آیا می‌دانستید مالیات و هزینه‌های وکالت بلاعزل برای انتقال املاک غیرمنقول با سند رسمی انتقال ملک برابر است؟ این پست به بررسی تفسیر جدید اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص می‌پردازد.
مالیات و هزینه‌های وکالت بلاعزل انتقال املاک غیرمنقول: تفسیر جدید اداره حقوقی قوه قضاییه
هزینه وکالت بلاعزل انتقال ملک چقدر است؟ بررسی نظر حقوقی جدید
در دنیای پیچیده معاملات املاک، آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه، امری حیاتی است. به تازگی، اداره کل حقوقی قوه قضاییه نظریه مشورتی مهمی در خصوص تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ارائه داده است که درک صحیح آن برای فعالان حوزه املاک و عموم مردم ضروری به نظر می‌رسد. این نظریه به طور خاص به موضوع مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر وکالت‌های بلاعزل انتقال املاک غیرمنقول پرداخته و ابهامات موجود را تا حد زیادی برطرف می‌کند. در این پست از محضرچی، به زبانی ساده و قابل فهم، مفاد این نظریه مشورتی را بررسی خواهیم کرد و نکات کلیدی آن را برای شما شرح می‌دهیم. با ما همراه باشید تا از آخرین تحولات قانونی در حوزه املاک مطلع شوید و معاملات خود را با اطمینان بیشتری انجام دهید.
۱. موضوع استعلام و نظر مشورتی:
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در استعلامی از اداره کل حقوقی قوه قضاییه، خواستار اظهار نظر در خصوص دامنه شمول تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول شده بود. به عبارت دیگر، سوال اصلی این بود که آیا حکم تبصره ۲ ماده ۱ قانون مذکور، صرفاً ناظر به مواردی است که سند رسمی مالکیت ملک بعد از لازم الاجرا شدن قانون صادر شده باشد، یا اینکه شامل وکالت‌های بلاعزلی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون نیز تنظیم شده‌اند، میشود؟
اداره کل حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به این استعلام، نظریه مشورتی خود را به شماره 7/1403/977 مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۲۱ به شرح زیر اعلام کرد:
۲. نکات کلیدی نظر مشورتی:
شمول تبصره ۲ ماده ۱ قانون محدود به زمان صدور سند مالکیت نیست:
اداره کل حقوقی به صراحت اعلام کرده است که حکم مقرر در تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، صرفاً ناظر به مواردی که سند مالکیت بعد از لازم الاجرا شدن قانون صادر شده باشد، نیست. این بدان معناست که صرف نظر از تاریخ صدور سند رسمی مالکیت ملک، اگر وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در زمان لازم الاجرا بودن تبصره ۲ ماده ۱ قانون (که در حال حاضر لازم الاجرا است) تنظیم شده باشد، مشمول حکم این تبصره خواهد بود.
معیار محاسبه مالیات و هزینه‌ها، زمان تنظیم وکالتنامه است:
بر اساس این نظریه، معیار اصلی برای محاسبه مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر وکالت بلاعزل انتقال مالکیت، زمان تنظیم وکالتنامه است. اگر وکالتنامه در زمان لازم الاجرا بودن تبصره ۲ ماده ۱ تنظیم شده باشد، میزان مالیات و هزینه‌های آن معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد بود.
اعتبار تبصره ۲ ماده ۱ برای وکالت‌های مطلق بلاعزل انتقال مالکیت:
نظریه مشورتی تاکید دارد که اطلاق تبصره ۲ ماده ۱ قانون، شامل تمامی “وکالت‌های بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول” میشود. این شمول، فارغ از تاریخ صدور سند رسمی مالکیت ملک موضوع وکالت است.
۳. توضیح بیشتر در خصوص تبصره ۲ ماده ۱ قانون:
برای درک بهتر موضوع، لازم است به متن تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول توجه کنیم:
میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف 9 ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت تنظیم میشود.
همانطور که ملاحظه میشود، این تبصره به صراحت بیان می‌کند که هزینه‌های تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت، معادل سند رسمی انتقال ملک است. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، با تفسیر دقیق این تبصره، ابهامات مربوط به دامنه شمول زمانی آن را برطرف کرده است.
نتیجه‌گیری:
نظریه مشورتی اخیر اداره کل حقوقی قوه قضاییه، شفافیت بیشتری به موضوع مالیات و هزینه‌های وکالت‌های بلاعزل انتقال املاک غیرمنقول بخشیده است. بر اساس این نظریه:
- اگر در حال حاضر قصد تنظیم وکالت بلاعزل برای انتقال ملک غیرمنقول خود را دارید، باید بدانید که میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر آن معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد بود.
- این حکم، صرف نظر از زمان صدور سند رسمی مالکیت ملک، برای وکالت‌نامه‌هایی که در زمان لازم الاجرا بودن تبصره ۲ ماده ۱ قانون تنظیم می‌شوند، اعمال میشود.
- در صورت انتقال ملک از طریق سند رسمی انتقال، ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، نیازی به پرداخت مجدد مالیات و حق‌الثبت نخواهد بود.
این تفسیر جدید، آگاهی فعالان و ذینفعان حوزه املاک را افزایش داده و به انجام معاملات شفاف‌تر و قانونی‌تر کمک خواهد کرد. توصیه میشود قبل از هرگونه اقدام در خصوص تنظیم وکالت بلاعزل انتقال املاک غیرمنقول، از مفاد این نظریه مشورتی و قوانین مربوطه به طور کامل مطلع شوید.
نسخه کامل متن رسمی:
تاریخ: ١٤٠٣/١١/٢١
شماره: ٧/١4٠٣/٩٧٧
شماره پرونده: ۹۷۷-۷۵-۱۴۰۳ح
از: دکتر احمد محمدی باردئی، مدیر کل حقوقی قوه قضاییه
به: جناب آقای دکتر پورسید، معاون محترم حقوقی و امور مجلس قوه قضاییه
سلام عليكم
با احترام بازگشت به نامه شماره ۹۰۰۰/۲۱۶۲۴/۵۰۰ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۲۶ به شماره ثبت وارده 977 مورخ ١٤٠٣/١٠/٢9 مبنی بر اظهار نظر در خصوص استعلام شماره ۱۴۰۳/۱۸۷۱۸۴ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۱۱ معاون محترم امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نظریه مشورتی این اداره کل به شرح زیر اعلام میشود:
اولاً، حکم مقرر در تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ دایر مدار لازم الاجرا شدن تمامی احکام مقرر در این قانون نمیباشد.
ثانياً، با توجه به اطلاق تبصره ۲ ماده یک یادشده که راجع به مطلق «وکالت های بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول» است؛ صرف نظر از تاریخ صدور سند رسمی مالکیت ملک موضوع وکالت چنانچه قرارداد وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در زمان اجرایی شدن این تبصره – که در حال حاضر نیز لازم الاجرا است – تنظیم شده باشد، میزان مالیات، حق الثبت و حق التحریر تنظیم چنین وکالتنامه ای بر اساس معیار تعیین شده در این ماده، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است؛ اعم از آنکه سند رسمی مالکیت ملک موضوع وکالت بلاعزل انتقال، قبل یا بعد از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده باشد.
سوالات متداول:
وکالت بلاعزل انتقال مالکیت چیست؟ وکالت بلاعزل نوعی وکالت است که موکل حق عزل وکیل را ندارد و به وکیل اختیار می‌دهد تا نسبت به انتقال مالکیت ملک به نام خود یا شخص ثالث اقدام کند.
تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چه می‌گوید؟ این تبصره بیان می‌کند که میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت املاک در دفاتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص قوانین و مقررات مربوط به معاملات املاک، به بخش قوانین وب‌سایت محضرچی مراجعه کنید.
سوالات و نظرات خود را در بخش دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.
