در این مقاله، معامله با حق استرداد را مورد بررسی قرار می‌دهیم. این معامله یک نوع بیع شرط یا بیع خیاری است که در آن فروشنده می‌تواند با پس دادن ثمن، مبیع را دوباره تملک کند. این معامله در قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک تعریف شده است. خریدار در این معامله حق عینی تبعی بر روی ملک دارد ولی اگر فروشنده ثمن را پس دهد، معامله فسخ می‌شود. اثرات و مزایا و معایب این معامله را نیز در ادامه می‌خوانیم.
معامله با حق استرداد یک نوع معامله است که در آن فروشنده شرط می‌کند که اگر ثمن معامله را در مدت معینی به خریدار بازگرداند، حق فسخ معامله و تملیک مجدد مبیع را دارد. این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل تضمینی برای بدهکاران یا فروشندگانی که قصد بازگشت مبیع را دارند، مورد استفاده قرار گیرد. معامله با حق استرداد در قانون مدنی به عنوان بیع شرط شناخته شده و در قانون ثبت اسناد و املاک نیز مورد توجه قرار گرفته است.
بیع شرط یک نوع بیع است که فروشنده در آن شرط می‌کند اگر ثمن را در مدت معینی به خریدار برگرداند، معامله را فسخ کند. این بیع برای بدهکاران یا فروشندگانی که می‌خواهند مبیع را پس بگیرند، یک راه حل تضمینی است. بیع شرط در قانون مدنی به عنوان بیع خیاری هم شناخته شده است.
بیع خیاری یک نوع بیع است که در آن یکی از طرفین یا هر دو طرف یا شخص ثالث حق دارند که در مدت معینی معامله را فسخ کنند. این بیع می‌تواند به دلایل مختلفی انجام شود، مانند تأمین نیاز مالی، اطمینان از کیفیت مبیع، تغییر نظر در خرید و فروش و غیره. بیع خیاری در حقوق خصوصی و فقه اسلامی مورد بحث و بررسی قرار گرفته است و قواعد و شرایط خاص خود را دارد.
مقصود از بیع خیاری، عقدی است که در آن برای یکی از طرفین یا شخص ثالث خیار فسخ شرط شود.
حق فسخ، به طور معمول برای فروشنده شرط می‌شود، بدین ترتیب که در قرارداد خرید و فروش می‌آید که: هرگاه فروشنده در مدت معین ثمن را به خریدار پس بدهد، حق فسخ معامله و تملک مجدد مبیع را داشته باشد.
این عقد را در حقوق ما «بيع شرط» نیز می‌نامند و در قانون ثبت اسناد و املاک «معامله با حق استرداد» گفته شده است.
در بیع خیاری، وضع مالکیت مبیع، پیش از سپری شدن مدت خیار و قطعی شدن بیع، ثابت نیست. زیرا فروشنده می‌تواند هرگاه بخواهد با پرداختن ثمن، آنچه را که از دست داده است دوباره تملک کند.
وضع متزلزل مبیع، ممکن است این تردید را به وجود آورد که ملکیت نیز پس از انقضای خیار منتقل می‌شود و قانون مدنی در ماده 364 برای رفع همین تردید مقرر داشته است که: «در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خيار…».
ماده ۴۵۹ قانون مدنی، اراده خریدار و فروشنده را حاکم بر عقد می‌داند و مقرر می دارد که: «در بیع شرط به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود با قید خیار برای بایع، بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد. و اگر بالعکس، بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و مبیع را استرداد کند، از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نماآت و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.»
مادۀ ۴۵۹ قانون مدنی به موجب مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک تخصیص یافته است. در ماده ۳۳ حق تقاضای ثبت با فروشنده است و در ماده ۳۴ وضع خریدار مانند طلبکار رهنی است با این تفاوت که تا زمان اجرای خیار مالک منافع است.
به موجب ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار به انتقال گیرنده تعلق می‌گیرد. همچنین بر اساس ماده ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد، انتقال دهنده حق مطالبه اجرت المثل از انتقال گیرنده را در مدت تصرف نخواهد داشت.
یع خیاری یا بیع شرط (معامله با حق استرداد) به موجب قانون ثبت مملک مملک نیست و حق عینی تبعی برای خریدار ایجاد می‌کند و خریدار طلبکار با وثیقه محسوب می‌شود مانند حق مرتهن.
مملک یک واژه حقوقی است که به معنی حق عینی اصلی بر روی مال است. یعنی حقی که شخص به طور مستقیم و بی واسطه نسبت به چیزی پیدا می‌کند و می‌تواند از آن استفاده کند. مثلا مالکیت، ارتفاق، شفعه و انتفاع از انواع حق عینی اصلی هستند. حق عینی اصلی مستقل و تابع هیچ دینی نیست.
حق عینی تبعی یک واژه حقوقی است که به معنی حقی است که بستانکار به تبع طلبی که از بدهکار دارد بر مال مورد وثیقه پیدا می‌کند. یعنی حقی که شخص به تبع یک دین نسبت به چیزی پیدا می‌کند و می‌تواند از آن بهره ببرد. مثلا رهن، اجاره، امانت و وکالت از انواع حق عینی تبعی هستند. حق عینی تبعی وابسته و تابع یک دین است.
