غلبه مصلحت بر فقه در قانون الزام به ثبت: تحولی نو در نظام حقوقی

غلبه مصلحت بر فقه: تحلیل اظهارات رئیس سازمان ثبت

در سال 1403 شاهد تحولی بزرگ در حوزه ثبت املاک در ایران بودیم. با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، رویه‌های سنتی ثبت ملک دستخوش تغییرات اساسی شد.

یکی از مهم‌ترین نکات قابل توجه در این قانون، اولویت یافتن مصلحت بر فقه است. به عبارت دیگر، قانونگذار در این قانون، مصلحت عمومی جامعه را بر برخی اصول فقهی مقدم دانسته است.

در نشست علمی تحلیل چگونگی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در شهریور 1403 در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برگزار شد، حسن بابایی، رئیس این سازمان، به نکته‌ی قابل توجهی در خصوص این قانون اشاره کرد. وی با بیان اینکه برای نخستین بار پس از انقلاب اسلامی، در قانون الزام به ثبت، مصلحت بر فقه غلبه یافته است، توضیح داد:

طبق قواعد فقهی، صحت یک عقد به قصد و رضای طرفین، اهلیت آن‌ها، مشروعیت موضوع و جهت معامله بستگی دارد و این موارد به عنوان ادله اثباتی در دادگاه‌ها مورد توجه قرار می‌گیرند. اما قانون الزام به ثبت، رویکرد متفاوتی را اتخاذ کرده است. بر اساس این قانون، برای اسناد حدنگاری که پس از 3 تیر 1403 صادر می‌شوند، سند عادی دیگر در مراجع قضایی و اداری پذیرفته نیست. به عبارت دیگر، اگر طرفین، معامله‌ای را به صورت عادی انجام دهند، هیچ اعتباری در دادگاه‌ها نخواهد داشت.

بابایی با اشاره به فرمایشات مقام معظم رهبری مبنی بر اینکه این قانون از باب مصلحت و برای دفع فساد تصویب شده است، بر اهمیت و نوآوری این قانون تأکید کرد. وی همچنین اذعان داشت که هرچند این قانون رویکردی مدرن دارد اما همچنان با برخی چالش‌ها مواجه است.

تعارض قانون جدید با اصول فقهی

یکی از نکات قابل توجه در قانون الزام به ثبت، تعارض آن با برخی اصول فقهی است.

در فقه اسلامی، عقد بیع، یک عقد رضایی است، به این معنی که برای معتبر بودن آن، تنها رضایت دو طرف کافی است و نیازی به انجام تشریفات خاصی مانند تنظیم سند رسمی ندارد.

به عنوان مثال، وقتی شما ملکی را خریداری می‌کنید، با پرداخت پول و تحویل ملک، یک عقد رضایی بین شما و فروشنده شکل می‌گیرد. در اینجا نیازی به نوشتن قرارداد یا انجام مراحل رسمی نیست؛ همین که شما و فروشنده رضایت دارید، کافی است.

اما قانون جدید، سند رسمی را به عنوان شرط صحت معامله معرفی کرده است و بدون تنظیم سند رسمی، عقد بیع ایجاد نخواهد شد. این قانون که در سال ۱۴۰۳ تصویب و ابلاغ شده است، مقرر می‌دارد که تمامی معاملات اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این معاملات در مراجع قضائی و اداری قابل استماع نخواهند بود.

ابطال سند رسمی به استناد بیع عادی: تحلیل یک رأی دادگاه

پیش از تصویب این قانون، دادگاه‌ها در برخی موارد با استناد به سند عادی، سند رسمی را باطل اعلام می‌کردند. نمونه‌ای از این آراء را می‌توانید از این لینک مشاهده کنید.

به طور خلاصه، دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۶۹۲ و رأی دادگاه درباره ابطال سند رسمی مؤخر به استناد بیع عادی چنین است: “با توجه به رضایی بودن عقد بیع، با انعقاد بیع عادی، مالکیت مطلق خریدار بر ملک موضوع دعوی مستقر شده و در مقابل همگان قابل استناد است و تنظیم سند رسمی به نام ثالث و ترهین آن به صورت من غیر حق، خللی در این حق عینی و انحصاری و دائمی خریدار ایجاد نخواهد کرد.“