استعلام دارایی و نقش آن در تنظیم اسناد رسمی
یکی از پرسش‌های رایج هنگام مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، لزوم یا عدم لزوم اخذ استعلام از اداره امور اقتصادی و دارایی برای تنظیم اسناد مختلف، به‌ویژه در معاملات و نقل و انتقالات است. این استعلام‌ها معمولاً با هدف اطمینان از پرداخت مالیات‌های مربوط به آن مال یا معامله (مانند مالیات نقل و انتقال، مالیات بر ارث و…) پیش از ثبت رسمی انتقال یا تعهد صورت می‌گیرد. اما آیا این قاعده برای تمام اسناد صدق می‌کند؟ رای وحدت رویه شماره ۳۹ کانون سردفتران و دفتریاران، موارد مشخصی را از این قاعده مستثنی کرده و فرآیند تنظیم برخی اسناد پرکاربرد را تسهیل نموده است.
رای وحدت رویه شماره ۳۹: معافیت برخی اسناد از استعلام دارایی
این رای وحدت رویه که بر اساس بند (یک) بخشنامه شماره ۱۱/۳۷۱۰۰ مورخ ۱۳۷۹/۱۱/۲۵ کانون سردفتران تهران و با تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تدوین شده، به صراحت اعلام می‌دارد:
“در تنظیم اسناد وکالت نسبت به املاک و تلفن و هم چنین تنظیم سند صلح و واگذاری نسبت به تلفن های ثابت و همراه نیاز به استعلام از دارائی نمی باشد.”
این به معنای یک معافیت قانونی مشخص برای دفاتر اسناد رسمی و مراجعین است که فرآیند تنظیم این دسته از اسناد را سرعت می‌بخشد.
اسناد مشمول معافیت کدامند؟
بر اساس متن صریح رای وحدت رویه شماره ۳۹، چهار دسته سند از لزوم اخذ استعلام از اداره امور اقتصادی و دارایی معاف هستند:
۱. وکالت‌نامه املاک
تنظیم هر نوع سند وکالت (اعم از کاری، اداری، جامع و…) که موضوع آن اعطای نمایندگی در خصوص یک یا چند ملک باشد، نیازی به استعلام دارایی ندارد. خواه این وکالت برای فروش، اجاره، رهن یا انجام امور اداری ملک باشد.
۲. وکالت‌نامه تلفن
مشابه وکالت املاک، تنظیم سند وکالت برای انجام امور مربوط به خطوط تلفن (ثابت یا همراه) نیز از استعلام دارایی معاف است.
۳. صلح یا واگذاری تلفن ثابت
هرگونه سند رسمی که به منظور انتقال مالکیت (صلح، فروش، هبه، واگذاری) یک خط تلفن ثابت تنظیم می‌شود، نیازمند استعلام از دارایی نیست.
۴. صلح یا واگذاری تلفن همراه
همانند تلفن ثابت، تنظیم اسناد مربوط به انتقال مالکیت خطوط تلفن همراه نیز از این استعلام معاف می‌باشد.
چرا این اسناد از استعلام دارایی معاف هستند؟
دلایل دقیق این معافیت در متن رای ذکر نشده، اما می‌توان دلایل منطقی زیر را برای آن در نظر گرفت:
- ماهیت وکالت: وکالت‌نامه صرفاً اعطای نمایندگی است و به خودی خود انتقال مالکیتی که مشمول مالیات مستقیم باشد، صورت نمی‌دهد. تعهدات مالیاتی معمولاً در زمان انجام عمل توسط وکیل (مثلاً فروش ملک) و تنظیم سند قطعی انتقال، بررسی می‌شود. (به استثنا وکالت فروش بلاعزل)
- کم اهمیت بودن ارزش مالیاتی تلفن: احتمالاً قانون‌گذار ارزش خطوط تلفن (به خصوص در زمان تصویب رای) را از نظر مالیاتی به اندازه‌ای نمی‌دانسته که نیاز به استعلام پیش از انتقال داشته باشد، یا سازوکار اخذ مالیات آن را متفاوت دیده است.
