این مقاله به بررسی روش‌های ثبت معاملات اموال غیرمنقول در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی و آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ پرداخته و دو مسیر اصلی ثبت معاملات را با زبانی ساده توضیح می‌دهد: معاملات بدون واسطه و معاملات با واسطه مشاور املاک. این توضیحات شامل استفاده از سامانه کاتب، مهلت‌های قانونی و فرآیند ثبت قطعی اسناد در دفاتر رسمی است.
راهنمای ساده ثبت معاملات اموال غیرمنقول به روش جدید؛ بدون واسطه یا به واسطه مشاور املاک
بررسی روش‌های ثبت معاملات اموال غیرمنقول در قانون الزام، به زبان ساده
جامعه سردفتران و دفتریاران غرب استان تهران اخیراً اینفوگرافی جامعی منتشر کرده است که به بررسی روش‌های پیش‌بینی شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی ماده 3 این قانون می‌پردازد.
این اینفوگرافی نه تنها مسیرهای ارجاع اسناد به دفاتر اسناد رسمی را توضیح می‌دهد، بلکه نحوه اقدام دفاتر اسناد رسمی در این فرآیند را نیز روشن می‌سازد.
- نمودار به دو دسته کلی تقسیم میشود:
- طرفین بدون واسطه معامله کرده‌اند
- طرفین به واسطه مشاور املاک یا دلال معامله کرده‌اند.
در ادامه هر بخش توضیح داده شده است:
۱. طرفین بدون واسطه معامله کرده‌اند
(سمت چپ – آبی)
این حالت به زمانی اشاره دارد که خریدار و فروشنده بدون واسطه و به‌طور مستقیم اقدام به انجام معامله میکنند. در چنین شرایطی، طرفین بدون دخالت مشاور املاک یا واسطه‌ای به توافق می‌رسند.
این حالت خود به دو دسته تقسیم میشود:
دسته اول: ثبت قرارداد در سامانه کاتب
در این روش، طرفین به صورت مستقیم و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه‌های مشاور املاک، از سامانه کاتب استفاده میکنند.
ویژگی قراردادها در سامانه کاتب:
قراردادهایی که در این سامانه ثبت می‌شوند، یکسان و متحدالشکل هستند و شامل اقلام اطلاعاتی غیرقابل ویرایش هستند. این ویژگی، امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی را از بین می‌برد و قراردادها را استاندارد و شفاف می‌سازد. و مناسب برای کسانی است که اطلاعات حقوقی کافی ندارند.
مراحل ثبت و پیگیری:
- طرفین معامله، قرارداد را در سامانه کاتب (در منزل) ثبت میکنند.
- مهلت مراجعه به دفترخانه:
پس از ثبت قرارداد در سامانه، طرفین باید ظرف مدت ۳ ماه به دفترخانه‌ای که هنگام ثبت قرارداد تعیین کرده‌اند مراجعه کنند.- عدم مراجعه در مهلت ۳ ماهه: در صورتی که طرفین ظرف این مهلت به دفترخانه مراجعه نکنند، تکلیف قرارداد باید ظرف ۶ ماه مشخص شود.
- تایید سردفتر:
در دفترخانه، سردفتر قرارداد را تایید کرده و بدین ترتیب، معامله به‌صورت قطعی در دفتر املاک سازمان ثبت، ثبت میشود. - صدور سند مالکیت:
پس از تایید سردفتر، خریدار می‌تواند سند مالکیتِ ملک خود را از دفترخانه دریافت کند.
دسته دوم: مراجعه مستقیم به دفترخانه
در این روش، طرفین معامله پس از توافق اولیه با یکدیگر، مستقیماً به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه میکنند و قرارداد را در دفترخانه تنظیم میکنند.
