با اجرای کامل قانون الزام به ثبت، فرآیند خرید و فروش املاک در ایران تنها از طریق سه روش قانونی انجام می‌شود. آشنایی با این روش‌ها برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و تضمین اعتبار معاملات ضروری است.
سه روش قانونی خرید و فروش املاک طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی
به‌روزرسانی: ساعاتی پیش
روش‌های قانونی خرید و فروش ملک طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سال ۱۴۰۴
یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و اجرایی شدن کامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فرآیند خرید و فروش املاک در ایران به سه روش قانونی مشخص، محدود شده است.
آشنایی با این روش‌ها برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و تضمین اعتبار معاملات املاک ضروری است.
در این مقاله، این سه روش را به‌طور کامل بررسی می‌کنیم و نکات کلیدی مرتبط با هرکدام را در اختیار شما قرار می‌دهیم.
لازم به ذکر است که پس از اجرای کامل این قانون، هرگونه معامله‌ای که خارج از این سه روش انجام شود، غیرقانونی، نامعتبر و در مراجع قضایی قابل استناد نخواهد بود.
مفهوم قرارداد یکسان چیست؟
پیش از آشنایی با سه روش قانونی خرید و فروش املاک، ضروری است مفهوم قرارداد یکسان را بشناسید.
طبق آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای یکسان به نمونه‌های استاندارد و غیرقابل ویرایشی اطلاق می‌شود که شامل اقلام اطلاعاتی مشخص هستند و امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی در آن‌ها وجود ندارد.
به‌طور ساده‌تر، قراردادهای یکسان، متون حقوقی از پیش آماده‌ای هستند که برای همه به شکل یکسان تنظیم شده‌اند. این قراردادها به‌ویژه برای افرادی که اطلاعات حقوقی کافی ندارند، طراحی شده‌اند تا از بروز اشتباهات و مشکلات حقوقی جلوگیری کنند.
در ادامه توضیح خواهیم داد که در چه شرایطی و چگونه باید از این نوع قراردادها استفاده کنید.
روش اول: ثبت قرارداد در پلتفرم کاتب
این روش یکی از ساده‌ترین و سریع‌ترین راه‌ها برای ثبت معاملات ملکی است. در این روش، فقط از قراردادهای یکسان استفاده می‌شود.
با استفاده از پلتفرم کاتب، می‌توانید بدون نیاز به مراجعه به بنگاه، قرارداد خرید یا فروش ملک خود را به‌راحتی و تنها از منزل ثبت کنید.
نکته مهم: پس از ثبت قرارداد در این پلتفرم، تنها ۳ ماه فرصت دارید تا به دفترخانه مراجعه کنید. در دفترخانه، فرآیند ثبت قطعی معامله انجام شده و در نهایت، سند مالکیت رسمی به نام خریدار صادر خواهد شد.
این روش نه‌تنها سریع و کم‌هزینه است، بلکه از پیچیدگی‌های معمول نیز جلوگیری می‌کند.
روش دوم: مراجعه به بنگاه مشاور املاک
این روش، همان روش رایج و آشنایی است که بسیاری از مردم برای خرید و فروش املاک خود از آن استفاده می‌کنند.
در این روش، ابتدا باید به بنگاه مشاور املاک مراجعه کنید. مشاور املاک دو گزینه برای تنظیم قرارداد پیش روی شما قرار می‌دهد:
- استفاده از قراردادهای یکسان و استاندارد: این نوع قراردادها به‌صورت مستقیم در سامانه کاتب ثبت می‌شوند و طرفین معامله باید ظرف ۳ ماه به دفترخانه مراجعه کنند تا معامله را نهایی کنند.
- تنظیم پیش‌نویس قرارداد اختصاصی: این پیش‌نویس به دفترخانه ارسال می‌شود و طرفین تنها ۵ روز فرصت دارند تا آن را در دفترخانه ثبت قطعی کنند. در صورت عدم مراجعه در این بازه زمانی، قرارداد باطل خواهد شد.
این روش برای چه کسانی مناسب است؟ اگر تمایل دارید از مشاوره حضوری بهره‌مند شوید یا نیاز به تنظیم قراردادهای اختصاصی دارید، این روش گزینه مناسبی برای شما خواهد بود.
روش سوم: مراجعه مستقیم به دفترخانه
این روش نسبت به سایر روش‌ها، حرفه‌ای‌تر، مطمئن‌تر و کارآمدتر محسوب می‌شود.
در این روش، شما نیازی به مراجعه به بنگاه مشاور املاک ندارید و می‌توانید مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنید.
