سوال
مستاجر یک باب مغازه پیش از لازم‌اجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال 1378 با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل میکند و قرارداد اجاره‌ای بین مالک و منتقل‌الیه منعقد میشود.
با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل‌الیه در سال 1378 ، آیا میتوان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اولاً، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستاجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چهارچوب قانون یادشده، ایجاد میشود و مستاجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت میکند؛ اما اصطاح سرقفلی زمانی به کار میرود که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت میکند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تاثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی میشود، موثر بوده وملاک محاسبه کارشناس قرار میگیرد.
ثانیاً، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است و مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره‌ای بین مالک و منتقل‌الیه منعقد شده است، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نمی‌باشد.
حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده ۱۹ قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستاجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق دانسته است، موید این دیدگاه است.
شماره نظریه: 729 / 1401 / 7 | مورخ 10 / 08 / 1401 | شماره پرونده: 1401 / 1- 29 – 729 ح
