امکان تنظیم سند رهنی با وجود تصرف فروشنده و صدور قبض تخلیه
آیا ممکن است ملکی که به تازگی با سند قطعی خریداری شده و مالکیت آن قانوناً به خریدار منتقل گردیده، اما هنوز به صورت فیزیکی در تصرف فروشنده است (ولی برای آن قبض تخلیه رسمی صادر و مهلتی برای تخلیه تعیین شده)، بلافاصله توسط خریدار جدید به عنوان وثیقه یک وام بانکی یا تضمین هر دین دیگری، در رهن گذاشته شود؟
این وضعیت، که گاهی در عمل به دلیل نیاز به زمان برای جابجایی فروشنده پیش می‌آید، سوالاتی را در مورد امکان و صحت تنظیم سند رهنی ایجاد می‌کند. رای وحدت رویه ردیف ۶۱ کانون سردفتران و دفتریاران، با نگاهی دقیق به مفاهیم حقوقی “قبض” و “تصرف” در قانون مدنی، به این پرسش پاسخی روشن داده و تنظیم سند رهنی در چنین شرایطی را کاملاً قانونی و بلامانع اعلام کرده است. در ادامه به تشریح جزئیات این رای و مبانی استدلالی آن خواهیم پرداخت.
موضوع رای وحدت رویه ۶۱: تنظیم سند رهن بین خرید قطعی و تخلیه فیزیکی
محور اصلی این رای، بررسی اعتبار و امکان تنظیم سند رهنی برای ملکی است که مالکیت آن از طریق سند قطعی به خریدار (راهن آینده) منتقل شده، اما تحویل فیزیکی و تخلیه کامل آن توسط فروشنده هنوز صورت نگرفته است. به عبارت دیگر، آیا صرف انتقال مالکیت ثبتی و صدور قبض تخلیه برای فروشنده، برای اینکه خریدار بتواند ملک را به رهن بگذارد، کفایت می‌کند؟
شرح سناریوی عملی رایج
وضعیتی که این رای به آن می‌پردازد، در معاملات املاک غیرمعمول نیست. طرفین معامله می‌کنند و سند قطعی به نام خریدار تنظیم می‌شود. همزمان، با توجه به اینکه فروشنده برای جابجایی نیاز به زمان دارد، توافق می‌شود که ملک را ظرف مدت معینی در آینده تخلیه کند. در سند قطعی یا در برگه‌ای جداگانه، “قبض تخلیه” صادر یا وضعیت تصرف فروشنده و مهلت تخلیه ذکر می‌شود. این قبض یا توافق، نشان‌دهنده حق قانونی خریدار برای در اختیار گرفتن ملک و تعهد فروشنده به تخلیه است. حال، خریدار ممکن است بلافاصله پس از تنظیم سند قطعی، نیاز به اخذ وام داشته باشد و بخواهد همین ملک را به عنوان وثیقه معرفی کند.
حکم رای وحدت رویه ۶۱: تنظیم سند رهنی بلامانع است
رای وحدت رویه ۶۱ به طور صریح و روشن اعلام می‌کند که تنظیم سند رهنی در شرایط شرح داده شده فوق، کاملاً “بلامانع است”. یعنی دفتر اسناد رسمی مجاز است سند رهنی را به درخواست خریدار (مالک جدید) تنظیم کند و تصرف فیزیکی فروشنده در ملک (با وجود صدور قبض تخلیه)، مانعی برای این کار محسوب نمی‌شود.
مبنای قانونی رای: مواد ۳۶۷ و ۷۷۲ قانون مدنی
استدلال اصلی این رای بر دو ماده کلیدی از قانون مدنی ایران استوار است:
- ماده ۳۶۷: این ماده به تعریف مفاهیم “تسلیم” (Taslim) و “قبض” (Qabz) در معاملات می‌پردازد.
- ماده ۷۷۲: این ماده شرط “قبض” در عقد رهن را بیان می‌کند.
در ادامه، نقش هر یک از این مواد را در توجیه رای بررسی می‌کنیم.
نگاهی به ماده ۳۶۷ قانون مدنی (تعریف تسلیم و قبض)
ماده ۳۶۷ تسلیم را “دادن مبیع (مال فروخته شده) به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد” تعریف می‌کند. همچنین قبض را “استیلاء مشتری بر مبیع” می‌داند. اگرچه در سناریوی مورد بحث، تسلیم کامل به معنای تصرف فیزیکی و امکان انتفاع کامل ممکن است هنوز محقق نشده باشد، اما با تنظیم سند قطعی به نام خریدار و صدور قبض تخلیه، “استیلاء” قانونی خریدار بر ملک محقق شده است. یعنی از نظر قانونی، خریدار بر ملک سیطره و کنترل دارد، هرچند موقتاً مانعی (تصرف فروشنده) برای بهره‌برداری کامل وجود دارد. این استیلای قانونی همان “قبض” مورد نظر قانونگذار است.
