قرارداد یکسان فروش آپارتمان مسکونی
آیا در آستانه خرید یا فروش یک آپارتمان مسکونی قرار دارید و می‌خواهید از صحت، اعتبار قانونی و شفافیت کامل قرارداد خود اطمینان حاصل کنید؟ آشنایی با “قرارداد یکسان فروش آپارتمان مسکونی” که در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تدوین شده، برای شما ضروری است.
- مقدمه‌ای بر الزام به ثبت رسمی معاملات و قراردادهای یکسان
- ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی: گامی به سوی شفافیت
- تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام: معرفی قراردادهای یکسان
- ماده ۱ آیین‌نامه ماده ۳: تعریف دقیق قرارداد یکسان
- چرا استفاده از قرارداد یکسان فروش آپارتمان اهمیت دارد؟
- نمونه قرارداد یکسان فروش آپارتمان مسکونی (رسمی و لازم‌الاجرا)
- الف) طرفین قرارداد
- ب) مورد معامله و مشخصات ملک
- پ) ثمن معامله و شرایط تسلیم آن
- ت) شرایط تسلیم مورد معامله
- ث) شرایط مربوط به مراجعه به دفتر اسناد رسمی و رفع محدودیت
- ج) سایر شروط
- چ) قوه قاهره
- ح) اشخاص ثالث مرتبط و امضاها
- جمع‌بندی و راهنمایی‌های نهایی از محضرچی
مقدمه‌ای بر الزام به ثبت رسمی معاملات و قراردادهای یکسان
در سال‌های اخیر، با هدف افزایش شفافیت، کاهش اختلافات ملکی و جلوگیری از کلاهبرداری‌ها، قانونگذار تاکید ویژه‌ای بر ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول داشته است. “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” یکی از مهم‌ترین گام‌ها در این راستا است. این قانون، چارچوب جدیدی برای انجام معاملات ملکی تعریف کرده و استفاده از قراردادهای نمونه و یکسان را برای برخی از این معاملات، به ویژه آنهایی که از طریق دلالان معاملات املاک (مشاورین املاک) و یا توسط اشخاص حقیقی و حقوقی خارج از دفاتر اسناد رسمی در سامانه‌های مربوطه ثبت می‌شوند، الزامی یا تسهیل نموده است. هدف از این قراردادهای یکسان، ایجاد وحدت رویه، جلوگیری از درج شروط مبهم یا غیرمنفصفانه و حمایت از حقوق طرفین معامله است.
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی: گامی به سوی شفافیت
این ماده، سنگ بنای قانون جدید است و تاکید دارد که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، هرگونه عمل حقوقی منجر به انتقال مالکیت، حق انتفاع (بیش از دو سال)، حق ارتفاق، وقف، رهن، اجاره (بیش از دو سال)، اجاره به شرط تملیک و پیشفروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این معاملات غیرثبتی در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود و صرفاً دعوای استرداد عوضین (بازگرداندن آنچه رد و بدل شده) مسموع است.
این یعنی اسناد عادی دیگر اعتباری برای اثبات مالکیت یا سایر حقوق ذکر شده در محاکم نخواهند داشت.
متن ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به شرح زیر است:
«ماده ۱ ـ یکسال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته میشود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده میشود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»
تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام: معرفی قراردادهای یکسان
این تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف می‌کند که ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و سایر اشخاص به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را برای انجام استعلامات و ثبت معاملات (موضوع ماده ۱) فراهم کند. نکته کلیدی این تبصره آن است که این ثبت، «فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه» انجام خواهد شد و طرفین و دلالان نمی‌توانند شروطی را به این قراردادها اضافه یا از آن کم کنند. اگر متعاملین بخواهند قراردادی خارج از این قالب‌های استاندارد داشته باشند، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
متن تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول:
«تبصره ۲ ماده ۳ ـ سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به‌منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند.
متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب‌های مذکور را داشته باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.»
ماده ۱ آیین‌نامه ماده ۳: تعریف دقیق قرارداد یکسان
آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون، در بند «چ» از ماده ۱ خود، تعریف روشنی از “قراردادهای یکسان” ارائه می‌دهد. این قراردادها، نمونه‌های متحدالشکلی هستند که شامل اقلام اطلاعاتی مشخص بوده و غیر قابل ویرایش هستند؛ یعنی امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی در آنها وجود ندارد.
متن بند «چ» ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
«چ- قراردادهای یکسان: عبارتند از نمونه‌های متحدالشکل مشتمل بر اقلام اطلاعاتی و غیر قابل ویرایش (بدون امکان كاهش يا افزايش شروط قراردادي)، در مورد اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون؛»
چرا استفاده از قرارداد یکسان فروش آپارتمان اهمیت دارد؟
- شفافیت و وضوح: تمامی شروط و تعهدات به صورت استاندارد و از پیش تعیین شده هستند، که از ابهامات و تفاسیر مختلف جلوگیری می‌کند.
- کاهش اختلافات: با مشخص بودن چارچوب قرارداد، احتمال بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده به حداقل می‌رسد.
- حمایت قانونی: این قراردادها مطابق با آخرین الزامات قانونی تدوین شده‌اند و از حقوق طرفین به نحو احسن محافظت می‌کنند.
- تسهیل فرآیندها: ثبت معاملات در سامانه‌های الکترونیکی با استفاده از این قراردادها ساده‌تر و سریع‌تر انجام میشود.
- رسمیت و اعتبار: ثبت این قراردادها در سامانه، به معامله رسمیت بخشیده و اعتبار آن را در مراجع قانونی تضمین می‌کند.
نمونه قرارداد یکسان فروش آپارتمان مسکونی (رسمی و لازم‌الاجرا)
در ادامه، نمونه متن قرارداد یکسان فروش آپارتمان مسکونی که بر اساس تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تهیه شده است، ارائه می‌گردد. توجه داشته باشید که این متن، یک نمونه رسمی است و شروط آن غیرقابل تغییر (کاهش یا افزایش) در هنگام ثبت از طریق سامانه برای دلالان و اشخاص حقیقی و حقوقی خارج از دفاتر اسناد رسمی می‌باشد. برای هرگونه تغییر یا افزودن شروط خاص، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی الزامی است.
الف) طرفین قرارداد
ماده ۱: فروشنده: نام و نام خانوادگی……………… فرزند ……………… شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… شماره ملی ……………… تاریخ تولد ……………… نشانی: استان………. شهرستان……. ادامه نشانی ………….. کد پستی ……………… تلفن همراه …………………. تلفن ثابت ………….؛ مالک ……. سهم از ……. سهم (کل سهام) و فروشنده ……. سهم از ……… سهم (کل سهام)
ماده ۲: خریدار: نام و نام خانوادگی……………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… شماره ملی ……………… تاریخ تولد……………… نشانی: استان………. شهرستان……. ادامه نشانی ………….. کد پستی ……………… تلفن همراه………………….. تلفن ثابت ………….؛ میزان خرید ……. سهم از ……… سهم (کل سهام)
ب) مورد معامله و مشخصات ملک
ماده ۳: ……….. سهم از ……….. سهم از [اعیان/ عرصه و اعیان] یک دستگاه آپارتمان مسکونی واقع در استان……. حوزه ثبتی ……………. با پلاک ثبتی به شماره ……………… فرعی از……………… اصلی، مفروز و مجزی از ……… به مساحت ………….. مترمربع، دارای سند مالکیت [شماره دفتر الکترونیک املاک …../ شماره دفتر املاک ……… صفحه ………]، بخش ثبتی ……… وضعیت یا نوع ملک …………. [وقفی / متصرفی/غیر متصرفی / تحت تولیت/…………… به میزان …………. سهم (دانگ) ……… به متراژ ……… دارای سند وقفی …….] با کاربری مسکونی، قطعه ………….، به نشانی ……………… طبقه………….. [واحد/سمت]………، کد پستی ………..
- پارکینگ اختصاصی: [دارد/ندارد]
- مشخصات پارکینگ: [شماره/قطعه] ……، مساحت ….. مترمربع، واقع در …… (مثلاً سمت شمال غربی طبقه منفی یک(……، [مسقف/غیرمسقف]؛ [مالک/مالکین] [پارکینگ/ پارکینگ ها] شماره/قطعه …. واقع در…….. حق عبور از پارکینگ مذکور را [دارند/ندارند]. مالک این پارکینگ حق عبور از [پارکینگ/ پارکینگ ها] شماره/قطعه …. واقع در …………. را [دارد/ندارد] .
- انباری اختصاصی: [دارد/ندارد]
- مشخصات انباری: شماره/قطعه …..، مساحت …. مترمربع، واقع در [پشت بام/زیرزمین/طبقه] …..
- مورد معامله در طرح های عمومی و عمرانی قرار [دارد/ندارد].
- مورد معامله حق ارتفاق در ملک/املاک….. [دارد/ندارد] شامل…
- ملک /املاک… در مورد معامله حق ارتفاق [دارد/ندارد] شامل…
- مورد معامله حق انتفاع (عمری/سکنی/رقبی) [دارد/ندارد] شامل …
ماده ۴: سایر مشخصات مورد معامله:
نما: [سنگی/ آجری/سفال/ کامپوزیت/ سیمان/سایر]، کفپوش [سرامیک/سنگ/موزائیک/سایر]، سیستم گرمایشی [ندارد/ پکیج/ شوفاژ/ اسپلیت/ داکت اسپلیت/ شومینه/ سایر] و سیستم سرمایشی [ندارد/ کولر آبی/ اسپلیت/ داکت اسپلیت/ چیلر/سایر] …… عدد اتاق خواب، بالکن [ندارد/ ……عدد دارد]، تاریخ پایان کار…….، سایر امکانات: [استخر، سونا، جکوزی، سالن بدنسازی، حقابه قنات، چاه، باربیکیو، سیستم امنیتی، سیستم اطفای حریق، شیرآلات {نوع آن}، کابینت آشپزخانه {نوع آن: ام دی اف، های گلس، ممبران، سایر} ضد زلزله بودن یا نبودن، مبله یا غیرمبله، کمد دیواری، سیستم تهویه آشپزخانه، اجاق گاز صفحه ای، درب ضدسرقت]
ماده ۵: انشعابات:
| نوع انشعاب |
اختصاصی |
اشتراکی |
شماره اشتراک |
| آب |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| برق |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| گاز |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| فاضلاب |
[ ] |
[ ] |
……………… |
| تلفن |
[ ] |
[ ] |
……………… |
- تبصره ۱: فروشنده تعهدی در خصوص اخذ انشعاب [دارد/ندارد].
- تبصره ۲: فروشنده متعهد است تا تاریخ ………. انشعاب ….. را اخذ نماید.
- تبصره ۳: هزینه اخذ انشعاب …….. بر عهده فروشنده/ خریدار است.
پ) ثمن معامله و شرایط تسلیم آن
ماده ۶: ثمن مورد معامله از قرار مترمربعی …….. ریال جمعاً مبلغ …….. ریال است.
ماده ۷: مواعد پرداخت ثمن به شرح زیر است: مبلغ ………. ریال [ثمن/از ثمن] مورد معامله در تاریخ ……….. از طریق …. [پرداخت شد/ خواهد شد].
[اگر پرداخت از طریق تسهیلات انتخاب شد (مورد D)، جدول زیر فعال و به طرفین نمایش داده شود]:
| مبلغ تسهیلات |
|
| نرخ بهره |
|
| مبلغ کل اقساط باقیمانده |
|
| تعداد اقساط باقیمانده |
|
| سررسید قسط اول که توسط خریدار پرداخت می شود |
|
| سررسید قسط پایانی |
|
| شماره قرارداد تسهیلات |
|
| مشخصات بانک ارائه کننده تسهیلات |
بانک ……………….. شعبه …………………… کد ………………………… آدرس: …………………………. |
| اخذ کننده تسهیلات |
|
| مبلغ اقساط سررسید شده که پرداخت نشده است و خسارات متعلق به آن |
|
[در صورتی که مورد i انتخاب شد، متن زیر فعال شود]:
طرفین توافق نمودند پس از واریز مبلغ تسهیلات به حساب فروشنده (اعم از آنکه این واریز مستقیماً توسط بانک و یا توسط خریدار انجام شود)، مبلغ وام مذکور به میزان ….. [مبلغ تسهیلات در اینجا درج شود]…… ریال به عنوان بخشی از ثمن این قرارداد محسوب است. خریدار متعهد به پرداخت اقساط این تسهیلات تا پایان اتمام اقساط آن بوده و هیچ گونه مسؤولیتی در این خصوص متوجه فروشنده نمی باشد.
[در صورتی که مورد ii انتخاب شد، متن زیر فعال شود]:
طرفین توافق نمودند که به موجب این بند قرارداد کلیه تعهدات و مسئولیت های ناشی از تسهیلات فوق بر ذمه خریدار مستقر گردد و نامبرده تمامی اقساط این تسهیلات را تا اتمام اقساط آن بپردازد. پس از واریز مبلغ تسهیلات به حساب فروشنده (اعم از آنکه این واریز مستقیماً توسط بانک و یا توسط خریدار انجام شود) مبلغ وام مذکور به میزان ….. [مبلغ تسهیلات در اینجا درج شود]…… ریال به عنوان بخشی از ثمن این قرارداد محسوب می شود.
[در صورتی که مورد iii انتخاب شد، متن زیر فعال شود]:
طرفین توافق نمودند اقساط باقیمانده از تسهیلات و همچنین اقساط سررسید شده پرداخت نشده و خسارات متعلق به آن، جمعاً به میزان ….. [جمع مبالغ اخیرالذکر]……ریال، به عنوان بخشی از ثمن این قرارداد تلقی شده و از کل ثمن کسر می گردد. خریدار متعهد به پرداخت این مبالغ است. همچنین حق هرگونه توافق بعدی برخلاف مفاد این بند از طرفین سلب و ساقط گردید.
- تبصره: مورد معامله در تصرف مستأجر است/ نیست.
- مورد معامله تا تاریخ …………….. در تصرف مستاجر است.
- خریدار از تاریخ انعقاد این قرارداد، در رابطه با تخلیه مورد اجاره، قائم مقام فروشنده است.
- در صورت موافقت مستاجر:
- مبلغ ………… ریال [قرض الحسنه/ رهن/ ودیعه] مربوط به قرارداد اجاره که باید به مستاجر پرداخت گردد، به عنوان بخشی از ثمن این معامله در نظر گرفته شد. در زمان انقضای قرارداد اجاره، خریدار مکلف به تأدیه وجه مذکور به مستاجر است.
- تمامی اقساط اجاره (هر قسط به مبلغ …. ریال) از تاریخ انعقاد این قرارداد تا زمان اتمام قرارداد اجاره متعلق به خریدار/فروشنده است.
- در صورت عدم موافقت مستأجر:
- مبلغ ………. ریال معادل مبلغ [قرض الحسنه/ رهن/ ودیعه] مربوط به قرارداد اجاره که باید به مستاجر پرداخت گردد، به عنوان بخشی از ثمن این معامله در نظر گرفته شد و تاریخ پرداخت آن همان تاریخ انقضای اجاره است. در زمان انقضای قرارداد اجاره، فروشنده مکلف به استرداد وجه مذکور به مستاجر و اعلام مراتب از طریق اظهارنامه به خریدار است. در این صورت خریدار مکلف به پرداخت این مبلغ به فروشنده است. در صورت عدم تأدیه و عدم ارسال اظهارنامه توسط فروشنده، خریدار می تواند اقدام به پرداخت وجه مذکور به مستاجر نموده و این مبلغ با باقیمانده ثمن تهاتر خواهد شد.
- تبصره ۲: اسقاط، طرفین اختیار تغییر روش «پرداخت الکترونیک» اقساطی از ثمن که روش پرداخت آن، به صورت پرداخت با توافق بعدی را از خود ساقط نمودند.
ماده ۸: در صورت تأخیر در پرداخت هریک از اقساط، بیش از ……. [حداکثر ۱۰] روز از تاریخ سررسید، فروشنده حق فسخِ قرارداد را دارد که می تواند ظرف ……….. روز [حداکثر ۲ ماه] از تاریخ ایجاد حق فسخ، نسبت به اعمال آن از طریق ارسال اظهارنامه اقدام و ظرف ۱۵ روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ، اقدام نماید. طرح دعوای تنفیذ فسخ نافی امکان طرح دعوا جهت مطالبه وجه التزام عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن (موضوع تبصره ۳ همین بند) نمی باشد.
ماده ۹: چنانچه خریدار اقساط معوق ثمن را قبل از ارسال اظهارنامه پرداخت کند، فروشنده حق فسخ نخواهد داشت.
ماده ۱۰: در صورتی که فروشنده تصمیم بر این داشته باشد که ملتزم به بیع باقی بماند و حق فسخ خود را اعمال نکند، می تواند نسبت به طرح دعوای مطالبه الباقی ثمن و وجه التزام تأخیر در پرداخت آن اقدام نماید. این اقدام به منزله اسقاط حق فسخ است.
ماده ۱۱: در صورت استفاده فروشنده از سازوکار ماده (۲۳) آیین نامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای اعمال حق فسخ، ثبت در سامانه به منزله اعمال و اعلام حق فسخ می باشد و نیازی به ارسال اظهارنامه و طرح دعوای تنفیذ فسخ نیست.
ماده ۱۲: وجه التزام تأخیر در پرداخت هر یک از اقساط مقرر در این قرارداد، روزانه به میزان [یک هزارم/دو هزارم/سه هزارم] قسط یا اقساط پرداخت نشده است. سقف وجه التزام اقساط معوق، حداکثر تا نصف کل ثمن معامله خواهد بود و پس از رسیدن به سقف مذکور، مبلغ بدهی (مشتمل بر اصل قسط پرداخت نشده و وجه التزام متعلق به آن) بر مبنای شاخص قیمت ماهانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران محاسبه خواهد شد. مطالبه وجه التزام موضوع این بند، مانع از مطالبه خسارت تأخیر تأدیه موضوع قانون صدور چک نخواهد بود.
ماده ۱۳: در صورت فسخ قرارداد به جهت عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن، فروشنده مستحق دریافت وجه التزام عدم انجام تعهد به میزان [حداکثر ۲۵ درصد] از کل ثمن معامله است. در صورتی که خریدار قبل از فسخ، بخشی از ثمن را پرداخت نموده باشد، مبلغ مذکور به میزان وجه التزام موضوع این بند تهاتر می شود.
ماده ۱۴: طرفین توافق نمودند که [پرداخت/ پرداخت های] [تاریخ/ تاریخ های ……..] صرفاً از طریق مذکور در مواد ۲۱ و ۲۲ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام انجام شود و در صورت عدم پرداخت در مواعد اخیرالذکر و با تحقق تمامی شرایط مندرج در ماده ۲۳ آیین نامه مذکور، متعهد له می تواند با استفاده از حق فسخ هوشمند موضوع آن ماده قرارداد را فسخ نماید.
ماده ۱۵: مفاد ماده ۲۴ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام جزء شروط این قرارداد است.
ماده ۱۶: چنانچه بعد از معامله معلوم شود کاربری مورد معامله با کاربری مندرج در قرارداد مغایرت دارد، خریدار ظرف مدت پانزده روز از تاریخ اطلاع از مغایرت کاربری، اختیار فسخ معامله را دارد یا می تواند مابه التفاوت کاربری مندرج در قرارداد با کاربری قانونی را مطابق نظریه کارشناس رسمی دادگستری مطالبه نماید.
ماده ۱۷: در صورتی که مورد معامله قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال فروشنده تلف شده باشد بیع منفسخ و فروشنده باید ثمن دریافتی را به قیمت روز به خریدار پرداخت کند.
ت) شرایط تسلیم مورد معامله
ماده ۱۸: فروشنده موظف است مورد معامله (اعم از واحد مسکونی و توابع و منضمات آن) را در تاریخ ۱۴../../…. ، تسلیم خریدار نماید و هرگونه مانع در استیفا و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف نماید. کلیه هزینه های ناشی از تسلیم بر عهده فروشنده خواهد بود. چنانچه فروشنده به علتی غیر از قوه قاهره در تسلیم مورد معامله تأخیر نماید، خریدار مستحق دریافت وجه التزام روزانه به میزان مقرر در ماده ۱۲ این قرارداد و شرایط آن است.
ماده ۱۹: در صورت بطلان معامله به لحاظ مستحق للغیر بودن مورد معامله، مصادره، ممنوع المعامله بودن فروشنده و همچنین سایر مواردی که بطلان، مستند به فروشنده باشد، فروشنده باید ثمن دریافتی را به قیمت روز پرداخت، برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری تأدیه نماید؛ مگر اینکه خریدار با علم به موارد فوق اقدام به معامله نموده باشد.
- تبصره ۱: انشاء این شرط از قرارداد اصلی مستقل بوده و بی اعتباری قرارداد اصلی موجب بی اعتباری این شرط نمی شود.
- تبصره ۲: چنانچه بعداً معلوم شود که تمام یا بخشی از مورد معامله، حین معامله در طرح های عمومی یا دولتی قرار داشته است، در صورتی که وقوع در طرح، موجب تنزل قیمت نسبت به ثمن پرداختی شود، خریدار می تواند جهت استرداد مابه التفاوت به فروشنده مراجعه نماید. در غیر این صورت حداکثر تا ۲ سال از تاریخ انعقاد قرارداد، کل معامله را با ارسال اظهارنامه فسخ نماید.
- تبصره ۳: چنانچه مورد معامله، در رهن بوده است و خریدار از آن آگاه نباشد، می تواند با پرداخت بدهی، فک رهن نموده و برای دریافت وجه پرداختی به فروشنده مراجعه نماید؛ در غیر این صورت خریدار می تواند حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ اطلاع، معامله را با ارسال اظهارنامه فسخ نماید و مستحق دریافت وجه التزام به میزان مقرر در ماده ۱۳ این قرارداد و شرایط آن خواهد بود. چنانچه قبل از ارسال اظهارنامه مبنی بر فسخ، فک رهن انجام شود، حق فسخ مذکور ساقط می گردد.
- تبصره ۴: چنانچه مطابق نتیجه استعلام مراجعی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آن هاست، مورد معامله در اراضی عمومی یا متعلق به دولت واقع شده باشد و از همین جهت امکان رفع محدودیت توسط سردفتر فراهم نباشد، احکام این ماده ناظر بر مستحق للغیر بودن مجری است.
ماده ۲۰: پرداخت کلیه هزینه های مربوط به خدمات انشعابات (قبوض آب، برق، گاز و..) و هزینه ماهانه ملک (نظیر شارژ واحد آپارتمان) موضوع قرارداد تا زمان تحویل ملک به خریدار، به عهده فروشنده/خریدار است.
ماده ۲۱: در صورتی که پرداخت هزینه خرید و نصب انشعابات نظیر فاضلاب، به صورت اقساط باشد، پرداخت کلیه اقساط باقی مانده از تاریخ تنظیم مبایعه نامه به عهده فروشنده/خریدار است.
ث) شرایط مربوط به مراجعه به دفتر اسناد رسمی و رفع محدودیت سند رسمی
ماده ۲۲: طرفین توافق نمودند که خریدار تا زمان مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و تأیید سردفتر، حق انجام و ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (۱) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را در خصوص مورد معامله نخواهد داشت و طرفین حق هرگونه توافق برخلاف آن را از خود ساقط نمودند.
- تبصره: طرفین توافق نمودند که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی حق توکیل به غیر ندارند و شخصاً مکلف به حضور در دفترخانه هستند.
ماده ۲۳: طرفین متعهد شدند تا پایان وقت اداری مورخ ۱۴../../…. به منظور رفع محدودیت موضوع ماده قبل، در دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………… واقع در شهر ………………… حاضر شوند. در صورت عدم رفع محدودیت توسط سردفتر، شخص حاضر مکلف است گواهی حضور خود را از سردفتر اخذ نماید. عدم اخذ گواهی مذکور به منزله عدم حضور است.
- تبصره ۱: طرفین توافق نمودند:
- در صورتی که ظرف شش ماه از موعد مقرر در این ماده برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی، هر دو طرف به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند، قرارداد منفسخ می شود.
- در صورت ثبت حضور فروشنده و عدم حضور خریدار، سردفتر به درخواست فروشنده با احراز سایر شرایط، رفع محدودیت را انجام خواهد داد.
- در صورت ثبت حضور خریدار و عدم حضور فروشنده، خریدار مکلف است ظرف سه ماه از ثبت حضور خود و عدم حضور فروشنده، دعوای الزام به حضور در دفتر اسناد رسمی و رفع محدودیت از مورد معامله را به طرفیت فروشنده اقامه و گواهی آن را به دفترخانه تسلیم نماید. سردفتر بر اساس حکم قطعی صادره از مرجع قضایی حسب مورد اقدام می نماید. چنانچه خریدار ظرف مهلت مذکور گواهی اقامه دعوا را ارائه ننماید یا ظرف دو (۲) سال از تاریخ اقامه دعوا، حکم قطعی را به دفترخانه ارایه نکند یا حکم به بطلان دعوی وی صادر شود، قرارداد منفسخ می گردد؛ مگر اینکه حسب گواهی دادگاه پرونده در جریان رسیدگی باشد. (توضیح محضرچی: در متن اصلی “حکم به حقی وی صادر شود” ذکر شده که به نظر می‌رسد منظور “حکم به بطلان دعوی وی” یا “عدم حقانیت وی” باشد، اما طبق درخواست، متن اصلی حفظ شده است.)
- تبصره ۲: چنانچه تاریخ مقرر جهت تنظیم سند انتقال با تعطیلی مواجه گردد اولین روز کاری بعد از تعطیلی، برای حضور در دفترخانه مربوطه ملاک خواهد بود.
ماده ۲۴: با امضای این قرارداد، فروشنده موظف است حداکثر تا زمان مقرر برای مراجعه به دفترخانه، کلیه استعلام های لازم را از مراجع مختلف در ارتباط با موضوع معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری و حسب مورد گواهی های لازم از ادارات اوقاف، دارایی، راه و شهرسازی، آب و فاضلاب، تأمین اجتماعی، برق، گاز و مخابرات و غیره را اخذ و بدهی های احتمالی مورد معامله را تسویه نماید.
- تبصره: با اعطای وکالت از جانب فروشنده و قبول آن توسط خریدار جهت انجام امور فوق، خریدار متعهد به انجام این امور «می شود/ نمی شود و فروشنده همچنان موظف است در صورت عدم اقدام خریدار، شخصاً امور فوق را انجام دهد».
ماده ۲۵: پرداخت مالیات ها و عوارض اعم از هزینه های نقل و انتقال عوارض شهرداری، دارایی و … به عهده [طرف اول/طرف دوم/مطابق توافق طرفین] است.
- تبصره: با اعطای وکالت از جانب فروشنده و قبول آن توسط خریدار جهت انجام امور مذکور در این ماده و ماده ۲۴ [هزینه های فوق بر عهده خریدار است/ خریدار تعهدی به پرداخت هزینه های فوق ندارد و اعطای وکالت در این موارد صرفاً به معنای اختیار در انجام این امور است].
ماده ۲۶: پرداخت هزینه های تنظیم اسناد مربوطه در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر، مالیات ارزش افزوده، مکاتبات و استعلامات، بهای اوراق دفترخانه به عهده [طرف اول/طرف دوم/مطابق توافق طرفین] است.
ماده ۲۷: طرفین توافق نمودند در صورت عدم ارائه مدارک و مستندات لازم جهت رفع محدودیت بند (۲) ماده (۱۵) آیین نامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول توسط فروشنده، با اعلام سردفتر مبنی بر عدم امکان رفع محدودیت قرارداد، خریدار می تواند نسبت به اخذ و ارائه مدارک و مستندات لازم اقدام نماید یا آنکه معامله را فسخ کند و حسب مورد خسارت تأخیر در انجام تعهد یا خسارت عدم انجام تعهد را نیز مطالبه نماید.
