ملکی در مزایده اجرای ثبت یا دادگستری به نام شما منتقل شده، اما حالا با مالک قبلی به توافق رسیده‌اید که معامله را برگردانید. آیا این کار قانونی است؟ آیا سندی که از طریق اجرای اجباری منتقل شده، با رضایت طرفین قابل “اقاله” یا همان فسخ دوجانبه است؟ رای وحدت رویه شماره ۹۳ کانون سردفتران به این پرسش مهم پاسخ مثبت می‌دهد. با محضرچی همراه شوید تا شرایط و جزئیات این رای کاربردی را دریابید.
امکان اقاله اسناد انتقال اجرائی (ثبت و اجرای احکام دادگستری) طبق رای وحدت رویه
رای وحدت رویه شماره ۹۳: آیا اسناد ناشی از اجرای اجباری قابل فسخ توافقی هستند؟
اسناد انتقال اجرائی، چه آن‌ها که در ادارات اجرای ثبت تنظیم می‌شوند و چه آن‌ها که محصول اجرای احکام قطعی دادگاه‌ها هستند، ماهیتی متفاوت از معاملات عادی دارند، زیرا ناشی از یک روند قهری و اجباری برای وصول طلب یا اجرای حکم هستند. سوال مهمی که برای سال‌ها مطرح بود، این بود که آیا پس از انتقال ملک یا مال از این طریق، طرفین (مالک سابق و منتقل‌الیه جدید) می‌توانند با رضایت یکدیگر این انتقال را فسخ کنند (اقاله نمایند)؟ رای وحدت رویه شماره ۹۳ کانون سردفتران و دفتریاران با ارائه پاسخی صریح، به این ابهام پایان داده و راه را برای اقاله اینگونه اسناد هموار ساخته است.
اسناد انتقال اجرائی چیست؟ (اجرای ثبت و اجرای احکام)
اسناد انتقال اجرائی اسنادی رسمی هستند که مالکیت یک مال (اعم از منقول یا غیرمنقول) را نه بر اساس یک قرارداد خرید و فروش یا هبه معمولی، بلکه در نتیجه عملیات اجرائی مراجع قانونی و به صورت قهری، از مالک اولیه به شخص دیگری منتقل می‌کنند. این اسناد عمدتاً دو منشاء اصلی دارند:
- اسناد صادره از ادارات اجرای ثبت اسناد و املاک: این اسناد زمانی صادر می‌شوند که دارنده‌ی یک سند رسمی لازم‌الاجرا (مانند سند رهنی بانک، چک صیادی ثبت شده در سامانه، مهریه مندرج در سند ازدواج، یا قراردادهای رسمی دارای شرط لازم‌الاجرا) برای وصول طلب خود به اجرای ثبت مراجعه می‌کند. اگر بدهکار (متعهد سند) از پرداخت یا انجام تعهد خودداری کند، اجرای ثبت پس از طی مراحل قانونی، اموال بدهکار را شناسایی، توقیف و از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رساند. سندی که در نهایت به نام برنده مزایده یا گاهی به نام خود بستانکار (در صورت عدم وجود خریدار در مزایده تحت شرایطی) تنظیم می‌شود، سند انتقال اجرائی ثبتی نام دارد.
- اسناد صادره از دوایر اجرای احکام دادگستری: هنگامی که یک حکم قطعی از دادگاه (حقوقی یا کیفری در جنبه مالی) مبنی بر محکومیت فردی به پرداخت وجه یا انجام تعهدی صادر می‌شود و محکوم‌علیه از اجرای داوطلبانه حکم امتناع می‌ورزد، محکوم‌له (ذینفع حکم) می‌تواند از طریق دایره اجرای احکام دادگستری، اجرای حکم را تقاضا کند. در این فرآیند نیز، اموال محکوم‌علیه توقیف و از طریق مزایده فروخته می‌شود و سند انتقال مال به نام برنده مزایده توسط اجرای احکام یا با معرفی وی به دفتر اسناد رسمی، تنظیم می‌گردد.
وجه مشترک و کلیدی این اسناد، عدم وجود رضایت مالک اولیه به انتقال در زمان انجام معامله و صورت گرفتن آن به حکم قانون و توسط مراجع صالح می‌باشد.
اقاله به چه معناست؟
اقاله یا تفاسخ، یک تأسیس حقوقی در قانون مدنی ایران (ماده ۲۸۳ به بعد) است که به طرفین یک معامله اجازه می‌دهد با توافق و رضایت متقابل، آن معامله را بر هم بزنند و آثار آن را زائل کنند. در واقع، همان اراده‌هایی که روزی با هم توافق کرده و عقدی را ایجاد کرده بودند، مجدداً با هم توافق می‌کنند تا آن عقد را منحل نمایند.
نکات مهم در مورد اقاله:
- عمل دوجانبه: اقاله نیازمند رضایت هر دو طرف معامله است و با فسخ (که معمولاً یک‌طرفه و بر اساس اختیارات قانونی یا قراردادی است) تفاوت دارد.
