مالکیت اموال منقول و غیرمنقول توسط اتباع خارجی: یک تفاوت مهم
قوانین مربوط به مالکیت اموال توسط اتباع بیگانه در ایران، به‌ویژه در مورد املاک و اراضی (اموال غیرمنقول)، دارای پیچیدگی‌ها و محدودیت‌های خاصی است که در “آیین‌نامه استملاک اتباع بیگانه” به تفصیل بیان شده است. این موضوع باعث ایجاد سوالات زیادی در مورد وضعیت حقوقی مالکیت اموال منقول (مانند خودرو، اثاثیه، ماشین‌آلات و…) برای این افراد میشود.
آیا همان محدودیتها برای اموال منقول نیز وجود دارد؟ رای وحدت رویه شماره ۳۱ کانون سردفتران و دفتریاران به این ابهام پاسخ داده و رویه روشنی را مشخص کرده است.
رای وحدت رویه شماره ۳۱: جواز تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه
رای وحدت رویه شماره ۳۱ کانون سردفتران و دفتریاران به صراحت اعلام می‌کند که:
“تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه منعی ندارد.”
این رای که مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز قرار گرفته، بر اساس بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲ مورخ ۱۳۶۹/۳/۱۶ سازمان ثبت و با توجه به اینکه آیین‌نامه استملاک اتباع بیگانه عمدتاً ناظر بر اموال غیرمنقول است، صادر شده است. این به آن معناست که دفاتر اسناد رسمی مجاز و حتی مکلف هستند (طبق کد ۵۰۶) اسناد مربوط به اموال منقول را برای اتباع خارجی تنظیم نمایند.
مستندات قانونی: بخشنامه ۱۰۸۳/س/۲ و کد ۵۰۶
مبنای اصلی این رای، بخشنامه‌ها و کدهای بخشنامه های ثبتی است که بر تفاوت بین اموال منقول و غیرمنقول برای اتباع خارجی تاکید دارند:
بخشنامه ۱۰۸۳/س/۲ سازمان ثبت
این بخشنامه (که در کد ۵۰۶ به تاریخ دقیق آن ۱۳۶۹/۳/۱۶ اشاره شده) اساس تفکیک بین اموال منقول و غیرمنقول در زمینه مالکیت اتباع خارجی است و تصریح می‌کند که محدودیت‌های آیین‌نامه استملاک، شامل اموال منقول نمی‌شود.
کد ۵۰۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی
این کد به طور واضح تکلیف دفاتر اسناد رسمی را مشخص می‌کند:
“لازم است کلیه دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم اسناد مربوط به اموال منقول اتباع خارجی و پناهندگان با رعایت سایر مقررات اقدام نمایند. آئین نامه استملاك اتباع خارجه و بند ۳۵۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر ماه ۱۳۶۵ ناظر به اموال غیرمنقول می باشد.”
این کد ضمن الزام دفاتر به تنظیم سند منقول، مجدداً تاکید می‌کند که آیین‌نامه استملاک و بندهای قدیمی‌تر مربوط به آن (مانند بند ۳۵۷) صرفاً به اموال غیرمنقول (املاک) مربوط هستند.
تفاوت کلیدی با قوانین اموال غیرمنقول (آیین‌نامه استملاک)
مهم‌ترین نکته‌ای که از رای وحدت رویه ۳۱ و مستندات آن برداشت میشود، تفاوت بنیادین قوانین حاکم بر مالکیت اموال منقول و غیرمنقول توسط اتباع خارجی است:
- اموال غیرمنقول (املاک، اراضی): تابع قوانین سخت‌گیرانه “آیین‌نامه استملاک اتباع بیگانه” (مصوب ۱۳۲۸ و اصلاحات بعدی) است. خرید این اموال توسط اتباع خارجی نیازمند طی مراحل پیچیده اداری، کسب مجوزهای خاص از وزارت امور خارجه و نخست وزیری (در زمان تصویب آیین‌نامه)، رعایت شرط معامله متقابل، تعهد به فروش در صورت خروج از کشور و محدودیت‌های دیگر است (متن کامل آیین‌نامه در انتهای مطلب آمده است).
- اموال منقول (خودرو، اثاثیه، ماشین‌آلات و…): طبق رای وحدت رویه ۳۱ و بخشنامه ۱۰۸۳/س/۲، مشمول محدودیت‌های آیین‌نامه استملاک نیستند و تنظیم سند رسمی برای آنها برای اتباع خارجی بلامانع است و باید توسط دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
چه اموالی منقول محسوب می‌شوند؟
اموال منقول به اموالی گفته میشود که قابل جابجایی هستند بدون اینکه به خود مال یا محل استقرار آن آسیبی وارد شود. مثال‌های رایج اموال منقول که اتباع خارجی می‌توانند سند آن را به نام خود تنظیم کنند عبارتند از:
- خودرو و موتورسیکلت
- لوازم خانگی و اداری
- ماشین‌آلات صنعتی و کشاورزی قابل حمل
- تجهیزات الکترونیکی
- سهام شرکتها (البته تابع قوانین خاص بازار سرمایه و تجارت نیز میباشد)
- حقوق مالکیت فکری (مانند حق اختراع، اگرچه جنبه غیرمادی دارد اما در دسته اموال منقول معنوی قرار می‌گیرد و انتقال آن ممکن است تابع مقررات خاص باشد)
شرایط و مدارک لازم (عمومی)
اگرچه رای وحدت رویه ۳۱ محدودیتی برای اصل تنظیم سند قائل نشده، اما بدیهی است که تنظیم هر سند رسمی نیازمند رعایت مقررات عمومی و ارائه مدارک لازم است. برای تنظیم سند اموال منقول به نام تبعه خارجی، معمولاً مدارک زیر مورد نیاز است (توصیه میشود حتماً قبل از اقدام با دفتر اسناد رسمی مشورت کنید):
- مدارک هویتی معتبر تبعه خارجی: گذرنامه (پاسپورت) با روادید (ویزا) معتبر و یا پروانه اقامت معتبر.
- مدارک مربوط به مال منقول: مانند سند مالکیت قبلی (برگ سبز خودرو)، فاکتور خرید، گواهی گمرکی (در صورت وارداتی بودن)، و …
- مدارک مربوط به طرف ایرانی معامله (در صورت وجود): مدارک هویتی.
- گواهی‌ها و مجوزهای لازم دیگر: بسته به نوع مال منقول، ممکن است نیاز به مجوزهای خاص باشد (مثلاً برای خودرو، نیاز به تأییدیه راهنمایی و رانندگی، مفاصاحساب عوارض و مالیات و…).
- رعایت سایر قوانین: مانند قوانین مبارزه با پولشویی و …
نکات مهم برای اتباع خارجی و دفاتر اسناد رسمی
- برای اتباع خارجی: آگاهی از این حق قانونی مهم است. شما می‌توانید اموال منقولی مانند خودرو را خریداری کرده و سند رسمی آن را به نام خودتان در دفاتر اسناد رسمی ایران تنظیم کنید و نیازی به طی کردن مراحل پیچیده مربوط به خرید املاک ندارید.
- برای دفاتر اسناد رسمی: تکلیف قانونی دفاتر، تنظیم اسناد منقول برای اتباع خارجی با رعایت مقررات عمومی است. نباید به اشتباه، محدودیت‌های مربوط به اموال غیرمنقول (آیین‌نامه استملاک) را به اموال منقول تسری داد.
نتیجه‌گیری: تسهیل در تنظیم اسناد منقول برای اتباع بیگانه
رای وحدت رویه شماره ۳۱ با استناد به بخشنامه‌های ثبتی، به صراحت اعلام می‌کند که هیچ منعی برای تنظیم اسناد رسمی مربوط به اموال منقول برای اتباع خارجی وجود ندارد. این رای، تفاوت آشکاری بین قوانین حاکم بر اموال منقول و غیرمنقول برای خارجیان قائل شده و فرآیند خرید، فروش و ثبت رسمی اموال منقول مانند خودرو را برای آنان تسهیل می‌کند. دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت سایر مقررات عمومی، نسبت به تنظیم این‌گونه اسناد اقدام نمایند.
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه شماره ۳۱
اسناد منقول برای اتباع بیگانه
ردیف ۳۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی – با توجه به بخشنامه شماره ۱۰۸۳/س/۲ مورخ ۶۹/۴/۱۱ [صحیح: ۱۳۶۹/۳/۱۶ طبق کد ۵۰۶] سازمان ثبت و آئین نامه استملاك اتباع بیگانه (تنظیم سند منقول برای اتباع بیگانه منعی ندارد).
