رای وحدت رویه ردیف ۶۲: استقلال شریک در انتقال سهم مشاع و مفهوم حق شفعه
وقتی چند نفر به صورت مشاع (مشترک و بدون تقسیم فیزیکی) مالک یک ملک، اعم از زمین، آپارتمان، مغازه یا هر مال غیرمنقول دیگری هستند، یکی از سوالات بنیادین در روابط حقوقی آنها این است که آیا هر شریک برای تصمیم‌گیری در مورد سهم خود، از جمله فروش یا انتقال آن به شخص ثالث، نیازمند کسب رضایت و موافقت سایر شرکاست؟
رای وحدت رویه ردیف ۶۲ کانون سردفتران و دفتریاران به این پرسش پاسخی صریح داده و بر استقلال اراده و مالکیت هر شریک نسبت به حصه (سهم) خود تاکید ورزیده است. اما این استقلال، با یک نهاد حقوقی مهم دیگر به نام “حق شفعه” که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی پیش‌بینی شده، محدودیت‌هایی پیدا می‌کند. درک صحیح وضعیت حقوقی انتقال سهم مشاع، نیازمند فهم هر دوی این مفاهیم است. در این نوشتار، ابتدا به تفصیل رای ۶۲ را بررسی کرده و سپس نقش و شرایط حق شفعه را تشریح خواهیم کرد.
موضوع رای وحدت رویه ۶۲: انتقال سهم یکی از شرکا در ملک مشاع
این رای به وضعیت حقوقی می‌پردازد که در آن، یک ملک به صورت “مشاع” بین دو یا چند نفر مشترک است (یعنی هر ذره از ملک متعلق به همه شرکاست به نسبت سهمشان و بخش مجزایی متعلق به هر کدام نیست). حال، یکی از این شرکا تصمیم می‌گیرد “قدرالسهم” یا “حصه” خود (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) را به شخص دیگری که جزو شرکای فعلی نیست (شخص ثالث)، منتقل کند (معمولاً از طریق عقد بیع یا صلح).
حکم رای ۶۲: عدم نیاز به کسب موافقت سایر شرکا برای انتقال
رای وحدت رویه ردیف ۶۲ به طور قاطع اعلام می‌کند: “در مواردی که شخصی قصد انتقال قدرالسهم خود از ملک مشاعی را به غیر دارد هیچگونه نیازی به کسب موافقت شریک دیگر برای تنظیم سند انتقال لازم به نظر نمی رسد.”
این به معنای آن است که:
- شریکی که قصد فروش سهم خود را دارد، مجبور نیست قبل از انجام معامله، رضایت یا اجازه شریک یا شرکای دیگر را جلب کند.
- دفتر اسناد رسمی نیز نمی‌تواند و نباید، تنظیم سند انتقال سهم یک شریک را منوط به ارائه رضایت‌نامه یا حضور و امضای شریک دیگر نماید.
صرف اراده مالک سهم برای انتقال و توافق او با خریدار (شخص ثالث)، برای انجام معامله و تنظیم سند کافی است.
اصل حقوقی: استقلال مالکیت هر شریک بر سهم خود
مبنای این رای، اصل تسلط و استقلال مالکیت در حقوق ایران است. هرچند ملک به صورت مشاع است، اما هر شریک، مالکِ قطعیِ سهم خود محسوب می‌شود. همانطور که مالک یک ملک شش دانگ می‌تواند آزادانه ملک خود را بفروشد، مالک سه دانگ مشاع نیز اصولاً حق دارد سهم خود را به هر کسی که مایل است منتقل کند. محدود کردن این حق، نیازمند نص صریح قانونی است که در خصوص لزوم کسب اجازه شریک دیگر برای اصل معامله، چنین نصی وجود ندارد.
معرفی نهاد “حق شفعه” (ماده ۸۰۸ قانون مدنی)
اما داستان به اینجا ختم نمی‌شود! قانون مدنی در ماده ۸۰۸، حقی را برای شریک دیگر پیش‌بینی کرده که به “حق شفعه” معروف است. این ماده (که در پانوشت رای آمده) می‌گوید:
“هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حِصّه خود را بقصد بیع بشخص ثالثی منتقل کند شريك ديگر حق دارد قيمتی را كه مشتري داده باو بدهد و حّصّه مَبيعه را تَمَلُّك كند. اين حق را حق شُفعه و صاحب آن را شفيع ميگويند.”
به زبان ساده، حق شفعه یعنی: اگر شرایط خاصی وجود داشته باشد، شریکی که سهمش فروخته نشده (شفیع)، می‌تواند “پس از انجام معامله فروش” توسط شریک دیگر به شخص ثالث، پا پیش گذاشته، همان پولی که خریدار (مشتری) پرداخته را به او بدهد و سهم فروخته شده را از چنگ او درآورده و برای خود تملک کند.
شرایط قانونی ایجاد و اعمال حق شفعه چیست؟
اعمال حق شفعه شرایط دقیقی دارد که همه باید با هم وجود داشته باشند:
- مال غیرمنقول باشد: حق شفعه فقط در مورد املاک (زمین، آپارتمان و…) وجود دارد و شامل اموال منقول (مانند خودروی مشترک) نمی‌شود.
- مال قابل تقسیم باشد: ملک باید ذاتاً قابلیت تقسیم داشته باشد.
- فقط دو شریک وجود داشته باشد: طبق متن صریح ماده ۸۰۸، حق شفعه فقط در ملک مشاعی که تنها “بین دو نفر” مشترک است، برقرار می‌شود. اگر ملک سه یا چند شریک داشته باشد، اصولاً حق شفعه برای هیچ‌کدام وجود ندارد. (البته در رویه قضایی ممکن است تفاسیر خاصی وجود داشته باشد، اما اصل قانونی بر دو نفر است).
- انتقال از نوع “بیع” (فروش) باشد: اگر شریک سهم خود را از طرق دیگر مانند صلح، منتقل کند، حق شفعه ایجاد نمی‌شود. حتماً باید عقد “بیع” واقع شده باشد.
- انتقال به “شخص ثالث” باشد: اگر شریک سهم خود را به شریک دیگر بفروشد، حق شفعه موضوعیت ندارد. حتماً باید خریدار فردی خارج از دایره شراکت باشد.
- فوریت در اعمال حق: شفعه یک حق فوری است و شریک (شفیع) به محض اطلاع از وقوع معامله، باید فوراً اقدام به اعمال حق خود کند، در غیر این صورت حق او ساقط می‌شود.
تفاوت کلیدی: عدم نیاز به اجازه (رای ۶۲) در مقابل حق شفعه (ماده ۸۰۸)
درک تفاوت این دو نکته بسیار حیاتی است:
- رای وحدت رویه ۶۲: مربوط به مرحله قبل از انجام معامله و تنظیم سند است. می‌گوید برای اصل فروش و ثبت آن، اجازه شریک لازم نیست. معامله بین شریک فروشنده و خریدار ثالث، بدون رضایت شریک دیگر، کاملاً صحیح و قانونی منعقد و ثبت می‌شود.
- ماده ۸۰۸ (حق شفعه): مربوط به مرحله بعد از انجام معامله و تنظیم سند است. حقی است که به شریک دیگر می‌دهد تا معامله‌ای که به درستی انجام شده را، با پرداخت پول به خریدار، به نفع خود برهم بزند و سهم را خودش تملک کند.
بنابراین، این دو با هم تناقضی ندارند. رای ۶۲ صحت اصل معامله بدون اجازه را تایید می‌کند و ماده ۸۰۸ یک حق ثانویه برای شریک دیگر ایجاد می‌نماید.
اهمیت آگاهی از رای ۶۲ و حق شفعه برای طرفین معامله
- برای شریک فروشنده: بداند که برای فروش سهم خود آزاد است و نیازی به جلب رضایت شریک دیگر ندارد (رای ۶۲).
- برای خریدار سهم مشاع: بداند که هرچند معامله خریدش قانونی است، اما اگر شرایط ماده ۸۰۸ برقرار باشد (ملک بین دو نفر، قابل تقسیم و…)، این ریسک وجود دارد که شریک دیگر از حق شفعه استفاده کرده و ملک را از او بگیرد (البته پولش را پس می‌دهد). بنابراین باید این ریسک را ارزیابی کند.
- برای شریک دیگر (که سهمش فروخته نشده): بداند که هرچند نمی‌تواند جلوی اصل فروش را بگیرد، اما تحت شرایط خاصی، حق شفعه دارد و باید در صورت تمایل، فوراً اقدام کند.
- برای دفاتر اسناد رسمی: مکلفند طبق رای ۶۲ سند را بدون نیاز به اجازه شریک تنظیم کنند، اما بهتر است طرفین، به‌ویژه خریدار، را از وجود احتمالی حق شفعه و شرایط آن آگاه سازند.
نتیجه‌گیری: جمع‌بندی رابطه رای و حق شفعه
رای وحدت رویه ردیف ۶۲ کانون سردفتران، اصل استقلال مالکیت شریک بر سهم مشاعی خود را به رسمیت شناخته و تاکید می‌کند که انتقال این سهم به شخص ثالث، نیازمند کسب اجازه از شریک دیگر نیست و دفاتر اسناد رسمی موظف به تنظیم سند مربوطه هستند. اما این رای، به هیچ وجه نافی یا ناسخ “حق شفعه” مقرر در ماده ۸۰۸ قانون مدنی نیست. حق شفعه، یک حق ممتاز و استثنایی برای شریک دیگر (در املاک غیرمنقول قابل تقسیم مشترک بین دو نفر) است تا پس از وقوع عقد بیع توسط شریکش، بتواند با پرداخت ثمن معامله به خریدار ثالث، سهم فروخته شده را به مالکیت خود درآورد. بنابراین، خریداران سهم مشاع باید همواره ریسک اعمال حق شفعه توسط شریک دیگر را (در صورت وجود شرایط قانونی آن) در نظر داشته باشند، حتی اگر معامله خرید آنها کاملاً قانونی و با سند رسمی انجام شده باشد.
سوالات متداول
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه ۶۲ و پانوشت مربوطه
عدم نیاز کسب اجازه شریک دیگر در تنظیم سند انتقال قدرالسهم احد از دو شریک
در مواردی که شخصی قصد انتقال قدرالسهم خود از ملک مشاعی را به غیر دارد هیچگونه نیازی به کسب موافقت شریک دیگر برای تنظیم سند انتقال لازم به نظر نمی رسد.
(مستند به: بند (۲) بخشنامه شماره ۱۷/۳۰۸۲۰ مورخ ۸۰/۹/۷ کانون سردفتران و دفتریاران؛ مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه شماره ۳۴/۸۹۳۵ – ۸۰/۸/۲۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت: [قانون مدنی]
ماده ۸۰۸ – هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حِصّه خود را بقصد بیع بشخص ثالثی منتقل کند شريك ديگر حق دارد قيمتی را كه مشتري داده باو بدهد و حّصّه مَبيعه را تَمَلُّك كند.
اين حق را حق شُفعه و صاحب آن را شفيع ميگويند.
این رای وحدت رویه در ردیف ۶۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (بخش آرای وحدت رویه کانون سردفتران) چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