دو حالت ممکن در دفترخانه:
- انتقال قطعی:
طرفین کل مبلغ معامله را در همین مرحله جابجا میکنند و دفترخانه سند قطعی غیر منقول برای آنها تنظیم می‌کند و معامله به‌صورت قطعی ثبت میشود و در نهایت خریدار می‌تواند سند مالکیت ملک خود را از دفترخانه دریافت کند. - تنظیم قولنامه:
اگر پرداخت مبلغ یا تحویل و تخلیه ملک نیازمند زمان بیشتری باشد، طرفین ابتدا قولنامه تنظیم میکنند.
در این قولنامه، تاریخی برای مراجعه مجدد به دفترخانه و نهایی کردن قرارداد مشخص میشود.
در مرحله بعد، معامله به‌صورت قطعی ثبت شده و سند مالکیت برای خریدار صادر میشود.
این دو دسته، مسیرهای متفاوتی را برای ثبت معاملات بدون واسطه ارائه می‌دهند، اما در نهایت هر دو به ثبت رسمی و قانونی معامله در دفترخانه ختم می‌شوند.
۲. طرفین به واسطه مشاور املاک معامله کرده‌اند
(سمت راست – سبز)
این نوع معاملات زمانی اتفاق می‌افتد که مشاور املاک یا دلال در انجام معامله نقش داشته باشند. آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نحوه تعامل این واسطه‌ها با دفاتر اسناد رسمی و الزامات قانونی را به‌تفصیل بیان کرده است.
این حالت خود به دو دسته تقسیم میشود:
دسته اول: استفاده از قراردادهای یکسان سامانه کاتب توسط بنگاه مشاور املاک
در این روش، مشاور املاک از قراردادهای یکسان و متحدالشکل سامانه کاتب استفاده می‌کند.
ویژگی قراردادهای یکسان سامانه کاتب:
این قراردادها شامل اقلام اطلاعاتی غیرقابل ویرایش هستند که از هرگونه تغییر یا افزودن شروط قراردادی جلوگیری می‌کند.این روش به‌ویژه برای افرادی مناسب است که دانش حقوقی کافی ندارند، زیرا شفافیت و استاندارد بودن قراردادها تضمین شده است.
مراحل ثبت و پیگیری:
- مشاور املاک، قرارداد را در سامانه کاتب برای طرفین ثبت می‌کند.
- مهلت مراجعه به دفترخانه:
طرفین باید ظرف مدت ۳ ماه به دفترخانه‌ای که در زمان ثبت قرارداد تعیین شده است، مراجعه کنند.
عدم مراجعه در مهلت ۳ ماه: در صورت عدم مراجعه به دفترخانه در این مهلت، طرفین موظف هستند تکلیف قرارداد را ظرف مدت ۶ ماه مشخص کنند. - تایید سردفتر:
در دفترخانه، سردفتر قرارداد را تایید می‌کند و معامله به‌صورت قطعی در دفتر املاک سازمان ثبت ثبت میشود. - صدور سند مالکیت:
پس از تایید نهایی، خریدار می‌تواند سند مالکیت ملک خود را از دفترخانه دریافت کند.
دسته دوم: تنظیم پیش‌نویس قرارداد توسط بنگاه مشاور املاک در سامانه کاتب
در این روش، مشاور املاک به‌جای استفاده از قراردادهای یکسان، پیش‌نویس قرارداد را با امکان تغییر شروط تنظیم می‌کند.
ویژگی تنظیم پیش‌نویس قرارداد:
در این حالت، بنگاه مشاور املاک می‌تواند شروط قرارداد را افزایش یا کاهش دهد، اما این تغییرات باید به تایید سردفتر برسد.
مراحل ثبت و پیگیری:
- مشاور املاک پیش‌نویس قرارداد را در سامانه کاتب برای طرفین ثبت می‌کند.
- مهلت مراجعه به دفترخانه:
طرفین باید ظرف مدت ۵ روز به دفترخانه مراجعه کنند.
عدم مراجعه در مهلت ۵ روز: در صورت عدم مراجعه، پیش‌نویس قرارداد به‌صورت خودکار در سامانه باطل میشود. - ثبت قطعی یا تنظیم قولنامه:
- اگر طرفین در این مرحله کل مبلغ معامله را جابجا کرده و تمامی شرایط مهیا باشد، دفترخانه سند قطعی غیرمنقول را تنظیم می‌کند و معامله نهایی میشود.
- در صورتی که پرداخت مبلغ یا تحویل و تخلیه ملک نیازمند زمان باشد، ابتدا یک قولنامه تنظیم میشود و تاریخی برای مراجعه مجدد به دفترخانه تعیین می‌گردد.
- رفع محدودیت سامانه:
پس از انجام تعهدات قولنامه و رفع محدودیتی که در سامانه برای این ملک ایجاد شده است، معامله به‌صورت قطعی توسط سردفتر ثبت میشود. - صدور سند مالکیت:
در پایان، سند قطعی غیرمنقول توسط دفترخانه تنظیم شده و سند مالکیتِ ملک به خریدار تحویل داده میشود.
این دسته‌بندی‌ها، فرآیندهای مختلف ثبت معاملات از طریق واسطه‌ها را شفاف کرده و با تعیین مهلت‌های مشخص برای مراجعه به دفترخانه، از هرگونه تخلف یا ابهام جلوگیری میکنند.
سوالات متداول
ثبت رسمی معاملات اطمینان حقوقی برای طرفین ایجاد می‌کند و از بروز مشکلات قانونی در آینده جلوگیری می‌کند.
سامانه کاتب یک پلتفرم استاندارد برای ثبت قراردادهای معاملات ملکی است که شفافیت و استاندارد بودن قراردادها را تضمین می‌کند.
مهلت مراجعه به دفترخانه برای ثبت نهایی قرارداد، بسته به روش ثبت، معمولاً ۳ ماه یا ۵ روز است.
در معاملات بدون واسطه، خریدار و فروشنده به‌طور مستقیم توافق میکنند، در حالی که در معاملات با واسطه، مشاور املاک نقش دارد.
اگر طرفین در مهلت قانونی مراجعه نکنند، قرارداد باید در مدت مشخص (۳ تا ۶ ماه) تعیین تکلیف شود، در غیر این صورت ممکن است لغو شود.
نتیجه‌گیری
ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک گام حیاتی برای تضمین حقوقی طرفین است. این فرآیند با کمک سامانه کاتب، شفاف‌تر و استانداردتر شده است. مراجعه به دفترخانه در مهلت‌های قانونی و تنظیم قراردادهای قطعی، نه تنها حقوق خریدار و فروشنده را حفظ می‌کند، بلکه از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می‌نماید.
24 دیدگاه. Leave new
سلام.تکلیف زمینهایی که تحت عنوان مسکونی خریداری شده ولی هنوز تغییر کاربری نشد ه اند چیست؟
جناب آقای مهدی دارش،
با سلام. این وضعیت یکی از موارد پرریسک در معاملات املاک است. تکلیف این زمین‌ها این است که از نظر قانونی، کاربری آنها همچنان همان کاربری اصلی (مثلاً زراعی یا باغ) است و صرف اینکه شما زمین را «تحت عنوان مسکونی» خریداری کرده‌اید، ماهیت قانونی آن را تغییر نمی‌دهد.
عواقب این موضوع:
تکلیف شما این است که به مراجع مربوطه (مانند اداره جهاد کشاورزی و شهرداری یا بخشداری) مراجعه کرده و امکان و شرایط تغییر کاربری ملک خود را جویا شوید. تا قبل از تغییر کاربری رسمی، هرگونه ساخت و ساز در آن ملک، تخلف محسوب شده و منجر به صدور رأی تخریب خواهد شد.
با سلام
استعلام های مربوطه در مورد اراضی و املاک مطروحه در کدام مرحله باید اخذ شود آیا بنگاه دار هم در این مورد الزامی دارد؟
کاربران گرامی،
با سلام؛ استعلام‌های رسمی مربوط به یک ملک (مانند استعلام از اداره ثبت برای احراز مالکیت و بازداشت نبودن، استعلام از دارایی برای مفاصاحساب مالیاتی، و استعلام از شهرداری برای پایانکار و عوارض) در مرحله تنظیم سند رسمی و قطعی و توسط دفتر اسناد رسمی اخذ میشود.
مشاور املاک (بنگاه‌دار) در مرحله تنظیم قولنامه (مبایعه‌نامه)، تکلیفی به اخذ این استعلام‌های رسمی ندارد، هرچند یک مشاور آگاه و مسئولیت‌پذیر، باید مدارک مالکیت فروشنده را به دقت بررسی نماید. اما فرآیند اخذ استعلام‌های لازم برای انتقال قطعی سند، منحصراً در صلاحیت و از وظایف دفاتر اسناد رسمی است.
سلام زمین قولنامه ای بدون سند ثبت کاتب میشود
جناب ذاکری، ثبت رسمی املاک قولنامه‌ای در سامانه‌های جدید مانند کاتب، مستلزم طی مراحل قانونی پیشین برای اخذ سند رسمی مالکیت (مانند اقدام از طریق سامانه ساغر) و سپس ثبت انتقال بر اساس آن سند است؛ صرفاً با قولنامه امکان ثبت مستقیم انتقال در این سامانه‌ها وجود ندارد.
اگر مبایعه نامه قبل از سامانه کاتب نوشته شده و کد رهگیری هم دارد و مالک جدید میخواهد ثبت الکترونیکی نماید روش کار چگونه میباشد باتوجه به اینکه زمان زیادی از تاریخ معامله گذشته و با واسطه مشاور املاک بوده است
جناب امیری، مبایعه‌نامه‌های دارای کد رهگیری پیش از سامانه کاتب نیز معتبرند و برای ثبت الکترونیکی انتقال، باید با در دست داشتن همان مبایعه‌نامه و مدارک هویتی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا مراحل ثبت الکترونیکی بر اساس آن انجام شود.
قراردادهای پیش خرید که در سالهای گذشته بصورت مبایعه نامه در بنگاه های معاملاتی انجام شده و بعداز چند سال تاکنون فروشنده هنوز سند را نگرفته و بنام خریدار نکرده است چگونه باید در این سامانه ثبت شود؟
جناب باهر گرامی، قراردادهای مبایعه‌نامه عادی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر اخذ و انتقال سند رسمی عمل نکرده است، قابلیت ثبت مستقیم در سامانه‌های جدید را ندارند. ابتدا باید از طریق مراجع قضایی، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را پیگیری نمایید و پس از صدور حکم و انتقال سند، می‌توانید مراحل ثبت را طبق رویه‌های جدید انجام دهید. و یا از طریق سامانه ساغر اقدام کنید
سلام زمینی که به صورت مبایعه نامه مورد معامله قرار گرفته و بدون پایان کار شهرداری تبدیل به ملک مسکونی شده چه اقدامی باید انجام بشه تا ثبت رسمی بشه؟
سلام ارغوان عزیز، برای ثبت رسمی چنین ملکی، اول باید تکلیف پایان کار شهرداری مشخص بشه، چون نبود پایان کار مانع صدور سند رسمی خواهد بود (فعلا و تا قبل از اجرای قانون الزام). پیشنهاد می‌کنیم در اولین گام، با مراجعه به شهرداری منطقه، پیگیر اخذ پایان کار یا پرداخت جریمه تخلفات ساختمانی بشید. بعد از اون، می‌تونید با در دست داشتن پایان کار و سایر مدارک لازم از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام به ثبت رسمی ملک در سامانه ثبت آنی کنید. توجه داشته باشید که بدون پایان کار، در اغلب موارد امکان رسمی‌کردن معامله وجود نداره. موفق باشید!
عرض سلام و تشکر فراوان بنده سال 98 یک واحد آپارتمان خریداری کردم. چون این منطقه سند نداشت در مشاور املاک مبایعه نامه نوشتیم و بعد در دفتر اسناد به نام بنده وکالت زدیم. همچنین مبایعه نامه الکترونیکی هم انجام دادیم و کد رهگیری گرفتیم. الان لازم هست در سامانه کاتب کاری انجام بدم؟ اگر پاسخ بله هست لطفا راهنمایی بفرمایید.
سلام و وقت بخیر آقای محمد، ممنون از توضیحات دقیق‌تان. با توجه به اینکه معامله شما در سال ۹۸ انجام شده و پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات (مصوب ۱۴۰۳) بوده، الزامی برای ثبت این معامله در سامانه کاتب وجود ندارد. با این حال، چون سند شما به‌صورت وکالتی تنظیم شده، توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده، به یک دفترخانه مراجعه کرده و انتقال قطعی سند را انجام دهید. باقی ماندن ملک در وضعیت وکالتی، مخصوصاً پس از اجرای قانون جدید، می‌تواند ریسک‌هایی برای مالکیت شما به همراه داشته باشد. موفق باشید.
عرض سلام مجدد
بسیار بسیار ممنون بابت پاسخگویی تون. اینگه فرمودین “توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده، به یک دفترخانه مراجعه کرده و انتقال قطعی سند را انجام دهید.” آپارتمان ما پایان کار نداره البته خلافی ش تسویه شده. اینکه من با مدارکی که دارم شامل مبایعه نامه و کد رهگیری و همچنین وکالت نامه به دفترخانه مراجعه کنم انتقال قطعی سند انجام میشه یا خیر باید فرایند اخذ پایان کار و اخذ سند رسمی رو طی کنیم؟
کاربر گرامی،
با سلام و احترام مجدد؛ در تکمیل پاسخ پیشین و سوال شما ذیل مطلب «راهنمای ساده ثبت معاملات اموال غیرمنقول»، به استحضار می‌رساند که برای انتقال قطعی سند مالکیت یک آپارتمان در دفتر اسناد رسمی، فعلا اخذ گواهی پایان کار از شهرداری یک الزام قانونی است. تسویه خلافی ساختمان گامی در جهت اخذ پایان کار است اما جایگزین آن محسوب نمی‌شود. مبایعه‌نامه، کد رهگیری و وکالت‌نامه مدارک مهمی هستند، اما تا زمانی که گواهی پایان کار و به تبع آن صورتمجلس تفکیکی برای آپارتمان صادر نشده باشد، دفترخانه قانوناً مجاز به تنظیم سند انتقال قطعی برای واحد آپارتمانی شما نیست. فرآیند صحیح معمولاً شامل اخذ پایان کار، سپس دریافت صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت و پس از آن تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه است. پیشنهاد می‌کنیم با در دست داشتن کلیه مدارک، از جمله وکالت‌نامه (جهت بررسی حدود اختیارات وکیل)، به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه فرمایید تا راهنمایی دقیق‌تری در خصوص اقدامات لازم دریافت نمایید. دفتر ما آماده ارائه مشاوره و انجام امور ثبتی شما پس از تکمیل مدارک مورد نیاز خواهد بود.
در آینده نزدیک بدون پایانکار هم امکان انتقال سند در دفترخانه فراهم میشود که جزئیات کامل را از این لینک بخوانید.
با سلام
سپاس از پاسخگویی شما
خریدار، یک ملک قولنامه ای را سال ۴۰۲ میخرد این ملک به جهت اخذ وام در رهن بانک بوده و در مبایعه نامه نیز قید گردیده.همچنین قید شده که در تاریخ مشخص به جهت اینکه در رهن بانک میباشد بنام خریدار بصورت وکالتی انجام میگیرد.
خریدار در سال ۴۰۳ فوت میکند‌و وراث او (پدر ومادر)بعد از گواهی انحصار وراثت و مشخص شدن سهم هرکدام،قصد اقدام در جهت اجرای مفاد مبایعه نامه هستند.اقساط وام بانک ۴ سال دیگر به اتمام میرسد.آیا طبق قانون الزام با توجه به اینکه تا ۲ سال بعد از راه اندازی سامانه باید تمام معاملات غیرمنقول ثبت شوند به مشکل برخورد میکنند؟ از آنجایی که سند در رهن مانع انتقال قطعی سند میباشد این محدودیت در قانون پیش بینی شده است؟
جناب آقای محمد،
با سلام و سپاس از طرح سوال دقیق و مهم شما. ورثه متوفی با یک تعارض مواجه هستند: از یک سو، «قانون الزام به ثبت رسمی» بر لزوم ثبت معاملات غیررسمی تأکید دارد و از سوی دیگر، وجود رهن بانک مانع از انتقال قطعی سند است.
