قراردادهای یکسان ملکی: ثبت سریع و آنلاین معاملات طبق فصل ۳ آیین‌نامه جدید
تصور کنید بتوانید مراحل اولیه ثبت یک معامله ملکی را در هر ساعت از شبانه‌روز و از طریق یک سامانه آنلاین انجام دهید؛ این چشم‌انداز، با اجرایی شدن فصل سوم آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به واقعیت نزدیک‌تر شده است.
در ادامه بررسی آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی، نوبت به فصل سوم: نحوه ثبت قراردادهای یکسان در سامانه رسیده است. این فصل که مواد ۱۴ تا ۲۰ آیین‌نامه را در بر می‌گیرد، یکی از نوآورانه‌ترین بخش‌های این مقررات است که امکان ثبت الکترونیکی و آنی برخی اعمال حقوقی مربوط به املاک دارای سند رسمی را، تحت شرایطی خاص و با استفاده از قالب‌های استاندارد، فراهم می‌کند. با ما همراه باشید تا با جزئیات این فرآیند جدید و مهم آشنا شویم.
قرارداد یکسان چیست و چگونه ثبت می‌شود؟ (ماده ۱۴)
«قرارداد یکسان» به نمونه‌های استاندارد و متحدالشکلی گفته می‌شود که توسط سازمان ثبت اسناد تهیه و در سامانه بارگذاری می‌شوند. این قراردادها قالب ثابتی دارند و امکان کم و زیاد کردن شروط قراردادی در آنها توسط طرفین معامله یا دلالان وجود ندارد.
ماده ۱۴، سازمان ثبت را مکلف می‌کند تا امکان دسترسی تمام الکترونیکی، آنی و شبانه‌روزی را برای دلالان معاملات املاک، اشخاص حقیقی و حقوقی فراهم کند تا بتوانند استعلامات لازم (مانند بررسی امکان انجام معامله) را انجام داده و اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون (مانند بیع، اجاره بیش از دو سال، رهن و…) را صرفاً در قالب این قراردادهای یکسان در سامانه ثبت نمایند.
این ثبت، بلافاصله در دفتر الکترونیک املاک منعکس شده و در استعلامات بعدی قابل مشاهده خواهد بود.
شرایط لازم برای ثبت قرارداد یکسان
برای اینکه بتوان یک معامله را از طریق قرارداد یکسان در سامانه ثبت کرد، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- ملک مورد معامله دارای سند رسمی مالکیت باشد.
- هویت طرفین معامله با امضای الکترونیک احراز شود.
- دو نفر شاهد از طریق تصدیق الکترونیک حضور داشته باشند.
- سامانه، امکان انجام معامله را تأیید کند (مثلاً ملک بازداشت نباشد یا طرفین ممنوع‌المعامله نباشند).
نکته مهم: ثبت اولیه قرارداد یکسان در سامانه نیازی به مراجعه به دفتر اسناد رسمی ندارد، اما برای نهایی شدن فرآیند و رفع برخی محدودیت‌ها، مراجعه بعدی به دفترخانه الزامی است.
مفاد الزامی در قراردادهای یکسان (ماده ۱۵)
قراردادهای یکسان باید الزاماً شامل موارد زیر باشند:
- الزام به مراجعه به دفترخانه: تصریح شود که طرفین مکلفند حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ثبت قرارداد در سامانه، برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت‌های بعدی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
- ممنوعیت انتقال مجدد: قید شود که منتقل‌الیه (خریدار، مستأجر و…) تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی و انجام اقدامات لازم، حق انجام هیچ‌گونه عمل حقوقی ناقل (مانند فروش مجدد، اجاره دادن و…) نسبت به آن ملک را ندارد.
- تعیین تکلیف در صورت عدم مراجعه: سازوکاری پیش‌بینی شود که اگر طرفین ظرف شش ماه از موعد مقرر به دفترخانه مراجعه نکردند، وضعیت قرارداد مشخص شود (مثلاً امکان فسخ یا اقدامات قانونی دیگر).
چه معاملاتی را نمی‌توان با قرارداد یکسان ثبت کرد؟ (ماده ۱۶)
استفاده از قراردادهای یکسان برای همه معاملات ممکن نیست. طبق ماده ۱۶، در موارد زیر ثبت عمل حقوقی صرفاً باید توسط دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و امکان استفاده از قرارداد یکسان وجود ندارد:
- قراردادهای غیرمعوض: مانند هبه (بخشش).
- املاک بازداشتی: املاکی که به دستور مراجع قضایی یا قانونی توقیف شده‌اند.
- معاملات با نماینده: مواردی که یکی از طرفین یا هر دو، اصیل نیستند و به عنوان ولی، وصی، وکیل، قیم یا نماینده قانونی عمل می‌کنند.
- اشخاص زیر ۱۸ سال: معاملاتی که یکی از طرفین یا هر دو، کمتر از ۱۸ سال سن دارند.
- اشخاص حقوقی (فعلاً): تا زمانی که زیرساخت استعلام برخط سمت و حدود اختیارات نمایندگان اشخاص حقوقی فراهم نشود، این اشخاص نمی‌توانند از قرارداد یکسان استفاده کنند.