نقش کلیدی ماده ۷۷۲ قانون مدنی (شرط قبض در رهن)
این ماده مهم‌ترین مبنای رای وحدت رویه ۶۱ است. ماده ۷۷۲ مقرر می‌دارد: “مال مرهون باید به قبض مُرتَهِن (کسی که مال به نفع او رهن گذاشته می‌شود، مانند بانک) یا به تصرف کسیکه بین طرفین معین میگردد داده شود، ولی استمرار قبض شرط صحّت معامله نیست.”
نکات کلیدی این ماده در ارتباط با موضوع عبارتند از:
- لزوم قبض اولیه توسط مرتهن: برای تشکیل عقد رهن، مال باید به قبض (کنترل و استیلای قانونی) مرتهن یا نماینده او درآید. این قبض می‌تواند با تحویل سند مالکیت، کلیدها یا سایر اقدامات نمادین که نشان‌دهنده کنترل مرتهن بر وثیقه است، محقق شود.
- عدم لزوم استمرار قبض: بخش دوم ماده بسیار مهم است. قانونگذار تصریح می‌کند که اگرچه قبض اولیه لازم است، اما ادامه یافتن این قبض و تصرف فیزیکی توسط مرتهن، شرط صحت و بقای عقد رهن نیست.
حال با کنار هم گذاشتن این دو ماده و رای وحدت رویه: خریدار با سند قطعی و قبض تخلیه، “قبض قانونی” و استیلا بر ملک پیدا کرده است (ماده ۳۶۷). او به عنوان مالک می‌تواند ملک خود را به رهن بگذارد. برای صحت رهن، قبض اولیه توسط مرتهن (بانک) لازم است (که معمولاً با دریافت اسناد و تنظیم سند رهنی محقق می‌شود). حتی اگر خریدار (راهن) هنوز تصرف فیزیکی کامل ندارد، این موضوع طبق قسمت دوم ماده ۷۷۲، به صحت عقد رهن لطمه نمی‌زند، زیرا استمرار قبض شرط صحت نیست.
اهمیت تفکیک “قبض قانونی” از “تصرف فیزیکی”
این رای بر یک مفهوم مهم حقوقی تاکید دارد: تمایز بین مالکیت و حق کنترل قانونی (قبض به معنای استیلا) با تصرف فیزیکی و مادی. برای بسیاری از اعمال حقوقی، از جمله رهن گذاشتن مال، آنچه در وهله اول اهمیت دارد، مالکیت و استیلای قانونی است. رای ۶۱ نشان می‌دهد که سیستم حقوقی ایران، با درک واقعیت‌های معاملات، این تفکیک را به رسمیت شناخته و اجازه نمی‌دهد تاخیر در تخلیه فیزیکی (در حالی که حق قانونی خریدار برای قبض محرز است) مانع از اعمال حقوق مالکانه او، مانند استفاده از ملک به عنوان وثیقه، شود.
نتیجه‌گیری: اعتبار سند رهنی قبل از تخلیه کامل
بنابراین، رای وحدت رویه ردیف ۶۱ کانون سردفتران، با استناد دقیق به مواد ۳۶۷ و به‌ویژه ۷۷۲ قانون مدنی، راه را برای تنظیم سند رهنی توسط مالک جدید ملک، حتی پیش از تخلیه کامل آن توسط فروشنده (و با وجود صدور قبض تخلیه)، هموار می‌سازد. این رای ضمن تایید اعتبار چنین سند رهنی، بر کفایت “قبض قانونی” خریدار و عدم لزوم “تصرف فیزیکی” فوری یا “استمرار قبض” برای صحت معامله رهن تاکید دارد. این امر به خریدارانی که بلافاصله پس از خرید نیاز به استفاده از ملک به عنوان وثیقه دارند، کمک شایانی می‌کند و از بروز مشکلات عملی جلوگیری می‌نماید.
سوالات متداول
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه ۶۱ و پانوشت مربوطه
بلامانع بودن تنظیم سند رهنی با وجود صدور قبض تخلیه ملک خریداری مورد رهن
صدور قبض تخلیه به هنگام تنظیم سند قطعی که مورد معامله آن در تصرف فروشنده باشد و پیرو آن تنظیم سند رهنی (با توجه به مادتین ۳۶۷ و ۷۷۲ قانون مدنی) بلامانع است.
(مستند به: بند (یک) بخشنامه شماره ۱۷/۳۰۸۲۰ مورخ ۸۰/۹/۷ کانون سردفتران و دفتریاران تهران؛ مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه شماره ۳۴/۸۹۳۵ – ۸۰/۸/۲۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت: [قانون مدنی]
ماده ۳۶۷ – تسلیم عبارتست از دادن مبیع بتصرف مشتری بنحوی که متمکّن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.
ماده ۷۷۲ – مال مرهون باید بقبض مُرتَهِن یا بتصرف کسیکه بین طرفین معین میگردد داده شود، ولی استمرار قبض شرط صحّت معامله نیست.
این رای وحدت رویه در ردیف ۶۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (بخش آرای وحدت رویه کانون سردفتران) چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
