رای وحدت رویه شماره ۹۴: آیا می‌توان انجام اقاله و فروش بعدی را به وکیل سپرد؟
در ادامه مباحث مربوط به اقاله معاملات، به‌ویژه با توجه به رای وحدت رویه شماره ۹۳ که امکان اقاله اسناد انتقال اجرائی را فراهم کرد، سوال دیگری مطرح می‌شود: آیا طرفین یک معامله (یا یکی از آن‌ها) می‌توانند انجام عمل حقوقی اقاله و حتی فروش بعدی مالی که از طریق اقاله بازگشته است را به شخص دیگری وکالت دهند؟ رای وحدت رویه شماره ۹۴ کانون سردفتران و دفتریاران، با متنی کوتاه اما پرمحتوا، به این پرسش پاسخ داده و ابهام‌زدایی می‌کند. این رای، انعطاف‌پذیری بیشتری را در فرآیند برهم زدن معاملات و مدیریت اموال پس از آن فراهم می‌آورد.
یادآوری: اقاله چیست؟ (ارتباط با رای ۹۳)
همانطور که در توضیح رای وحدت رویه شماره ۹۳ (اقاله اسناد انتقال اجرائی) بیان شد، اقاله (یا تفاسخ) در مفهوم حقوقی به معنای بر هم زدن یک معامله یا قرارداد با رضایت و توافق متقابل هر دو طرف آن معامله است (ماده ۲۸۳ قانون مدنی). اثر اصلی اقاله، انحلال عقد و بازگشت طرفین به وضعیت پیش از معامله است. رای ۹۳ نیز تصریح کرد که حتی اسناد انتقال اجرائی که ناشی از عملیات قهری ثبت یا اجرای احکام دادگستری هستند، با شرط تراضی طرفین (مالک اولیه و منتقل‌الیه) قابل اقاله می‌باشند.
سوال اصلی: امکان اعطای وکالت برای انجام اقاله
با پذیرش امکان اقاله، گام بعدی این است که آیا طرفین یا یکی از آن‌ها می‌تواند انجام این عمل حقوقی را به دیگری واگذار کند؟ یعنی آیا شخص الف که فروشنده ملکی بوده و حالا با خریدار (شخص ب) برای اقاله توافق کرده، می‌تواند به شخص ج وکالت دهد تا از طرف الف سند اقاله را امضا کند؟ یا آیا خریدار (شخص ب) می‌تواند چنین وکالتی بدهد؟ این موضوع به‌ویژه در شرایطی که یکی از طرفین به دلایلی مانند بُعد مسافت، بیماری یا مشغله کاری، امکان حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای سند اقاله را ندارد، اهمیت پیدا می‌کند.
پاسخ صریح رای ۹۴: وکالت برای اقاله معتبر است
رای وحدت رویه شماره ۹۴ کانون سردفتران، به طور کاملاً صریح و بدون هیچ‌گونه ابهامی، به این پرسش پاسخ مثبت می‌دهد. قسمت اول این رای کوتاه می‌گوید:
“اعطای وکالت برای اقاله… بلااشکال است.”
این به آن معناست که همان‌گونه که افراد می‌توانند برای انعقاد عقود و معاملات (مانند خرید، فروش، رهن، اجاره) به دیگری وکالت دهند، برای انحلال توافقی همان عقود (یعنی اقاله) نیز می‌توانند نماینده یا وکیل تعیین کنند. وکیل منتخب، با داشتن وکالتنامه رسمی که به طور مشخص اختیار انجام اقاله معامله معینی را به او می‌دهد، می‌تواند به نیابت از موکل خود در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و سند اقاله را امضا نماید و این امضا کاملاً معتبر و نافذ خواهد بود.
گامی فراتر: وکالت برای فروش مال مسترد شده پس از اقاله
نکته برجسته و بسیار کاربردی رای وحدت رویه ۹۴، قسمت دوم آن است که فراتر از صرف اقاله می‌رود:
“…و برای فروش مال مورد اقاله بلااشکال است.”
این بخش به این معناست که شخصی که مالی در نتیجه عمل اقاله به مالکیت او بازمی‌گردد (معمولاً فروشنده در معامله اصلی)، می‌تواند در همان وکالتنامه اقاله، یا طی وکالتنامه‌ای جداگانه، به وکیل خود این اختیار را نیز بدهد که پس از انجام موفقیت‌آمیز اقاله و بازگشت رسمی مالکیت مال به نام موکل، آن مال را از طرف موکل به شخص دیگری بفروشد.
ترتیب منطقی اقدامات: باید توجه داشت که هرچند هر دو اختیار (اقاله و فروش) در یک وکالتنامه قابل درج است، اما اعمال آن‌ها باید به ترتیب صورت گیرد:
- ابتدا وکیل باید سند اقاله را از طرف موکل خود (و با حضور طرف دیگر معامله یا وکیل او) امضا کند.
- پس از ثبت اقاله و بازگشت مالکیت مال به نام موکل در سوابق ثبتی (اگر مال غیرمنقول باشد).
- آنگاه وکیل می‌تواند از اختیار فروش خود استفاده کرده و مال را به نام موکل به خریدار جدید منتقل نماید.
کاربرد عملی رای ۹۴: چرا این وکالت مهم است؟
امکان اعطای وکالت همزمان برای اقاله و فروش بعدی مال، دارای مزایا و کاربردهای عملی فراوانی است:
- راحتی افراد مقیم خارج یا غیرقابل دسترس: فروشنده‌ای که ملکش را فروخته و حالا با خریدار برای اقاله توافق کرده اما خود در خارج از کشور است یا امکان حضور ندارد، می‌تواند با یک وکالتنامه به فرد معتمدی در ایران، هم کار اقاله را انجام دهد و هم ملک بازگشتی را فوراً بفروشد.