- املاک در رهن (بدون اذن مرتهن): اگر ملک در رهن باشد و معامله نیاز به اجازه مرتهن (مثلاً بانک) داشته باشد، ثبت قرارداد یکسان تنها با تأیید الکترونیکی مرتهن در سامانه ممکن است.
- بیشتر بدانید: ماده ۱۶ آیین‌نامه ثبت رسمی املاک: چرا و چه زمانی باید حتماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید؟
نحوه انتخاب دفترخانه و امکان اصلاح قرارداد (ماده ۱۷ و ۱۸)
- انتخاب دفترخانه: در زمان ثبت قرارداد یکسان، طرفین باید با رعایت ضوابط مربوط به تقسیم اسناد (مانند محدوده جغرافیایی و سقف کار دفترخانه)، یک دفتر اسناد رسمی و زمان مراجعه (در ساعات اداری) را مشخص و شماره آن دفتر را در قرارداد درج نمایند. اگر دفترخانه انتخابی بعداً با مانع قانونی مواجه شود، سامانه دفتر جایگزین معرفی خواهد کرد.
- اصلاح محدود قرارداد: طرفین قبل از مراجعه به دفترخانه، می‌توانند صرفاً با توافق یکدیگر و در چارچوب همان قرارداد یکسان، نسبت به تغییر زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل ملک و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام نمایند. امکان تغییر سایر مفاد وجود ندارد.
نقش دفتر اسناد رسمی در تکمیل فرآیند (ماده ۱۹)
پس از ثبت قرارداد یکسان در سامانه و مراجعه طرفین به دفترخانه منتخب، سردفتر وظایف زیر را بر عهده دارد:
- انجام استعلامات و بررسی‌ها: استعلامات قانونی لازم را انجام داده و فقدان موانع برای انجام معامله را احراز می‌کند.
- اخذ وجوه قانونی: حقوق دولتی و عمومی که پرداخت نشده را به صورت الکترونیکی وصول می‌کند.
- رفع محدودیت و نهایی‌سازی: در صورت نبود مانع قانونی، خلاصه معامله را به صورت برخط در دفتر الکترونیک املاک منعکس می‌کند تا محدودیت انتقال مجدد (موضوع بند ۲ ماده ۱۵) برداشته شود.
- اعلام عدم تأیید (در صورت لزوم): اگر سردفتر تشخیص دهد که شرایط صحت در زمان انعقاد قرارداد یکسان (ثبت در سامانه) وجود نداشته، از تأیید آن خودداری کرده و دلایل را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام می‌کند.
محاسبه و پرداخت آنلاین هزینه‌ها (ماده ۲۰)
ماده ۲۰ پیش‌بینی می‌کند که سامانه باید به نحوی طراحی شود که در زمان انجام اعمال حقوقی از طریق قراردادهای یکسان، بتواند حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال و سایر وجوه عمومی و دولتی را محاسبه و به متعاملین اعلام نماید. دریافت این وجوه از طریق سامانه در همان زمان انجام قرارداد، پس از اجرایی شدن امکان اعلام برخط و آنی مبالغ، الزامی خواهد شد.
جمع‌بندی: مزایا و ملاحظات قراردادهای یکسان
قراردادهای یکسان به عنوان یکی از نوآوری‌های کلیدی آیین‌نامه ماده ۳، با هدف تسهیل، تسریع و افزایش دسترسی به خدمات ثبت معاملات ملکی معرفی شده‌اند. مزایای اصلی این روش عبارتند از:
- امکان ثبت اولیه معامله به صورت ۲۴/۷ و کاملاً الکترونیکی.
- کاهش نیاز به مراجعه اولیه به دلالان یا دفاتر اسناد رسمی در برخی موارد.
- استانداردسازی متن قرارداد و کاهش اختلافات ناشی از شروط مبهم یا غیرمنصفانه.
- تسریع فرآیند با توجه به ثبت آنی در سامانه.
اما باید به محدودیت‌های آن نیز توجه داشت:
- عدم امکان استفاده برای همه انواع معاملات یا املاک (مثلاً املاک بدون سند رسمی، معاملات غیرمعوض، معاملات با افراد زیر ۱۸ سال یا نمایندگان).
- عدم امکان تغییر شروط قراردادی و نیاز به استفاده از قالب‌های ثابت.
- الزام به مراجعه نهایی به دفتر اسناد رسمی برای تکمیل فرآیند و رفع محدودیت‌ها.
درک صحیح این سازوکار و شرایط استفاده از آن، به متعاملین کمک می‌کند تا بهترین و مناسب‌ترین روش را برای ثبت معاملات خود انتخاب نمایند.
استفاده از قراردادهای یکسان می‌تواند راهی سریع و مدرن برای ثبت معاملات ملکی باشد، اما آیا این روش برای معامله شما مناسب است؟ آگاهی از جزئیات، شرایط و محدودیت‌های آن قبل از اقدام، بسیار حائز اهمیت است.
اگر در مورد استفاده از قراردادهای یکسان، نحوه ثبت در سامانه، یا انتخاب بین این روش و مراجعه مستقیم به دفتر اسناد رسمی سؤالی دارید، کارشناسان حقوقی و ثبتی محضرچی آماده ارائه مشاوره دقیق و راهگشا به شما هستند.
تجربه یا نظر خود را در مورد قراردادهای یکسان و ثبت آنلاین معاملات در بخش دیدگاه‌ها با ما در میان بگذارید.