- تسهیل امور و کاهش بروکراسی: این معافیت به وضوح با هدف سرعت بخشیدن به تنظیم این اسناد پرکاربرد و کاهش مراحل اداری برای مردم صورت گرفته است.
تفاوت مهم وکالت با انتقال قطعی ملک
نکته بسیار بسیار مهم: معافیت ذکر شده در رای وحدت رویه ۳۹ برای وکالت‌نامه املاک است و به هیچ وجه به معنای عدم نیاز به استعلام دارایی برای سند انتقال قطعی ملک نیست.
هنگامی که با استفاده از وکالت‌نامه، ملک به فروش می‌رسد و قرار است سند قطعی به نام خریدار تنظیم شود، فروشنده (یا وکیل او) ملزم به اخذ مفاصاحساب مالیاتی مربوطه از اداره امور اقتصادی و دارایی و ارائه آن به دفتر اسناد رسمی است. عدم ارائه این مفاصاحساب مانع از تنظیم سند قطعی خواهد بود.
بنابراین، رای وحدت رویه ۳۹ فقط مرحله تنظیم وکالت‌نامه را تسهیل می‌کند و تکالیف مالیاتی مربوط به انتقال قطعی ملک همچنان پابرجاست.
البته طبق قانون الزام به ثبت رسمی، منبعد برای تنظیم وکالت فروش بلاعزل هم باید مالیات پرداخت شود که جزئیات آن را از این لینک بخوانید.
نکات مهم و کاربردی
- این معافیت صرفاً محدود به استعلام از “اداره امور اقتصادی و دارایی” است و ممکن است بسته به نوع سند، نیاز به استعلام از مراجع دیگر (مانند شهرداری، ثبت اسناد و…) همچنان وجود داشته باشد.
- معافیت شامل موارد مصرح (وکالت ملک (به استثنا وکالت فروش بلاعزل) و تلفن، صلح و واگذاری تلفن) است و به موارد دیگر قابل تسری نیست.
- همواره پیش از اقدام برای تنظیم سند، در مورد مدارک و استعلام‌های لازم با دفتر اسناد رسمی مورد نظر خود مشورت نمایید.
نتیجه‌گیری: تسهیل فرآیند برای اسناد خاص
رای وحدت رویه شماره ۳۹ با حذف لزوم استعلام از اداره امور اقتصادی و دارایی برای تنظیم وکالت‌نامه‌های مربوط به املاک و تلفن، و همچنین اسناد صلح و واگذاری خطوط تلفن ثابت و همراه، گامی مهم در جهت کاهش بروکراسی اداری و تسریع در انجام امور مردم برداشته است. این معافیت باعث صرفه‌جویی در وقت و هزینه مراجعین به دفاتر اسناد رسمی می‌شود. با این حال، تاکید می‌گردد که این معافیت صرفاً شامل موارد ذکر شده بوده و برای انتقال قطعی املاک، همچنان نیاز به اخذ مفاصاحساب‌های مالیاتی مربوطه می‌باشد.
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه شماره ۳۹
عدم نیاز به استعلام از اداره امور اقتصادی و دارائی برای اسناد وکالت املاک و تلفن و اسناد صلح و واگذاری تلفن های ثابت و همراه
در تنظیم اسناد وکالت نسبت به املاک و تلفن و هم چنین تنظیم سند صلح و واگذاری نسبت به تلفن های ثابت و همراه نیاز به استعلام از دارائی نمی باشد.
بند (یک) بخشنامه شماره ۱۱/ ۳۷۱۰۰ مورخ ۷۹/۱۱/۲۵ کانون سردفتران و دفتریاران تهران (مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره ۳۴/۹۲۷۳ – ۷۹/۱۰/۲۸ و شماره ۳۴/۶۳۸۵ – ۷۹/۱۰/۲۸ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
سوالات متداول
این رای وحدت رویه در ردیف 39 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است. برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه به دسته‌بندی زیر مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران
