تحول در صدور گواهی پایانکار و سند مالکیت با قانون جدید الزام به ثبت

تحلیل قانون جدید الزام به ثبت و تأثیر آن بر صدور پایان کار و سند مالکیت

قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، تغییرات مهمی در فرآیند صدور پایان کار و سند مالکیت به وجود آورده است.

در گذشته و قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی، برای صدور سند مالکیت تک‌برگ، یکی از الزامات اصلی، اخذ گواهی پایان کار از شهرداری بود.

به‌ویژه برای املاکی که به دلیل جریمه یا عدم انجام اصلاحات، امکان صدور پایان کار و در نتیجه صدور صورتمجلس تفکیکی و سند تکبرگی برای آن‌ها وجود نداشت، راهکارهایی پیش‌بینی شده است که در ادامه به آن‌ها پرداخته می‌شود.

صدور پایان کار برای املاک با جریمه

طبق قانون جدید، شهرداری موظف است برای املاکی که به دلیل پرداخت نشدن جریمه، فاقد پایان کار هستند، گواهی پایان کار صادر کند. در این گواهی، میزان دقیق جریمه در مشاعات و قسمت‌های اختصاصی ملک ذکر می‌شود.

با ارائه این گواهیِ پایان کار به ادارات ثبت، مالک می‌تواند در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، درخواست صدور سند مالکیت کند. ادارات ثبت نیز می‌توانند با استناد به این گواهی، سند مالکیت صادر کنند و در سند مالکیت ذکر کنند که ملک دارای جریمه است. شایان ذکر است که در این مرحله، هیچ مبلغی بابت جریمه از مالک دریافت نمی‌شود.

نحوه پرداخت جریمه:

طبق این قانون، مالکِ ملکی که دارای جریمه شهرداری است، می‌تواند با دریافت گواهی پایان کار که میزان جریمه در آن ذکر شده، نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام کند. با این حال، پرداخت جریمه به نرخ روز تنها در زمان انتقال ملک به شخص دیگری الزامی است. به عبارت دیگر، مالک باید پیش از هرگونه نقل و انتقال ملک، تمامی جریمه‌های مربوطه را به نرخ روز تسویه کند. در زمان تنظیم سند انتقال، مبلغ دقیق جریمه محاسبه و از مالک دریافت می‌شود.

صدور پایان کار برای املاک با نیاز به اصلاحات

شهرداری موظف است برای املاکی که نیاز به اصلاحات دارند، گواهی پایان کار صادر کند. این گواهی به طور دقیق مشخص می‌کند که چه اصلاحاتی در بخش‌های مشاعات و بخش اختصاصی ملک باید انجام شود.

برای دریافت سند مالکیت به استناد این گواهیِ پایان کار، مالک باید اصلاحات بخش اختصاصی را انجام دهد.

اما در بخش مشاعات، حتی اگر برخی از اصلاحات انجام نشده باشد، مالک می‌تواند برای دریافت سند مالکیت اقدام کند. در سند مالکیت، علاوه بر ذکر اصلاحات انجام نشده در بخش مشاع، میزان جریمه نیز قید خواهد شد.

صدور پایان کار برای املاکی با حکم قلع و قمع

در مواردی که حکم قلع و قمع صادر شده، برای این املاک نه پایان کار و نه سند مالکیت صادر می‌شود و تنها نام متصرف به ادارات ثبت اعلام می‌شود تا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت شود.

تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم‌نامه بدون پایان‌کار

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی، اکنون می‌توان بدون نیاز به دریافت جواز ساخت یا گواهی پایان‌کار، صورت مجلس تفکیکی و تقسیم‌نامه را تنظیم کرد.

در گذشته، پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی، برای ساخت یک ساختمان، پس از صدور دستور نقشه، ابتدا باید جواز ساخت دریافت می‌کردیم و پس از اتمام ساخت، گواهی پایان کار می‌گرفتیم. پس از این مراحل، سند مالکیت صادر می‌شد.

اما اکنون، اگر برای ملکی دستور نقشه صادر شود، بدون نیاز به دریافت جواز ساخت یا گواهی پایان کار، با ذکر تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز، تعداد واحدهای هر طبقه، میزان اعیان و مشاعات، محل واحدها و محل مفروزات، ادارات ثبت با تخصیص شناسه یکتا برای هر واحد، امکان صدور صورت مجلس تفکیکی برای تنظیم تقسیم‌نامه را فراهم می‌کنند.

پس از تنظیم تقسیم‌نامه و پیش از صدور سند مالکیت، شناسه یکتا، باطل، و پلاک ثبتی اختصاص داده می‌شود، و سپس سند مالکیت صادر می‌شود.

برای اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه صدور صورت مجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم‌نامه بدون گواهی پایان‌کار و جواز ساخت و فقط با دستور نقشه، می‌توانید به این مقاله مراجعه کنید.

مستندات

ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: سازمان مکلف است، ظرف یک­‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.
مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند… .

تبصره ۶ ماده 10: چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون‌های ماده (۹۹) و ماده (۱۰۰) قانون شهرداری‌ در‌ خصوص آن، رأی به أخذ جریمه صادر یا رأی مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده­ باشد؛ حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلفند گواهی پایان­کار ساختمان را صادر نمایند و لیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان­کار ذکر شود.
سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در ‌صورت پرداخت جریمه ذکرشده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکان­پذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی صادره از کمیسیون‌های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نمی‌باشد.
اگر أخذ گواهی پایان‌کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک صادر نماید. نحوه تعیین و وصول هزینه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمت‌های مشترک به‌موجب آیین­‌نامه‌ای است که با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و به‌تصویب هیأت وزیران می‌رسد. در ‌صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع ‌و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.

ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی صادر شده ­است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد.
تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکان‌پذیر است.
سازمان مکلف است در‌صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌ­‌الیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسه‌های یکتای مذکور خواهد بود.

تبصره ۱ ـ مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.
تبصره ۲ ـ سازمان مکلف است، ظرف شش­‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید.
پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایان­کاری که از مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شده ­است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است… .

از نگاه سخنگوی سازمان ثبت

در این خصوص، بیانات آقای صفدر کشاورز، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، را بشنوید که در نشست علمی تحلیل چگونگی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، که در شهریور ۱۴۰۳ در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برگزار شد

نتیجه‌گیری: قانون جدید الزام به ثبت، گامی مهم در جهت شفاف‌سازی و ساماندهی بازار املاک است. با این حال، برای اجرای کامل و موفقیت‌آمیز این قانون، نیاز به تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی دقیق و نظارت مستمر بر اجرای آن است.