برای مثال، خریدار می‌تواند از طریق پلتفرم‌هایی مانند دیوار یا دیگر اپلیکیشن‌های مشابه، فروشنده را پیدا کرده و مراحل قرارداد را به‌طور مستقیم در دفترخانه انجام دهد.
چگونه این روش کار می‌کند؟
- تنظیم قولنامه توسط دفترخانه: دفترخانه قولنامه را برای شما با رعایت کامل قوانین و بر اساس شرایط طرفین تنظیم می‌کند.
- تنظیم سند قطعی غیرمنقول: پس از طی کردن مراحل قانونی، دفترخانه سند قطعی غیرمنقول را تنظیم می‌کند.
- صدور سند مالکیت رسمی: در نهایت، سند مالکیت رسمی ملک به نام خریدار صادر و تحویل داده می‌شود.
چرا این روش توصیه می‌شود؟
- مشاوره مستقیم و تخصصی سردفتر: شما می‌توانید از راهنمایی و تجربه سردفتر استفاده کنید تا قراردادی دقیق و مطابق با نیازهای خود تنظیم کنید.
- تنظیم قرارداد سفارشی: به‌جای استفاده از قراردادهای یکسان، دفترخانه می‌تواند قرارداد را به‌صورت سفارشی و با توجه به جزئیات موردنظر شما تنظیم کند.
- افزودن شروط خاص: در این روش، امکان اضافه کردن شروط خاص مانند زمان تحویل ملک یا تعهدات ویژه وجود دارد.
آیا دفترخانه‌ها می‌توانند قولنامه تنظیم کنند؟
بله، طبق قانون الزام و مقررات جدید سازمان ثبت، از سال ۱۴۰۳، دفاتر اسناد رسمی مجاز به تنظیم سند رسمی قولنامه برای معاملات هستند.
نکته مهم: در نهایت، در هر روش قانونی که انتخاب کنید، مراجعه به دفترخانه برای تأیید و نهایی‌سازی قرارداد الزامی است. پس چرا از ابتدا مستقیم به دفترخانه مراجعه نکنید؟ این‌گونه هم در زمان صرفه‌جویی می‌کنید و هم از داشتن یک قرارداد حرفه‌ای‌تر و مطمئن‌تر اطمینان خواهید داشت!
نکته مهم
برای استفاده از این سه روش، داشتن سند مالکیت رسمی الزامی است.
املاکی که سند رسمی ندارند و اصطلاحاً به آن‌ها املاک قولنامه‌ای گفته می‌شود، نمی‌توانند با این روش‌ها معامله شوند.
اگر ملک شما سند مالکیت رسمی ندارد، چه باید کرد؟
اما اگر ملک شما سند رسمی ندارد، نگران نباشید! خبر خوب این است که سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی راه‌اندازی خواهد شد. اجرای کامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات نیز یک سال پس از راه‌اندازی این سامانه انجام می‌شود.
راه‌حل: اگر ملک شما سند رسمی ندارد، باید از طریق این سامانه اقدام کنید و ملک خود را ثبت‌نام کنید. پس از طی مراحل مربوطه، سند رسمی مالکیت برای ملک شما صادر خواهد شد.
نکته جالب: با راه‌اندازی این سامانه، هیچ ملکی در کشور بدون سند رسمی باقی نخواهد ماند!
برای اطلاعات بیشتر و آموزش گام‌به‌گام نحوه دریافت سند مالکیت از این سامانه و تاریخ راه اندازی آن، می‌توانید به پست آموزشی ویژه‌ای که در وب‌سایت ما قرار داده شده است مراجعه کنید. از این لینک می‌توانید به مطلب مربوطه دسترسی داشته باشید.
نتیجه‌گیری
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، تحول بزرگی در معاملات املاک ایجاد کرده است. با آشنایی و استفاده از یکی از این سه روش قانونی، می‌توانید از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنید و با اطمینان کامل معامله کنید.
پرسش‌های متداول
خیر، تنها املاکی که سند مالکیت رسمی دارند می‌توانند با این سه روش معامله شوند.
برای قراردادهای یکسان، ۳ ماه و برای پیش‌نویس اختصاصی، ۵ روز.
از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که برای این منظور طراحی شده است.
خیر، نه تنها کم هزینه‌تر است بلکه این روش مطمئن‌تر است و امکان افزودن شروط خاص به قرارداد وجود دارد.
خیر، معاملات خارج از این سه روش غیرقانونی و نامعتبر است.
بیشتر بخوانید:
