مقدمه: ابهام‌زدایی از اعتبار گواهی مالیاتی در تنظیم همزمان اسناد قطعی و رهنی
تنظیم همزمان سند قطعی انتقال ملک و سند رهن همان ملک، یکی از موارد پرتکرار در دفاتر اسناد رسمی است. سوال مهمی که در این بین مطرح می‌شد این بود که آیا گواهی مالیاتی اخذ شده برای سند قطعی، برای تنظیم سند رهنی نیز کفایت می‌کند یا خیر؟ رای وحدت رویه ردیف ۶۵ کانون سردفتران و دفتریاران، با هدف ایجاد رویه‌ای واحد و رفع ابهام در این خصوص صادر گردید. این رای در زمان خود راهگشا بود، اما با توجه به نسخ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۴۰۳، بررسی مجدد آن ضروری است.
ابهام اولیه:
عدم کفایت گواهی مالیاتی سند قطعی برای رهن (نظر اولیه کمیسیون)
در ابتدا، طبق بند (۱) بخشنامه شماره ۱۹/۷۴۰۰ مورخ ۱۳۸۱/۲/۱۷ کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران که به تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز رسیده بود، اعلام شد که تنظیم سند رهنی صرفاً به استناد گواهی مالیاتی اخذ شده برای سند قطعی (موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم وقت)، در صورتی که در درخواست اولیه گواهی، اشاره‌ای به تنظیم سند رهنی نشده باشد، صحیح نیست. این نظر اولیه، دفاتر را ملزم به اخذ گواهی مالیاتی مجزا برای سند رهن می‌کرد.
پاسخ اداره کل فنی مالیاتی:
شرایط اعتبار گواهی واحد
پیرو نظر اولیه کمیسیون وحدت رویه، اداره کل فنی مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارائی طی نامه شماره ۳۰/۵/۱۳۳۱ مورخ ۱۳۸۱/۳/۲۰، تفسیر دقیق‌تری ارائه داد. بر اساس این نظر، نیازی به اخذ گواهی مالیاتی مجدد برای سند رهنی نیست، مشروط بر اینکه شرایط خاصی وجود داشته باشد. این نظر باعث شفافیت بیشتر و تسهیل فرآیند برای دفاتر اسناد رسمی و مراجعین شد.
شرایط کلیدی برای استفاده از یک گواهی مالیاتی
طبق اعلام اداره کل فنی مالیاتی، در دو حالت می‌توان از همان گواهی مالیاتی اخذ شده برای سند قطعی، برای تنظیم سند رهنی نیز استفاده کرد:
- تنظیم همزمان: سند رهنی همزمان با سند انتقال قطعی ملک به نام راهن (شخصی که ملک را به رهن می‌گذارد) تنظیم شود.
- اعتبار گواهی: سند رهنی در مدت اعتبار همان گواهی مالیاتی که برای سند قطعی صادر شده است، تنظیم گردد.
در صورت تحقق یکی از این دو شرط، نیازی به مراجعه مجدد به اداره مالیات و اخذ گواهی جدید برای سند رهن نبود.
نکته بسیار مهم:
نسخ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم
توجه حیاتی: اساس صدور گواهی مالیاتی مورد بحث در این رای وحدت رویه، ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم بود. اما این ماده و تبصره‌های آن به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به طور کامل نسخ شده است.
این نسخ به این معناست که کل فرآیند و مبنای قانونی اخذ گواهی مالیاتی به شکلی که در ماده ۱۸۷ پیش‌بینی شده بود، دیگر وجود ندارد. اگرچه رای وحدت رویه ردیف ۶۵ در زمان خود برای تفسیر ماده ۱۸۷ معتبر و راهگشا بود، اما با حذف خود ماده، موضوعیت اجرایی مستقیم خود را از دست داده است. در حال حاضر، تکالیف دفاتر اسناد رسمی و نحوه استعلامات مربوط به مالیات نقل و انتقال و سایر موارد مرتبط، تابع مقررات جدید به خصوص “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” و آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های اجرایی آن خواهد بود.
متن ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم (منسوخ شده)
برای درک بهتر مبنای رای وحدت رویه، متن ماده ۱۸۷ (که اکنون منسوخ شده است) در ادامه می‌آید:
ماده 187 (منسوخه 1403) – در كليه مواردي كه معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم و همچنين فصول اول و ششم باب سوم اين قانون به موجب اسناد رسمی صورت مي‌گيرد صاحبان دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از ثبت و يا اقاله يا فسخ سند معامله، مراتب را با شرح و مشخصات كامل و چگونگي نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالياتي محل وقوع ملك و يا محل سكونت مؤدي حسب مورد اعلام و پس از كسب گواهي انجام معامله اقدام به ثبت يا اقاله يا فسخ سند معامله حسب‌مورد نموده و شماره و مرجع صدور آن را در سند معامله قيد نمايند.
