انواع ملک از نظر قانون ثبت: جاری، ثبت شده، مجهول المالک

تاریخچه و آینده ثبت املاک در ایران: نگاهی به قوانین و روندهای نوین

قانونگذاری در حوزه ثبت املاک در ایران طی چند دهه گذشته تحولات چشمگیری داشته است. از اولین قوانینی که در سال ۱۲۹۰ تصویب شدند تا روند دیجیتال شدن ثبت املاک و تصویب قانون حدنگار و کاداستر در سال ۱۳۹۳ و قانون الزام به ثبت رسمی مصوب 1403، این فرآیندها تغییرات عمده‌ای را تجربه کرده‌اند. در این مقاله به بررسی تاریخچه قوانین ثبت املاک، انواع وضعیت‌های مختلف ملک و چالش‌های موجود خواهیم پرداخت.

تاریخچه قوانین ثبت املاک: از 1290 تا 1310

اولین قانون درباره ثبت املاک در سال ۱۲۹۰ تصویب شد.

پس از آن در سال ۱۳۰۲ قانون ثبت املاک به تصویب رسید که به صورت اختیاری به مردم اختیار می‌داد تا املاک خود را ثبت کنند.

در نهایت، قانون جدیدی در سال ۱۳۱۰ تصویب شد که ثبت عمومی و اجباری املاک را الزام‌آور کرد و تا به امروز نیز باقی مانده است. بر اساس این قانون، مردم ملزم به ثبت املاک خود در دفاتر ثبت املاک شدند تا مالکیت آن‌ها به صورت رسمی ثبت گردد.

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت مصوب 1310، به محض اینکه ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت تنها مالکی را به رسمیت می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا انتقال ملک به او‌ صورت گرفته و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده باشد، یا اینکه ملک مذکور از مالک رسمی به او ارث برسد و این انتقال ارثی در دفتر املاک ثبت شده باشد.

آغاز ثبت الکترونیک و سند الکترونیک

از سال ۱۳۸۸ با راه‌اندازی ثبت نوین و سند الکترونیک، اطلاعات ثبت شده در دفاتر املاک به صورت الکترونیک نیز ثبت گردید.

این تحول باعث افزایش سرعت و دقت در ثبت اطلاعات و ارائه خدمات آنلاین مرتبط با املاک شد.

امروزه اطلاعات ثبت شده در دفتر املاک سازمان ثبت به صورت الکترونیک در دفتر الکترونیک املاک ذخیره می‌شود.

• بیشتر بدانید: سند الکترونیک: تحول ثبت اسناد و املاک در ایران

انواع ملک و وضعیت‌های ثبت

در حال حاضر سه نوع ملک با وضعیت‌های مختلف ثبت وجود دارد که هر کدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند.

اولین نوع: املاکی که ثبت شده‌اند

اولین نوع املاک در سازمان ثبت، به املاکی تعلق می‌گیرد که بر اساس قانون سال ۱۳۱۰ درخواست ثبت آن‌ها ارائه شده است.

اطلاعات این املاک در دفتر املاک سازمان ثبت، ثبت شده و بر اساس آن، سند مالکیت برای مالکین صادر می‌شود.

مالکان این املاک به عنوان «مالک» شناخته می‌شوند و ملک آن‌ها «ملک ثبت شده» نامیده می‌شود. به این ترتیب، اکنون دارای سند مالکیت هستند. (چه به صورت تکبرگ و چه دفترچه‌ای منگوله دار یا به صورت سند الکترونیکی)

لازم به ذکر است که ارائه هرگونه خدمتی به اسناد دفترچه‌ای مشروط به تبدیل آن‌ها به سند تکبرگی یا الکترونیکی است. از سال ۱۳۹۵ به بعد، هر سندی که توسط سازمان ثبت صادر می‌شود به صورت تکبرگی است و این اسناد تکبرگی نیز به‌صورت الکترونیکی در دفتر املاک الکترونیک ثبت می‌شوند.

دفترخانه‌ها می‌توانند برای این املاک سند تنظیم کنند. پیش از تنظیم سند، دفترخانه قادر است به‌صورت الکترونیکی و آنی از اداره ثبت استعلام بگیرد.

دومین نوع: املاکی در جریان ثبت

گروه دومی از افراد، کسانی هستند که درخواست ثبت ملک را ارائه داده‌اند اما به دلایلی پیگیری لازم را انجام نداده‌اند. به همین دلیل، فرایند ثبت ملک در دفتر املاک تاکنون انجام نشده و نتیجه آن صدور سند مالکیت نبوده است. این افراد به «متقاضی» یا «مستدعی ثبت» شناخته می‌شوند و ملک آن‌ها به عنوان «ملک جاری» یا «در جریان ثبت» تلقی می‌گردد.

در این مرحله، هنوز سند مالکیت برای ایشان صادر نشده و تنها «بنچاق» در اختیار دارند؛ بنچاق سندی است که نشان می‌دهد برای ملک درخواست ثبت داده شده اما هنوز در دفتر املاک ثبت نشده است.

این متقاضیان باید خود یا ورثه‌شان مراحل مقدماتی ثبت ملک را تکمیل کنند تا ملکشان در دفتر املاک ثبت شود. مراحل مقدماتی شامل اقداماتی نظیر آگهی کردن ملک در روزنامه و سایر موارد مشابه است که توسط سازمان ثبت انجام میشود.

