دقت در تفکیک و ثبت صحیح اسناد، کلید حفظ حقوق مراجعین و اعتبار حرفه‌ای ماست؛ بیایید نگاهی دقیق‌تر به دو قالب ثبتی پرکاربرد اما گاهی گیج‌کننده بیندازیم: «صلح با شرط حق فسخ و حفظ منافع» و «معامله با حق استرداد».
صلح با حق فسخ یا معامله با حق استرداد؟ راهنمای جامع تشخیص و ثبت صحیح در سامانه
راهنمای جامع تشخیص و ثبت صحیح صلح با حق فسخ یا معامله با حق استرداد
اخیراً در بازرسی‌ها مشاهده شده است که برخی دفاتر محترم، اسناد صلح با حق فسخ و حفظ منافع مادام‌الحیات (حق انتفاع) را به اشتباه در قالب و تحت عنوان «معامله با حق استرداد» در سامانه ثبت آنی تنظیم می‌کنند. با توجه به تفاوت ماهوی بنیادین این دو نوع قرارداد و سند، ضروری است که با دقت نظر بیشتری، هر یک را در جایگاه صحیح خود در سامانه ثبت نماییم. این راهنما به شما کمک می‌کند تا این تفکیک را به درستی انجام دهید و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کنید.
صلح خیاری (صلح با حق فسخ و شرط حفظ منافع)
در قرارداد «صلح عمری» با شرط حق فسخ (که به آن صلح خیاری نیز گفته می‌شود و غالباً به صورت محاباتی، یعنی با عوض ناچیز یا بدون عوض، تنظیم می‌گردد)، قصد اصلی طرفین، انتقال مالکیت است. به عبارت دیگر، با امضای این سند، مالکیت مال مورد صلح (مثلاً یک ملک) به «متصالح» (گیرنده مال) منتقل می‌شود.
به همین دلیل، بر اساس ماده ۳۰ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک، پس از تنظیم این نوع سند، باید سند مالکیت جدید به نام «متصالح» در اداره ثبت صادر گردد.
بنابراین، اسناد صلح با حق فسخ (چه با شرط حفظ منافع برای مصالح و چه بدون آن) ماهیتاً سند انتقال قطعی (البته با قابلیت فسخ توسط مصالح) محسوب می‌شوند.
نکات کلیدی در تنظیم و ثبت صلح خیاری:
- درخواست صدور سند مالکیت: پس از تنظیم سند، حتماً باید درخواست صدور سند مالکیت به نام «متصالح» به اداره ثبت مربوطه ارسال شود.
- قالب صحیح در سامانه ثبت آنی: این اسناد باید الزاماً در قالب «سند صلح اموال غیرمنقول» تنظیم و ثبت شوند.
- محاسبه حق‌التحریر: از آنجا که این اسناد انتقال مالکیت محسوب می‌شوند، حق‌التحریر آن‌ها باید معادل حق‌التحریر اسناد قطعی غیرمنقول محاسبه و وصول گردد. ثبت اشتباه این اسناد در قالب «معامله با حق استرداد» باعث محاسبه نادرست و بسیار کمتر حق‌التحریر (مانند اسناد رهنی) توسط سامانه می‌شود.
- درج شروط حیاتی در سامانه (بسیار مهم): برای اینکه شروط مهمی مانند «حق فسخ مادام‌الحیات برای مصالح» و «حق انتفاع/حفظ منافع مادام‌الحیات برای مصالح» در سند مالکیت جدیدی که به نام متصالح صادر می‌شود درج گردد و حقوق مصالح حفظ شود، علاوه بر درج این شروط در متن اصلی سند (قسمت متون حقوقی)، باید حتماً این شروط در دو قسمت دیگر در سامانه ثبت الکترونیک نیز به شرح زیر منعکس شوند:
- الف) قسمت «موارد لازم به ذکر در خلاصه معامله» (ذیل عنوان مشخصات سند): باید دقیقاً ذکر شود:
- مصالح مادام‌الحیات حق فسخ دارد.
- حق انتفاع مادام‌الحیات برای مصالح مطابق مندرجات سند تنظیمی محفوظ است.
- ب) قسمت «متن شرط برای خلاصه معامله» (ذیل عنوان سهم انتقال‌گیرنده): مجدداً باید همان موارد تکرار شود:
- مصالح مادام‌الحیات حق فسخ دارد.
- حق انتفاع مادام‌الحیات برای مصالح مطابق مندرجات سند تنظیمی محفوظ است.
توجه: عدم درج این شروط در این دو قسمت، منجر به عدم انعکاس آن‌ها در سند مالکیت جدید و تضییع احتمالی حقوق مصالح خواهد شد.
- الف) قسمت «موارد لازم به ذکر در خلاصه معامله» (ذیل عنوان مشخصات سند): باید دقیقاً ذکر شود:
معاملات با حق استرداد
ماهیت «معامله با حق استرداد» کاملاً متفاوت است. در تعریف این حق گفته می‌شود: «حق استرداد حقی است که به موجب آن، مدیون می‌تواند با رد طلب بستانکار خود، مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود درآورد.»
