آیا دفاتر اسناد رسمی می‌توانند بدون استعلام از وزارت راه و شهرسازی، برای قراردادهای تعاونی‌های مسکن وکالتنامه فروش صادر کنند؟ پاسخ این پرسش را در ادامه بررسی کرده‌ایم تا به تمامی ابهامات شما پایان دهیم!
آیا دفاتر اسناد رسمی می‌توانند به استناد قراردادهای عادی، وکالتنامه فروش تنظیم کنند؟
به‌روزرسانی: ساعاتی پیش
بررسی استناد دفاتر اسناد رسمی به قراردادهای عادی در تنظیم وکالتنامه فروش
مقدمه
یکی از سوالات رایج در حوزه حقوقی، نحوه تنظیم وکالتنامه‌های فروش توسط دفاتر اسناد رسمی است. آیا صرفاً استناد به قراردادهای عادی کافی است یا نیاز به استعلام‌های خاص وجود دارد؟ در این مقاله، موضوع را بر اساس قوانین مرتبط بررسی می‌کنیم.
شرایط قانونی تنظیم وکالتنامه فروش
طبق ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، تنظیم و ثبت رسمی وکالتنامه‌های فروش در طرح‌های حمایتی مانند اقدام ملی مسکن منوط به استعلام از وزارت راه و شهرسازی است. این الزام برای جلوگیری از معاملات سفته‌بازی و حفظ تعادل در بازار مسکن اعمال می‌شود.
بررسی ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن
ماده ۱۳ بر جلوگیری از انتقالات غیرمجاز واحدهای طرح‌های حمایتی تأکید دارد. اما این الزام تنها شامل طرح‌هایی نظیر “نهضت ملی مسکن” است که با اجاره ۹۹ ساله واگذار می‌شوند. بنابراین، قراردادهای عادی شرکتهای تعاونی مسکن از این ماده مستثنا هستند.
خروج موضوعی شرکتهای تعاونی از قانون
شرکتهای تعاونی مسکن، که هدفشان تأمین مسکن برای اعضای خود است، مشمول ماده ۱۳ نمی‌شوند. این قراردادها عمدتاً برای جلوگیری از التهابات بازار مسکن نیستند و به منظور تسهیل مالکیت اعضا طراحی شده‌اند.
ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی و وظایف سردفتران
مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی، سردفتران موظفند به درخواست متقاضیان برای تنظیم اسناد اقدام کنند، مگر آن‌که مفاد سند خلاف قانون باشد. در این مورد، سردفتر باید دلیل امتناع را به صورت کتبی اعلام کند.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
با توجه به توضیحات ارائه شده، شرکتهای تعاونی مسکن که برای اعضای خود اقدام به ساخت مسکن می‌کنند، از الزام استعلام ماده ۱۳ مستثنا هستند. دفاتر اسناد رسمی می‌توانند بر اساس قراردادهای عادی این شرکت‌ها وکالتنامه فروش تنظیم کنند، مشروط بر آن‌که مفاد قرارداد با قوانین جاری تناقض نداشته باشد.
سوالات متداول
خیر، ماده ۱۳ تنها شامل طرح‌های حمایتی تأمین مسکن مانند “نهضت ملی مسکن” است.
برای قراردادهای تعاونی‌های مسکن، استعلام ضروری نیست؛ اما برای طرح‌های حمایتی، استعلام الزامی است.
بله، معاملاتی که بدون رعایت ماده ۱۳ انجام شوند، در محاکم و ادارات قابل پذیرش نیستند.
سردفتر موظف است موارد ابهام را به صورت کتبی به متقاضی اعلام کند.
نسخه کامل متن بخشنامه:
از: کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز
به: شرکت تعاونی مسکن شماره ۲ کانون کارگران بازنشسته و مستمری بگیر، سازمان تامین اجتماعی شهرستان کرج
با سلام
احتراماً بازگشت به شماره ۹۶۶/ج/۴۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۱۷ نظریه مشورتی دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز در خصوص این پرسش که آیا دفاتر اسناد رسمی مجازند صرفاً به استناد برگ‌های عادی قرارداد شرکت تعاونی مسکن با اعضای خود و بدون استعلام مقرر در ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، اقدام به تنظیم وکالتنامه فروش نمایند؟
به شرح ذیل اعلام می‌گردد:
هر چند مطابق ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ مجلس شورای اسلامی تنظیم و ثبت رسمی معاملات و وکالتنامه طرح‌های حمایتی تامین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن در دفاتر اسناد رسمی منوط به استعلام از وزارت راه و شهرسازی می باشد، لیکن اولاً الزام فوق صرفاً در خصوص طرح‌های حمایتی تامین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن که مطابق ماده ۷ قانون جهش تولید مسکن به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار می‌شود بوده و از شرکتهای تعاونی که برای اعضای خود اقدام به ساخت مسکن می‌نمایند خروج موضوعی دارد؛ ثانیاً مقرره فوق منحصراً به منظور جلوگیری از معاملات سفته بازی واحدهای در حال احداث و پرهیز از التهاب بازار مسکن می‌باشد و ارتباطی با تخطی خریداران از مفاد قرارداد منعقده ندارد؛
على هذا خواسته آن شرکت منصرف از الزام قانون معنونه بوده و دفاتر اسناد رسمی در اجرای ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی به تکالیف و وظایف خویش عمل می‌نمایند.
امیر حسینی جلیلیان، رئیس دفتر حقوقی و حمایت قضایی، تاریخ: ۱۴۰۳/۰۶/۲۷، شماره: ۴۸۰۶/ک/ص/۰۳
مستندات:
ماده ۱۳ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها: در راستای کاهش التهابات بازار مسکن و به‌منظور جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال احداثِ کلیه طرح‌های حمایتی تأمین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن که مطابق ماده (۷) قانون جهش تولید مسکن به‌صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار می‌شود، متقاضیان این طرح‌ها در قرارداد واگذاری، به‌صورت قید قرارداد و به‌نحو سلب حق، ملزم می‌شوند تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب شمارشگر (کنتور) برق یا اخذ گواهی پایان‌کار ساختمانی (هر کدام زودتر صورت پذیرفت)، حق انعقاد معاملات و اعطای وکالت مربوط به انتقال حق انتفاع اراضی یا اعیان یا امتیاز ثبت‌نام را جز به اشخاص مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی (ثبت‌نام کنندگان واجد شرایط در سامانه طرح‌های حمایتی تأمین مسکن)، نداشته باشند. ثبت رسمی معاملات و وکالتنامه‌های مذکور منوط به استعلام از وزارت راه و شهرسازی مبنی بر رعایت شروط و قیود فوق است و معاملاتی که بدون رعایت شروط و قیود مذکور در این ماده انجام می‌شود، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود.
منظور از اشخاص مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی، اشخاص واجد شرایط دریافت طرح‌های حمایتی تأمین مسکن است و در صورتی که متقاضی واجد شرایط کافی وجود نداشته باشد، وزارت راه و شهرسازی امکان انتقال به سایر افراد را فراهم می‌کند.
دستورالعمل این ماده مشتمل بر موارد اجرائی از قبیل تعیین متولیان اجرائی، نحوه نقل و انتقال در هر یک از مراحل اجرائی، نحوه تبادل اطلاعات بین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی حداکثر ظرف دو ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون، توسط وزیر راه و شهرسازی تصویب و ابلاغ می‌گردد.
ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی: سردفتران و دفتریاران، موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند، مگر آن که مفاد و مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت باید علت امتناع را کتباً به تقاضا کننده اعلام نمایند.