پس از ثبت ملک در دفتر املاک سازمان ثبت، همانند مورد اول، مالک به رسمیت شناخته شده و ملک وی «ملک ثبت شده» می‌شود.

دفترخانه‌ها می‌توانند سندهایی برای این موارد تنظیم کنند؛ اما در صورت تمایل به تنظیم سند، لازم است به روش سنتی و از اداره ثبت استعلام کنند. این استعلام به صورت «استعلام جریان ثبتی» از اداره ثبت محل انجام می‌شود.

سومین نوع: املاک مجهول المالک

گروه سوم شامل افرادی می‌شود که علی‌رغم الزام قانونی سازمان ثبت در سال ۱۳۱۰ به ثبت ملک، هیچ اقدامی برای ثبت ملک خود نداشته‌اند و حتی تقاضای اولیه را هم ارائه نکرده‌اند.

املاکی که در این گروه قرار می‌گیرند، «مجهول المالک» نامیده می‌شوند. این واژه به این معنا نیست که مالکِ ملک شناخته نشده است، بلکه به این معناست که برای سازمان ثبت مالکِ ملک مشخص و تعیین‌نشده باقی مانده است.

برای ثبت چنین ملکی، تمامی مراحل از ابتدا باید طی شود تا ملک در دفتر املاک سازمان ثبت ثبت گردد.

این مراحل شامل تعیین مالک، ارائه مدارک لازم و پیگیری کلیه مراحل ثبت است.

لازم به ذکر است که در حالت «مجهول المالک»، دفترخانه نمی‌تواند هیچ نوع سند رسمی برای ملک تنظیم کند، چرا که مالک مشخصی برای ملک وجود ندارد و تا زمانی که مالک مشخص نشود، صدور سند توسط دفترخانه امکان‌پذیر نیست.

تحولی جدید با قانون الزام به ثبت رسمی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از سال ۱۴۰۳ اجرایی شد، پس از گذشت ۹۳ سال تاکید ویژه‌ای بر ماده ۲۲ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ دارد.

طبق این قانون دیگر هیچ ملکی نباید بدون سند مالکیت باقی بماند. به عبارت دیگر، تمامی املاک باید در دفتر املاک سازمان ثبت، ثبت شوند و از این طریق سند مالکیت برای اشخاص صادر گردد.

بر اساس این قانون جدید:

• هیچ‌گونه مانعی، اعم از شهرداری، دارایی یا سایر نهادها، نمی‌تواند مانع ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت برای افراد شود.
• تمامی معاملات ملکی ملزم به ثبت رسمی هستند و ثبت در دفتر املاک بخش جدایی‌ناپذیری از فرایند انتقال مالکیت محسوب می‌شود.
• دولت بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک را تنها زمانی به رسمیت می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد، انتقال ملک به او صورت گرفته و ثبت شده باشد، یا ملک به صورت ارثی به او رسیده و در دفتر املاک ثبت گردیده باشد.

این قانون با هدف تضمین حقوق مالکیت و افزایش شفافیت در معاملات املاک غیرمنقول به اجرا درآمده است و تضمین می‌کند که هیچ ملکی بدون سند رسمی باقی نماند.

مواجهه با مشکلات و چالش‌های ثبت املاک

در گذشته، سازمان ثبت با دو مشکل عمده مواجه بود:

• املاک فاقد سند: وجود املاک بدون سند مالکیت رسمی که باعث عدم اطمینان در معاملات می‌شد.
• نقل و انتقال عادی و قولنامه‌ای: معاملات ملکی که به صورت قولنامه‌ای یا بدون ثبت رسمی انجام می‌شدند، که مشکلاتی از جمله عدم شناسایی مالک واقعی و جلوگیری از اجرای قوانین را به همراه داشت.

این مشکلات منجر به پرونده‌های متعدد در دادگاه‌ها و امکان سوءاستفاده‌های مالی مانند پولشویی در معاملات ملکی می‌شد.

برای ساماندهی امور و رفع مشکلات فوق، در سال ۱۳۹۳ نیز قانون حدنگار و کاداستر تصویب شد. بر اساس این قانون، سازمان ثبت ملزم شد تا نقشه‌های حدنگاری کشور را تهیه کند. تهیه نقشه دقیق املاک و تعریف مرزهای قانونی آن‌ها از هدف این قانون بوده و این امر باعث افزایش شفافیت و دقت در ثبت و انتقال مالکیت شد.

نتیجه‌گیری و پرسش‌های متداول

تحولات قوانین ثبت املاک در ایران طی دهه‌ها نه تنها فرآیند ثبت را ساده‌تر و امن‌تر کرده، بلکه با استفاده از فناوری‌های نوین امکان دسترسی سریع و دقیق‌تر به اطلاعات ملکی را فراهم ساخت. تصویب قوانین جدید مانند قانون حدنگار و کاداستر گام مهمی در جهت ساماندهی و بهبود نظام ثبت املاک بوده است. با ادامه‌ی روند دیجیتال شدن و بهبود فرآیندها، امید است که مشکلات گذشته تا حد زیادی برطرف شده و سیستم ثبت املاک به شکلی کارآمدتر و شفاف‌تر عمل کند.

اگر سوال دیگری دارید در بخش دیدگاه‌ها بپرسید.