بنابراین، وقتی می‌گوییم بیع خیاری یا بیع شرط مملک نیست و حق عینی تبعی برای خریدار ایجاد می‌کند، یعنی اینکه خریدار در این نوع بیع، حق عینی اصلی بر روی مبیع نمی‌گیرد و فقط حق عینی تبعی بر روی آن دارد. یعنی خریدار نمی‌تواند به طور کامل از مبیع استفاده کند و فقط می‌تواند از آن به عنوان یک ضمانت برای پرداخت ثمن بهره ببرد. اگر فروشنده ثمن را پس دهد و مبیع را استرداد کند، معامله فسخ می‌شود و خریدار حقی بر روی مبیع نخواهد داشت. اما اگر فروشنده ثمن را پس ندهد و مبیع را استرداد نکند، معامله قطعی می‌شود و خریدار مالک قطعی مبیع می‌گردد.
ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اثر معامله با حق استرداد را در زمره معاملات رهنی قرار داد. به موجب این ماده، در معاملات شرطی نیز، مانند معامله رهنی، خریدار تنها طلبکار فروشنده محسوب می‌شود و می‌تواند برای وصول طلب خود و زیان دیرکرد درخواست صدور اجرائیه و فروش مبیع شرطی را بکند با این وصف، دیگر بیع شرط یا خیاری باعث انتقال مالکیت مبیع به خریدار نمی‌شود و نهاد حقوقی ویژه‌ای است که باید جداگانه مورد مطالعه قرار گیرد.
معامله با حق استرداد عقدی است معوض، به این معنا که مطابق با آن، انتقال دهنده می‌تواند با برگرداندن مبلغی که دریافت کرده است، مال تملیک شده را استرداد نماید. در این عقد، فروشنده حق دارد که در مدت مشخصی، ثمن را به خریدار پس دهد و مبیع را پس بگیرد. این حق را خیار فسخ می‌گویند و برای فروشنده شرط می‌شود. اگر فروشنده در مدت معین، ثمن را پس ندهد و مبیع را استرداد نکند، معامله قطعی می‌شود و خریدار مالک قطعی مبیع می‌گردد. اما اگر فروشنده ثمن را پس دهد و مبیع را استرداد کند، معامله فسخ می‌شود و مبیع به مالکیت فروشنده برمی‌گردد.
ماده ۴۵۸ قانون مدنی: در عقد بيع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. درهرحال، حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد، خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.
برای اعتبار معامله با حق استرداد، شرایط زیر باید رعایت شود:
شرط خیار فسخ باید در زمان عقد معامله یا قبل از آن مطرح شود. اگر بعد از عقد معامله شرط شود، معتبر نیست.
شرط خیار فسخ باید صریح و واضح باشد. اگر شرط خیار فسخ مبهم و مشکوک باشد، معتبر نیست.
شرط خیار فسخ باید محدود به مدت معینی باشد. اگر مدت خیار فسخ مشخص نشده باشد، معتبر نیست.
شرط خیار فسخ باید متناسب با مبیع و ثمن باشد. اگر شرط خیار فسخ باعث تضییع حق خریدار یا فروشنده شود، معتبر نیست.
شرط خیار فسخ باید مستقل از شرط دیگری باشد. اگر شرط خیار فسخ به شرط دیگری وابسته باشد، معتبر نیست.
معامله با حق استرداد اثرات مختلفی بر روی طرفین و مبیع دارد که به شرح زیر است:
| معایب معامله با حق استرداد: | مزایای معامله با حق استرداد: |
| این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل مخاطره‌آمیز برای طرفین باشد. به این ترتیب، طرفین ممکن است در مواجهه با شرایط ناگوار مانند تغییر قیمت مبیع، افت کیفیت مبیع، از دست دادن مبیع، انتقال مالکیت مبیع به غیر و غیره دچار ضرر و زیان شوند. | این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل تضمینی برای بدهکاران یا فروشندگانی که قصد بازگشت مبیع را دارند، مورد استفاده قرار گیرد. به این ترتیب، فروشنده می‌تواند مبیع را به عنوان ضمانت برای پرداخت بدهی خود به خریدار بدهد و در صورت تأمین بدهی، مبیع را پس بگیرد. |
| این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل پیچیده برای طرفین باشد. به این ترتیب، طرفین ممکن است در انجام معامله با مشکلات حقوقی، اداری، فنی و غیره روبرو شوند و نیاز به اخذ مجوزها، انجام مراحل ثبتی، تهیه مدارک و غیره داشته باشند. | این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل انعطاف‌پذیر برای خریداران یا مشتریانی که قصد خرید مبیع را دارند، مورد استفاده قرار گیرد. به این ترتیب، خریدار می‌تواند مبیع را به عنوان یک گزینه موقت برای استفاده خود بخرد و در صورت عدم رضایت، مبیع را به فروشنده برگرداند. |
| این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل نامناسب برای طرفین باشد. به این ترتیب، طرفین ممکن است در انتخاب مبیع، مدت خیار، مقدار ثمن و غیره با تفاوت‌های سلیقه، نیاز، توانایی و غیره روبرو شوند و نتوانند به توافق برسند. | این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل اقتصادی برای طرفین باشد. به این ترتیب، طرفین می‌توانند از هزینه‌های اضافی مانند عوارض، مالیات، حقوق وکالت، بیمه و غیره جلوگیری کنند. |
معامله با حق استرداد یک نوع معامله است که در آن فروشنده شرط می‌کند که اگر ثمن معامله را در مدت معینی به خریدار بازگرداند، حق فسخ معامله و تملیک مجدد مبیع را دارد. این معامله می‌تواند به عنوان یک راه حل تضمینی، انعطاف‌پذیر و اقتصادی برای طرفین باشد. اما این معامله می‌تواند همچنین به عنوان یک راه حل مخاطره‌آمیز، پیچیده و نامناسب برای طرفین باشد. بنابراین، طرفین باید در انجام این معامله با دقت و احتیاط عمل کنند و از شرایط و اثرات آن آگاه باشند.