در اینگونه موارد، راهکارهای قانونی زیر برای حفظ حقوق ورثه وجود دارد:
بنابراین، وجود رهن مانع از انجام اقدامات قانونی برای تثبیت حقوق ورثه نیست. برای مشاوره دقیق‌تر می‌توانید به دفتر ما مراجعه فرمایید.
من مبایعه نامه داشتم و سند نداشتم. رفتم دفترخونه گفت کار ما نیست سامانه کاتب و… رفتیم املاکی هم همینو گفت چون گفت سند نداری. تکلیف چیه. چیکار کنم گه زمینم ثبت شه و بعدا دولت ام نگه ثبت نکردی. چ کنیم؟؟
تا پایان سال 1404 سامانه مربوطه راه‌اندازی میشود و می‌توانید از آن برای ثبت معاملات اموال غیرمنقول استفاده کنید.
سلام، من چند سال پیش یک واحد آپارتمان اداری با مبایعه نامه عادی خریدم و ملک دستمه و چون ملک سند رسمی مادر داره و هنوز تفکیک نشده هنوز سند رسمی به نامم نشده، آیا باید مبایعه نامه رو ثبتش کنم؟
آیا سامانه ای برای اینگونه مبایعه نامه ها راه اندازی شده؟
جناب آقای مهران،
با سلام؛ در پاسخ به سوالات شما:
لازم به ذکر است که ثبت در این سامانه، گام اول است و به معنای صدور سند رسمی نیست. پس از آن، شما باید برای اخذ سند رسمی از طریق الزام سازنده به اخذ پایان کار و تفکیک سند، از طریق قانونی (در صورت لزوم با طرح دعوا در دادگاه) اقدام نمایید. برای مشاوره دقیق‌تر می‌توانید به دفتر ما مراجعه فرمایید.
زمین هایی که از طرف بنیاد شهید واگذار شدند و الآن مالک اول به واسطه قولنامه یا مبایعه نامه املاک و بعضاً بصورت وکالتی فروش رفته آیا نیاز به ثبت در سامانه کاتب دارند؟ در ضمن پس از فوت مالک اصلی وکالت ها باطل میشود ، و حالا خریدار که پس از چند دست خرید فروش همچین ملکی را خریده است آیا امکان دریافت سند دارد یا نه ؟
اگه امکانش هست راهنمایی بفرمایید.
سلام،
زمینهایی که توسط بنیاد شهید واگذار شده و سپس از طریق قولنامه، مبایعه‌نامه یا وکالت‌نامه به افراد دیگر منتقل شده‌اند، برای ثبت رسمی نیازمند طی مراحل قانونی هستند.
1. لزوم ثبت در سامانه کاتب: طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تمامی معاملات املاک باید در سامانه کاتب ثبت شوند. این شامل املاکی میشود که از طریق قولنامه یا وکالت‌نامه منتقل شده‌اند.
2. ابطال وکالت‌نامه پس از فوت موکل: بر اساس ماده ۶۷۸ قانون مدنی، وکالت با فوت یا جنون وکیل یا موکل منفسخ میشود. بنابراین، پس از فوت مالک اصلی، وکالت‌نامه‌های صادره از سوی وی باطل می‌شوند و دیگر اعتبار قانونی ندارند.
3. امکان دریافت سند رسمی برای خریدار نهایی: اگر شما به‌عنوان خریدار نهایی ملکی را که چندین بار از طریق قولنامه یا وکالت‌نامه منتقل شده، خریداری کرده‌اید، برای دریافت سند رسمی باید منتظر راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی باشید.