نحوه ارسال استعلام مالیاتی در اجرای قانون الزام به ثبت (ویژه همکاران سردفتر)
با لازم‌الاجرا شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال ۱۴۰۳، فرآیند استعلام مالیاتی در دفاتر اسناد رسمی دستخوش تغییرات مهمی شده است که آگاهی از آن برای همکاران سردفتر و فعالان حوزه املاک ضروری است.
مقدمه: قانون جدید و تکالیف دفاتر اسناد رسمی
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که پس از تصویب در مجلس شورای اسلامی (۱۴۰۱/۰۹/۰۶) و تأیید نهایی مجمع تشخیص مصلحت نظام (۱۴۰۳/۰۲/۲۶)، لازم‌الاجرا گردیده است، تحولات مهمی را در فرآیندهای مرتبط با نقل و انتقال املاک ایجاد کرده است. این قانون، به‌ویژه با نسخ صریح ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم (به موجب ماده ۱۵ قانون الزام)، تکالیف جدیدی را بر عهده دفاتر اسناد رسمی گذاشته است. بر اساس مواد ۱ و ۴ این قانون، دفاتر موظف به انجام امور زیر از طریق سامانه‌های الکترونیکی هستند:
- محاسبه دقیق مالیات نقل و انتقال اموال غیرمنقول.
- محاسبه مالیات حق واگذاری محل‌های تجاری و اداری.
- اخذ مالیات مربوط به وکالت‌های فروش بلاعزل اموال غیرمنقول.
- وصول مالیات‌ها از طریق درگاه‌ها و سامانه‌های الکترونیکی تعیین‌شده.
در این مطلب، به‌طور کامل و کاربردی، نحوه ارسال استعلام مالیاتی مطابق با رویه‌های جدید را بررسی خواهیم کرد.
چرا و چگونه ارزش معاملاتی ملک را به دست آوریم؟
پیش از تنظیم برخی اسناد مرتبط با املاک که لزوماً نیاز به پرداخت مالیات نقل و انتقال ندارند (مانند تنظیم قولنامه یا پیش‌فروش ساختمان)، ممکن است نیاز به دانستن «ارزش معاملاتی» ملک داشته باشید. ارزش معاملاتی مبنای محاسبه بسیاری از هزینه‌ها و گاهی مالیات‌هاست. دو روش اصلی برای به دست آوردن این ارزش وجود دارد:
- استفاده از گزینه اختصاصی «استعلام ارزش معاملاتی» در سامانه.
- ارسال یک «استعلام مالیاتی» کامل که هم ارزش معاملاتی را نمایش می‌دهد و هم در صورت نیاز، امکان پرداخت مالیات و اخذ مفاصاحساب را فراهم می‌کند (بدون نیاز به پرداخت در مواردی که صرفاً به ارزش معاملاتی نیاز است).
روش اول: استعلام مستقیم ارزش معاملاتی
برای استفاده از این روش سریع، مراحل زیر را دنبال کنید:
- وارد بخش «استعلام‌ها» در سامانه ثبت آنی شوید و گزینه «استعلام ارزش معاملاتی» را انتخاب کنید.
- شناسه جام (JАМ): اگر سند ملک از نوع کاداستری است، شناسه جام که معمولاً در پایین سند درج شده را در فیلد مربوطه وارد کنید.
- مختصات جغرافیایی: برای اسناد دفترچه‌ای قدیمی یا املاکی که شناسه جام ندارند، باید ابتدا طول و عرض جغرافیایی دقیق ملک را با استفاده از ابزارهایی مانند وب‌سایت GeoPlanner به دست آورده و در فیلدهای مشخص‌شده وارد نمایید.
- پس از وارد کردن اطلاعات لازم، دکمه «ثبت» و سپس «دریافت پاسخ» را بزنید تا ارزش معاملاتی ملک نمایش داده شود.
روش دوم: ارسال استعلام الکترونیکی مالیاتی (راهنمای گام‌به‌گام)
این روش، روش اصلی و کامل برای مواردی است که نیاز به اخذ مفاصاحساب مالیاتی برای تنظیم سند رسمی دارید. البته همان‌طور که گفته شد، با ارسال این استعلام نیز ارزش معاملاتی بلافاصله مشخص می‌شود.
پیش‌نیاز: قبل از ارسال استعلام مالیاتی، باید یک «استعلام ثبتی» برای ملک مورد نظر در سامانه ثبت آنی ایجاد کرده باشید.