بند (۲) بخشنامه شماره ۹۸۹ / ۳۷۰ مورخ ۷۹/۱۱/۲۵ کانون سردفتران و دفتریاران تهران (مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره ۳۴/۹۲۷۳ – ۷۹/۱۰/۲۸ و شماره ۳۴/۱۱۸۶۹ – ۷۹/۱۰/۲۸ و شماره ۳۴/۱۲۴۱۱ – ۷۹/۱۰/۲۸ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
متن بخشنامه مرتبط (کد ۵۰۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)
اسناد اموال منقول اتباع بیگانه
کد ۵۰۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی – لازم است کلیه دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم اسناد مربوط به اموال منقول اتباع خارجی و پناهندگان با رعایت سایر مقررات اقدام نمایند. آئین نامه استملاك اتباع خارجه و بند ۳۵۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر ماه ۱۳۶۵ ناظر به اموال غیرمنقول می باشد.
(بخشنامه شماره ۱۰۸۳ – س/۲ مورخ ۱۳۶۹/۳/۱۶ ریاست سازمان ثبت)
بند 357 مجموعه بخشنامه های ثبتی – در خواست ثبت اتباع بیگانه با رعایت مقررات مربوط به استملاك اتباع بیگانه و پس از كسب دستور از سازمان ثبت به عمل می آید.
نگاهی به آیین‌نامه استملاک اتباع بیگانه (مربوط به اموال غیرمنقول – برای مقایسه)
توجه: متن زیر مربوط به قوانین خرید اموال غیرمنقول (املاک و اراضی) توسط اتباع خارجی است و صرفاً جهت مقایسه و درک تفاوت با قوانین اموال منقول ارائه میشود.
آیین نامه استملاک اتباع بیگانه در ایران – مصوب 1328/05/10 هیات وزیران
هیات وزیران در جلسه دهم مردادماه 1328 بنا بر پیشنهاد شماره 28189 /1240 /2 مورخ 17 – 11 – 1327 وزارت امور خارجه آیین نامه استملاک اتباع بیگانه در ایران را در شش ماده تهیه و تدوین شده تصویب نمودند.
ماده 1- اتباع خارجه که در ایران میخواهند ملکی برای محل سکونت یا صنعت یا مسکن خود استملاک نمایند باید اظهارنامه ای مشتمل بر مشخصات زیر باداره ثبت محل وقوع آن ملک بدهند تا برای تحصیل اجازه باداره کل ثبت فرستاده شود.
- الف – نام و نام خانوادگی.
- ب – تابعیت فعلی و در صورت تغییر تابعیت اصلی.
- ج – سن – تاهل و هرگاه تقاضاکننده مرد باشد تابعیت زن او قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد جنسیت – سن و تعداد آنها.
- د – تاریخ ورود بایران – مدت اقامت – نقاط مختلفی که در آنجاها سکونت داشته با تعیین مشاغل قبلی و شغل فعلی.
- ه- – محل اقامت دائمی.
- و – منظور از مالکیت که برای سکونت – صنعت و یا محل کسب میباشد.
- ز – نوع و مشخصات و مساحت و شماره پلاک ثبت و محل وقوع ملک.
- ح – تقاضاکننده در تقاضای خود تعهد مینماید که هرگاه بخواهد محل اقامت دائمی خود را به خارج از ایران انتقال دهد باید ملک مورد تقاضای استملاک را حداکثر تا شش ماه از تاریخ خروج از ایران بیکی از اتباع ایران یا خارجیانیکه طبق مقررات اجازه استملاک تحصیل نموده‌اند انتقال دهد و الا اداره ثبت مربوطه با اجازه اداره کل ثبت ملک را طبق مقررات مربوطه بمزایده املاک بیع شرطی از طریق مزایده به فروش رسانیده وجه آن را پس از وضع هزینه ها و عوارض قانونی بمالک خواهد پرداخت و هرگاه در مزایده خریداری پیدا نشد اداره کل ثبت مراتب را یکمرتبه در روزنامه رسمی کشور اعلام نموده و پس از انقضای مدت شصت روز از تاریخ اعلام ملک را بهر قیمتی که خریدار داشته باشد بفروش رسانده وجه آن را به شرح مذکور در فوق بمالک خواهد پرداخت.
- تبصره 1(اصلاحی 1333/04/23)- ثبت ملک به نام ورثه متقاضی در دفتر املاک منوط برعایت مقررات این آیین نامه و سپردن تعهد مذکور در بند (ح) میباشد.
- تبصره 2 (الحاقی 1333/04/23)- مفاد بند ح و تبصره آن نسبت باتباع دولتی که این قبیل محدودیتها در مقررات آنها پیش بینی نشده بر اساس معامله متقابله اجرا نخواهد شد.
