریدار) ارسال می‌کند و او را از عدم پرداخت و امکان فسخ مطلع می‌سازد.
- ثبت فسخ توسط دارنده حق: پس از ابلاغ قانونی به بدهکار، دارنده حق فسخ (مثلاً فروشنده) می‌تواند وارد سامانه شده و گزینه فسخ قرارداد را انتخاب و ثبت کند. (در صورت لزوم، ابتدا باید وجوه دریافتی قبلی را به حساب واسط واریز کند.
- ثبت خودکار فسخ در دفتر املاک: به محض ثبت فسخ توسط دارنده حق، سامانه به صورت خودکار و بدون نیاز به رأی دادگاه، مراتب فسخ عمل حقوقی را در دفتر الکترونیک املاک ثبت می‌کند و حسب مورد، تعهدات منتفی شده یا مالکیت به فروشنده بازمی‌گردد.
- عدم امکان فسخ در صورت پرداخت دیرهنگام: اگر خریدار پیش از آنکه فروشنده فسخ را در سامانه ثبت کند، وجه معوقه را پرداخت نماید، دیگر امکان استفاده از فسخ هوشمند از بین می‌رود.
استرداد ملک پس از فسخ هوشمند
پس از ثبت فسخ هوشمند در قراردادهای معوض (مانند خرید و فروش یا اجاره)، انتقال‌دهنده (فروشنده یا موجر) می‌تواند برای پس گرفتن ملک اقدام کند:
- ثبت درخواست استرداد: فروشنده یا موجر ظرف حداکثر ۱۵ روز پس از ثبت فسخ، باید درخواست استرداد ملک را در همان سامانه ثبت کند.
- ابلاغ به متصرف و مهلت اعتراض: سامانه ابلاغیه‌ای برای متصرف (خریدار یا مستأجر) ارسال می‌کند. متصرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ مهلت دارد تا از مرجع قضایی دستور توقف عملیات اجرایی را بگیرد و به اداره ثبت ارائه دهد.
- صدور دستور استرداد خودکار: اگر در مهلت ۱۰ روزه، دستور توقف عملیات اجرایی صادر و ارائه نشود، سامانه به صورت خودکار دستور استرداد ملک را صادر می‌کند. این دستور در حکم سند لازم‌الاجرا بوده و از طریق دوایر اجرای ثبت قابل اجراست.
- طرح دعوای بطلان فسخ: اگر متصرف دستور توقف بگیرد، مکلف است ظرف یک ماه دعوای اعلام بطلان فسخ را در دادگاه مطرح و گواهی آن را به اداره ثبت ارائه کند، وگرنه دستور استرداد اجرا می‌شود.
- بازپرداخت وجوه تودیع شده: وجوهی که فروشنده برای امکان فسخ به حساب واسط واریز کرده بود، پس از تأیید تحویل ملک توسط مأمور اجرا یا خود فروشنده، یا در صورت عدم درخواست استرداد توسط فروشنده در مهلت مقرر، توسط بانک مرکزی به خریدار پرداخت می‌شود.
- اجاره: این فرآیند در مورد اتمام قرارداد اجاره و عدم تمدید آن نیز کاربرد دارد.
نکته مهم: اجرای فرآیند استرداد ملک منوط به این است که این موارد به طور صریح در متن قرارداد یکسان درج شده باشد.
نکات مهم در مورد فسخ هوشمند
- این سازوکار صرفاً برای قراردادهای منعقده در قالب “قراردادهای یکسان” سامانه کاربرد دارد.
- شرط اصلی آن، عدم پرداخت وجوهی است که پرداختشان از طریق حساب واسط سامانه توافق شده است.
- فسخ هوشمند نیازی به رأی دادگاه ندارد و به صورت سیستمی انجام می‌شود.
- طرفین می‌توانند توافق کنند که از سازوکار حساب واسط و در نتیجه فسخ هوشمند استفاده نکنند و برای انجام معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
لزوم ثبت رسمی معاملات و ارتباط آن با فسخ
قانون جدید تاکید دارد که هرگونه عمل حقوقی مربوط به انتقال مالکیت عین یا منافع و حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. عدم ثبت رسمی باعث می‌شود که دعاوی مربوط به آن (به جز دعوای استرداد عوضین) در مراجع قضایی قابل استماع نباشد. ثبت رسمی معاملات، شفافیت را افزایش داده و زمینه را برای اجرای سازوکارهای دقیق‌تری مانند فسخ هوشمند فراهم می‌کند.
دعوت به اقدام:
قانون الزام به ثبت رسمی و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، پیچیدگی‌های حقوقی خاص خود را دارند. فسخ قرارداد، به ویژه فسخ هوشمند، نیازمند دقت و آگاهی کامل از شرایط و مراحل قانونی است. برای اطمینان از حفظ حقوق خود در معاملات ملکی و دریافت مشاوره تخصصی در خصوص تنظیم قراردادها و شرایط فسخ، توصیه می‌شود با کارشناسان حقوقی و سردفتران اسناد رسمی مورد اعتماد خود مشورت نمایید.
محضرچی همواره آماده ارائه راهنمایی و خدمات حقوقی به‌روز به شما عزیزان است.