مراحل ارسال:
- در سامانه ثبت آنی، به بخش «استعلام‌ها» بروید.
- گزینه «استعلام مالیاتی» را انتخاب کنید.
- صفحه‌ای برای ورود اطلاعات باز می‌شود که باید با دقت تکمیل گردد.
مراحل تکمیل اطلاعات در سامانه استعلام مالیاتی
در این بخش، اطلاعات مورد نیاز برای ارسال استعلام را گام‌به‌گام بررسی می‌کنیم:
۱. تعیین نوع انتقال:
ابتدا باید مشخص کنید چه چیزی موضوع انتقال است. گزینه‌های اصلی عبارتند از:
- عرصه (زمین)
- اعیان (ساختمان)
- عرصه و اعیان (زمین و ساختمان با هم)
- عرصه و اعیان به همراه حق واگذاری محل (برای املاک تجاری و اداری)
- حق واگذاری محل به‌تنهایی (صلح سرقفلی)
۲. تکمیل اطلاعات اختصاصی ملک:
سایر اطلاعات ملک باید بر اساس مستندات معتبر مانند گواهی پایانکار، مدارک شهرداری، جهاد کشاورزی یا سایر اسناد مرتبط تکمیل شود. پس از ورود این اطلاعات، نوبت به انتخاب نوع سند انتقالی می‌رسد.
نکته مهم در مورد تاریخ پایانکار: اگرچه قرار است فیلد تاریخ پایانکار اختیاری شود، اما تا زمان اعمال این تغییر، برای املاک فاقد پایانکار رسمی، می‌توانید تاریخ مستندات موجود (مانند جواز ساخت) را مبنا قرار دهید یا تاریخی متناسب با سال ساخت تخمینی ساختمان وارد کنید.
۳. انتخاب نوع سند انتقالی:
از لیست موجود در سامانه، نوع دقیق سندی که قصد تنظیم آن را دارید انتخاب کنید. برخی از انواع رایج اسناد عبارتند از:
- نقل و انتقال قطعی
- نقل و انتقال قطعی و رهنی
- صلح (شامل صلح عادی، صلح با شرط خیار فسخ، صلح با حق فسخ، صلح محاباتی)
- صلح عمری (با حق فسخ یا بدون حق فسخ)
- وکالت بلاعزل (برای فروش)
- رهنی (برای وثیقه بانکی و …)
- استقرار صلح (در صورت فوت مصالح در صلح عمری)
- صلح مشتمل بر رهن (کاربرد خاص دارد، با احتیاط انتخاب شود)
۴. انتخاب نوع درخواست تنظیم سند:
در این بخش نیز باید نوع درخواست را متناسب با ماهیت سند انتخاب کنید. پرکاربردترین گزینه‌ها عبارتند از:
- نقل و انتقال قطعی
- نقل و انتقال قطعی و رهنی (برای اسناد قطعی-رهنی یا صلح-رهنی)
- صلح عمری
- رهنی
- وکالت بلاعزل
۵. درج مبلغ معامله:
قیمت ذکر شده در مبایعه‌نامه یا قرارداد مورد توافق طرفین باید در فیلد «مبلغ معامله طبق مبایعه‌نامه یا قرارداد» درج شود.
نکته: در خصوص اسناد «صلح عمری» که به‌صورت رایگان یا محاباتی (با عوض ناچیز) انجام می‌شود، می‌توان این مبلغ را صفر وارد کرد.
محاسبه ارزش مالیاتی و درج ارزش حق واگذاری
پس از تکمیل اطلاعات اولیه (سربرگ اول)، وارد سربرگ دوم یعنی «محاسبه ارزش مالیاتی» می‌شوید.