- سرعت بخشیدن به فرآیند: گاهی هدف اصلی از اقاله، فروش فوری مال به مشتری دیگری است که از قبل پیدا شده. این نوع وکالت از وقفه‌های زمانی بین اقاله و فروش مجدد جلوگیری می‌کند.
- کاهش هزینه‌ها و مراجعات: به جای نیاز به دو بار مراجعه به دفترخانه (یک بار برای اقاله، یک بار برای فروش) یا تنظیم دو وکالتنامه جداگانه، می‌توان با یک سند و یک بار مراجعه کار را تمام کرد.
- مفید در اقاله اسناد اجرائی: در سناریوی رای ۹۳، مالک اولیه‌ای که ملکش در مزایده رفته و با برنده مزایده برای اقاله توافق می‌کند، ممکن است نیاز داشته باشد ملک را سریعاً بفروشد (مثلاً برای تسویه بدهی به همان برنده مزایده یا دیگران). اعطای وکالت برای اقاله و فروش این امکان را فراهم می‌کند.
نکات مهم در تنظیم وکالتنامه اقاله و فروش
برای جلوگیری از هرگونه ابهام یا اختلاف در آینده، هنگام تنظیم وکالتنامه‌ای که شامل اختیار اقاله و فروش می‌شود، رعایت نکات زیر ضروری است:
- شفافیت در موضوع وکالت: باید به طور دقیق مشخص شود که وکالت برای اقاله کدام معامله (با ذکر شماره سند، تاریخ، پلاک ثبتی ملک، و طرف مقابل) و فروش کدام مال (با ذکر مشخصات کامل مال) اعطا می‌شود.
- تعیین دقیق حدود اختیارات فروش: موکل باید به روشنی بیان کند که آیا وکیل اختیار تعیین قیمت فروش، نحوه دریافت ثمن (نقدی، اقساط)، تحویل مبیع، اسقاط کافه خیارات، و امضای دفاتر و اسناد قطعی را دارد یا خیر. می‌توان قیمت پایه برای فروش یا شرایط خاصی برای خریدار تعیین کرد.
- اختیار دریافت ثمن: اگر موکل می‌خواهد وکیل ثمن معامله را نیز دریافت کند، باید این اختیار صراحتاً در وکالتنامه قید شود.
- توجه به ترتیب اعمال اختیارات: هرچند لازم نیست در متن وکالتنامه قید شود، اما وکیل و دفترخانه باید ترتیب منطقی (اول اقاله، بعد فروش) را رعایت کنند.
- ملاحظات مربوط به وکالت بلاعزل: اگر قرار است وکالت به صورت بلاعزل باشد، باید شرایط قانونی آن رعایت و تصریح گردد، هرچند در مورد وکالت برای فروش به خود وکیل باید احتیاط بیشتری کرد.
مستند قانونی رای وحدت رویه ۹۴
این رای نیز، همانند آرای ۹۲ و ۹۳ که پیشتر بررسی شدند، برآمده از تصمیمات کانون سردفتران و دفتریاران است که در قالب بند (۴) بخشنامه جامع شماره ۲۵/۴۲۷۸۰ مورخ ۱۳۸۱/۱۲/۷ (توجه: تاریخ ۱۳۱۸ در متن اولیه اشتباه تایپی به نظر می‌رسد و با توجه به تاریخ نامه‌های تاییدی سازمان ثبت، باید ۱۳۸۱ باشد) تدوین شده است. اعتبار این تصمیم نیز با نامه‌های تاییدی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به شماره‌های ۳۴/۱۲۵۵۷ مورخ ۱۳۸۱/۹/۲۳ و شماره ۳۴/۱۲۵۷۹ مورخ ۱۳۸۱/۱۰/۱۴ از سوی اداره کل وقت امور اسناد و سردفتران، مورد تاکید قرار گرفته و لازم‌الاجرا بودن آن را برای کلیه دفاتر اسناد رسمی مسجل کرده است.
نتیجه‌گیری: نکات کلیدی
رای وحدت رویه شماره ۹۴ با جواز اعطای وکالت برای اقاله و همچنین فروش مال بازگشتی از اقاله، یک راهکار عملی و مفید را ارائه می‌دهد:
- اعطای وکالت رسمی برای انجام اقاله یک معامله کاملاً صحیح و قانونی است.
- می‌توان به وکیل اختیار داد که پس از انجام اقاله، مال بازگشته به مالکیت موکل را نیز بفروشد.
- این امکان، فرآیندهای حقوقی را برای افراد، به‌ویژه کسانی که محدودیت حضور دارند، تسهیل و تسریع می‌کند.
- تنظیم دقیق و شفاف وکالتنامه با ذکر کامل اختیارات، برای جلوگیری از مشکلات آتی ضروری است.
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه شماره ۹۴
[وکالت برای اقاله و فروش مال مورد اقاله]
اعطای وکالت برای اقاله و برای فروش مال مورد اقاله بلااشکال است.
مستند به: بند (۴) بخشنامه شماره ۲۵/۴۲۷۸۰ مورخ ۱۳۸۱/۱۲/۷ کانون سردفتران و دفتریاران (مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه های شماره۳۴/۱۲۵۵۷ – ۸۱/۹/۲۳ و شماره ۳۴/۱۲۵۷۹ – ۸۱/۱۰/۱۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف ۹۴ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران، می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه نمایید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در سایت محضرچی
