قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد عادی را برچیده است. بر اساس این قانون، مشاوران املاک تنها مجاز به نوشتن پیش‌نویس قرارداد هستند و ثبت پیش‌نویس به معنای انتقال مالکیت نیست. این قانون با هدف ایجاد نظم تاکید دارد که تمامی معاملات باید به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. همچنین، مشاوران املاک نمی‌توانند سند عادی تنظیم کنند و در صورت تخلف، با جریمه‌های مالی و تعلیق یا ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.
پیش‌نویس قراردادهای املاک بدون تایید سردفتر: نامعتبر
به‌روزرسانی: ساعاتی پیش
برچیده شدن اسناد عادی: مهم‌ترین ثمره قانون الزام به ثبت رسمی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییرات مهمی در نحوه تنظیم و ثبت قراردادهای املاک ایجاد کرده است.
بر اساس این قانون، بنگاه‌های مشاور املاک دیگر نمی‌توانند قراردادهای املاک را تنظیم کنند و تنها مجاز به نوشتن پیش‌نویس قرارداد هستند. این پیش‌نویس باید به دفترخانه ارجاع داده شود تا پس از تایید نهایی، قرارداد منعقد شود. ثبت پیش‌نویس قرارداد به معنای انتقال مالکیت نیست.
ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی
ماده 3 این قانون بیان می‌کند که دلالان معاملات املاک، اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، موظفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کرده و آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این ماده و تبصره آن تناقضاتی دارند؛ در حالی که ماده 3 مشاوران املاک را موظف به تنظیم پیش‌نویس می‌کند، تبصره آن ارزش حقوقی برای پیش‌نویس ثبت‌شده در سامانه قائل است.
تبصره 2 ماده 3
تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی بیان می‌کند که سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را فراهم کند.
این سامانه برای انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده 1 این قانون، از جمله انتقال مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، وقف، عقد رهن، و پیش‌فروش ساختمان، طراحی شده است. این اعمال حقوقی باید در قالب قراردادهای یکسان و نمونه انجام شوند و متعاملین در صورت نیاز به ثبت عمل حقوقی خارج از این قالب‌ها، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
نگرانی سردفتران
در شرایط فعلی، سردفتران نگران حذف دفاتر اسناد رسمی از فرآیند سندنویسی هستند.
رئیس کانون سردفتران، آقای خندانی، تاکید کرده است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات تهدیدی برای جایگاه دفاتر اسناد رسمی نیست و هدف این قانون ایجاد نظم در کشور است. وی تصریح کرد که دفاتر اسناد رسمی بازوی اجرایی این قانون هستند و مشاوران املاک نیز باید با انجام وظایف قانونی خود، در اجرای این قانون همکاری کنند.
دیدگاه رئیس کانون سردفتران
صدای آقای خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، در نشست علمی «تحلیل چگونگی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»:
ممنوعیت تنظیم سند عادی توسط مشاوران املاک
ماده 11 این قانون بیان می‌کند که دلالان معاملات املاک نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده 1 این قانون، سند عادی تنظیم کنند. متخلفان از این حکم، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی، به مجازات‌هایی از جمله استرداد حق دلالی دریافتی، جریمه‌های مالی، و تعلیق یا ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
به زبان ساده، این ماده می‌گوید که مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی نمی‌توانند برای معاملات مربوط به انتقال مالکیت یا حقوق دیگر اموال غیرمنقول، سند عادی تنظیم کنند. اگر این کار را انجام دهند، با جریمه‌های مالی و تعلیق یا ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.
نتیجه‌گیری
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف ایجاد نظم و جلوگیری از بی‌نظمی در معاملات املاک تصویب شده است. این قانون تاکید دارد که تمامی معاملات املاک باید به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند تا از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات جلوگیری شود.