۱. اطلاعات کاربری و معبر:
در این بخش، اطلاعات مهمی مانند نوع کاربری عرصه (زمین)، عرض معبر اصلی ملک، نحوه دسترسی ملک به معبر و کدهای مربوط به بلوک و ردیف مالیاتی ملک باید با دقت وارد شوند. انتخاب صحیح «نوع کاربری عرصه» اهمیت زیادی دارد. گزینه‌های موجود در سامانه عبارتند از:
- مسکونی
- تجاری
- اداری
- صنعتی-کارگاهی-حمل و نقل-انبار و توقفگاه
- کشاورزی (اراضی مزروعی دیم، آبی، باغات، دامداری، پرورش طیور و …)
- خدماتی (آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری)
- سایر
۲. درج ارزش حق واگذاری (برای املاک تجاری/اداری):
اگر موضوع انتقال، ملکی با کاربری تجاری یا اداری است (چه به‌صورت انتقال کامل عرصه و اعیان و حق واگذاری، و چه به‌صورت صلح سرقفلی)، باید اطلاعات مربوط به حق واگذاری را در پایین همین سربرگ تکمیل کنید:
- نوع مالکیت واگذارنده: مشخص کنید واگذارنده حق، «مالک» عرصه و اعیان است یا «مستأجر» (در حالت صلح سرقفلی).
- ارزش حق واگذاری:
- انتقال کامل (عین و حق واگذاری): مطابق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر عرصه، اعیان و حق واگذاری با هم منتقل می‌شوند، باید مبلغ توافق‌شده در قرارداد (مبایعه‌نامه) را در این فیلد وارد کنید.
- صلح سرقفلی یا عدم تمایل به اعلام قیمت واقعی: اگر قیمت واقعی اعلام نمی‌شود یا مبلغی رد و بدل نشده، باید حداقل معادل ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک به‌عنوان ارزش حق واگذاری در این فیلد درج شود.
- نکته مهم سامانه: سامانه به‌گونه‌ای طراحی شده که اگر مبلغ وارد شده توسط شما کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی باشد، به‌طور خودکار همان ۲۵ برابر ارزش معاملاتی را مبنای محاسبه مالیات حق واگذاری قرار می‌دهد.
- نوع کاربری حق واگذاری: نوع کاربری محل تجاری یا اداری (تجاری، اداری، خدماتی، تولیدی، انبار، سایر) را انتخاب کنید. این فیلد اگرچه در میزان مالیات متعلقه تأثیری ندارد، اما تکمیل آن الزامی است.
تکمیل مشخصات اعیانی و خریداران
۱. مشخصات اعیانی (ساختمان):
در سربرگ بعدی، اطلاعات مربوط به ساختمان (اعیان) وارد می‌شود:
- تاریخ جواز یا پروانه ساخت
- شماره صورتمجلس تفکیکی (در صورت وجود آپارتمان)
- قدمت بنا (سال ساخت)
- شماره طبقه (برای آپارتمان‌ها)
- مساحت مفید اعیانی
- جمع کل مساحت اعیانی‌های احداث‌شده در ملک
- مساحت منضمات (مانند انباری، پارکینگ)
۲. مشخصات خریداران:
در سربرگ پایانی، نام و مشخصات خریدار (یا خریداران) و میزان سهم انتقالی به هر یک درج می‌شود.
نکته آتی: بر اساس رایزنی‌های انجام‌شده با سازمان امور مالیاتی، پیش‌بینی می‌شود در آینده نزدیک، الزام به درج نام خریدار در استعلام مالیاتی حذف گردد.
ارسال نهایی و مشاهده نتایج فوری:
پس از تکمیل تمامی اطلاعات و اطمینان از صحت آن‌ها، استعلام مالیاتی را برای بررسی به امور مالیاتی ارسال کنید. بلافاصله پس از ارسال:
- ارزش معاملاتی عرصه، ارزش معاملاتی اعیان و ارزش حق واگذاری (در صورت وجود) در بالای صفحه استعلام نمایش داده می‌شود.
- در مواردی که سند تنظیمی معاف از مالیات نقل و انتقال است (مانند اسناد رهنی یا صلح عمری)، گواهی مالیاتی به‌صورت آنی و بدون نیاز به پرداخت وجه صادر می‌گردد.
نکات کلیدی و مهم در ارسال استعلام مالیاتی
برای جلوگیری از بروز خطا و تسریع در فرآیند، به نکات زیر توجه ویژه داشته باشید:
ارسال صحیح استعلام مالیاتی، گامی حیاتی در تنظیم اسناد رسمی املاک است. امیدواریم این راهنما به شما در انجام دقیق این فرآیند کمک کرده باشد.
جامعه سردفتران و دفتریاران غرب استان تهران اقدام به تهیه فایل PDF راهنمای جامع ارسال استعلام مالیاتی املاک مطابق با قانون جدید الزام به ثبت رسمی کرده است. شما می‌توانید این راهنما را از این لینک دانلود کنید.