- تبصره ۱: وجه التزام تأخیر انجام تعهد، روزانه به میزان … ریال [تا یک هزارم] و وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد به جهت فسخ، مبلغ……………. ریال [تا یک دهم ثمن] است.
- تبصره ۲: در صورتی که فروشنده به خریدار به منظور انجام اقدامات لازم برای دریافت مدارک و مستندات لازم وکالت داده باشد و این وکالت به معنای سلب مسؤولیت از فروشنده و متعهد شدن خریدار به انجام امور مربوطه باشد، عدم اقدام خریدار بر انجام امور مربوطه و به تبع عدم ارائه مستندات و مدارک لازم در تاریخ مراجعه به دفترخانه، موجد حق فسخ و مطالبه وجه التزام برای خریدار نخواهد بود.
ماده ۲۸: با تأیید معامله توسط سردفتر، محدودیت ناشی از این قرارداد در دفتر املاک رفع خواهد شد.
ج) سایر شروط
ماده ۲۹:
- [خریدار/ فروشنده / طرفین قرارداد] تا …… [حداکثر ۲۰ روز از تاریخ انعقاد قرارداد] حق فسخ معامله را بدون قید و شرط دارد/ ندارد. اعمال این حق مستلزم پرداخت وجهی معادل [حداکثر تا پنج درصد ثمن معامله] به طرف مقابل است/ نیست.
- علاوه بر محدودیت انجام معامله توسط خریدار تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تأیید سردفتر، خریدار تا زمان تسویه حساب کامل ثمن با فروشنده (پرداخت آخرین قسط ثمن) نیز حق انجام اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را از خود ساقط نمود.
ماده ۳۰: انجام تعهد فروشنده مبنی بر تحویل مبیع و حضور در دفترخانه جهت رفع محدودیت انتقال، در صورتی قابل مطالبه است که خریدار تمامی تعهدات خود را که قبل از مواعد فوق سررسید شده است، به طور کامل ایفا نموده باشد. در صورتی که تأخیر فروشنده در تحویل مبیع و یا عدم حضور وی در دفترخانه به منظور رفع محدودیت انتقال، به علت عدم انجام تعهدات خریدار باشد، خریدار حق فسخ و یا مطالبه وجه التزام از فروشنده نخواهد داشت.
- تبصره: استفاده هریک از طرفین از امتیازات مقرر در این ماده منوط به ارسال اظهارنامه رسمی از طریق سامانه ثنا به طرف مقابل می باشد. مفاد اظهارنامه باید متضمن اعلام انجام تعهدات قراردادی و درخواست انجام تعهدات توسط طرف مقابل باشد.
ماده ۳۱: طرفین، کلیه خیارات قانونی به جز خیار تدلیس، خیار غبن (در صورتی که تفاوت ارزش واقعی مبیع با ثمن این قرارداد بیش از یک پنجم ثمن این قرارداد باشد)، خیار تخلف از شرط، خیار تعذر تسلیم و خیار عیب را اسقاط نمودند.
- تبصره: حق فسخ هایی که در سایر مواد این قرارداد پیش بینی شده، مشمول حکم این بند نخواهد بود و به قوت خود باقیست.
ماده ۳۲: در صورتی که بعد از معامله معلوم شود مساحت واحد آپارتمانی موضوع قرارداد یا پارکینگ یا انباری آن، بیشتر یا کمتر از متراژی است که در این قرارداد ذکر شده، فروشنده یا خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و حسب مورد حق دریافت زیاده یا نقیصه قیمت را بر مبنای قیمت روز خواهد داشت.
- تبصره: چنانچه بعد از معامله معلوم شود واحد مذکور اساساً فاقد پارکینگ یا انباری است همچنین در صورتی که مساحت واقعی واحد با مساحت مندرج در این قرارداد بیش از ده درصد اختلاف داشته باشد، خریدار یا فروشنده می توانند مابه التفاوت را بر اساس این ماده به نرخ روز مطالبه نمایند. و چنانچه خریدار تمایل به دریافت مابه التفاوت نباشد، ظرف مدت پانزده روز از تاریخ اطلاع اختیار فسخ معامله را دارد.
ماده ۳۳: در صورتی که مبیع، اعیانی احداثی بر روی عرصه متعلق به غیر یا موقوفه باشد و انتقال اعیان مستلزم پرداخت حقوق مربوط به مالک عرصه/ موقوفه یا موافقت وی باشد، فروشنده متعهد است تعهد قانونی خود را در این خصوص انجام داده و تا زمان تحویل ملک به خریدار کل بدهی خود به مالک عرصه/ موقوفه را تسویه یا رضایت کتبی وی را اخذ نماید. در صورتی که از عدم اقدام فروشنده در این خصوص، خسارتی به خریدار وارد آید، فروشنده موظف به جبران بوده و علاوه بر آن خریدار حق مطالبه ……… ریال [حداکثر تا ده درصد ثمن] به عنوان وجه التزام از فروشنده را نیز خواهد داشت.
- تبصره: در صورت عدم موافقت مالک عرصه/ موقوفه، خریدار اختیار فسخ معامله و مطالبه ……… ریال [حداکثر تا یک سوم ثمن] به عنوان وجه التزام از فروشنده را خواهد داشت.
ماده ۳۴: خریدار اقرار نمود بر این امر مطلع است که مالکیت مبیع در این معامله به صورت مشاعی است و تصرف در مورد معامله مشمول مقررات املاک مشاعی است.
چ) قوه قاهره
ماده ۳۵: هرگاه بنا به علت قوه قاهره اجرای تعهدات هر یک از طرفین در زمان مقرر ممکن نباشد، اجرای تعهدات شخص متعهد تا زمان رفع حالت قوه قاهره به تأخیر خواهد افتاد و متعهد برای تأخیر در اجرای تعهد وجه التزام یا خسارتی پرداخت نخواهد نمود.
ماده ۳۶: در صورتی که حالت قوه قاهره برای تعهدات هر یک از طرفین بیش از ……. [تا حداکثر شش ماه] به طول بینجامد، طرف مقابل می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
ماده ۳۷: به موجب قرارداد بیع حاضر، مالکیت مورد معامله با شرایط مقرر در این قرارداد، از فروشنده به خریدار منتقل شد. خداوند به طرفین خیر و برکت دهد.
ح) اشخاص ثالث مرتبط و امضاها
- گواهان فروشنده:
- گواه ۱: ……………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… کد ملی ……………… متولد ……………… ساکن شهر ……………… به نشانی ……………… کد پستی ……………… تلفن همراه …………………. تلفن ثابت ………….
- گواه ۲: ……………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… کد ملی ……………… متولد ……………… ساکن شهر ……………… به نشانی ……………… کد پستی ……………… تلفن همراه …………………. تلفن ثابت ………….
- گواهان خریدار:
- گواه ۱: ……………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… کد ملی ……………… متولد ……………… ساکن شهر ……………… به نشانی ……………… کد پستی ……………… تلفن همراه …………………. تلفن ثابت ………….
- گواه ۲: ……………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… کد ملی ……………… متولد ……………… ساکن شهر ……………… به نشانی ……………… کد پستی ……………… تلفن همراه …………………. تلفن ثابت ………….
- مستاجر:
- ……………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… کد ملی ……………… متولد ……………… ساکن شهر ……………… به نشانی ……………… کد پستی ……………… تلفن همراه …………………. تلفن ثابت ………….
- مرتهن:
- ……………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… کد ملی ……………… متولد ……………… ساکن شهر ……………… به نشانی ……………… کد پستی ……………… تلفن همراه …………………. تلفن ثابت ………….
این قرارداد توسط …… به عنوان [فروشنده/خریدار/گواه] با کد ملی ……. در تاریخ ……. و ساعت …….. امضاء گردید.
محل امضای الکترونیک (فروشنده و خریدار و مرتهن و مستأجر)
جمع‌بندی و راهنمایی‌های نهایی از محضرچی
استفاده از قرارداد یکسان فروش آپارتمان مسکونی گامی مهم در جهت شفافیت، امنیت و کاهش اختلافات در معاملات ملکی است. با این حال، هر معامله‌ای شرایط خاص خود را دارد و آگاهی کامل از تمامی جوانب حقوقی آن ضروری است. مطالعه دقیق این نمونه قرارداد و درک مفاد آن به شما کمک می‌کند تا با دیدی بازتر وارد معامله شوید.
توجه: این مطلب و نمونه قرارداد ارائه شده صرفاً جنبه آموزشی و اطلاع‌رسانی دارد. از آنجایی که قوانین و مقررات ممکن است دستخوش تغییر شوند و هر معامله‌ای ویژگی‌های منحصر به فرد خود را دارد، توصیه اکید میشود پیش از هرگونه اقدام و امضای قرارداد، حتماً با یک مشاور حقوقی متخصص یا سردفتر اسناد رسمی مشورت نمایید.
آیا برای خرید یا فروش آپارتمان خود نیاز به مشاوره تخصصی دارید؟
تیم محضرچی آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای و همراهی شما در تمامی مراحل تنظیم و ثبت قراردادهای ملکی است. برای دریافت مشاوره و اطمینان از صحت معاملات خود، با ما تماس بگیرید یا از خدمات آنلاین ما بهره‌مند شوید.
