نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به مسائل مهمی در مورد ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پاسخ داده و الزامات قانونی مربوط به دعاوی تنفیذ فسخ را تبیین کرده است.
نظریه مشورتی جدید درباره ثبت معاملات اموال غیرمنقول در قانون الزام
به‌روزرسانی: ساعاتی پیش
نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی قوه قضاییه
معرفی نظریه و کاربرد آن
نظریه جدید اداره حقوقی قوه قضاییه درباره ثبت معاملات اموال غیرمنقول و پرسش‌های اساسی حقوقی در این زمینه.
متن استعلام و جزئیات آن
اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه جدید خود به سه پرسش حقوقی اساسی در مورد تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 پاسخ داده است:
- پذیرش دعوای تنفیذ فسخ معامله: آیا این نوع دعاوی برای معاملات املاک با سند عادی امکانپذیر است؟
- تناسب مقررات مدنی و مهلت قانونی: آیا مقررات مدنی درباره فوریت خیارات تحت تأثیر تبصره مذکور قرار می‌گیرد؟
- وضعیت معامله دوم و اعاده دادرسی: چگونگی رسیدگی به موارد انتقال مبیع به ثالث و راهکار استرداد عین مال؟
نکات کلیدی نظریه مشورتی
1. محدودیت دعوای تنفیذ فسخ به معاملات ثبت‌شده
بر اساس تبصره یک ماده یک قانون مذکور، دعاوی تنفیذ فسخ فقط شامل معاملاتی می‌شود که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشند.
2. تأثیر مهلت 15 روزه بر مقررات مدنی
مهلت تعیین‌شده برای ارسال اظهارنامه فسخ، تغییری در فوریت عرفی خیارات ایجاد نمی‌کند و مقررات قانون مدنی همچنان پابرجاست.
3. عدم شمول اعاده دادرسی در موارد بدل حیلوله
اگر حکم دادگاه برای پرداخت قیمت روز مال اجرا شده باشد، تغییر وضعیت معامله دوم تأثیری بر حکم اجراشده ندارد و امکان اعاده دادرسی نیز در این مورد منتفی است.
نتیجه‌گیری و اهمیت نظریه
این نظریه نقش مهمی در شفاف‌سازی نحوه رسیدگی به دعاوی مرتبط با معاملات غیرمنقول دارد. رعایت مهلت‌ها و ثبت معاملات در سامانه‌های الکترونیکی به‌عنوان الزامی قانونی، بر اهمیت شفافیت در تنظیم اسناد تأکید می‌کند.
پرسش‌های متداول
خیر، این دعاوی فقط برای معاملاتی که در سامانه ثبت شده باشند، قابل پذیرش است.
این مهلت از زمان اعمال حق فسخ محاسبه می‌شود و ارسال اظهارنامه در این مدت ضروری است.
خیر، این موارد شامل مقررات اعاده دادرسی نیست و حکم اجراشده تغییر نمی‌کند.
خیر، مقررات فوریت خیارات در قانون مدنی همچنان به قوت خود باقی است.
نسخه کامل متن رسمی
استعلام:
- آیا دعوای تنفیذ فسخ معامله موضوع تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در مورد معاملات املاک با سند عادی (پس از سپری شدن مواعد موضوع مواد یک و 10 قانون) قابل پذیرش است و یا آنکه این دعاوی مختص معاملات ثبت شده در سامانه و پس از سپری شدن مواعد قانونی است؟
- آیا اعمال حق فسخ با مهلت پانزده روزه مندرج در تبصره یک ماده یک قانون یادشده، مقررات قانونی مدنی در مورد فوریت خیارات را منتفی می‌کند و یا آنکه احکام قانونی مذکور همچنان به قوت خود باقی است؟
- در مورد قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون مذکور، چنانچه دادگاه در دعوای تنفیذ فسخ به سبب انتقال مبیع به ثالث توسط بایع، حکم به قیمت روز مال صادر کرده باشد و معامله دوم هم منحل شده و مبیع به مالکیت بایع در عقد اول بازگردد، برای استرداد عین مال در معامله اول فسخ شده راهکار چیست؟
آیا اعاده دادرسی برای رأی اول امکانپذیر است؟
آیا می‌توان گفت این موضوع شامل احکام بدل حیلوله است و بدون نیاز به صدور حکم و به جای پرداخت وجه نقد به نرخ روز، عین مال به محکوم‌له تحویل می‌شود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
- وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، موارد موضوع تبصره یادشده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است.
- به تصریح تبصره یادشده، اظهارنامه موضوع این تبصره باید ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ ارسال شود. بر این اساس، بحث تعارض این حکم با مقررات قانون مدنی و احتمال تغییر در حکم راجع به فوریت عرفی خیارات، موضوعاً منتفی است.
- چنانچه در اجرای ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حکم به پرداخت قیمت روز مال غیر منقول صادر و اجرا شده باشد، اقاله معامله پس از اجرای حکم یادشده مؤثر در مقام نیست و قیمت پرداخت شده را نمی‌توان مشمول احکام مقرر برای بدل حیلوله تلقی کرد؛ همچنین فرض سؤال مشمول مقررات راجع به اعاده دادرسی نیست.
شماره نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی قوه قضاییه: 7/1403/457، شماره پرونده: 1403-75-457ح، تاریخ نظریه: 1403/08/06