گواهي انجام معامله حداكثر ظرف ده روز از تاريخ اعلام دفترخانه، پس از وصول بدهي‌هاي مالياتي مربوط به مورد معامله از مؤدي ذيربط، از قبيل‌ماليات بر درآمد اجاره املاك و همچنين وصول ماليات حق واگذاري محل، ماليات‌شغلي محل مورد معامله، ماليات درآمد اتفاقي و ماليات نقل و انتقال قطعي املاك حسب مورد صادر خواهد شد.
تبصره 1 (اصلاحي 27ˏ11ˏ1380)- چنانچه ميزان ماليات مشخصه، مورد اختلاف باشد پرونده امر، خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالياتي موضوع اين قانون‌رسيدگي خواهد شد و اگر مؤدي تمايل به اخذ گواهي قبل از رسيدگي و صدور رأي از طرف مراجع حل اختلاف داشته باشد با وصول ماليات مورد‌قبول مؤدي و اخذ سپرده يا تضمين معتبر از قبيل سفته، بيمه نامه، اوراق بهادار، وثيقه ملكي و… معادل مبلغ مابه‌الاختلاف گواهي انجام معامله صادر خواهد شد.
تبصره 2 (اصلاحي 27ˏ11ˏ1380)- در مواردي كه به موجب احكام دادگاه‌ها، وجوه مربوط به حق واگذاري محل در صندوق دادگستري و امثال آن توديع مي‌گردد، مسئولان‌در موقع پرداخت به ذينفع مكلفند ضمن استعلام از اداره امور مالياتي مربوط، ماليات متعلق را كسر و به حساب سازمان امور‌مالياتي كشور واريز‌نمايند.
[ماده 187 و تبصره‌های آن به موجب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 نسخ شده است]
نتیجه‌گیری: وضعیت رای وحدت رویه ردیف ۶۵ در حال حاضر
رای وحدت رویه ردیف ۶۵ کانون سردفتران در زمان اعتبار ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، به درستی ابهام مربوط به استفاده از گواهی مالیاتی سند قطعی برای تنظیم سند رهنیِ همزمان یا در مدت اعتبار گواهی را برطرف کرد. این رای نشان داد که در صورت تحقق شرایط مذکور، نیازی به گواهی مجدد نیست.
اما با توجه به نسخ صریح ماده ۱۸۷ ق.م.م در سال ۱۴۰۳، استناد به این رای وحدت رویه به عنوان مبنای عمل فعلی، صحیح نیست. دفاتر اسناد رسمی و فعالان حقوقی باید به آخرین قوانین و مقررات، به ویژه “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” و دستورالعمل‌های سازمان امور مالیاتی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که بر اساس قانون جدید صادر می‌شوند، توجه نمایند.
سوالات متداول
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه
تنظیم سند رهنی به استناد گواهی مالیاتی سند قطعی
(الف): تنظیم سند رهنی به استناد گواهی مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ ق.م.م جهت سند قطعی که در آن نسبت به تنظیم سند رهنی اشاره ای نشده باشد، صحیح نیست. (بند (۱) بخشنامه شماره ۱۹/ ۷۴۰۰ مورخ ۱۳۸۱/۲/۱۷ کانون سردفتران و دفتریاران مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامه‌های شماره ۳۴/۴۷۹ – ۸۱/۱/۲۶ و شماره ۳۴/ ۸۷۹ – ۸۱/۲/۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
(ب): اداره کل امور اسناد و سردفتران نظر به اینکه طی بند (۱) نظریه شماره ۱۹/ ۷۴۰۰ مورخ ۸۱/۲/۱۷ کمیسیون وحدت رویه و با توجه به تأییدیه شماره ۳۴/۴۷۹ – ۸۱/۱/۲۶ آن اداره محترم اعلام گردید: «به استناد گواهی مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ ق.م.م جهت تنظیم سند قطعی که در آن نسبت به تنظیم سند رهنی اشاره ای نشده باشد، تنظیم سند رهنی صحیح به نظر نمی‌رسد.» سپس اداره کل فنی مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارائی طی شماره ۳۰/۵/۱۳۳۱ مورخ ۸۱/۳/۲۰ اعلام داشته: «در مواردی که سند رهنی همزمان با انتقال قطعی ملک مورد وثیقه به نام راهن و یا در مدت اعتبار گواهی مالیاتی مورد بحث تنظیم می‌شود، نیازی به اخذ گواهی انجام معامله مجدد نخواهد داشت.» لذا ضمن ارسال تصویر نامه اداره کل دفتر فنی مالیاتی، خواهشمند است دستور فرمایند تا مراتب به نحو مقتضی به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه شود. شماره ۲۰۷۴۰ تاریخ ۸۱/۶/۷ رئیس هیأت مدیره کانون سردفتران و دفتریاران
(ارسالی تصویر نامه مزبور طی بخشنامه شماره ۳۴/۸۳۹۳ مورخ ۸۱/۹/۱۸ اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت به اداره کل ثبت استان تهران)
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف ۶۵ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران به لینک زیر مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