- بازگشت به وضعیت قبل: اثر اصلی اقاله، بازگشت طرفین به وضعیت پیش از انعقاد عقد است؛ یعنی عوضین معامله (مثلاً پول و کالا در خرید و فروش) باید به صاحبان اولیه خود بازگردانده شوند.
- لزوم اهلیت طرفین: طرفین در زمان اقاله نیز باید اهلیت لازم (بلوغ، عقل، رشد) برای انجام معامله را داشته باشند.
اصل حاکم در رای ۹۳: امکان اقاله اسناد اجرائی
با توجه به ماهیت اجباری و قهری اسناد انتقال اجرائی، این سوال مطرح بود که آیا قواعد عمومی اقاله (که مبتنی بر رضایت اولیه طرفین در ایجاد عقد است) در مورد این اسناد نیز صدق می‌کند؟ رای وحدت رویه شماره ۹۳ به این پرسش پاسخی قاطع و مثبت داده است.
این رای به صراحت اعلام می‌دارد که کلیه اسناد انتقال اجرائی، چه آن‌هایی که منشأ ثبتی دارند و چه آن‌هایی که ناشی از اجرای احکام دادگستری هستند، قابلیت اقاله را دارند. به عبارت دیگر، اجباری بودن فرآیند اولیه انتقال، مانعی برای برهم زدن توافقی آن در آینده ایجاد نمی‌کند.
شرط لازم و کافی: تراضی (رضایت) طرفین
رای وحدت رویه ۹۳ برای امکان‌پذیر بودن اقاله اسناد انتقال اجرائی، تنها یک شرط اساسی و بنیادین را مقرر کرده است: “تراضی طرفین”.
این بدان معناست که:
- شخصی که مال در جریان عملیات اجرائی به او منتقل شده (منتقل‌الیه، یعنی برنده مزایده یا بستانکاری که مال به او تملیک شده)
- و مالک اولیه که مال از ید او خارج شده (بدهکار سند لازم‌الاجرا یا محکوم‌علیه حکم دادگاه)
باید هر دو، با اراده آزاد و بدون هیچ‌گونه اکراه یا اجباری، به توافق برسند که سند انتقال اجرائی را بی‌اثر کرده و وضعیت مالکیت مال را به حالت قبل از اجرای سند بازگردانند.
این تراضی و توافق باید به صورت رسمی و با حضور هر دو طرف در دفتر اسناد رسمی صورت‌جلسه شده و منجر به تنظیم “سند رسمی اقاله” گردد. بدون رضایت هر یک از این دو طرف اصلی، اقاله امکان‌پذیر نخواهد بود.
اهمیت و پیامدهای رای وحدت رویه ۹۳
پذیرش امکان اقاله برای اسناد انتقال اجرائی توسط رای وحدت رویه ۹۳، دارای آثار و پیامدهای مهمی است:
- رفع ابهام و وحدت رویه: این رای به اختلاف نظرهای احتمالی میان دفاتر اسناد رسمی و حقوقدانان در خصوص امکان یا عدم امکان اقاله این اسناد پایان داد و رویه‌ای واحد را در این زمینه حاکم کرد.
- ارج نهادن به اراده آزاد طرفین: مهم‌ترین پیام این رای، احترام به اصل حاکمیت اراده است. حتی اگر معامله‌ای در ابتدا با اجبار قانون صورت گرفته باشد، اگر طرفین بعداً به این نتیجه برسند که فسخ آن به نفعشان است، قانون راه را برای این توافق باز می‌گذارد.
- فراهم کردن راهکار عملی برای مصالحه: در بسیاری از موارد، پس از انجام عملیات اجرائی و انتقال مال، ممکن است بدهکار (مالک اولیه) توانایی مالی لازم برای بازخرید مال خود را پیدا کند یا طرفین به هر دلیل دیگری به مصالحه و توافق برای بازگرداندن مال برسند. این رای، ابزار قانونی لازم برای عملی کردن این توافق را فراهم می‌کند.
- کاهش دعاوی احتمالی: با وجود امکان اقاله، طرفین می‌توانند به جای طرح دعاوی پیچیده و زمان‌بر احتمالی برای ابطال عملیات اجرائی یا سند انتقال، از طریق ساده‌تر و سریع‌تر اقاله به هدف خود (بازگشت مال) برسند.
مستندات قانونی رای
همانطور که در متن رای نیز ذکر شده، این تصمیم مستند به بند (۳) بخشنامه شماره ۲۵/۴۲۷۸۰ مورخ ۱۳۸۱/۱۲/۷ صادره از سوی کانون سردفتران و دفتریاران است. نکته حائز اهمیت، تایید این بخشنامه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان مرجع عالی نظارتی، طی نامه‌های شماره ۳۴/۱۲۵۵۷ مورخ ۱۳۸۱/۹/۲۳ و شماره ۳۴/۱۲۵۷۹ مورخ ۱۳۸۱/۱۰/۱۴ صادره از اداره کل وقت امور اسناد و سردفتران می‌باشد. این تاییدیه دوگانه (از سوی کانون و سازمان ثبت)، اعتبار و قدرت اجرایی این رای وحدت رویه را در کلیه دفاتر اسناد رسمی تضمین می‌کند.