بنابراین، در معاملات با حق استرداد (مانند بیع شرط)، محوریت اصلی قرارداد، وجود یک «دین» و «تضمین بازپرداخت آن» است. این قراردادها ماهیتاً شبیه عقود رهنی و وثیقه‌ای عمل می‌کنند. برخلاف صلح خیاری، در اینجا مالکیت به طرف مقابل (خریدار یا متصالح) منتقل نمی‌شود، بلکه صرفاً یک «حق عینی» (حقی بر روی مال) برای داین (طلبکار) نسبت به مال مورد معامله ایجاد می‌شود تا وصول طلب خود را تضمین کند.
به همین دلیل، مطابق مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت، در این‌گونه اسناد، قبولی ثبت فقط از طرف «مصالح» یا «معامل/فروشنده» (که در واقع مدیون است) پذیرفته می‌شود و اساساً درخواست صدور سند مالکیت به نام طرف مقابل (خریدار/متصالح که طلبکار است) پذیرفته نمی‌شود و سند مالکیت به نام او صادر نمی‌گردد.
نکات کلیدی در تنظیم و ثبت معاملات با حق استرداد:
- قالب صحیح در سامانه ثبت آنی: این نوع معاملات (مانند بیع شرط) باید الزاماً در قالب و تحت عنوان «معاملات با حق استرداد» در سامانه ثبت الکترونیک ثبت شوند.
- درج شرط استرداد: بر اساس اراده طرفین، باید شرط حق استرداد فروشنده (مدیون) به وضوح در متون حقوقی سند درج شود. مضمونی شبیه به این: «بین طرفین شرط شد در صورتی که فروشنده ظرف مدت معینی (مثلاً یک سال) کل ثمن دریافتی را به حساب خریدار واریز نماید، حق فسخ معامله و استرداد مبیع را خواهد داشت.»
- انعکاس شرط در خلاصه معامله: مشابه مورد صلح خیاری، مضمون این شرط باید حتماً در دو قسمت «موارد لازم به ذکر در خلاصه معامله» و «متن شرط برای خلاصه معامله» نیز درج شود تا به درستی منعکس گردد. (مثال: شرط شد در صورتی که فروشنده ظرف یک سال ثمن را به حساب خریدار به شرح مندرج در متن سند واریز نماید، حق فسخ این معامله و استرداد مبیع را خواهد داشت.)
- عدم نیاز به درخواست سند مالکیت جدید: در این معاملات، نیازی به ارسال درخواست صدور سند مالکیت به نام خریدار (طلبکار) نیست. مراتب معامله با حق استرداد صرفاً مانند اسناد رهنی، در قسمت انتقالات سند مالکیت فعلی (که به نام فروشنده/مدیون باقی می‌ماند) درج می‌شود.
- سرنوشت ملک پس از انقضای مدت: نکته بسیار مهم این است که اگر پس از پایان مدت مقرر، فروشنده (مدیون) نتواند مبلغ دریافتی (ثمن که در واقع وام بوده) را بازپرداخت کند، خریدار (طلبکار) نمی‌تواند مستقیماً ملک را تملک کند. بلکه باید از طریق صدور اجرائیه از طریق اجرای ثبت، نسبت به وصول طلب خود یا تملک ملک (به میزان طلبش و طبق تشریفات قانونی) اقدام نماید. این برخلاف صلح خیاری است که پس از انقضای مدت حق فسخ (در صورت عدم استفاده مصالح از حق فسخ)، مالکیت متصالح بر ملک قطعی می‌شود.
نتیجه‌گیری و توصیه نهایی
همکاران ارجمند، همانطور که ملاحظه فرمودید، تفاوت ماهوی و ثبتی بین «صلح خیاری با حق فسخ و حفظ منافع» و «معامله با حق استرداد» بسیار زیاد است. اولی اساساً یک قرارداد انتقال مالکیت (مشروط) است، در حالی که دومی یک قرارداد تبعی و با ماهیت تضمین دین (شبیه رهن) است.
ضروری است پیش از تنظیم سند، با دقت نظر، اراده واقعی متعاملین را احراز فرمایید:
- آیا قصد اصلی آن‌ها انتقال مالکیت است، حتی اگر برای مدتی حق فسخ یا حق انتفاع برای انتقال‌دهنده باقی بماند؟ (اینجا باید صلح خیاری تنظیم شود)
- یا هدف اصلی، دریافت وامی در قبال وثیقه گذاشتن ملک است، به طوری که با بازپرداخت وام، ملک آزاد شود؟ (اینجا باید معامله با حق استرداد تنظیم شود)
پس از احراز قصد طرفین، هر یک از این عقود را دقیقاً در قالب و عنوان صحیح خود در سامانه ثبت آنی و با رعایت کامل نکات ذکر شده (به‌ویژه درج شروط در محل‌های مشخص شده در سامانه) تنظیم و ثبت نمایید. اکیداً از ثبت اسناد صلح خیاری (به‌خصوص صلح با حق فسخ و حفظ منافع مادام‌الحیات موضوع ماده ۳۰ آیین‌نامه قانون ثبت) در قالب و ذیل عنوان «معامله با حق استرداد» خودداری فرمایید.
دقت ما در این جزئیات، ضامن صحت اسناد تنظیمی، حفظ حقوق مراجعین و جلوگیری از اختلافات و مشکلات آتی خواهد بود.
نظرات و تجربیات خود را در این زمینه در بخش دیدگاه‌ها با ما و سایر همکاران به اشتراک بگذارید. آیا تاکنون با چالشی در تفکیک این دو نوع سند مواجه شده‌اید؟
