استعلام
- با توجه به اینکه در صدر ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، قید «مطابق قانون» آمده است آیا مقصود از این عبارت، رعایت مقررات و قوانین شکلی در صدور سند از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک است و یا رعایت قانون ماهوی نیز باید بررسی شود؟
- توضیح آنکه، مطابق ماده ۲۴ قانون یاد شده پس از سپری شدن مدت اعتراض هیچگونه دعوایی مبنی بر تضییع حق از کسی پذیرفته نخواهد شد؛ حال چنانچه اداره ثبت اسناد و املاک خلاف واقع، تصرفات خواهان ثبت در ملک را به عنوان مالکیت احراز کند و ملک به نام این شخص به ثبت برساند و پس از سپری شدن مهلت اعتراض سند مالکیت را به نام او صادر کند، آیا دعوای ثالث مبنی بر تصرف مالکانه وی در آن زمان و درخواست ابطال عملیات ثبتی و سند مالکیت صادره مسموع است؟
- با توجه به ماده ۲۴ قانون یادشده و درصورت منفی بودن پاسخ، آیا مدعی می‌تواند قیمت روز ملک را از متقاضی ثبت و مالک رسمی به عنوان خسارت اخذ کند؟
- چنانچه مهلت اعتراض به آگهی‌های نوبتی به اتمام رسیده؛ اما تحدید حدود به عمل نیامده باشد و خواهان ثبت ملک، آن را به دیگری بفروشد آیا دعوای خریدار به طرفیت فروشنده مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع است؟
پاسخ 1 و 2
اولاً، منظور از عبارت «مطابق قانون» در صدر ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مقررات و تشریفات قانونی است که در مواد ۹ تا ۲۱ این قانون پیش بینی شده است.
ثانیاً، در صورت صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس مقررات حاکم بر ثبت عمومی املاک، با توجه به حکم مقرر در ماده ۲۴ همین قانون، دعوای دیگری از ناحیه سایرین نسبت به این ملک؛ از جمله دعوای ابطال سند به ادعای تضییع حق پذیرفته نیست و وفق ماده ۲۲ این قانون، کسی که ملک به نام او ثبت شده است مالک شناخته می‌شود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر یک از مراحل عملیات مقدماتی ثبت، وفق شرایط مندرج در ماده ۲۵ قانون یادشده، موضوع توسط هیأت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک بررسی می شود.
ثالثاً، هر چند وفق ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعوای راجع به عین؛ بلکه دعوای راجع به قیمت ملک نیز پذیرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالک رسمی در معرفی و ثبت خود به عنوان مالک، مطابق مقررات باب ششم قانون یادشده وصف کیفری داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد ۱۱۴ و ۱۱۵ این قانون، صدور رأی به جبران خسارت امکان پذیر است.
پاسخ 3
اولاً، در فرضی که مشخص شود پرونده ثبتی ملک مورد ترافع در جریان ثبت به نام خوانده است؛ اما هنوز جریان عملیات ثبتی به اتمام نرسیده است گرچه مالکیت این فرد قانوناً محرز است، اما مادامی که نام خوانده در دفتر املاک به عنوان مالک مذکور به ثبت نرسیده است وی مالک رسمی محسوب نمی‌شود.
ثانياً بنا به مراتب پیش گفته و به سبب محرز بودن مالکیت فرد به سبب پذیرش ثبت متقاضی و انتشار آگهی های نوبتی و سپری شدن مهلت‌های قانونی اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانونی دعوای خلع ید به طرفیت متصرف مسموع است و این مورد از شمول رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است؛ اما از آنجا که عملیات ثبتی خاتمه نیافته است صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال قانوناً امکان پذیر نیست و چنانچه انتقال دهنده انتقال ملک را به منتقل الیه به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع ندهد خواهان می‌تواند وفق ماده ۴۳ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی در جهت احقاق حق خود اقدام کند.
دکتر احمد محمدی باردئی | مدیر کل حقوقی قوه قضاییه | ۱۴۰۲/۰۴/۲۶ | ۷/۱۴۰۱/۳۱۰ | شماره پرونده: ۳۱۰-۵۹-۱۴۰۱ ح