نتیجه‌گیری: نکات کلیدی
رای وحدت رویه شماره ۹۳ کانون سردفتران و دفتریاران، یک قاعده روشن و کارگشا را در خصوص اسناد انتقال اجرائی بیان می‌کند. نکات اصلی این رای عبارتند از:
- اسناد انتقال مالکیت ناشی از عملیات اجرائی ثبت و اجرای احکام دادگستری، قابل اقاله (فسخ با توافق طرفین) هستند.
- تنها شرط لازم برای اقاله این اسناد، تراضی و رضایت کامل و متقابل مالک اولیه و منتقل‌الیه (برنده مزایده یا بستانکار) است.
- این رای، اولویت را به اراده فعلی و مشترک طرفین می‌دهد، حتی اگر معامله اولیه به صورت اجباری بوده باشد.
- اقاله این اسناد باید از طریق تنظیم سند رسمی اقاله در دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد.
خیر. بر اساس صراحت رای وحدت رویه شماره ۹۳، اقاله سند انتقال اجرائی صرفاً منوط به “تراضی طرفین” است. بنابراین، اگر مالک اولیه و منتقل‌الیه (برنده مزایده یا بستانکار) هر دو به این امر رضایت داشته باشند، می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سند اقاله را تنظیم نمایند و هیچ نیازی به مراجعه به دادگاه یا اخذ مجوز یا حکم خاصی در این زمینه نیست.
خیر. اقاله تنها بین طرفین اصلی همان معامله‌ای که قصد اقاله آن وجود دارد، امکان‌پذیر است. در فرض سوال، طرفین سند انتقال اجرائی، مالک اولیه و برنده مزایده (منتقل‌الیه اول) بوده‌اند. اگر برنده مزایده، ملک را متعاقباً به شخص ثالثی فروخته باشد، دیگر نمی‌توان سند انتقال اجرائی اولیه را اقاله کرد، زیرا این امر با حقوق مکتسبه شخص ثالث در تعارض خواهد بود. در این حالت، اگر مالک اولیه بخواهد ملک را بازیابد، باید با خریدار نهایی (شخص ثالث) وارد معامله جدیدی (مانند خرید) شود، یا اگر توافقی بین مالک اولیه و برنده مزایده اول صورت گرفته، برنده مزایده اول باید ملک را از شخص ثالث بخرد و سپس آن را به مالک اولیه منتقل کند (که این دیگر اقاله سند اولیه نیست).
قانون مدنی و رای وحدت رویه در مورد اینکه هزینه تنظیم سند اقاله بر عهده کدام طرف است، تعیین تکلیف نکرده‌اند. بنابراین، این موضوع تابع توافق طرفین (مالک اولیه و منتقل‌الیه) است. آن‌ها می‌توانند توافق کنند که هزینه‌ها (شامل حق‌التحریر دفترخانه و مالیات‌های احتمالی) را به صورت مساوی بپردازند، یا یکی از طرفین پرداخت آن را بر عهده بگیرد. این توافق معمولاً بخشی از توافق کلی برای انجام اقاله است.
الزاماً خیر. اقاله سند انتقال اجرائی، صرفاً اثرش بازگرداندن مالکیت مال به مالک اولیه است. این اقدام به خودی خود، اصل دین یا تعهدی که منجر به صدور اجرائیه و انتقال مال شده بود را از بین نمی‌برد. برای مثال، اگر ملکی در قبال بدهی بانکی از طریق اجرای ثبت منتقل شده و سپس این انتقال اقاله شود، بدهی به بانک همچنان پابرجاست، مگر اینکه در توافق اقاله، بانک نیز به عنوان بستانکار حضور داشته باشد و همزمان با اقاله، طلب خود را ابراء کند، یا وصول اعلام نماید، یا با بدهکار توافق جدیدی (مانند استمهال یا تقسیط) انجام دهد. بنابراین، وضعیت دین اولیه باید به صورت جداگانه و در توافق با بستانکار اصلی مشخص شود.
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه شماره ۹۳
اقاله اسناد انتقال اجرائی ثبت و اجرای احکام دادگستری
كليه اسناد انتقال اجرائی ثبت و اجرای احکام دادگستری، در صورت تراضی طرفین، قابل اقاله خواهد بود.
مستند به: بند (۳) بخشنامه شماره ۲۵/۴۲۷۸۰ مورخ ۱۳۸۱/ ۱۲/۷ کانون سردفتران و دفتریاران (مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره۳۴/۱۲۵۵۷ – ۸۱/۹/۲۳ و شماره ۳۴/۱۲۵۷۹ – ۸۱/۱۰/۱۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف ۹۳ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران، می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه نمایید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در سایت محضرچی