- ط – تعیین اینکه متقاضی و یا افراد خانواده او از اولاد و عیال و پدر و مادر که تحت تکفل وی هستند و با وی در یک محل سکونت و یا در کسب و صنعت شرکت دارند ملک دیگری در ایران غیر از آنچه که مورد تقاضا است دارا میباشند یا نه و یا اگر ملک دیگری دارند نوع و مشخصات و محل آن باید تعیین شود.
- ی – گواهی نامه اداره مربوطه دائر بر نداشتن پیشینه کیفری که متضمن محرومیت از جمیع یا بعضی حقوق اجتماعی باشد.
- ح – رونوشت پروانه اقامت دائم که عکس متقاضی در آن الصاق و گواهی شده باشد. [ظاهرا تکراری با بند ح اول، ممکن است اشتباه تایپی در منبع باشد]
ماده دوم – در مواردی که تقاضا از طرف شرکت یا سایر موسسات خارجی مجاز داده میشود اظهارنامه باید دارای مشخصات زیر باشد.
- الف – تابعیت – نوع شرکت یا موسسه – تاریخ تاسیس – میزان سرمایه – نوع عملیاتیکه در ایران مینماید و منظوری که از استملاک دارد.
- ب – طبق قانون دولت متبوع خود شرکت یا موسسه شخصیت حقوقی داشته و در ایران نیز به ثبت رسیده باشد.
- ج – تعیین اینکه شرکت یا موسسه غیر از ملک مورد تقاضا در ایران دارای ملک دیگری هست یا خیر.
- د – مساحت ملک مورد تقاضا – مشخصات – نوع و شماره پلاک ثبت و محل وقوع آن.
- ه- – شرکت یا موسسه مجاز خارجی باید طبق مقررات بند (ح) ماده 1 تعهد بسپارد.
ماده سوم – موافقت با تقاضای استملاک که طبق مقررات بالا تنظیم شده باشد منوط برعایت مراتب زیر میباشد:
- الف – تقاضا مخالف با مقررات عهدی دولت ایران نباشد.
- ب – تقاضا مخالف قوانین ایران و انتظامات عمومی کشور نباشد.
- ج – در کشور متبوع متقاضی اتباع و شرکتها و موسسات ایرانی هم حق استملاک داشته و بتوانند لااقل همان مقدار ملک را عملاً تحصیل نمایند.
- د – مساحت ملک مورد تقاضا متناسب با تعداد خانواده و وضعیت اجتماعی و مالی و یا نوع کسب و صنعت و منظوری که برای آن تقاضای استملاک شده است باشد.
- ه- – محل وقوع ملک مورد تقاضا در مناطق مرزی یا نقاطیکه استملاک خارجیان بر طبق مقررات محدود یا ممنوع گردیده نباشد.
- و – در مواردی که استملاک برای محل کار و کسب باشد باید طبق مقررات و قوانین ایران مباشرت بآن شغل مجاز بوده و در صورت لزوم پروانه اشتغال به آن شغل قبلاً تحصیل شده باشد.
ماده 4 – اداره کل ثبت پس از رسیدگی به درخواست استملاک با ارسال رونوشت درخواست و ضمائم آن نظریه خود را به وزارت امورخارجه اعلام و وزارتخانه مزبور هم نسبت برد یا قبول تقاضا اظهارنظر نموده و در صورت لزوم از مقام نخست وزیری کسب اجازه کرده و نتیجه را بعداً باداره کل ثبت اعلام خواهد داشت.
ماده 5 – تقاضای استملاک برای محل سفارتخانه ها یا کنسولگریها یا موسسات وابسته بسفارتها باید از مجرای سیاسی به عمل آمده و موافقت با آن منوط باین خواهد بود که در کشور متبوع متقاضی نسبت بتقاضای مشابه دولت شاهنشاهی معامله متقابله بشود و در هرحال اخذ تصمیم با هیات وزیران بوده و در صورت قبول درخواست مراتب را وزارت امورخارجه باداره کل ثبت اعلام خواهد داشت.
ماده 6 – در اداره کل ثبت دفتر مخصوصی برای ثبت صورت املاکی که با تحصیل اجازه طبق مقررات موضوعه باتباع یا شرکتها و موسسات مجاز خارجی منتقل شده است تهیه میشود که نام و نام خانوادگی متقاضی و مشخصات ملک در آن قید شده و سپس جریان به وزارت امورخارجه اعلام میگردد تا در دفتر مخصوصی که در آن وزارتخانه برای این کار تهیه خواهد شد مراتب را به ثبت برساند.
سوالات متداول
این رای وحدت رویه در ردیف 31 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است. برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه به دسته‌بندی زیر مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران
