این نظریه مشورتی درباره توقیف و مزایده اموالی است که با شرط فسخ بیع یا صلح معامله شده‌اند. در این نظریه، قانونی بودن توقیف ملک توسط اداره اجرا و تاثیر آن بر ملکیت و حقوق طرفین عقد مورد بررسی قرار می‌گیرد. همچنین روش رفع توقیف از ملک در صورت فسخ عقد توسط یکی از طرفین و حقوق طلبکار توقیف کننده و شخص ثالث مشخص می‌شود.
با عنایت به اینکه در برخی از موارد ادارات و واحدهای اجرای ثبت در بازداشت اموال مدیونین پرونده‌های اجرایی با این موضوع مواجه می‌باشند که مالکیت مدیون در مال مورد بازداشت در قالب عقودی همچون بیع یا صلح متضمن خیارهای قراردادی متزلزل بوده
الف: با توجه اینکه ملک توقیفی با قید حق فسخ انتقال داده شده آیا توقیف ملک مزبور در طول مدت خیار توسط اداره اجرا قانونی است یا خیر؟
و آیا با اعمال حق فسخ، از ملک باید رفع توقیف به عمل آورد یا خیر؟
در پاسخ باید گفت توقیف ملک قانونی است و قبل از اعمال حق فسخ هیچ موجب قانونی برای رفع توقیف ملک نیست و با مراعی دانستن توقيف، حق بالقوه مصالح یا فروشنده محفوظ می‌ماند چراکه تا زمانی که معامله فسخ نشده، مورد معامله در ملکیت خریدار بوده و توقیف در ملکیت خریدار واقع شده و صحت توقیف تا هنگام فسخ عقد با توجه به اثر فسخ معامله نسبت به آینده ضرری برای مصالح یا فروشنده ندارد بلکه تنها پس از انحلال عقد در نتیجه فسخ است که در توقیف بودن ملک مخل به حقوق مصالح یا فروشنده است که در این حالت وفق ماده ۴۶۰ قانون مدنی در بیع شرط و ملاک آن در سایر خیارهای قراردادی و رای وحدت رویه شماره 810 مورخه ۱۴۰۰/۳/۴ هیات عمومی دیوان عالی کشور با ترجیح حق مصالح یا فروشنده بر حق طلبکار توقیف کننده و رفع توقیف از ملک، زمینه این اخلال مرتفع می‌گردد.
لازم به ذکر است در خیارات قانونی، به طور ضمنی، آماده نگه داشتن عین در مدت خیار برای اعمال حق فسخ فروشنده یا مصالح و امکان استرداد عین مورد توجه و قصد طرفین است که این امر با مراعی دانستن توقیف محقق می‌گردد.
ب: چنانچه شخص ثالث با مدیون در اداره اجرا حاضر و بیان دارد که پس از توقیف ملک توسط واحد اجراء، مصالح یا فروشنده، حق فسخ خود را اعمال کرده، آیا واحد اجراء راساً باید رفع توقیف نماید؟
با توجه به اینکه مدعی پس از توقیف ملک اقدام به اعمال حق فسخ نموده تکلیفی با واحد اجرا نیست و مدعی حق فسخ در راستای اعمال قانونی حق خود می‌بایست فسخ سند در دفتر تنظیم کننده سند یا در دفتر غیر دفتر تنظیم کننده سند اقدام و حسب مورد اقرارنامه رسمی فسخ یا اطلاع‌نامه فسخ دفترخانه را به اداره اجرا ارائه نماید و یا حسب مورد باید از طریق محکمه نسبت به تحصیل حکم قطعی تایید فسخ و ارائه آن به اداره ا اقدام نماید.
ج: بعضاً مشاهده می‌گردد که علاوه بر شرط فسخ صلح، مصالح حق انتفاع عمری در ملک را نیز داراست، با توجه به اینکه بر اساس قاعده “تفکیک عین از منفعت” و ماده ۹۱ آیین نامه اجرا، بازداشت ملک مزبور که نسبت به منافع أن تعهدی به نفع مصالح ایجاد شده است مستلزم بازداشت منافع آن نیست لذا وجود حق انتفاع به نفع مصالح مانع توقیف ملک نخواهد بود و در زمان مزایده ملک، داخل در مزایده نخواهد شد.
عاصف حمدالهی مدیرکل دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی | شماره: 1402183692 | مورخ: 1402/09/27
